Все тонкости оформления недвижимости в таиланде

В Таиланде, как, впрочем, и во всех странах Юго-Восточной Азии, продажа земли иностранным гражданам запрещена. Однако, тайское законодательство допускает приобретение иностранцами квартир в кондоминиумах в частную собственность.

Единственное условие такого приобретения для иностранцев не живущих в Таиланде постоянно – деньги на покупку должны быть ввезены в страну из-за рубежа, что должно быть подтвержено специальным документов выданным одниз из банков в Таиланде.

Все тонкости оформления недвижимости в Таиланде

Основные законы, регулирующие отношения Королевства Таиланд и инвесторов – Акт о Кондоминиумах (№3) от 1990 года, Земельный Кодекс и Закон об Иностранном Бизнесе

Покупка квартиры в Таиланде иностранцами – Акт о кондоминиумах

Акт о Кондоминиумах (№3) от 1990 года. В апреле 1990 года в Акт о Кондоминиумах были внесены изменения, позволяющие иностранцам приобретать в полную собственность квартиры в Таиланде. Согласно данным изменениям разрешается владение иностранцам квартирами, при условии что иностранцы владеют совокупно не более 49% всей площади кондоминиума.

Под 49% площади подразумевается СУММАРНАЯ ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ кондоминиума, а не 49% площади квартиры. То есть общая площадь квартир, принадлежащих иностранцам, в здании не должна превышать 49% от общей площади самого здания. Такие и только такие квартиры могут быть оформлены “на иностранное имя”, то есть в полную 100% собственность иностранцу.

Покупатель квартиры в кондоминиуме должен отвечать одному из следующих условий: – Юридическое лицо, зарегистрированное в Тайланде, но классифицированное как “иностранное” согласно Земельного Кодекса. – Юридическое лицо, имеющее разрешение от Управления по инвестициям. – Частные лицо, постоянно проживающее в Таиланде. – Частное лицо, приглашенное в Таиланд Управлением по Инвестициям.

  • – Частное или юридическое лицо, ввезшее на территорию Тайланда иностранную валюту с целью покупки кондоминиума.
  • Последний вариант используется наиболее часто при приобретении кондо, так как важно правильно выполнить лишь одно требование – о легитимном ввозе валюты.

Приобретение домов иностранцами в Тайланде – Земельный Кодекс

Согласно Статьи 86-й Тайского Земельного Кодекса иностранцы не имеют права владеть землей за исключением специальных соглашений. Вариантов законного решения данной ситуации два:

Первый вариант – покупка земли на юридическое лицо, которое будет считаться “тайским”. Этот метод владения часто называется «оформление на тайскую компанию». Принцып такой – Вы владеете компанией, а компания владеет домом.

Согласно Статьи 97-й компании, зарегистрированные в Таиланде, но имеющие более 49% уставного капитала принадлежащего иностранцам, относятся к иностранным юридическим лицам, то есть, для того, чтобы юридическое лицо было признано “тайским”, необходимо, что бы 51% уставного капитала принадлежал тайцам.

Таким образом, иностранец может владеть только 49% акций компании, хотя тайский земельный кодекс не запрещает полностью контролировать ее. Поэтому очень важно правильно оформить весь пакет документов на компанию, чтобы гарантировать право эффективно и полностью эту компанию контролировать.

Владение, и управление тайской компанией проходит через определенные процедуры и налагает ответственность и налоговые обязательства, что также требует дополнительных расходов. И хотя такой способ покупки некоторые считают не слишком надежным, тем не менее последние 30 большинство домов иностранцами покупалось именно так.

При правильном оформлении документов – а такой механизм за эти годы давно отработан – никаких проблем у владельцев никогда не возникало.

Второй вариант – иностранец может владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды.

Долгосрочная аренда – это простой способ, который позволяет владеть землей (или землей с домом) в течение определенного количества лет. Как правило – 30 лет с правом продления аренды по формуле +30, +30 (то есть в общей сложности 90 лет). Некоторые предпочитают этот метод благодаря его простоте и потому, что он не требует весьма сложной процедуры создания компании.

Земля арендуется у собственника земли: физического или юридического лица, и оформляется в Земельном управлении. Сумма, прописанная в контракте на 30-летнюю аренду, будет зависеть от того, как вы договоритесь с владельцем + небольшая комиссия Земельному управлению за регистрацию контракта. В контракте также указывается опция продления аренды на дополнительные 30 лет.

Помимо контракта аренды может быть оформлено пожизненное право пользования всем, что расположено на поверхности участка, как дополнительная и серьезная гарантия. Однако долгосрочную аренду можно считать надежным способом лишь при условии, если Вы арендуете землю у государства.

Если же вы арендуете землю у частного лица или фирмы никогда нельзя быть до конца уверенным, что через 30 лет, когда Вам нужно будет продлевать аренду, с ними ничего не случится.

Не следует считать, что аренда позволяет сэкономить на стоимости земли – обычно стоимость аренды меньше стоимости земли (при приобретении на компанию) лишь на несколько процентов. Застройщики коттеджных поселков редко идут на оформление посредством аренды и более 90% домов оформляются “на тайскую компанию”.

Недвижимость Таиланда | Типы земельных документов

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Покупка недвижимости на иностранное имя

Покупка «на иностранное имя» означает, что объект недвижимости приобретается в частную собственность и гражданин иностранного государства является собственником данной недвижимости и его имя указано в соответствующем документе о праве собственности (чаноот), выданном в земельном департаменте (Лэнд Офисе). То есть иностранец вправе распоряжаться такой недвижимостью как ему заблагорассудится: покупать, продавать, закладывать, дарить, завещать и т.д.

Согласно действующему законодательству Королевства Таиланд иностранные граждане могут приобрести в собственность на свое имя квартиру в кондоминиуме или дом (но без прав на землю).

Покупка недвижимости «на имя тайской компании»

Покупка «на имя тайской компании» означает, что данный объект недвижимости приобретается в собственность  компании, зарегистрированной на территории Таиланда. В документе о собственности владельцем объекта недвижимости будет значится компания.

То есть недвижимость (земля со всеми строениями или квартира в кондоминиуме) принадлежит компании, а компания принадлежит и полностью контролируется иностранным гражданином. Такую недвижимость можно покупать, продавать, закладывать от имени компании.

Завещать в данном случае можно лишь акции компании, которые принадлежат вам.

Согласно действующего законодательства Королевства Таиланд возможна покупка земли в собственность компании, зарегистрированной на территории Таиланда, при условии, что иностранный гражданин владеет не более чем 49% акций, а минимум 51% акций принадлежат гражданам Таиланда. Этот механизм детально проработан и действует уже на протяжении более чем 30 лет для покупки иностранцами земли, квартир или бизнеса на территории Королевства.

Приобретение прав пользования недвижимости путем заключения «долгосрочного договора аренды сроком до 30 лет» означает, что вы лишь приобретаете права пользования недвижимостью (земля со строениями или квартира в кондоминиуме) на 30 лет.

Такой договор также регистрируется в соответствующих государственных органах. Кроме того, в договоре аренды может быть обозначено ваше первоочередное право продления сроков аренды на 30+30 лет.

Однако, собственник недвижимости НЕ обязан продлевать такой договор по истечении 30 лет, следовательно никаких гарантий на пользование недвижимостью через 30 лет у вас нет.

Согласно действующего законодательства Королевства Таиланд  при долгосрочной аренде земельного участка на 30 (+30+30 лет) можно оформить право собственности отдельно на любое строение, находящееся на данном участке.

Однако на практике это по сути бессмысленно – на цену это никак не повлияет и ничего вам не принесет кроме лишних расходов, поскольку вы все равно не будете являться собственником земли.

В Паттайе такой метод покупки практически не используется.

Дом у моря: этапы покупки недвижимости в Таиланде

Яркое солнце, белоснежный песок, голубые лагуны… Сказка? Реальность! Сегодня, чтобы иметь свой «замок» в Королевстве, не обязательно родиться в семье монархов.

Достаточно определиться с форматом «дворца», выбрать вариант, который устроит по всем параметрам, приехать в Таиланд и завершить сделку. Подробно о том, какие критерии необходимо учитывать при выборе жилья в Стране Улыбок, мы писали в материале “Как правильно выбрать недвижимость в Таиланде”.

А в этой статье расскажем о том, какой путь вам предстоит пройти при покупке квартиры или дома в Таиланде, чтобы сделать вашу сказку былью.

Этапы покупки квартиры от застройщика

Итак, вы решили приобрести квартиру в Таиланде у застройщика. Через какие этапы вам предстоит пройти?

  1. Для начала вас попросят внести депозит, чтобы подтвердить серьёзность своих намерений. Для застройщика это своего рода «подушки безопасности» на случай вашего отказа от заключения сделки. Как правило, сумма аванса не превышает 100 тысяч батов. На этом этапе подписывается договор о внесении депозита. Для его оформления понадобится только паспорт покупателя. Застройщик может оформить этот договор сразу в присутствии покупателя, по времени процесс занимает около часа. В редких случаях завтройщик попросит покупателя вернуться на подписание через 1-2 дня.
  2. Внесли депозит? Теперь можно оформлять договор купли-продажи. Длительность этого процесса зависит от внутренних процедур застройщика и, как правило, не превышает 1 месяца. В среднем 14-21 день. Если на момент, когда договор готов, покупатель находится за пределами Таиланда, к процессу добавляем 2-3 дня на пересылку службой DHL.
  3. Вместе с подписанием договора покупатель вносит первый платеж в соответствии с графиком платежей.
  4. Когда объект сдан в экплуатацию застройщик оформляет его в собственность на покупателя. Этим вопросом в Таиланде занимаются Земельный и Архитектурный комитеты. Вашего участия на этом этапе не потребуется – решать все вопросы будет застройщик.
  5. Как только девелопер получит на руки все документы, подтверждающие ваше право собственности, вы становитесь официальным собственником недвижимости в Таиланде.

