Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.
Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.
В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?
Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков.
Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров.
В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.
Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:
- покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
- частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.
Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.
Основные риски при купле-продаже недостроенного дома
Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.
При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.
Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.
При масштабном строительстве, затраты на окончание проекта слишком велики. В итоге те 20-30%, что были сэкономлены на приобретении коттеджа, окажутся перекрыты серьезными расходами на стройматериалы и бригаду строителей. Иногда покупатель даже уходит «в минус», не экономя, а тратя даже больше из-за всех разбирательств с «недостроем».
Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.
Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.
Виды недостроенных домов
«Недострой» — понятие, которое объединяет несколько стадий готовности объектов незавершенного строительства. Не все из них выгодно приобретать:
1. Дом под чистовую отделку
Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.
2. Дом под черновую отделку
Коттедж построен, но коммуникации не подведены.
Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.
Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.
3. Готова только «коробка»
Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.
Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.
Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.
Как оценить качество «недостроя»?
При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.
Основные условия безопасного приобретения:
- Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
- Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией.
Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;
- Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа.
Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;
- Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.
д;
- Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.
Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана.
В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.
Способы сократить риск
Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.
Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.
Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:
- профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
- оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.
Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.
Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.
Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит
Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.
Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.
Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.
Если такой дом все же приглянулся, следует выяснить у продавца причину длительной продажи, а также воспользоваться услугами специалиста, который оценит качество строительства.
Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.
Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.
Особенности оформления документов
При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.
Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.
Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Покупать недострой или нет: все важные нюансы
Из этой статьи узнаем стоит ли покупать недостроенный дом. И через какие этапы при этом стоит пройти.
К покупке недостроенного дома разное отношение. Кто-то уверен, что сэкономит на таком варианте деньги и время, кто-то категорически против, другие колеблются. Между тем, предложений купить недостроенный дом достаточно много, вместе с вами разберемся в данном вопросе.
Давайте сначала определимся, что может подразумеваться под недостроенным домом:
Если первый вариант, в целом, пользуется спросом у покупателей, с ним мало вопросов, то второй случай покупки недостроенного дома следует изучить более пристально.
Решаясь на покупку недостроя, нужно выяснить три важнейших момента:
Осматривать недостроенный дом нужно очень тщательно. Что вас должно насторожить и заставить отказаться от покупки:
- трещины на стенах и фундаменте;
- плесень, грибок внутри;
- начавшие гнить деревянные конструкции;
- просевшая крыша;
- затопленный подвал.
Все эти проблемы будет очень сложно, а зачастую невозможно исправить.
Ещё один важный вопрос — документация. Есть два варианта:
Так что обязательно поинтересуйтесь у владельцев наличием всех нужных документов. Очень желательно увидеть проект дома, который вам придётся достраивать.
Также важно наличие или отсутствие разрешительной документации на подведение коммуникаций, в частности, газоснабжения, подключения к электрической сети.
Если ничего этого нет, у вас возникнет новая проблема, ведь оформление документации на коммунальные системы — дело долгое и затратное.
Итак, чтобы принять решение о покупке недостроенного дома, нужно пройти следующие этапы:
Констатируем: покупать недостроенный дом целесообразно в том случае, если он находится в хорошем состоянии и простоял законсервированным не более двух лет.
В противном случае, скорее всего, вы получите просто земельный участок со строением, которое придётся сносить и делать всё заново.
Что ж, такой вариант тоже имеет право на реализацию, если владельцы предложили очень выгодную цену, пытаясь избавиться от своего ставшего неликвидным недостроя.
Если у вас возникли вопросы по этой теме, задайте их специалистам и читателям нашего проекта здесь.
P.S. И помните, всего лишь изменяя свое потребление – мы вместе изменяем мир! © econet
Источник: econet.ru
Недостроенные дома – риски, нюансы, документы, плюсы и минусы
Недостроенные дома привлекают к себе внимание потенциальных покупателей своей низкой ценой. На первый взгляд, это идеальный вариант для тех, кому затевать стройку с нуля слишком долго и хлопотно, а покупать готовый дом ‒ дорого, и поэтому недоступно.
Но так ли очевидна выгода покупки недостроя? Давайте разберём всё по порядку.
Я различаю 2 разновидности недостроев:
1. «Под отделку» ‒ заведённое под крышу строение, но без разводки коммуникаций (воды, электричества, отопления), без стяжки пола и штукатурки стен, с временной входной дверью и т.д.
В этом случае можно постепенно осваивать жилое пространство, поэтапно проводя необходимые ремонтные работы.
2. «Коробка» ‒ сооружение, где не завершены даже общестроительные работы. При этом не исключено, что придётся рушить старую кладку и возводить стены заново.
Именно о таких «коробках» мы сегодня и поговорим. Покупка подобного рода недвижимости выглядит очень привлекательной по цене, но считается рискованной по своим последствиям.
В общей массе объектов загородной недвижимости, выставленных на продажу, недострои-«коробки» составляют не более 5%, а то и меньше. Давайте подумаем, что приводит людей к продаже недостроенного дома. Ведь изначально у строительства дома есть чёткая цель ‒ либо его строят, чтобы жить в нём, либо на продажу, чтобы извлечь прибыль.
- Поэтому чаще всего недостроенные объекты относятся к категории неблагополучных.
- Самая безобидная причина незаконченного строительства ‒ это если человек передумал жить в этом месте, а переезжает в другой населённый пункт, допустим, в связи с семейными обстоятельствами.
- Чаще бывает, что у семьи заканчиваются деньги на строительство ‒ в связи с потерей дохода (сокращение на работе, травма или болезнь главы семьи, летальный исход), либо компания-застройщик признаётся банкротом и прекращает свою деятельность.
- Ещё одним мотивом для приостановки строительных работ могут стать ошибки, допущенные на этапе проектирования или во время строительства, либо есть какие-либо нестыковки юридического характера.
- Но если вы всё же несмотря ни на что решились на покупку недостроя, то особое внимание обратите на юридическую составляющую будущей сделки.
- При купле-продаже недостроенного дома существует 2 варианта развития событий:
- Ситуация, когда оформление участка с домом не проводилось. В этом случае в договоре купли-продажи упоминается только земельный участок, а все хлопоты «легализации» постройки ляжет на плечи покупателя.
- Строение зарегистрировано как объект незавершённого строительства (этот вариант предпочтительнее).
Перед сделкой обязательно обратитесь к юристу, чтобы проверить следующие моменты:
- Выписка ЕГРН ‒ позволяет узнать всю основную информацию об объектах недвижимости.
- Разрешительная документация (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, а также документ, на основании которого дом был оформлен в качестве объекта незавершённого строительства).
- Привязка дома к земельному участку.
Помимо юриста вам понадобятся услуги геодезиста ‒ для установления соответствия фактических данных о границах с цифрами, указанными в выписке ЕГРН. Случается, что фактические границы участка и дома сдвинуты. Пусть специалист проверит эти нюансы, а заодно удостоверится в достаточном отступе дома от границ земельного участка ‒ это расстояние должно быть не менее 3 метров.
Не лишним будет пригласить на объект профессионального строителя ‒ для оценки качества кладки, фундамента, состояния конструкций и т.д. Нежелательно, чтобы недострой простоял «законсервированным» более двух-трёх лет. Заодно знающий специалист сможет просчитать, будет ли выгодно достраивать данный объект, либо всё же дешевле обойдётся начать строительство дома с нуля.
- Наконец, когда решение о покупке принято, а договор подписан и зарегистрирован, подайте на согласование в местную администрацию уведомление о завершении строительства, и можно приступать к работе.
- Подводя итоги, оценим «за» и «против» покупки недостроенного дома.
- Плюсы:
- Иногда достраивать оказывается дешевле и быстрее, чем строить с нуля.
- Если недострой стоит на участке, имеющем выгодное месторасположение, и аналогичных предложений в продаже нет.
Минусы:
- Можно изначально допустить ошибку в расчётах и потратить на «реанимацию» недостроя гораздо больше средств, чем планировалось изначально.
- Есть риск купить дом с плохой юридической историей или негативной аурой.
- Необходимость придерживаться проекта, выбранного предыдущим застройщиком.
Обязательно взвешивайте все «за» и «против», досконально просчитывайте смету завершающих строительных работ, тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Не подвергайте себя дополнительным рискам.
- Возможно, гораздо безопаснее и выгоднее окажется купить пустой участок, сделать проект с учётом всех своих пожеланий и из самостоятельно выбранных новых материалов, чем достраивать кем-то и когда-то начатый дом.
- Видеоверсия для тех, кто лучше воспринимает информацию вслух:
- Если вам необходима консультация с покупкой или строительством дома в Анапе, обращайтесь по телефону +7 (800) 100-56-36 (звонок по России бесплатный).
Стоит ли покупать недострой – экономические и юридические аспекты
В периоды кризисов на рынке появляется много недостроенных объектов.
Причин того, что людям не хватает денег на достраивание дома, множество: невозможность выплачивать кредит, взятый на строительство дома (из-за потери работы или снижения уровня заработка); выход за пределы запланированного ранее бюджета на строительство дома (из-за удорожания строительных материалов и самой работы); или в ходе строительства будущий домовладелец столкнулся с неразрешимыми для него сложностями подключения дома к коммуникациям или сдачи дома в эксплуатацию. Результатом всего этого становится продажа постройки. Но стоит ли покупать недострой, рассмотрим этот вопрос с нескольких сторон.
Если раньше в такой ситуации хозяин недостроя мог законсервировать стройку и ждать «лучших времен» годами, в нынешней ситуации, с введением исчисления налога по кадастровой стоимости земли, задержка со строительством дома может дорого стоить его хозяину. По новым правилам придется платить налог и за недостроенный дом.
Когда покупка недостроя может считаться выгодным приобретением
Эксперты загородного рынка считают: покупка недостроя может быть выгодным приобретением , если подойти к этому осторожно и последовательно.
Для начала определимся, что такое недострой? Недострой – очень широкое понятие, например, здание на любом этапе его строительства: фундамент под будущий дом, возведенные стены (так называемая коробка дома) или дом с разведенными по нему коммуникациями, уже готовый под чистовую отделку.
В чем возможна выгода при покупке, если дом не достроен? Она может быть в том случае, если сумма на покупку недостроя и на завершение строительства будет процентов на 20–30 ниже стоимости аналогичных строений в этом районе.
Неоспоримым плюсом купить недостроенный дом может быть и то, что земля с ним расположена в привлекательном для покупателя месте – в живописном районе, недалеко от работы или в плотно заселенном престижном или историческом районе.
Преимущество перед покупкой готового дома в том, что новый хозяин, если дом не достроен, может лучше разглядеть «начинку» и возможные огрехи, к примеру, плохо положен утеплитель или не заделаны швы, а также доделать дом под себя: поменять планировку, увеличить или уменьшить оконные или дверные проемы, перенести электрические розетки или выбрать внутреннюю отделку.
Огромным минусом недостроя может оказаться нарушение технологий строительства . Дом мог начать трескаться или гидроизоляция, отделяющая фундамент от стен, не была положена.
На что надо обращать внимание с юридической точки зрения
Следует отметить, что решение приобрести недостроенный дом основывается не только на экономических соображениях. Не стоит забывать о правовой стороне вопроса.
1. Кто собственник
Первое, в чем обязательно надо убедиться, – продавец действительно является собственником участка и недостроя или законным представителем собственника. Выяснить, что земля находится именно в собственности, а не в аренде и земельный участок прошел процесс размежевания.
2. Разрешена ли стройка на участке
Второе – выяснить легитимность начала строительства. Земля должна иметь статус «под жилищное строительство». Статус земли «дачное строительство» не позволит возвести на участке капитальное строение.
Земля не должна иметь обременяющих обстоятельств, к примеру, не должна являться залогом в банке. Также следует поинтересоваться о перспективах развития данной территории: не предполагается ли прохождение по участку или вблизи него автомобильных трасс, постройки многоэтажных жилых комплексов или заводов. Эту информацию можно узнать в местном земельном комитете.
Продавец должен иметь разрешение на строительство. Наличие разрешения облегчит введение дома в эксплуатацию. В противном случае будущий хозяин будет самостоятельно проходить все разрешительные инстанции. И хорошо, если не придется договариваться о разрешениях задним числом.
Для того чтобы избежать предоставления новому собственнику документов о государственной регистрации незавершенного строительства, бывшие владельцы зачастую продают свой недострой как земельный участок со стройматериалами. Однако в этом случае для оформления договора купли-продажи необходимо будет предоставить накладные и чеки, подтверждающие происхождение материалов.
3. Соответствие постройки строительным нормам
Третий этап – проверка соответствия недостроя строительным законам.
Это может сделать специалист, имеющий строительное или архитектурное образование и способный оценить качество постройки дома. Желательно, чтобы недострой стоял не более двух-трех лет.
Необходимо удостовериться, что при строительстве не были грубо нарушены технологии, а устранение недочетов возможно и не требует огромных денежных затрат.
Главное, чтобы разрушения не достигли того момента, когда надо сносить недострой и строить заново.
4. Правильность подключения инженерных коммуникаций
Четвертый этап – проверка законности подключения к инженерным коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация).
У собственника на руках должны быть договоры и платежки, подтверждающие полную оплату подключения.
Если подключения пока нет и оно только в планах, то следует поинтересоваться о возможностях подключения, к примеру, о наличии мощности, а также о сроках и стоимости подключения дома.
Обращаем внимание на мелочи
Таким образом, если покупатель заранее проверил состояние постройки и уточнил правовые аспекты, приобретение недостроя будет выгодным. Но стоит упустить из виду пару деталей, и новый собственник сам окажется в роли продавца проблемного недостроя.
Просто и понятно про недостроенные объекты недвижимости: регистрация, налоговый вычет, преимущества
- Регистрация недостроенного объекта недвижимости
- Необходимость поставить недострой на кадастровый учет может возникнуть в нескольких случаях:
- – при продаже
- – при подведении коммуникаций к объекту недвижимости (газ)
- – для перевода арендованного земельного участка в собственность
После постановки на кадастровый учет объект незавершенного строительства налог на него будет ниже, чем на объект завершенного строительства. Размер налога на объект незавершенного строительства составляет 0,1% от кадастровой стоимости на объект недвижимости.
! Для постановки недостроя на кадастровый учет потребуется заказать технический план дома на недостроенный объект недвижимости. Техплан выполняется кадастровым инженером, обладающим необходимой квалификацией и состоящим в СРО. Для изготовления техплана необходим выезд инженера на объект, проведение необходимых замеров, изучение предоставленных документов и запрос иных необходимых данных.
! Для регистрации недостроенного жилого дома помимо правоустанавливающих документов и технического плана потребуется уведомление о начале строительства.
Налоговый вычет
За покупку недвижимости можно получить налоговый вычет на строительство жилого дома или на его достройку. Размер налогового вычета зависит от стоимости приобретенного объекта недвижимости и составляет 13%.
Налоговый вычет можно получить за следующие виды работ и статей затрат:
- приобретение земли под строительство
- покупка объекта незавершенного строительства (жилого дома)
- заказ и оплата проектно-сметных документов
- строительство и подключение к общим инженерным сетям и коммуникациям (электричество, вода, канализация, газ)
- строительство автономных сетей и коммуникаций
- строительные/отделочные материалы и работы
! получить налоговый вычет можно только на жилой дом, на строение с назначением объекта «жилое строение» налоговый вычет не распространяется.
Преимущества и недостатки покупки недостроенного дома
+ К преимуществам покупки недостроя на высокой степени готовности объекта можно отнести возможность выбора отделки и возведения межкомнатных перегородок по своему усмотрению. Также можно будет выявить недостатки конструкции и при необходимости исправить их до начала отделочных работ.
- + Стоимость участка со стройматериалами или с объектом незавершенного строительства на порядок ниже, чем покупка участка с уже построенным и зарегистрированным домом.
- – Однако есть и недостатки: покупатель вынужден будет нести материальные затраты на достройку объекта и постановку объекта на кадастровый учет (оформление прав на него).
- – При покупке зарегистрированного недостроя новый собственник будет платить налоги за объект недвижимости
- – При выборе участка с недостроем необходимо тщательно изучить проект дома и его расположение на участке, чтобы в дальнейшем не было проблем с регистрацией дома и постановкой его на кадастровой учет.
- Остались вопросы?
- Ответы на сайте mobti.ru, по телефону горячей линии +7 (498) 568 88 88 и в социальных сетях @mobti
Стоит ли покупать недострой? — Finance.ua
29.02.2008, 14:30 — Недвижимость
На покупке недостроенного дома сэкономить можно – если он простоял “законсервированным” максимум два-три года, а выстроен не менее чем наполовину. Одним словом, недострой – настолько рискованная, насколько и привлекательная покупка.
“Мы с мужем долго присматривались к кирпичной коробке с надписью “Продается”.
После долгих раздумий все же решили приобрести недостроенный дом, поскольку затевать стройку с нуля не было возможности, а покупать построенный – слишком дорого”, – рассказывает репетитор английского языка Ольга.
Однако сделка так и не состоялась – приглашенный для осмотра дома архитектор сказал, что все придется сносить и строить заново. Это напрочь отбило желание покупать недострой. “Посоветовавшись, мы решили, что купим земельный участок и построим дом, о котором мечтаем”, – сказала Ольга.
Дорогой недострой
Увидев объявление о продаже недостроенного дома, следует сразу поинтересоваться, что подразумевается под словом “недостроенный”.
Недостроенным может быть как дом “под отделку” – построенное сооружение, но без подключенных и разведенных по дому коммуникаций: отопления, воды, электричества, так и дом “под чистовую отделку” – с разведенными коммуникациями.
Недостроенным домом могут назвать и “коробку” или фундамент, требующие затрат не только на ремонт, но и на завершение общестроительных работ.
В первом и втором случаях можно покупать и поэтапно осваивать жилое пространство, постепенно занимаясь ремонтными работами. А вот когда строение полностью отвечает названию “недостроенный дом”, придется основательно потрудиться. Не исключено, что придется рушить старую кладку и возводить все заново.
Дома без внутренней отделки продаются часто, к примеру, в тех же самых коттеджных городках и дачных поселках. “Хатынка” с чистовой отделкой стоит от $1 тыс. за 1 м2 в зависимости от “элитности” коттеджного городка и качества использованных стройматериалов.
Среди объектов загородной недвижимости на недострои-коробки приходится не более 1,5-2% всей совокупности домов, выставленных на продажу. “Такие объекты относятся к числу неблагополучных.
Либо у хозяев не хватило денег, чтобы достроить их, либо какие-то другие события повлекли за собой остановку строительства”, – отмечает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко.
По его мнению, гораздо проще купить участок, сделать с учетом собственных пожеланий проект и построить дом необходимой планировки и из выбранных самостоятельно стройматериалов, нежели достраивать кем-то начатый дом.
Да и цены на “развалины современности” не больно-то гуманны. Если в конце 90-х годов объектов незавершенного строительства было много и продавались они чуть ли не в два раза дешевле, чем полностью построенные дома, то сегодня рассчитывать на “бросовую” цену не приходится.
К примеру, в 30 км от Киева, в Борисполе, продается “коробка” за $300 тыс. (проектная площадь дома 200 м2), при этом газ к участку не подведен. За такие же деньги можно купить дом без внутренней отделки, но уже с подведенным газом. В Ирпене (около 20 км от Киева) за дом площадью 100 м2 с подведенными коммуникациями просят $160 тыс., а за “коробку” площадью 200 м2 – $210 тыс.
Если все же купить недострой очень охота, например, крайне привлекательно место его расположения, эксперты советуют все равно еще раз взвесить все “за” и “против”. Определить, насколько существующая планировка отвечает требованиям, какие строительные работы придется провести, насколько они окажутся затратными.
Сумма, которая необходима для завершения строительства (а, соответственно, и перспективность этого занятия), зависит от количества и качества ранее выполненных работ и от того, насколько долго “коробка” простояла под открытым небом без какого-либо присмотра.
А вот оценить на глаз качество такого строения получается не всегда.
Поэтому лучше всего обратиться за помощью к специалистам – они оценят качество кладки, фундамента, состояние конструкций.
В случае с Ольгой архитектор был удовлетворен лишь качеством фундамента. “Как рассказал нам специалист, тот дом, который мы хотели купить, был построен абы как. То есть кладка небрежная, не соблюдены технические характеристики оконных и дверных проемов. И судя по тому, как сыпался из стен цемент, строители на этом материале явно экономили”, – вспоминает Ольга.
По подсчетам архитектора, привести в чувство этот дом стоило бы столько же, сколько и строить с нуля. Или даже дороже, ведь пришлось бы потратиться на вывоз строительного мусора.
Ходят разные истории о тех, кто купил недострой и вложил в него больше, чем довелось бы потратить на строительство с нуля. Строители же, с которыми говорили “Деньги”, сошлись на том, что сметы в обоих случаях могут совпасть. Ну от них ничего другого мы и не услышали бы, наверное, – они же лица заинтересованные.
Впрочем, не всегда недостроенный дом – неудачное приобретение. Дизайнер Дмитрий в начале 2000-х годов закончил инженерно-строительный институт и решил “реанимировать” дачу, достроить которую у его родителей не хватило средств.
По его словам, он поменял перекрытие и достроил мансардный этаж. “Отец явно контролировал строительство и не экономил на стройматериалах, поскольку даже после многих лет заброшенности кладка не потеряла своей прочности.
Если бы была нормальная крыша, то делай внутренний ремонт, заезжай и живи”, – рассказывает Дмитрий.
А можем ли мы быть уверены в “истории” приобретаемого недостроя? Далеко не всегда. “При покупке недостроенного дома нужно получить точную информацию о состоянии выполненных работ на момент покупки. Исходя из этого можно точно подсчитать, сколько потребуется вложить средств для завершения строительства”, – подводит итоги президент компании Real Estate Solution Сергей Карамнов.
Тонкости сделки
Вообще-то, покупка недостроенного дома – дело отнюдь не безобидное. Для того чтобы хоть как-то минимизировать риски, прежде всего следует удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка. И что сама земля имеет нужно целевое назначение – под строительство. То есть надо ознакомиться с купчей на землю.
Кроме того, продавец обязан предъявить разрешение на строительство, которое является свидетельством того, что работы велись по проекту, а сам проект согласован с пожарной инспекцией и утвержден архитектором.
Сия бумага, заверенная “мокрыми” печатями и подписями, и является подтверждением того, что дом – не самострой и что потом не придется бегать по инстанциям, дабы узаконить стройку “задним числом”.
В идеале, у собственника недостроенного дома должна быть и схема с перечнем работ, которые уже выполнены.
Что берем?!
Как гласит Гражданский кодекс, право собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства приобретается с момента государственной регистрации имущества. А госрегистрации подлежат только уже построенные объекты.
Поэтому владельцы недостроенных домов часто продают их как земельные участки со стройматериалами, а не как объекты незавершенного строительства.
Ведь, согласно ГК Украины, до завершения строительства владелец недостроя является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе строительства дома.
Юрист компании “Правовой альянс” Елена Миронюк отмечает, что при заключении договора купли-продажи важно, чтобы предметом договора был именно объект незавершенного строительства, а не материалы, которые использовались во время строительства. Это выгодно и самому продавцу, поскольку для оформления договора купли-продажи стройматериалов необходимо иметь документы, подтверждающие их происхождение, – накладные, чеки. А они есть далеко не у всех.
“Продавец должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в органе, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Это делается на основании документов, которые подтверждают право собственности на использование земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание незавершенного строительства”, – отмечает г-жа Миронюк.
Впрочем, узаконивать дом придется и новому собственнику: после завершения строительных работ “хатынку” нужно будет зарегистрировать в БТИ.
- Достраивать или нет? Плюсы и минусы покупки недостроенного дома
- За
- – Достроить дом иногда оказывается дешевле, чем строить с нуля
- Против
- – Есть риск купить развалину и потратить на ее “реанимацию” гораздо больше ожидаемого
- – Есть риск купить недострой с плохой “историей”
- – Вряд ли удастся поэкспериментировать с архитектурными решениями
- Решаемся?
- Стоит ли вкладывать деньги в недостроенный объект?
1. Чтобы решить, вкладывать ли деньги в “коробку”, следует определить, насколько стоимость недостроя и земельного участка ниже, чем у подобных объектов в этом районе. К примеру, если цена “коробки” такая же, как и дома без отделки, то ввязываться не стоит. Если же выбранные недострой и земельный участок дешевле подобных объектов примерно на 20-30%, можно переходить к пункту 2.
2. Определить степень готовности, качество возведенных стен, а также время начала строительства. Если дом начали строить пару лет назад и “выгнали” на 50-70%, то можно переходить к пункту 3. Если нет – стоит крепко подумать перед принятием решения.
3. Пригласить архитектора, который может определить, сколько средств еще потребуется вложить, и оценить причины остановки строительства. Не всегда стройку “замораживают” по причине нехватки денег. Бывает, что работы останавливаются из-за допущенных по время проектирования и строительства ошибок. Если фатальных дефектов нет, можно перейти к пункту 4.
4. Изучить документы. Покупателю следует убедиться в легитимности начатых строительных работ, выяснить целевое назначение земельного участка, узнать, нет ли отягощающих обстоятельств и прочих “скелетов в шкафу”. Если с документами все в порядке – можно покупать.
ИТОГО: Покупать недостроенный дом не всегда выгодно – расходы на завершение строительства могут оказаться такими же, как и при строительстве с нуля.
Татьяна Сидоренко
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.
Загрузка...
