Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. Зато помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития. И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую недвижимость. Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.
По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.
Источник: realtymag.ru
Источник: realtymag.ru. Порой разница не столь значительна, но отрицать её глупо.
Интереса ради: сколько же будет стоить офис, появившийся из квартиры? Цена зависит от расположения, но игра может стоить свеч. Естественно, перед началом эпопеи нужно изучить рынок и понять, есть смысл продавать квартиру как жилую или как будущий офис.
Или сдавать в аренду.
Источник: makler.su
Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия
Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:
- дом относится к объектам социального использования;
- помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
- отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
- отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
- квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.
И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. Главная трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.
Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.
Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).
Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:
- объекты, расположенные на первом этаже;
- квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.
Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.
Инструкция по переводу квартиры в нежилое помещение
Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, что предусмотрено ст.23 ЖК РФ. Подать документы можно лично, через представителя, с помощью МФЦ.
Самая сложная часть – это предварительные переговоры с соседями и жильцами дома. Особенность российского законодательства такова, что решение по объекту должно принимать общее собрание собственников – большинством.
При этом кворум зависит не от количества присутствующих, а от принадлежащей им площади.
Пример.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в 2022 году
Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.
Условия осуществления процедуры
Согласно Жилищному Кодексу РФ перевод квартиры в нежилой фонд допустим при соблюдении норм:
- Помещение имеет отдельный вход со стороны улицы. Объект 100 кв. м – организовать запасные двери.
- Запрещено менять статус отдельной комнаты, выделенной доли, части общей квартиры.
- На момент процедуры недвижимость освободить от проживания людей, снять всех с регистрации.
- Объект не должен быть предметом залога, обременен различными санкциями (арест, ограничения по распоряжению). Если третьи лица претендуют на право собственности, возмещают за счет квартиры (кредиты) – переводить жилое помещение в нежилое нельзя.
- Недвижимость не может располагаться в зданиях, официально признанных аварийными, планируемыми под снос.
- Незаконные перепланировки – синхронизируйте технические данные в паспорте объекта с реальным состоянием.
При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.
Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.
Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия. Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям – для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны.
Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция – перевод невозможен.
Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена. Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку.
Согласие соседей добиваться?
Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.
Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.
Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.
Как действовать:
- При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.
Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы
Последнее обновление: 05.08.2021
Первое, о чем Вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, значит необходимо вывести объект из жилого фонда. Что называется официально сделать его нежилым.
С чего начинать?
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
- правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
- техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
- план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
- проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
- если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
- доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
- если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Выделим условно три этапа процедуры переоформления
- 1 Этап —
Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы. - 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
- 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.
1 ЭТАП
Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.
В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.
При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:
- Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
- Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
- Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
- На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если решено квартиру, приобретенную в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать. Причина — квартира предмет залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
- Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
- Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
- Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.
Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:
- Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
- Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
- Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
- Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).
Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.
Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.
Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:
- Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
- Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
- Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
- Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
- Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
- Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.
Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?
Основными причинами отказа являются:
- предоставление не всех предусмотренных законом документов;
- проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам;
- отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья;
- помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого.
Согласие соседей и собственников
Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.
В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.
Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?
Многоквартирный дом
Перевод из жилого помещения в нежилое
Оформить перевод жилого помещения в нежилое, заказать проект перепланировки, получить документы БТИ можно,позвонив нам по телефону +7 (495) 790-31-10.Или напишите на E-Mail: art-exp@mail.ru
В последнее время, все чаще пользуются спросом объекты недвижимого имущества небольших площадей. В связи с активным развитием малого бизнеса открываются многочисленные магазинчики, салоны, мастерские.
Как правило, они располагаются в «спальных» районах, поближе к потенциальным клиентам. Идеальным местом расположения таких объектов являются первые этажи жилых домов, где имеются отдельные входы.
Зачастую, подобные помещения изначально строительными проектами не предусматривались, и большинство первых этажей в домах являются жилыми. Но, все же, в жилых целях первые этажи недостаточно пригодны.
Квартира на первом этаже может стать отличным объектом коммерческой недвижимости, если ее назначение перевести из жилого в нежилое, что зачастую и делают инвесторы, желающие иметь свой небольшой бизнес.
Решение о согласовании на перепланировку принимается уполномоченным органом, осуществляющим перевод помещения на основании рассмотренной проектной и технической документации, согласованной с необходимыми организациями.
Существует ряд условий, без выполнения которых перевод помещения будет невозможен:
- Переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется владельцем данного помещения или иными гражданами в качестве места постоянного проживания.
- Возможность оборудовать отдельный от жилой части строения вход
- Право собственности на переводимую недвижимость не обременено правами иных лиц.
- Строение, в котором находится переводимое помещение, не должно стоять в планах реконструкции и капитального ремонта, а также не было признано аварийными или подлежащим сносу.
- Квартира (помещение) в многоквартирном здании расположена на первом этаже или же помещения, которые находятся непосредственно под переводимой квартирой, не являются жилыми.
Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд требует колоссального объема знаний в санитарных, строительных, экологических, технических и прочих законодательных нормах и правилах.
Наша компания уже много лет успешно осуществляет перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Благодаря длительному сотрудничеству с различного рода инстанциями, которые могут быть задействованы в ходе процесса перевода жилой недвижимости в нежилой фонд, специалисты нашей компании имеют опыт и навыки, которые дают возможность проводить подобные согласования.
С нашей помощью Вы сможете оформить все необходимые документы и реализовать свои бизнес проекты.
Перевод квартиры из жилого в нежилой фонд
- Компания «ЭнергоСпецСтрой», имея многолетний опыт в разработке и согласовании документации, необходимой для перевода квартиры в нежилой фонд, согласовании отдельного входа и проведение собрания собственников, окажет Вам помощь в переводе жилого помещения в нежилое.
А также проведя анализ и обследование Вашего объекта, даст бесплатную консультацию по вопросам: - Как правильно перевести квартиру в нежилой фонд и сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение?
Перевод квартиры в нежилой фонд – правильное решение
Наша помощь в переводе жилого помещения в нежилое – Ваша финансовая выгода
699
обращений в ДГИ 2014 г.
636
обращений в ДГИ 2015 г.
Увеличение стоимости аренды50%
увеличение стоимость 1 м270%
Перевод квартиры в нежилой фонд является одним из наиболее эффективным способом извлечения прибыли, при котором возрастает стоимость 1 м2 как при аренде, так и при продаже.
Требования к квартире при ее переводе в нежилой фонд в Москве и МО
Требования к дому
- Не подлежит сносу
- Не признан аварийным
- Не подлежит капитальному ремонту
- Не подлежит реконструкции
Технические требования к помещению
- Квартира находится на 1 этаже, либо на 2 этаже при условии наличия под ним нежилого помещения
- Существует возможность обустройства отдельного входа
- Отдельный вход не должен препятствовать доступу к инженерным коммуникациям, подходящим к дому
Юридические требования к помещению
- Квартира находится в частной собственности
- Квартира не находится под залогом или арестом
- Квартира должна быть юридически свободной (без прописанных лиц)
Чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилое помещение, необходимо провести ниже указанные этапы. Узкопрофильным компаниям: только юридическим конторам или только проектным организациям, непосильно выполнить полный объем. Компания «ЭнергоСпецСтрой» выполнит полный комплекс работ и окажет Вам помощь в переводе помещения в нежилой фонд как с технической, так и с юридической стороны.
План мероприятий для осуществления перевода в нежилой фонд в Москве и МО
Сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ:
УДОБНО И ВЫГОДНО,
ВСЕ ПОД КЛЮЧ.
Обращаем Ваше внимание, что многие компании при осуществлении перевода квартиры в нежилой фонд доводят дело только до получения Распоряжения от Департамента имущества. Как видим, этого недостаточно.
Компания «ЭнергоСпецСтрой», заботясь о своих клиентах, выполнит полный комплекс услуг по переводу помещения из жилого в нежилое стоимость которого будет включать в себя работы окончательного этапа.
В конечном итоге, помимо всей технической документации, Вы получите:
- Новый поэтажный план БТИ и Экспликацию помещения
- Регистрацию нежилого помещения в Росреестре
- Новое свидетельство о регистрации прав собственности на нежилое помещение
Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru
Квартира на первом этаже Katerina Kalamata
{“id”:87407,”gtm”:null}
С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.
До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.
На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.
Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.
Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.
С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.
Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.
Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.
Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.
Купила квартиру для перевода в офис Katerina Kalamata
После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.
В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:
- · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
- заключение районной СЭС о возможности переоборудования
- заключение районного МЧС о возможности переоборудования
- заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.
!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.
В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.
Переоборудованная под офис квартира Katya Kalamata
Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.
Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.
В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.
За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.
После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.
После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.
Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.
Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.
Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.
Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.
Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.
Разрешение на переоборудование Katerina Kalamata
Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.
Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.
Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.
Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.
Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.
После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.
Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.
За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.
Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.
вход в офис Katerina Kalamata
Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.
Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.
Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.
К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.
Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.
На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:
-
Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.
-
Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.
-
Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.
-
Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.
-
Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.
-
Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс – это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.
-
Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.
Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности | Правоведус
Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.
3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.
Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
- технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
- проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
- согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
- нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
- оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.
Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.
Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:
- Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
- Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
- Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.
Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.
Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:
- Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
- Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
- Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.
- Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
- Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
- Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
- В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
- Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
- Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
- Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).
Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия.
На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).
Загрузка...