Длительность процедуры оформления (в среднем): от 10 дней до 1,5 месяцев плюс время на строительство, если речь идет о строящемся проекте.

Читайте также:  Полотно для сабельной пилы по газобетону, металлу, дереву

Необходимые документы: заверенная копия паспорта.

Этапы покупки квартиры на рынке вторичного жилья

Рассмотрим второй вариант. Вы остановили свой выбор на рынке вторичного жилья. Этапы оформления сделки в целом будут те же, что и в случае приобретения жилплощади в новостройке. Но есть некоторые нюансы.

  1. Если при покупке квартиры у застройщика вы подписываете типовой договор купли-продажи, то в случае вторичного рынка жилья вам сначала предстоит обсуждение формы договора с продавцом. На этом этапе оговариваются такие важные детали, как цена, задаток и т.д.
  2. Будьте внимательны! Не поленитесь тщательно изучить все условия договора и, если потребуется, внесите правки. Если сделка проходит с участием нашей компании мы всегда подключаем юриста, чтобы исключить риски.
  3. Имейте в виду, что расходы по оформлению сделки вы и продавец поделите между собой.

Длительность процедуры оформления (в среднем): от 2-х месяцев.

Необходимые документы: заверенная копия паспорта. Но в некоторых случаях от вас могут потребовать также справку FET (Foreign Exchange Transaction Form), которая служит для подтверждения обмена иностранной валюты на тайские баты.

Этапы покупки дома, виллы или таунхауса

По сути покупку дома, виллы или таунхауса в Таиланде следует разделить на 2 части: оформление земли и оформление здания. Здание, как правило, оформляется в полную собственность по схеме аналогичной покупке квартиры (см. выше). А оформить землю можно следующими способами:

  1. Leasehold (лиз-холд) – оформление земельного участка в долгосрочную аренду. В этом случае:
    • для начала вам и владельцу дома (земли) нужно будет подписать стандартную форму-заявление на тайском языке в Управлении Земельного Департамента в присутствии компетентного земельного чиновника.
    • спустя 1-1,5 месяца вам вновь нужно будет посетить указанное Управление для завершения передачи прав. На этом этапе вам будет выдан на руки стандартный договор об аренде на тайском языке, скреплённый печатью.
    • с этого момента вы официально становитесь арендатором участка на первый срок аренды, который как правило, составляет 30 лет, затем ее можно продлить еще дважды на такой же период. В общей сложности вы можете арендовать землю на 90 лет, по истечении которых участок необходимо будет переоформить на другое лицо. Однако, в каждом конкретном случае мы заказываем дью дилидженс и наши юристы проверяют документы прежде, чем начать процесс, чтобы удостовериться в правильности сроков и возможности эти сроки соблюсти.
  2. Freehold (фри-холд) – оформление в собственность через открытие тайской компании. В этом случае:
    • вы регистрируете собственную компанию с уставным капиталом 500$ – 3000$ в Таиланде, которая будет являться непосредственным собственником земли. Необходимый документ, загранпаспорт.
    • поскольку иностранцы могут владеть не более чем 49% акций компании – они оформляются на вас, а остальные 51% оформляется на номинальных тайцев. Причем, как правило, на нескольких, чтобы размыть долю. При этом при регистрации компании от каждого из тайских совладельцев вы получаете пакет документов (подписанных ими, но с открытой датой). В этот пакет входят как правило: доверенность на управление компанией, документ о передаче Вам акций и отказ от должности. Таким образом де-факто вы единолично контролируете деятельность компании и в то же время де-юре все формальности соблюдены.
    • стоимость содержания такой номинальной фирмы составляет примерно 1000$ в год.
    • в этом случае очень важно правильно оформить все документы, чтобы гарантировать право эффективно контролировать свою компанию. К таким сделкам мы всегда без исключений привлекаем с квалифицированных юристов. Процесс оформления компании занимает примерно 2-3 недели.
    • как только компании оформлена, начинается процедура передачи прав собственности от продавца к новому покупателю (в лице описанной выше компании). Еще примерно 1-1,5 месяца.
  3. Для вилл в комплексах класса Люкс чаще встречается смешанная схема, при которой:
    • вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.
    • переоформление в таком случае заключается в переоформлении компаний с одного владельца на другого. Время такой сделки очень сложно прогнозировать, в среднем можно ориентироваться на 2-3 месяца.

Длительность процедуры оформления земли (в среднем): 2-3 месяца.

Необходимы документы: заверенная копия паспорта.

Чтобы застраховать себя от ошибок при покупке недвижимости в Таиланде, вы можете обратиться за помощью к опытному юристу. Мы с удовольствием поможем вам подобрать проверенного специалиста и окажем содействие на всех этапах оформления сделки. Закажите обратный звонок для получения подробной бесплатной консультации – будем рады вам помочь!

Поделитесь статьей

Инвестируйте в недвижимость Пхукета

с гарантией дохода от 7% годовых

Как правильно покупать недвижимость ???? в Королевстве ????

Как купить квартиру в Тайланде: особенности, советы и другие немаловажные нюансы важно знать каждому, кто решил мигрировать в эту прекрасную страну. Вложение денег в недвижность Таиланда разумно и в том случае, если человек планирует пожить там несколько лет.

Популярно ли в Таиланде арендуемое жильё? Да, многие молодые люди, приезжающие в Таиланд на длительные срок, предпочитают снимать жильё, поскольку так выходит дешевле, чем жить в отеле. Какая средняя стоимость жилья в Таиланде? Оптимальная цена квартиры в Таиланде составляет 2 миллиона тайских бат.

Совсем необязательно брать роскошное жилье, поскольку недорогую квартиру продать будет гораздо проще. Подробно в этом вопросе разобрался ToursThailand.

В Паттайе можно встретить огромное количество приезжих, арендующих апартаменты, как правило, речь идет о молодежи. Люди постарше стремятся как можно скорее обзавестись собственным жильем, ведь многие из них основную часть время проводят именно дома.

Отправляясь в чужую страну, лучше рассчитать возможные траты сразу на несколько лет вперед. Не менее важно сразу определить критерии, по которым будет оцениваться жилье.

Следует подходить к выбору ответственно, так как покупка жилья – это совсем не то же самое, что аренда апартаментов на время отдыха.

Важные нюансы

Апартаменты в Таиланде

У каждого человека будут свои критерии для выбора жилья на долгосрочную перспективу, но существуют базовые вещи, о которых следует знать всем.

В чём недостатки бассейнов на крышах домов? Как правило, в бассейнах, находящихся на крышах, тяжело отдыхать в сильную жару. Лучше, когда они находятся на прилегающей территории и на них попадает тень от домом или деревьев.

К таким нюансам можно отнести следующее:

  1. Первостепенное значение имеет инфраструктура вблизи от квартиры, которая включает в себя массажные салоны, рынки, небольшие магазины, торговые центры и рестораны. Желательно, чтобы все это находилось в шаговой доступности.
  2. При выборе этажа следует избегать первый и последний, на первом часто бывает сырость, а на верхние этажи сложно добраться в случае поломки лифта, особенно, когда речь идет об изнурительной жаре.
  3. Бассейн должен находиться в кондо, а не на поверхности крыши. Тень от здания, падающая на него, обеспечивает комфортное времяпрепровождение в жаркий день.
  4. Недвижимость должна иметь иностранную квоту, чтобы была возможность в любой момент ее перепродать.
  5. Желательно не рассматривать квартиры, расположенные на расстоянии более 1 км от транспортных остановок.
  6. Студии подходят далеко не всем, ведь в них спальное место соседствует с зоной для приготовления пищи, что может вызвать определенные неудобства.
  7. Район Na-Jomtien – не самый удачный вариант, так как он находится далеко от центра, а Jomtien пользуется большей популярностью, так как располагается близко к основной инфраструктуре.
  8. Одним из главных критериев является цена квартиры. Стоимость до 2 млн. бат на первое время наиболее оптимальна.
  9. Кондоминиум должен иметь свежий ремонт, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем.

Помимо прочего, люди, приехавшие в Таиланд, обращают внимание на следующие детали:

  • расположение дома в людном месте, чтобы не приходилось отбиваться от бродячих собак и преступников;
  • наличие тренажерного зала в кондоминиуме;
  • близкое расположение к морю (не менее 1 км);
  • присутствие элетротуков кондо в случае нахождения квартиры вдали от морского побережья;
  • наличие просторного балкона.

Менее значимые нюансы

Как выбрать квартиру

Дополнительные требования к жилищу сугубо индивидуальны, они зависят от количества человек в семье, личным интересам, образа жизни и т.д. Например, бездетным парам совершенно неважно, есть ли поблизости игровые комнаты или детские площадки.

Тем, кто не планирует проводить много времени на пляже, не рассматривает жилище на первой береговой линии. Для некоторых людей совершенно неважно, имеется ли ремонт, так как квартира впоследствии обустраивается под личные предпочтения.

Критерии для подбора квартиры желательно отправить сразу в несколько агентств, так как далеко не факт, что каждый из них сможет удовлетворить запрос должным образом.

Процесс поиска может растянуться на длительное время, к этому нужно быть готовым, поэтому позаботиться об этом нужно заранее.

Многие мигранты сталкиваются тем, что на сайте указывается недостоверная информация – в процессе разговора по телефону агент может предложить другой вариант. Ориентироваться на фотографии, указанные на сайте, не стоит.

Алгоритм подбора квартиры

Алгоритм подбора квартиры

Чтобы подобрать наиболее подходящий вариант, следует потратить несколько дней на поездку в Паттайю. Предварительно информацию о жилье можно посмотреть на сайте hipflat, там разбираются следующие критерии:

  • реальные фотографии;
  • близлежащая инфраструктура;
  • средняя стоимость на момент просмотра предложения;
  • динамика изменения цены;
  • расположение.
Читайте также:  Зачем камину стеклянная дверца

Тем, кто много раз приезжал в Паттайю в качестве туриста, сориентироваться по районам проживания будет гораздо легче. В других случаях можно воспользоваться отзывами более опытными туристами.

После формирования списка из лучших вариантов желательно слетать в Паттайю и обойти все предложения, чтобы увидеть квартиры воочию.

Лучше остановиться в районе Jomtien, поскольку именно там хорошо развита инфраструктура.

  • Окончательное решение необходимо принимать после просмотра всех предложений, жалеть время на это не нужно. Нередко мигранты отдают предпочтение квартирам в кондоминимумах Парадайз и Лейн. Там много интересных вариантов при оптимальном соотношении цена/качество. Желательно оформлять сделку в мае, когда цены значительно снижаются.
  • Те мигранты, которые покупают более дорогое жилье, в дальнейшем испытывают трудности с его продажей. Район Pratumnak пользуется не меньшим спросом, его отличается интересный ландшафт – кругом сопки и холмы. Чтобы выбрать район и не разочароваться, желательно прогуляться по окрестностям и оценить все плюсы и минусы.
  • Кондоминимум Парадайз отличается просторными балконами и свежим ремонтом. Стоимость квартир формата bedroom варьируется от 1,6 до 1,8 млн. бат. Парк Лейн не такой новый, да и балконы оставляют желать лучшего, зато цена на bedroom в среднем составляет 1,3-1,5 млн. бат. Но некоторые эмигранты отзываются об этом кондоминимуме, как о слишком перенаселенном.

Отзывы о персонале далеко не самые положительные – девушка на ресепшен разговаривает только на местном языке, из-за чего не может решать возникшие проблемы. Например, бывали случаи, когда она выдавала жильцам запасной ключ, не выяснив, действительно ли они имеют отношение к квартире. Поэтому оставлять у нее на хранение личные вещи и документы не стоит.

Среди старых кондоминимумов также можно выделить Angket и Majestic, которые выглядят достаточно неплохо. Более новый Амазон значительно проигрывает остальным вариантам из-за неудобного расположения.

Что делать дальше

По возвращению в Россию можно еще раз промониторить цены, вполне возможно, что могут появиться более выгодные предложения. Сразу после обнаружения нужного варианта следует связаться с агентством и начинать процесс оформления документов.

Особенности, которые нужно учесть

Особенности выбора квартиры

Готовясь к покупке квартиры в Таиланде, необходимо учесть ряд важных моментов, которые помогут сделать окончательное решение.

Существуют ли официальные способы иммиграции в Таиланд? Нет, официально сделать это невозможно. Власти Таиланда предоставляют иностранным гражданам лишь вид на жительство.

К ним можно отнести следующее:

  1. Каждый год законы, касающиеся иммиграции в Таиланд, становятся жестче. Но дело не в том, что их переписывают, а в том, что граждане страны начинают относиться к формальностям более ответственно, что исключает возможность найти какую-либо лазейку. Таиланд – популярное туристическое направление, поэтому в первую очередь его жители настроены на прием туристов, а не мигрантов. Приезжие создают тайцам конкуренцию на рабочих местах, что вызывает у них крайнюю степень недовольства. Владельцев Элитных виз в Таиланде любят, но далеко не каждый богатый человек отправиться на ПМЖ в эту страну, так как есть множество альтернативных вариантов. Отдельная виза предоставляется пенсионерам, однако как долго она будет существовать, пока непонятно. Студентам раньше предлагались более лояльные условия, а сейчас им выставляют множество препятствий для переезда – сокращение срока обучения, различные проверки и увеличение цен на визы.
  2. Не стоит приобретать недвижимость из иностранной квоты, даже несмотря на то, что она гораздо выгоднее.
  3. Важным пунктом является то, что наличие квартиры в собственности никак не связано с оформлением визы в Таиланд. Поэтому об этом нужно будет задумываться отдельно.
  4. Процесс покупки квартиры гораздо проще, чем продажа, так как совершить сделку за ту же цену практически нереально. Купить же недвижимость можно одним днем, тогда, как на продажу уходят целые месяца.
  5. Официально иммигрировать в Таиланд невозможно, так как для иностранцев там не предусмотрен ни вид на жительство, ни ПМЖ. Для некоторых людей это может стать препятствием для переезда.

Россияне, уехавшие в Таиланд, советуют не рассматривать для покупки виллы и дома, несмотря на то, что тайцы будут предлагать оформление лизинга и другие спорные варианты. Склоняя к этому шагу, агенты будут показывать примеры удачных соглашений, но идти надо не стоит, так как в лизинге есть масса подводных камней. Существует риск остаться и без денег, и без недвижимости.

По своей сути лизинг является договором об аренде, длительность которой не превышает 30 лет. Человек, арендующий квартиру не вправе распоряжаться ею, исключением являются случаи, когда тайский владелец дает свое письменное согласие.

Еще один минус лизхолда заключается в прекращении действия договора в случае смерти арендодателя. Помимо прочего, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если арендодатель нарушит его правила.

После заключения устной договоренности необходимо внести залог, который в среднем составляет около 50000 бат. Если это не сделать, то продавец не станет снимать объявление о продаже, из-за чего сделка может сорваться в последний момент. При пересечении границы нужно будет заполнять декларацию на ввоз валюты.

Другие интересные статьи вы найдете в соответствующих разделах ToursThailand.

Да, это открывает массу возможностей Нет, это слишком неудобно и невыгодно

Вам также может понравиться

Как купить дом в Таиланде: алгоритм сделки, цены, советы, нюансы

В этой статье мы собрали самую важную информацию для тех, кто хочет купить виллу в Таиланде. Расскажем, как проходят и регистрируются сделки, какие виды домов можно найти на рынке, сколько они стоят и что влияет на цену.

Если у вас останутся вопросы — обращайтесь. Мы вас проконсультируем.

Авторы статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property, Карен Чичян – директор по продажам и маркетингу Exotic Property.

Алгоритм сделки: чем покупка дома, отличается приобретения квартиры

Начнем с главного: иностранцы имеют право покупать все виды недвижимости в Таиланде, в том числе дома и виллы с земельными участками. Процедура сделки такая же, как при покупке квартиры, но регистрация прав собственности проходит по-другому.

Покупка на физическое лицо: фрихолд или лизхолд?

По законам Таиланда, иностранец – физическое лицо может взять квартиру, как в полное владение (freehold), так и в долгосрочную аренду (leasehold).

При покупке объекта с землей, дом можно зарегистрировать во фрихолд или лизхолд, а участок под ним – только в лизхолд.

Договор аренды на землю оформляется на 30 лет и потом дважды обязательно продлевается на такой же срок (общий период — 90 лет). Некоторые застройщики предлагают лизхолд на 120 лет, иногда встречается и безлимитное продление.

Раньше иностранцы, особенно из России, стремились зарегистрировать здание в полную собственность. Во многом потому, что не понимали, как работает лизхолд, и не доверяли этой схеме. В России и странах СНГ такой формы владения недвижимостью нет, но она широко распространена, например, в Великобритании и ОАЭ.

Лизхолд дает собственнику такие же права, как и фрихолд – продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду… Словом, вы можете делать с недвижимостью всё, что захотите. Эти сделки регистрируются в Земельном департаменте и полностью защищают права собственников.

Единственное ограничение – следить за оставшимся временем действия договора аренды. Но по факту, сложно представить, что вы будете владеть недвижимостью 90 лет и никому её за это время не продадите. А с новым собственником заключат новый договор лизхолда на новый срок.

Когда иностранцы лучше познакомились с рынком недвижимости Таиланда, разобрались с законами, которые здесь работают, число лизхолд-сделок начало расти. Сейчас и участки, и виллы, и квартиры всё чаще оформляют в долгосрочную аренду. Тем более что это позволяет сэкономить на налогах.

Покупка на компанию: риски и возможности

Оформить землю в полную собственность можно на юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде. Схема непростая, юристы не всегда советуют идти этим путем.

Чтобы зарегистрировать в Таиланде юрлицо, на одного учредителя-иностранца должно приходиться минимум два тайца. Раньше зарубежные покупатели создавали компании, оформляли на них собственность, а деятельность не вели.

Но в Земельном департаменте заметили, что в стране появилось много фирм, которые налоги не платят, а просто владеют недвижимостью. И сейчас чиновники очень внимательно проверяют тайских учредителей – насколько они платежеспособны, откуда у них деньги, вносили ли они доли в компанию.

Если будут подозрения в подлоге – могут выписать серьезный штраф или назначить другое наказание, вплоть до тюремного заключения.

«Серые» схемы уходят в прошлое, т.к. в большинстве случаев не имеют смысла. Если вы покупаете виллу от застройщика, то арендуете землю у компании, а не физического лица. С юридической точки зрения, это полностью безопасно. Фирма даже не может обанкротиться, пока у нее на балансе висят земли и дома, находящиеся у иностранцев в долгосрочной аренде.

Единственный случай, когда юристы рекомендуют не соглашаться на лизхолд – покупка дома на вторичном рынке у продавца-тайца. Семьи в Таиланде большие, земельными участками они могут владеть столетиями, и сложно убедиться в том, что через год не появится какой-нибудь родственник, который заявит свои права на имущество.

Иностранцу лучше отказаться от покупки такого объекта или регистрировать его на юрлицо, желательно, действующее, а не «спящее».

Читайте также:  Все виды фахверковых домов

Схема с покупкой недвижимости на юрлицо надёжная, но только в случае, если всё проходит легально – компания действительно работает в Таиланде.

Например, если наше агентство – Exotic Property – решит инвестировать свою прибыль и купит несколько квартир или виллу, никаких вопросов не будет. У нас реальные партнеры-тайцы, мы платим налоги и 10 лет ведем бизнес в стране. Сделка пройдет гладко.

Но если компания только открылась, а через месяц подает документы на оформление собственности – возникают вопросы.

Ещё один тип сделок, которые иногда встречаются на рынке – покупка акций действующей компании, которая уже владеет домом с землей. В этом случае иностранец становится соучредителем, ему будет принадлежать всё, что находится на балансе фирмы.

Но будьте внимательны: кроме недвижимости у компании могут быть долги и обременения. В таких сделках необходим тщательный аудит.

Закажите бесплатную консультацию о процедуре покупки недвижимости в Таиланде.

Виды и типы домов в Таиланде

В Таиланде строят дома нескольких типов:

  • виллы – отдельностоящие особняки с садом и, возможно, бассейном;
  • таунхаусы – несколько объединенных общими стенами с соседями домов с отдельными входами;
  • твинхаусы – одно здание для двух владельцев с разными входами.

Обратите внимание:

На то, как дом записан в Земельном департаменте. Бывает: с виду, вроде бы, таунхаус, а застройщик его зарегистрировал как кондоминиум. А значит, объект можно оформить в свободное владение как квартиру.

Все виды домов в Таиланде делятся на две категории: резидентские и отельные. Первые предназначены для постоянного или длительного проживания, вторые – скорее, для отдыха и получения дохода, впрочем, никто не мешает жить в них круглый год.

Резидентские дома: для жизни в Таиланде

Резидентские комплексы вилл и таунхаусов строят на отдалении от пляжей и главных туристических зон. В расчёте на тех, кто будет жить в Таиланде постоянно, иметь автомобиль.

Обычно дома там покупают пенсионеры из Европы, США, России и стран СНГ, которые приезжают «зимовать». Часто виллы берут семьи, которые перебираются в Таиланд и отправляют детей учиться в международные школы (на Пхукете их несколько).

Среди покупателей резиденстких комплексов есть и туристы, которые каждый год по несколько месяцев проводят в Таиланде и любят жить домах, а не квартирах.

В туристических регионах, например, на Пхукете застройщики обычно ориентируются на зарубежный спрос. Поэтому при создании комплекса вилл сразу планируют там минимальную инфраструктуру, без которой иностранцы не будут покупать дома.

Как правило, у всех охраняемая территория (будка охранника, шлагбаум, видеонаблюдение), обслуживающий персонал (например, садовник, который следит за общей территорией).

Если комплекс масштабный, на 50-60 домов, то там делают места для общего отдыха — разбивают парк и открывают ресторан. В небольших проектах на 10-15 вилл создавать общественные зоны нерентабельно – обычно у каждого свой садик и бассейн.

Виллы при отелях: для отдыха и дохода

В последние годы некоторые 5-звездочные отели стали строить на своей территории виллы класса люкс. Располагаются такие проекты в самых престижных туристических регионах, рядом с пляжами.

В этом случае собственнику будет доступна вся обширная инфраструктура гостиничного комплекса – бассейны, спа, тренажерные залы, рестораны и многое другое. Также к вилле прилагается первоклассный сервис: от уборки и стрижки газонов до сдачи в аренду.

Ключевые покупатели – состоятельные иностранцы, которые регулярно отдыхают в Таиланде. Они покупают виллу в любимом отеле, например, в районе Лагуны на Пхукете, приезжают туда на несколько недель в году, а в остальное время сдают в аренду через гостиничного оператора. Все заботы о содержании дома тоже несет управляющий.

Расценки на проживание в подобных виллах высокие – $20-50 тыс. в месяц. Но заполняемость ниже, чем у апартаментов. В результате итоговая доходность у виллы будет меньше, чем у нескольких квартир, купленных за те же деньги. Поэтому собственная вилла при отеле – это, скорее, для статуса и отдыха премиум-класса, чем для заработка на аренде.

Можем прислать каталог вилл в лучших отельных комплексах Таиланда. Оставьте заявку!

Цены на дома и виллы в Таиланде

До 2014 года 50% сделок на Пхукете мы – Exotic Property – проводили с домами, 50% – с квартирами. Сейчас пропорция изменилась: 90% покупателей выбирают апартаменты, и только 10% – виллы и таунхаусы.

Причин несколько…

Во-первых, сегмент доходных апартаментов в Таиланде вышел на новый уровень.

Стали появляться комплексы под управлением ведущих отельных сетей мира, которые гарантируют собственникам максимальную рентабельность (подробнее о них – здесь).

Покупатели смотрят на итоговую доходность и видят, что вилла принесет 4-6% годовых, а квартира – 7-12%. И принимают решение: вложить деньги в апартаменты, а на заработанные средства снимать себе виллу для отдыха.

Во-вторых, виллы просто дороже. А значит, и число потенциальных покупателей ниже. Чтобы вы поняли, какие дома сможете найти с разным бюджетом, приведем типичные цены для Пхукета.

Стоит учитывать, что Пхукет – самый развитый курорт в Таиланде. Цены здесь на 20-30% выше, чем, к примеру, в Паттайе, но и качество жизни принципиально другое. Плюс, мы говорим только о курортной зоне, т.е. максимум 5-7 километров от моря. Дальше уже центр острова и Пхукет Таун. Иностранцы там крайне редко что-то покупают.

Недорогие дома на Пхукете

Минимальный бюджет, который вам понадобится для покупки, – $150-200 тыс. За эти деньги можно найти новый дом или таунхаус с 2 спальнями, площадью около 100-150 кв. м.

Расположен он будет на расстоянии 5-7 км от пляжа, зато рядом будет вся инфраструктура для постоянного проживания.

Участок, скорее всего, окажется маленьким (около 100-200 кв. м), за дополнительные деньги часто дают возможность установить на нем бассейн. В некоторых комплексах есть общие бассейны и тренажерные залы.

Даже недорогие виллы в Таиланде продаются с полной отделкой. Обычно они оборудованы сантехникой, кондиционерами, встроенными шкафами, т.е. тратиться на ремонт не придется.

Но не забывайте о дополнительных расходах на проведение сделки (подробнее об этом – здесь).

Дома и виллы среднего класса

Если вы мечтаете о просторной вилле (200-300 кв. м) с садиком и бассейном, будьте готовы заплатить от $300 тыс. Цена во многом зависит от площади участка. Можно ориентироваться на такую пропорцию: 3 сотки – $300 тыс., 4 сотки – $400 тыс., $7-8 соток – $700 тыс.

Кстати, последний вариант, по меркам Пхукета, это уже очень большой участок, найти виллу с садом в 20-30 соток здесь крайне сложно.

Вышеописанные цены касаются домов, построенных на расстоянии 3-5 километров от моря. Причем, без вида на воду с участка. Рассчитывайте на то, что видовая земля, а тем более, участки с выходом к пляжу, будут в разы дороже.

Элитные виллы на Пхукете

Премиальные виллы строят у воды или на видовых участках в горах. Их в целом на Пхукете немного, а в последние годы стало ещё меньше: из-за повышения цен на землю застройщики всё чаще предпочитают отдавать лучшие участки под апартаменты, на которых они больше заработают.

По поводу видовых вилл в горах надо понимать один нюанс. Многие думают, что купят большой дом с видом на море для семейного отдыха, дети будут бегать по саду, плескаться в бассейне… На практике этот сценарий реализовать не получится.

Видовые участки на Пхукете расположены на склонах, застройщик физически не сможет сделать там большой сад. Они срезают часть почвы, вбивают сваи, ставят дом, перед которым заливают небольшую бетонную площадку с бассейном и заборчиками. Это вариант не семейный, там не будет лужайки, на которой ребенок сможет играть. Плюс, склоны действительно крутые, ходить пешком вверх-вниз будет непросто.

Если интересуют видовые дома в горах, рассчитывайте на сумму от $1-2 млн. В качестве альтернативы можно рассмотреть просторные пентхаусы в элитных комплексах у моря – виды тоже будут потрясающие, цены примерно такие же. При этом: близость к пляжу, богатая инфраструктура комплекса и, при желании, фрихолд.

Вилла прямо на берегу или на холме с прямым спуском к морю будет стоить от $5 млн.

Виллу при отеле можно купить за $1-3 млн. Она будет расположена не на первой линии (там строят корпуса гостиницы), но в паре минут ходьбы от пляжа.

Преимущество этого формата: 5-звездочный сервис, от шаттл-баса до дворецкого, никаких забот о содержании дома, возможность сдавать в аренду через гостиничного оператора и зарабатывать 4-6% от цены виллы ежегодно.

Подведем итог

  • Иностранцы имеют право владеть частными домами в Таиланде. Leasehold-сделки в случае покупки у застройщика полностью защищают права зарубежного собственника.
  • В Таиланде строят виллы в резидентских поселках, предназначенных для длительного или постоянного проживания, так и в отельных комплексах.
    Последние можно сдавать в аренду через гостиничного оператора, но доходность в процентах будет ниже, чем в случае с квартирами.
  • Диапазон цен на дома в курортных регионах Пхукета: от $150 тыс. до $15 млн.
    На стоимость влияет площадь участка и дома, класс и качество комплекса, расположение относительно моря и важной инфраструктуры, вид с участка, наличие дополнительных сервисов и отельного управления.

Остались вопросы? Обращайтесь! Мы 10 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке Пхукета и поможем вам в этом разобраться.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector