Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома.

Принципы составления договоров при строительстве загородного дома – что нужно знать

Принципы составления договоров при возведении загородного дома

Прежде, чем детально разобрать все пункты и условия стандартного договора на строительство дома за городом или коттеджа, необходимо выделить некоторые нюансы:

  1. Какие типы деловых соглашений преобладают в строительстве;
  2. В каком виде должен оформляться договор — письменным он должен быть или устным;
  3. Потребуется ли регистрация соглашения в государственных органах;
  4. Определить, кто представляет стороны сделки;
  5. Что является предметом соглашения для каждого отдельного договора.

В первую очередь рассмотрим договор купли-продажи как наиболее часто встречающееся соглашение. Предметом подобной сделки в разрезе постройки дома могут быть стройматериалы и инструменты для ремонта и строительства, и т.

д. Договор поставки — одна из разновидностей соглашения купли-продажи. При такой сделка продавец или поставщик предоставляет покупателю перечисленные товарные позиции, причем товары не должны быть предназначены для личного использования.

Например, доставка продуктов питания интернет-сервисом не входит в юрисдикцию договора поставки, но отгрузка стройматериалов для строительства коттеджа абсолютно соответствует соглашению. Стороны сделки — покупатель и продавец, предмет сделки – товар с указанными в договоре параметрами. Законодательные нормы РФ устанавливают форму договора – письменная.

Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома.

Еще один вид сделки, часто встречающийся в индивидуальном строительстве — аренда и договор аренды. Яркий пример такого соглашения — аренда строительной спецтехники.

Проведение землеройных, планировочных, грузоподъемных и транспортных работ не обходится без привлечения по найму экскаваторов и грейдеров, тракторов и бульдозеров, автокранов и самосвалов под управлением квалифицированных специалистов.

Договоров найма бывает два варианта: аренда транспортного средства с оператором (экипажем) и без него.

Выбор конкретного типа спецтехники определяют включение дополнительных условий в договор. Для каждого варианта соглашения условия будут разными, их объем и состав зависит от российского законодательства.

Договаривающиеся стороны — арендатор и арендодатель. Предмет сделки – выполнение договорных обязательств по предоставлению спецтехники. Объект соглашения — арендуемая техника.

Законодательный регламент Российской Федерации определяет форму договора как письменную.

Третий вариант соглашения при проведении строительных работ — подряд. По договору подряда исполнитель обязуется по предложению заказчика проделать определенный объем работ и по результатам провести приемо-сдаточные мероприятия. Подрядные договора бывают четырех типов:

  1. Бытовой договор;
  2. Строительный (обычно бригадный) подряд в частном секторе услуг;
  3. Договорной подряд на проектирование и проведение изыскательских мероприятий;
  4. Государственный подряд.

Обычно индивидуального застройщика, ремонтирующего дом, проводящего перепланировку или начавшего строительство загородного коттеджа, интересует бригадный подряд и договор на составление проекта и проведение изыскательских работ.

Сторонами подрядного договора являются клиент-заказчик и исполнитель-подрядчик, а объектом договора выступает результат работ в виде сооружения, конструкции, части комплекса сооружений. Законодательством РФ договор подряда должен оформляться в письменном виде.

Законы и регламенты для заключения договоров

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. №№420 – 453) является главным основанием для заключения любых сделок между лицами, проводящими производственную, гуманитарную или торговую деятельность на территории России.

Согласно Гражданскому кодексу, договор считается действительным, если договаривающиеся стороны согласны со всеми определенными в соглашении условиями.

Для всех соглашений главным условием является предмет сделки, который должен быть подробно описан в документе.

Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома.

Также в Гражданском кодексе РФ определяются отдельные обязательства договаривающихся сторон: требования к договорам поставки (ст. №№506 — 524), условия купли-продажи (§ №1 гл. №30 ст. №№454 — 491 ГК РФ).

Аренда транспорта и спецтехники, как с операторами, так и без них, систематизируется и утверждается в ст. №№632 – 649. Требования ГК РФ к сторонам договора определяются статьями №№702 – 768.

В подробном Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10.06.1992 за № БФ-558/15 рекомендательно определяется содержание соглашения.

Для индивидуального застройщика при составлении любых вышеперечисленных договоров достаточно знать следующие требования Гражданского Кодекса Российской Федерации:

  1. Соглашения любого типа должны быть добровольными (ст. №421 ГК РФ);
  2. Строительно-ремонтные договора являются возмездными сделками (ст. № 423 ГК РФ) и оформляются письменно (ст. № 161 ГК РФ);
  3. Сроки заключения договора имеют продолжительность и не требуют молниеносного письменного подтверждения;
  4. Чтобы соглашения считалось состоявшимся, в тексте договора необходимо четко указать все условия сделки.

Главные договорные пункты

Согласно Гражданского кодекса, договор поставки должен включать в себя предмет сделки и объем поставки, в который могут быть включены стоимость и сроки поставок. Следует обсудить и второстепенные пункты соглашения – такие,как:

  1. Чей транспорт будет задействоваться при транспортировке стройматериалов к месту работ;
  2. Объем партий в поставках, сроки доставки;
  3. Возможность ускоренной транспортировки;
  4. Форс-мажор;
  5. Возможность изменить пункты договора;
  6. Порядок и способы оплаты;
  7. Ответственность сторон.

Статья №507 ГК РФ определяет сроки нейтрализации противоречий – 30 календарных дней.

Если любая из сторон соглашения была уведомлена об этом, но не ответила на уведомление, возможно принудительное возмещения моральных и материальных убытков от уклонения исполнения договора.

Любой вид договора поставки может быть разорван в одностороннем порядке любой стороной при серьезных скарификациях обязательств, указанных в соглашении. Но в договоре отдельными пунктами могут оговариваться и другие случаи возмещения ущерба.

Договор с подрядчиком о строительстве дома – на что обращать внимание при оформлении

При строительстве дома, заказчик должен юридически оформить отношения со строительной организацией, то есть заключить договор подряда. Качественно оформленный договор – это гарантия хорошо выполненных работ. Далее разбираемся, на что обращать внимание при составлении договора, и какие пункты в нём должны быть обязательно.

К заполнению договора подряда надо подходить максимально ответственно Источник yandex.net

Договор подряда – оформление гражданско-правовой сделки со строительными компаниями, ИП и физическими лицами. Неправильно составленный договор подряда согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации может быть признан недействительным в арбитражном суде.

Правила оформления договора, основные моменты, на которые следует обратить внимание

Прежде чем заключить договор с компанией, необходимо выяснить следующие моменты:

  • Имеет ли право юридическое лицо заключать такого рода договор.
  • Наличие лицензии на строительство. Лицензия – гарантия, что строительные работы будут выполнены специалистами.

Все условия и договоренности должны быть четко, емко и подробно прописаны в договоре. Помните, общие фразы не имеют никакую юридическую силу, их можно трактовать по-разному, они ничего не значат и суд может трактовать их на свое усмотрение. Чем подробнее описаны условия, критерии и нормы, тем легче будет доказать их нарушение в арбитражном суде:

  • Дата заключение договора.

Она должна быть указана обязательно.

Дата в договоре – одна из отправных точек обязательств сторон Источник yandex.net

  • Полные реквизиты подрядчика и личные данные заказчика, живая подпись и печать подрядчика (если это не ИП или физическое лицо).
  • Срок выполнения заказа и график выполнения строительных работ.

Если не указать конкретную дату начала, дату окончания, промежуточные этапы, то договор можно считать не заключенным. Если по каким-то причинам в основном договоре стороны не отразили сроки, тогда их можно прописать в дополнительном соглашении, в этом случае договор будет иметь юридическую силу.

  • Подробная смета строительных работ и предмет договора.

Подробно отразите наименование объекта, а также подробную смету строительства.

  • Указать гарантийный срок и на что он распространяется.

Если конкретные данные не будут указаны, значит, гарантия будет распространяться на все работы, а также на материалы и оборудование. Важный момент, следует включить формулировку о том, что заказчик может напрямую обращаться по гарантии оборудования.

Если договор подряда включает не только строительство дома, но и проектирование его, тогда следует отразить, что гарантия на проект действует на время всего строительства. Это нужно для того, чтобы обезопаситься от неправильного проекта. Проект – это основа, если он сделан с ошибками, конструкция может получиться непригодной к эксплуатации и проживанию.

Чем подробнее в договоре расписано, что должно получиться в итоге, тем яснее ответственность Источник kirsanovv.ru

Нужно указать как будет происходить оплата за работы: единовременно, в рассрочку, после приемки всех работ или поэтапно. Лучше установить оплату после каждого этапа работ, такой критерий подталкивает подрядчика придерживаться графика и выполнять строительные работы в срок. Данный пункт по нормам гражданского кодекса не считается обязательным, но благоприятно влияет на выполнение работ.

  • Подробные штрафные санкции и неустойки.

Сумму неустойки следует просчитать и выставить внимательно. Например: цена строительство 4 миллиона рублей, неустойка равна 0.1%, исполнителю ничего не стоит выплатить 4 000 рублей и никуда не торопиться.

А вот если штраф 0.1 % за каждый день просрочки, тогда выполнить работы в срок в интересах подрядчика. Максимум можно указать от 0.3 до 0.

5 % за каждый день просрочки, так как в любом случае суд снизит ставку на свое усмотрение.

Не забываем и про санкции к заказчику. Правильно будет прописать штрафные санкции в процентном соотношении не от всей стоимости услуг, а только от неоплаченных строительных работ.

Штрафы прописываются максимально прозрачно и подробно, чтобы не допустить двоякого толкования Источник 24aul.ru

  • Четко прописать, кто ответственный за приобретение строительных материалов.
  • Отразить форс-мажорные обстоятельства.
  • Правила приемки выполненных работ.

Обязательно приложить к договору форму акта-приемки. Указать кто принимает: сам заказчик или привлеченная сторона. Лучше всего утвердить каждый этап приемки по акту выполненных работ, даже черновые работы.

Такой вариант поможет вам убедиться, что работы выполнены как положено и безупречно, а в случае недочетов, вы будете уверены, что они будут исправлены. В случае невыполнения требований, можно будет взыскать неустойку.

Так как критерии приемки очень сложно регламентировать.

Совет! Стоит определить критерии приемки: СНИПы, ГОСТы или другие общепринятые нормы.

  • Условия расторжения договора.
Читайте также:  Утепление пола в деревянном доме: технологии и пирог

Грамотно регламентировать правила для каждой стороны.

Это важно! Ваша задача следить за тем, чтобы пункты договора не ущемляли права заказчика.

Каждая из сторон добивается для себя лучших условий сделки Источник адвокатдв.com

  • Ответственность каждой из сторон.

Пунктов ответственности может быть очень много, важно продумать и прописать все нюансы, которые могут возникнуть во время строительства. Чем подробнее, тем лучше.

Например: подрядчик должен предупредить заказчика об непригодности строительных материалов или об обнаружении брака и прекратить работы. Если подрядчик не сделает этого, тогда ответственность за устранение дефектов несет подрядчик.

Если во время строительных работ, подрядчику необходимо будет привлекать субподрядчика, тогда условия его подбора нужно прописать в договоре. Если заказчик запрещает привлекать субподрядчиков, тогда это обязательно нужно прописать в договоре, так как Гражданский кодекс РФ не запрещает привлекать субподрядчика.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации договор будет считаться незаключенным, если в договоре не будут прописаны самые важные моменты:

Должен быть указан конкретный адрес, по которому будут происходить работы. Также прописать конкретные работы, а лучше всего оформить приложением к договору в виде сметы.

Идеальный вариант, когда в договоре прописана смета Источник gradyent.ru

В какую конкретную дату начнется строительство, а в какую оно должно быть окончено. Это очень удобно и позволит заказчику контролировать своевременное выполнение строительных работ.

На чьей стороне должно быть заключение договора подряда

Крупные организации, как правило, предлагают заключить договор подряда на их утвержденной форме.

Совет! Изучите данную форму до заключения договора, при несогласии, потребуйте внести изменения или оформить договор на ваших условиях. Если все таки форма договора вас полностью устроила, следует сверить реквизиты юридического лица: ИНН, КПП, ОГРН, ФИО, должность подписанта и точное наименование организации.

Идеально, когда к договору приложен четкий проект объекта будущего строительства, описаны подробно все строительные материалы и утвержденная смета.

Помните, что строительные компании сталкиваются со строительством ежедневно. Им не составляет труда и опыта включить незначительный для заказчика пункт в договор, который в дальнейшем может сыграть им на руку.

Например: «место для складирования и вывоза мусора осуществляется силами заказчика». Получается, что по этому пункту подрядчик может не вывозить мусор со строительной площадки, а это ещё одна дополнительная статья расходов для заказчика.

По сути, вывоз мусора – это прямая обязанность подрядчика, которая включается в стоимость выполненных работ.

Мусор после строительства вывозит строительная компания или заказчик Источник promusor.info
Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома.

Еще включают такой пункт, что исполнитель не несет ответственности за порчу имущества заказчика, которое не входит в предмет договора.

На деле, это получается так, что если исполнителю было поручено провести часть работ – проводку на объекте и по его вине случился пожар, то никакого материального возмещения заказчик не получит, так как исполнитель был в ответственности только за проводку, а не за целое здание.

Иногда исполнители включают пункт о том, что они не несут ответственность за брак. На самом деле, такой пункт противоречит закону Российской Федерации.

Несколько договоров подряда

Случается, что при строительстве дома заказчик заключает несколько договоров подряда. Сначала, на строительство фундамента, потом на возведение коробки и кровли, а последний – на отделку.

Каждый следующий договор не обязательно заключается с одним и тем же подрядчиком.

Но такое строительство имеет минус – каждый из подрядчиков при обнаружении недочетов будет ссылаться на предыдущего строителя.

Внимание! Даже если при составлении договора не была оговорена неустойка за несвоевременно выполненные работы, то по закону она равна 3 процентом от суммы заказа за каждые сутки просрочки. Но данная мера действует только для ИП и юридических лиц, так как только они попадают под действие закона о Защите прав потребителей.

Ни в коем случае не соглашайтесь на обещания и не заключайте договор подряда без проекта. Если взять статистику, то такие договоры начали набирать обороты.

Если вы пошли на это, тогда в договоре подряда нужно указать конкретные размеры постройки, количество этажей, материал фундамента и вид строительных материалов.

В общем, должны быть указаны такие данные, по которым можно будет идентифицировать объект строительства.

Неправильно заключённый договор позволяет «перевести стрелки» Источник delovesti.ru

Примерное техническое описание объекта

В договоре, в котором отсутствует четкий проект, должно быть приложено техническое описание строения. Например:

  • Трехэтажный дома с мансардой, с двускатной крышей. Фундамент кирпичный, ленточный. Ширина ленты 40 сантиметров, в землю углублен на 60 сантиметров, высота фундамента 55 сантиметров.
  • Наручные размеры строения – 5 на 7 метров.
  • Общая площадь – 70- 80 кв. метров.
  • Жилая площадь – 60 – 70 кв. метров.
  • 3 этажа.
  • Высота каждого этажа 2.8 метров.
  • Стены из пеноблоков.
  • Перегородки – бетон.
  • Перекрытия – железобетонные.
  • Утеплитель перекрытия – базальтовые плиты.
  • Кровля – металлочерепица.
  • Отделка цоколя – искусственный камень.
  • Наружная отделка строения – искусственный камень.
  • Окна – пластиковые стеклопакеты.
  • Подоконники – пластик, ширина 60 сантиметров.

Пример описания функций

Все помещения должны быть описаны по функциям.

Например:

  • Первый этаж: крыльцо, теплая кухня, санузел, столовая, комната для хранения.
  • Второй этаж: две спальные комнаты, санузел, холл.
  • Третий этаж: игровая комната, одна спальня, ванная и холл.
  • Отопление по всему дому от газового котла, который должен быть установлен в комнате для хранения.

Правильность выполнения работ можно оценить только при наличии чётких критериев Источник znanio.ru

Способы избежать дополнительных расходов

Подрядчики постоянно пытаются увеличить оплату за строительные материалы, ссылаясь на то, что цена материалов возросла с момента подписания договора. Не нужно поддаваться на провокацию, так как любая крупная компания закладывает эти моменты в смету заранее.

Для того, чтобы избежать подобного инцидента, необходимо, чтобы цена услуг подрядчика в договоре была четко прописана, а не была плавающей.

Если подрядчик настаивает на плавающей ставке, тогда нужно конкретно прописать правила, при которых цена на строительные материалы может быть увеличена.

Договор подряда обязательно оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Нанесение ущерба соседям при проведении строительных работ

Во время строительства вы не можете быть уверены на сто процентов об аккуратности подрядчика. На этот случай можно обезопасить себя и оформить страхование ответственности во время проведения строительных работ. Данный вид страхования позволит избежать траты, если во время строительства по вине подрядчика будет причинен ущерб соседям.

Наглядно о том, на что обращать внимание при заключении договора, смотрите в этом видео:

Советы по выбору подрядчика

Для того, чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только правильно оформить договор подряда, но и выбрать надежного подрядчика.

Критерии надежной компании:

Безопаснее выбрать компанию, которая имеет опыт, построенные объекты и отзывы. Следует остерегаться от организаций, которые перерегистрировали ЮЛ. Возможно, они избегали правовых аспектов или уходили от налоговых выплат.

Необходимо проанализировать средне рыночные цены, для того, чтобы не переплатить.

Убедитесь в том, что компания имеет больше положительных отзывов. Досконально проверяйте сведения о продавце в рунете. Изучите форумы и сообщества, где собираются люди, делятся советами, личным мнением, историями и впечатлениями. Там вы точно сможете понять общую картину о подрядчике. Если отзывы только положительные, стоит насторожиться, так как отзывы могут быть проплаченными.

Должно быть разрешение на проведение работ.

Наглядно о том, как выбрать строительную компанию, смотрите в этом видеоролике:

Коротко о главном

Составление договора со строительной компанией позволяет каждой из сторон точно понимать, чего от них хочет визави, и в случае возникновения непредвиденных ситуаций доказать свою правоту в суде.

Есть общие рекомендации для составления договора, но в любом случае, надо обдумывать, о чём договариваться со строительной компанией, чтобы все вопросы были решены ещё «на берегу».

На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой

Договор строительного подряда — это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае, дом, а заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить указанную в договоре цену.

На рынке строительства загородных домов присутствуют не только специализированные компании и организации, но и частные лица. В любом случае договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте его, даже если частник говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официальной сделки — уже тревожный звонок. В таком случае лучше обратиться к другому подрядчику.

Но сам факт заключения договора — это еще не 100% гарантии вашего спокойствия. Нужно учесть в нем множество деталей.

Что обязательно должно быть отражено в договоре

  1. Предмет договора — это сам процесс строительства и его результат.
  2. Стоимость работ подрядчика, порядок оплаты: % предоплаты, какие суммы нужно вносить и в какие сроки; способ оплаты — наличные, банковская карта или онлайн-перевод.
  3. Срок, в течение которого подрядчик обязан сдать объект.
  4. Права и обязанности заказчика и подрядчика.

  5. Как будет производиться приемка работ.
  6. Гарантии.
  7. Дата, место и время подписания договора.
  8. Реквизиты и/или личные данные сторон.
  9. Их подписи.
  10. Ответственность сторон за нарушение договоренностей.
  11. Срок действия договора.
  12. Обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора, особые и прочие условия.

На что стоит обратить особое внимание

Как правило, чем подробнее составлен договор, тем лучше для всех сторон. Все нюансы лучше проговорить на берегу и четко зафиксировать в документе.

Итак, на какие пункты стоит обратить особое внимание.

Стоимость работ

В договоре должна быть прописана их полная стоимость. В том числе и возможные дополнительные траты. Например, расходы, связанные с изменением фундамента из-за деформации грунта на участке. Заказчик должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.

Читайте также:  Биогазовая установка: переработка органических отходов с пользой

Предоплата

Строительные фирмы индивидуально определяют процент предоплаты. Стоит учесть, что при 100%-й предоплате заказчик никак не застрахован от непорядочности подрядчика. Поэтому рекомендую не соглашаться на такие условия. Оптимальной будет предоплата в размере 3-5% от цены договора — это стоимость разработки проектной документации. В нашей компании — это 3%.

Сроки строительства

На этот пункт обратите особое внимание. Сроки должны быть реальными, с обязательным запасом. Слишком малые или, наоборот, большие должны насторожить. Для сравнения: на дома из бруса или каркаса «под ключ» нужно закладывать от 30 дней.

Дом из сип-панелей можно построить за 20 дней. А вот у домов из кирпича самая низкая скорость строительства. Требуется время на усадку — это как минимум год.

Из-за размера кирпича, на возведение стен нужно в 4 раза больше времени, чем при его более современных аналогах.

В любом случае, сроки работ должны быть четко прописаны в документе.

Гарантии

В Гражданском кодексе Российской Федерации прописаны обязательные гарантийные сроки по договору строительного подряда. Так, на фундамент или на конструктивную часть (коробку) он не может быть менее двух лет.

Надежные подрядчики дают срок, конечно же, больше указанного в законе. Нормальная гарантия на коробку — это не менее 10 лет. Оптимально — не менее 15 лет. На фундамент — не менее 5 лет.

Условия расторжения договора

Условия могут быть разными, их нужно четко фиксировать в договоре.

Например, заказчик может указать следующие причины для расторжения договора:

  1. работы выполняются слишком медленно и есть опасения, что не будут закончены в срок;
  2. качество работ не отвечает заявленным требованиям, и подрядчик не хочет или не торопится устранять недостатки;
  3. иные условия, мешающие нормальному исполнению условий сделки, по мнению заказчика.

Для подрядчика весомыми причинами для расторжения договора могут стать следующие действия со стороны заказчика:

  1. он предоставил некачественные или непригодные для строительства материалы, сначала подрядчик должен сказать ему об этом и попросить заменить;
  2. не предоставил техническую документацию;
  3. задерживает оплату либо не хочет платить;
  4. указывает неприемлемый для подрядчика способ работ;
  5. всячески мешает ходу строительства;
  6. нарушает другие условия договора.

Какие пункты фиксировать в договоре, стороны договариваются на этапе его согласования.

В любом случае, договорные отношения должны быть прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Если работа была выполнена, ее нужно оплатить. Справедливо также и обратное: если оплату получили — нужно выполнить условия сделки.

Меняются условия договора

Если условия договора меняются уже после его заключения всеми сторонами, то новый составлять необязательно. Достаточно будет сделать дополнительное соглашение. В нем нужно отразить не только предметные изменения, но и стоимость и сроки новых работ. Если цена не меняется — тоже фиксируем в документе.

Прочие нюансы

Например, стоит прописать в договоре условия проживания строительной бригады во время работ, а также профпригодность персонала и количество человек, которые будут работать на участке.

Также стоит подумать и о путях подъезда к объекту. Если дорога к вашему будущему дому плохая, но вы об этом не сказали подрядчику заранее, это может обернуться рядом проблем. С вас могут потребовать дополнительную плату, или в худшем случае материалы вообще не привезут. Все это необходимо обговорить заранее и зафиксировать в договоре.

Приемка работ

В самом договоре нужно прописать, как будет осуществляться приемка работ. По окончанию строительства вы с подрядчиком подписываете акт сдачи. В нем должны быть следующие пункты:

  1. перечень выполненных работ;
  2. дата их окончания;
  3. пункт о наличии/отсутствии замечаний о выполненных работах.

Человеку, не связанному со строительством, достаточно сложно оценить результат. Если у подрядчика нет своего линейного инженера по техническому надзору и контролю, стоить нанять независимого оценщика.

Резюме

Договор строительного подряда — это важный документ, с которого начинается путь к вашей мечте. Подробно о нем вы можете прочитать в статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если вы проговорите с подрядчиком все нюансы на берегу и зафиксируете их в договоре, то процесс строительства дома принесет вам только положительные эмоции, а результат оправдает ожидания.

Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома. Часть 2

Главные принципы составления договоров при строительстве загородного дома. Часть 1

В этой статье мы продолжим разговор о нюансах грамотного составления договоров с подрядными организациями и поставщиками при загородном строительстве и ремонте квартир. А также рассмотрим основные ошибки, допускаемые при их заключении.

Основные пункты договоров аренды и подряда

Все договоры аренды, в том числе и аренда спецтехники, должны содержать следующие существенные условия:

  • предмет договора
  • условие об арендной плате

Если срок не указан, то договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. Прекратить его действие стороны смогут в любой момент в одностороннем порядке, предоставив другой стороне уведомление за месяц до предполагаемого срока окончания обязательств.

Предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы при выполнении обязательств по договору не было возможности заменить один объект на другой. В России объектами аренды могут выступать:

  • железнодорожный подвижной состав, в том числе и подъемные строительные краны на железнодорожном ходу;
  • воздушные суда;
  • морские суда, в том числе специального назначения;
  • речные суда (или используемые во внутренних водах), в том числе спецтехника, созданная на их базе;
  • грузовые машины, тягачи с полуприцепами, краны, экскаваторы и прочая спецтехника на автомобильной тяге, управление и эксплуатация которой требует специальных навыков и знаний.

Предметом в данном случае будет являться обязательство по передаче технических устройств:

  • использование которых требует квалифицированного управления;
  • предназначенных для перевозки различных грузов, людей или буксировки специализированных объектов;
  • имеющих свойства источника повышенной опасности.

Следующим существенным условием договора аренды является цена. Что касается определения арендной платы, то она может быть обозначена в тексте несколькими способами:

  • записана определенной суммой, вносимой единовременно или по истечении определенного периода;
  • в качестве оплаты арендодателю передается процент от полученных доходов при использовании объекта аренды (может выражаться не только в денежной форме, но и заменяться натуральным эквивалентом по согласованию сторон);
  • в качестве оплаты арендатор предоставляет арендодателю определенные услуги;
  • в качестве оплаты арендатор передает арендодателю предусмотренный договором предмет в собственность или аренду;
  • в качестве оплаты арендатор за свой счет производит определенные улучшения арендованного имущества, указанные в договоре;
  • в качестве оплаты могут предусматриваться и сочетания вышеуказанных форм.

Гражданским Кодексом определяются две разновидности договора аренды транспортного средства:

  • с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
  • без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

В зависимости от типа заключенного договора различаются обязательства сторон по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии и порядок возмещения ущерба в случае причинения его арендованным объектом.

Последним в списке и, пожалуй, самым противоречивым в плане оформления является договор подряда. Для такого рода сделок Российское законодательство предусматривает следующие существенные условия:

  • предмет договора, под ним обычно понимают объем, виды и содержание работ, которые должны привести к конкретному результату;
  • сроки начала и завершения работ;
  • цена работ.

Дополнительно в тексте прописывают:

  • порядок и условия расчетов;
  • обязательства сторон;
  • порядок производства работ;
  • порядок приемки работ;
  • ответственность сторон за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Договор подряда подразумевает под собой выполнение людьми работ, связанных с определенными рисками. Во избежание впоследствии недоразумений, рекомендуется прописывать в тексте, что ответственность за соблюдение на объекте норм техники безопасности полностью лежит на подрядчике, в том числе и создание безопасных условий труда.

В случае если необходимость в выполнении работ пропадет, следует прописать условия и порядок расторжения договора. По договоренности двух сторон все статьи документа могут быть отредактированы, исходя из особенностей объекта, его расположения и прочих условий.

Для договора подряда подразумевающего выполнение проектных или изыскательских работ дополнительными условиями могут стать:

  • участие сторон в согласованиях разработанной проектировщиком документации;
  • использование созданной проектно-сметной документации (возможность передачи ее третьим лицам, например, для последующей корректировки или разработки нового проекта на базе этой документации);
  • определение права собственности на изобретения;
  • предоставление конфиденциальной информации.

Но вернемся все же к существенным условиям. Так самым главным и определяющим пунктом в любом договоре, в том числе и в договоре подряда, является предмет договора. Для его определения необходимо также указать:

  • перечень работ;
  • объект, на котором работы должны быть осуществлены;
  • результат, к которому должны привести подрядные работы.

Бытует мнение, что если на объекте строительства нет проектно-сметной документации и договор строительного подряда заключен без ссылки на проект, то это нарушение правил о существенных условиях. Однако на практике отсутствие документации вовсе не свидетельствует о несогласованности условий сторонами, если обязанность по разработке такой документации лежит на подрядчике.

Вторым немаловажным условием считаются сроки. Причем как начальный, так и конечный. Есть немало примеров из судебной практики, когда договор признавался незаключенным и в случае отсутствия даты окончания, и в случае невозможности определить фактическую дату начала работ.

Правда выход из ситуации, когда договор уже заключен, а срок в нем не указан, есть. Если стороны путем подписания дополнительного соглашения установят дату начала и окончания работ, договор будет считаться заключенным.

Следует также понимать, что если сам договор и его неотъемлемые приложения будут содержать различные сведения о сроках — судом договор будет признан незаключенным.

Необходимо также различать срок действия самого договора и срок выполнения подрядных работ.

Первый не может заменить собой четко прописанное условие именно о сроках выполнения работ и приводит к решению суда о том, что договор все-таки не является заключенным.

Однако сделка может считаться состоявшейся, если стороны в разумный срок с момента заключения договора исполнили свои обязательства, несмотря на отсутствие этого условия в тексте.

Третьим и самым противоречивым существенным условием договора подряда считается цена. С одной стороны она может оформляться сметой, с другой — быть твердой и записываться в договоре лишь цифрой.

В ходе выполнения договорных обязательств нередки случаи, когда подрядчик требует от заказчика оплаты сверх установленной цены из-за выполнения дополнительных работ.

Однако правомерность этих требований зависит от следующих факторов:

  • был ли поставлен в известность заказчик о проведении дополнительных работ;
  • выразил ли заказчик согласие на проведение дополнительных работ;
  • принял ли заказчик результат дополнительных работ (иногда принимается во внимание ценность данных работ для заказчика, то есть будет ли он впоследствии использовать результат работы).

Иногда договоры заключаются таким образом, что их нельзя отнести к какому либо определенному типу. Этот вид документа именуют смешанным. Он может содержать в себе признаки нескольких договоров.

Например, подрядчик не только обязуется произвести определенные работы, но и обеспечить стройку материалами. Такой тип договоров чаще всего используют, когда монтаж оборудования ведет строительная группа производителя.

В таких документах должны содержаться все существенные условия, характерные для обеих сделок.

Обзор основных ошибок при заключении договоров

В судебной практике не редко встречаются повторяющиеся ошибки при заключении договоров. Наиболее яркие и распространенные примеры постараемся привести ниже.

Читайте также:  Беседка своими руками

Пример №1. Неверно определен предмет договора

«Подрядчик обязуется построить дом по указанному адресу», «поставщик обязуется доставить к месту строительства кирпич», «арендодатель обязуется передать в аренду автомобиль» — любой договор с такой формулировкой будет признан незаключенным.

Дом может быть одноэтажным, коттеджем, многоэтажкой. Такая формулировка не дает правильной оценки. В случае договора строительного подряда должна быть ссылка на проектную документацию или полностью расписан весь перечень выполняемых работ. И если включить все в сам текст документа по каким-либо причинам сложно, то оформить подробное описание обязательным приложением вполне реально.

Во втором случае не определено количество товара: 1 штуку, 1 метр кубический или несколько сотен. Помимо численного выражения должно быть и разъяснение о качестве и характеристиках товара. Указание ГОСТа или ТУ. Разъяснения относительно нахождения товара в употреблении до момента продажи.

В случае аренды также указываются все характеристики — автомобиль марки такой-то, грузоподъемностью 5 т, номер такой-то.

В общем случае предмет договора должен быть описан так, чтобы ни у кого не возникало сомнений, что именно вы имели в виду или чтобы один предмет (работу) нельзя было заменить другим (-ой).

Пример №2. Неверно прописан срок в договоре подряда

«В течение 4-х месяцев с момента начала работ», «спустя месяц с момента предоставления всех исходных данных», «с 1 апреля 2013 года до подписания акта выполненных работ» — оформляя так, следует отдавать себе отчет, что точно определить момент начала и конца обязательств будет практически невозможно. В случае с подрядом это повлечет признание договора незаключенным, в остальных случаях проблем будет не меньше. Обязательства по таким формулировкам можно откладывать бесконечно долго.

Оптимально указывать в договоре дату в формате «день/месяц/год» начала работ и «день/месяц/год» окончания работ. Следует обратить внимание на то, что желательно, чтобы дата начала работ была не раньше даты заключения договора.

Все возражения о том, что в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств срок договора может быть просрочен, следует отклонить. При существенной задержке не по вине исполнителя срок исполнения обязательств всегда можно откорректировать дополнительным соглашением.

Инициировать его подписание могут обе стороны.

Пример №3. Неверно сформирована цена в договоре

Этот вид ошибок в большей степени относится к договорам подряда. Ситуация проста: в ходе выполнения работ несколько изменились цены на материалы и общая стоимость объекта увеличилась, однако в договоре прописана лишь конечная сумма без каких-либо оговорок. Следует иметь в виду, что согласно ст.

 709 ГК РФ, если не указаны способы формирования цены, то она признается твердой. Как следствие исполнитель по такому договору терпит убытки из-за подорожавших материалов.

Подрядчик вправе требовать увеличения твердой цены только при значительном удорожании материалов и до подписания акта приема-передачи, если данное удорожание невозможно было предугадать на стадии подписания документов.

Пример №4. В договоре прописаны условия, противоречащие нормам закона

«За нарушение сроков выполнения работ, заказчик имеет право требовать от подрядчика уплаты штрафа в размере 50% от суммы, а подрядчик теряет право требовать оплату произведенных работ и возмещения стоимости потраченных материалов».

Условие об утрате подрядчиком права на оплату выполненных работ недействительно, поскольку не соответствует норме статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность заказчика принять и оплатить результат выполненной подрядчиком работы. Как следствие, если работа выполнена и к ее качеству претензии не предъявляются — заказчик в любом случае обязан произвести оплату. Однако штраф за просрочку подрядчик все же вернет.

Пример №5. Заключение договора лицом, не имеющим на то права

Иногда при подписании договора возникает вопрос, кто должен его подписывать. Оптимальным вариантом со стороны физического лица является подпись самого гражданина. В более сложных ситуациях допускается подписание договора его представителем, имеющим на то право.

В случае с юридическим лицом, особенно с крупной строительной компанией имеющей большой штат сотрудников, достаточно часто совершаются ошибки. Например, договор подписывает прораб, главный инженер или заместитель директора. Единственным кто имеет право подписи договора, является руководитель.

Все остальные сотрудники могут приобрести эту возможность путем получения соответственной доверенности. Тогда при подписании договора не руководителем копия доверенности будет оформляться как приложение к документу.

Еще одна распространенная ошибка — подписание договора директором филиала, у которого также отсутствует на это доверенность или другой вид оформления этого права.

Пример №6. Оплата выполненных работ по договору подряда поставлена в зависимость от поступления заказчику денег от третьих лиц

«Оплата выполненных работ производится после продажи построенного дома».

Согласно статье 190 Гражданского кодекса срок, принятый соглашением, должен определяться датой или истечением конкретного периода времени, который может исчисляться годами, месяцами и так далее.

Срок еще может определяться указанием на конкретное событие, которое должно обязательно наступить. В нашем случае имеет место указание на событие, которое не должно неизбежно наступить, что не признается согласованием срока оплаты.

Как следствие, договор с такой формулировкой признается незаключенным.

Пример №7. Отсутствие в договоре обязательств по оплате промежуточных актов

Если договором предусмотрено, что оплата производится после подписания заказчиком акта сдачи объекта в эксплуатацию или после получения подрядчиком положительного заключения государственного органа, то при отсутствии данных документов у заказчика не возникает обязанности по оплате выполненных работ. Следовательно, все промежуточные акты оплате не подлежат. Перечисление аванса по такому договору также должно быть отдельно урегулировано соответствующей записью в тексте. По умолчанию перечисление авансов не предусмотрено.

Пример №8. В договоре есть условие об оплате работ после передачи заказчику исполнительных документов, но не прописано, какие именно документы должны быть переданы

Если из подписанного договора конкретно не ясно, какие именно исполнительные документы подлежат передаче заказчику, то обязанность по оплате работ появляется на следующий день после их сдачи.

Основывается это на пункте 1 статьи 711 Гражданского кодекса.

Соответственно, с момента наступления этих обязательств в случае просрочки поступления денег у подрядчика появляется право на получение процентов, оговоренных в статье 395.

Пример №9. Некорректные записи о досрочном прекращении договора

«В случае досрочного прекращения обязательств заказчик обязуется уплатить исполнителю полную сумму по договору» — подписывая документ с такими условиями, следует понимать, что даже если желание разорвать отношения будет вызвано некачественным исполнением, оплата все равно будет произведена полностью.

Пример №10. Некорректные записи об НДС

Если в тексте договора конкретно не указано, что НДС включен в цену, то указанный налог уплачивается сверх цены, установленной в договоре.

В заключение статьи хотелось бы добавить, что обезопасить себя от ляпов в договоре может каждый и для этого вовсе не нужно иметь юридического образования и следить за последними изменениями законодательства Российской Федерации.

Достаточно просто уделить документу должное время и внимательно оценить каждый пункт на наличие тех или иных последствий. И если какое либо записанное предложение вызывает у Вас сомнения или носит двусмысленный характер — составьте протокол разногласий и перепишите его по своему усмотрению.

Учитесь пользоваться своим правом, именно так вы сможете сберечь и деньги, и нервы.

Как правильно составить договор подряда на строительство дома?

Отвечает Ольга Котова,
Директор агентства недвижимости «ДЕЛО», г.Рязань

Итак, отметаем вопрос о самостоятельности. В нашем настоящем нет ничего более дорогого, чем эффективно потраченное время. Поэтому доверять строительство лучше профессионалам.

Благо, на рынке индивидуального жилищного строительства сейчас достаточно компаний, которые качественно строят дома.

При выборе подрядчика стоит, прежде всего, обратить внимание на срок деятельности фирмы и индекс должностной осмотрительности (это общедоступные сведения, нужно только ввести ИНН компании в поисковую строку), портфолио готовых домов и отзывы в интернете. С этим, как правило, проблем нет. Самое сложное — разобраться в правовых аспектах договора человеку, который не съел собаку на аналогичных судебных процессах.

Давайте попробуем просто о сложном. Сложно съесть слона только целиком.

Суть договора подряда четко описана в статье 702 ГК РФ. Подряд — это работы, которые подрядчик обязуется произвести по поручению заказчика. А вы, как заказчик, обязуетесь эти работы принять и оплатить.

В стандартном случае подрядчик выполняет работы на собственном иждивении — это значит, что он сам закупает все материалы, качественно, своими силами и за счет собственных средств производит все необходимые работы. Также подрядчик практически всегда самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика.

Но при этом обязательно нужно в договоре прописать распределение ответственности между сторонами за все риски, например риск несвоевременной поставки материалов, риск хищения имущества с площадки и многое другое. Если ответственность не будет прописана в договоре, решение суда может быть неоднозначным.

Обязательно укажите начальный и конечный сроки производства работ. Кстати, более детальное погружение в процесс строительства поможет вам не только осознаннее осуществлять контроль за ходом исполнения договора, но также позволит прописать контрольные сроки выполнения отдельных этапов. Например, возведение фундамента или устройство кровли.

Как назначить цену

Мои рекомендации — определять цену с помощью сметы. Так вы будете максимально осведомлены о стоимости отдельных видов работ, количестве и цене материалов. Сможете сравнить их с рынком и четко понять выгоды от сотрудничества с выбранным подрядчиком.

О гарантиях все предельно четко говорится в 754 и 755 статьях ГК РФ. Главное здесь — подрядчик несёт ответственность за свои работы как минимум на установленный законом срок. Это целых пять лет.

Если посмотреть на задачу теперь, она не кажется такой уж сложной. И в большинстве своем подрядчики очень ответственно относятся к составлению договора.

Если же вы не найдете в договоре одного или нескольких важных пунктов — предложите их внести. Высококонкурентный рынок и темпы инфляции на материалы сейчас как никогда играют в пользу клиента. А доступные ставки по ипотечным программам на строительство жилого дома делают мечту очень даже реальной и осязаемой. Не откладывайте на завтра то, что можно построить сегодня!

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector