На рынке загородной недвижимости есть свои подводные камни. Рассказываем о том, какие ловушки могут подстерегать при покупке частного дома, коттеджа или дачи
Oleg Golovnev/shutterstock
Покупка загородной недвижимости — это всегда лотерея. Далеко не каждый продавец будет рассказывать потенциальному покупателю о допущенных при строительстве нарушениях и других недостатках своего дома.
Зачастую обнаружить технические и юридические нюансы заранее может только эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик.
Возникшие трудности могут надолго испортить впечатление новому собственнику от покупки.
Наиболее надежный объект для покупки — дом в организованном и полностью заселенном поселке. Это объясняется тем, что там налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура. Ценой ошибки при приобретении дома с изъянами может стать перестройка или перспектива остаться без денег и недвижимости.
Рассказываем о самых распространенных проблемах, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.
Технические недостатки коттеджа в редких случаях можно выявить даже за несколько посещений. Наиболее распространенные — наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Кроме того, необходимо оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата и дальнейшему гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки.
Также нужно обратить внимание на стены и углы в доме. Лучше всего, если эксперт осмотрит их с помощью тепловизора.
Если прибор покажет, что они отсыревают, от покупки лучше отказаться, иначе новый владелец рискует многие годы бороться с плесенью.
Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь, чтобы понять, протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливневка на участке.
Tramp57/shutterstock
Подключение коммуникаций достаточно хлопотный и затратный процесс. Сложности с их прокладкой могут привести к тому, что владелец коттеджа вынужден будет на время остановить строительство или вовсе его прекратить.
Стоимость дома, к которому не подведены коммуникации, ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями.
Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денег.
Но даже если все необходимые коммуникации установлены, их качество может стать причиной дискомфорта. Поэтому важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций.
Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. Как правило, у продавца есть контакты всех подрядчиков, которые проводили работы.
В качестве документов, подтверждающих наличие коммуникаций, могут стать договоры на их обслуживание.
vvoe/shutterstock
Юридическая чистота сделки
Поверхностное изучение документов может привести к целому ряду последствий. Результатом покупки может стать недвижимость, построенная на земельных участках с обременением. Из-за допущенных при строительстве нарушений закона регистрация права собственности на приобретенный дом становится невозможной.
Нередко встречаются случаи, когда строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом.
Покупать такое жилье не рекомендуется, так как существует риск, что объект не удастся оформить в собственность.
При лучшем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу.
Так как загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, то для проверки юридической чистоты сделки потенциальные собственники обычно прибегают к услугам специалистов. Для того чтобы удостовериться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов.
Dmitry Sedakov/shutterstock
Проект планировки коттеджа
Готовый дом от застройщика может отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница заключается в проектной и реальной площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении окон и дверных проемов.
Встречаются случаи, когда изменениям подвергается даже месторасположение коттеджа, в частности в связи со строительством дорог или объектов общего пользования. Урегулировать такой спор можно в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику.
Например, можно потребовать снизить цену или устранить недостатки. В случае отказа удовлетворить эти требования можно обратиться в суд.
Если же параметры жилья не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть трудности с регистрацией права собственности, особенно если их значения вышли за предельно допустимые. Также около половины покупок загородной недвижимости приводит к тому, что человек приобретает объект в необустроенном поселке. Тем самым покупатель обрекает себя на длительное созерцание стройки.
Oleg Golovnev/shutterstock
Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому претенденту.
Для того чтобы себя обезопасить, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафы в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца.
Таким образом, даже если собственнику поступит более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю.
Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Подобная мошенническая схема является достаточно распространенной. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж.
При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор.
При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.
Как проверить дом перед покупкой? на сайте Недвио
Целью профессионального домашнего осмотра является проверка фундамента, каркаса, элементов отделки и механических систем на предмет дефектов, поломок или износа материалов, а также любого ущерба от неблагоприятных погодных условий, например гниения. Регулярный технический осмотр дома поможет вам определить, что необходимо отремонтировать для предотвращения серьезных проблем в будущем.
Проверка дома состоит из наблюдения за системами водоснабжения, безопасности, отопления, вентиляции и кондиционирования. Например, главной задачей по обеспечению безопасности на участке является отведение водостоков подальше от здания. Следующий шаг — осмотр дорожек, необходимо убедиться, что в них нет трещин и по ним можно ходить без риска получить травму.
Шаг 1. Проверка фундамента
Если Вы решили купить готовый построенный дом, первое на что нужно обратить внимание — осмотр его фундамента.
Практика показывает, что это самый важный конструктивный элемент, от которого зависит долговечность дома.
Большая часть «болячек» в будущем, как например появление трещин, повышенная влажность и попадание воды, усиленный износ конструктива и отделки, проявляются именно из-за некачественно построенного фундамента.
Для начала осмотрите полупроходные каналы и подвалы на предмет проникновения воды в трещины фундамента под стены.
Если вода просачивается через стены ниже поверхности земли, то это говорит о проблемах с дренажом за пределами дома. Проверьте фундамент и подпорные стены уровнем длиной 1,2 м.
Если вы обнаружите изгибы или крен от избыточного давления, то лучше отказаться от покупки такого коттеджа, так как данные деформации могут привести к обвалу стен.
Наличие трещин
Микротрещины в бетоне могут быть косметическими (наступают в результате оседания фундамента), но их всё равно следует проверить.
V-образные трещины (сужающиеся к низу) либо трещины на всю длину стены, скорее всего, вызваны неровным оседанием грунта и со временем будут становиться только хуже.
Если перекрытия в полу потрескались или поднялись вверх, то это говорит о поднятии уровня грунтовых вод. В таком случае нужна замена дренажных труб, чтобы предотвратить последствия.
Дренаж и водосточная система
Если в доме работает насос для откачки грунтовых вод, то, возможно, вы столкнетесь с проблемой дренажа. Проверьте фундамент по периметру на предмет выбоин и оголенных участков от эрозии, свидетельствующих о том, что поток воды на участок превышает тот, который может впитать почва. При повышенной влажности почв потребуется установка дренажной ситсемы.
Сток должен быть отведен минимум на три метра от фундамента здания. Для этого удлиняют трубы водосточной системы, используя водоотливные блоки или дренажные трубы.
Система должна быть отведена по направлению от дома, рассчитывайте 15 см сброса воды на каждые 1,8 м.
Плохой дренаж способен привести к накоплению гидростатического давления возле стен, что может вызвать вздутие стен в подвале или к водной эрозии и ослабить фундамент дома.
Гнилость деревянных стен и перекрытий
Отверткой или шилом просмотрите участок каркаса дома на предмет гниения и разложения. Гниение может быть вызвано плесневыми грибами или вредительством термитов.
Проверьте местность вокруг на предмет заражения термитами. Термиты оставляют на земле специфические следы — маленькие воронки грязи.
Также термиты легко теряют свои лапки, так что куча лапок поблизости будет для вас очередной подсказкой.
Состояние наружных стен
Проверьте наружные стены на структурную целостность, надежность креплений, а также на признаки гниения и проникновения влаги. Посмотрите функциональные дренажные отверстия в кирпиче и кирпичной облицовке.
Обследуйте трещины в штукатурке, это поможет вам определить, вздулась ли фанерная обшивка, находящаяся за ней. Помните, что трещины в штукатурке любого размера приводят к попаданию влаги.
При проверке наружной изоляции используйте влагомер для того, чтобы определить наличие влаги за ней.
Шаг 2. Проверка фасада
Внешний вид дома может сказать о многих потенциальных проблемах, с которыми вам предстоит столкнуться.
Распространение растений
Возможно, дерево отбрасывает большую тень на дом, вследствие чего на стенах не исключено образование плесени и гнили. Разросшиеся рядом с коттеджем деревья и кустарники способны привести к нашествию вредителей, поэтому их желательно удалить.
Проблемы со стенами
Любые признаки разбухания или наклоны наружных стен говорят о проблеме с крепежами. Они могут деформироваться, если в стену проникла вода и вступила в реакцию с деревом.
Герметичность соединений
Возьмите кирку или шило и аккуратно отогните наличники дверей и окон. Посмотрите, не отслоилась ли краска, проверьте состояние мягких пород дерева. Убедитесь, что вверху и вокруг окон установлены сливы для отвода воды.
Проверьте двери на предмет естественного износа и гниения древесины. Все дома с деревянной отделкой подвержены гниению, рассмотрите на наличие деформаций, расслоений, облупления краски и отсутствие утеплителя. Как правило проблема решается заменой старого утеплителя на новый герметик высокого качества.
Шаг 3. Проверка крыши
Обязательно проверьте все основные элементы кровли.
Поверхность
Чтобы осмотреть поверхность крыши, вам понадобятся лестница и бинокль. Так можно обнаружить недостающую или поврежденную черепицу, а также забитые стоки. Обследуйте изоляцию всех отверстий на крыше на предмет износа. Проверьте, нет ли на крыше искривленных, вздутых или волнистых мест, так как это свидетельствует о проблемах с каркасом.
Дымоход
Проверьте наличие трещин в дымоходе, посмотрите, не идёт ли дым через швы. Деформированный или выцветший навес от дождя, хлопья креозота на крыше и земле, поврежденная кровля — все это указывает на опасное количество креозота в дымоходе.
Стоки
Проверьте водосточные желоба и трубы на предмет утечек или трещин. Убедитесь в том, что в них нет листьев или другого мусора, препятствующего дренажу. Крышки на желобах защищают их от забивания мусором — причём совершенно бесплатно.
Наружные стены
Проверьте целостность внешних сайдингов, надежность их закрепления, а также на предмет признаков гнили или проникновения воды.
Забиты ли дренажные отверстия в шпоне и кирпичной кладке? Поищите трещины в штукатурке — влага способна проникнуть внутрь за счет расширения древесины.
Пройдитесь по наружной теплоизоляционной системе влагомером, чтобы проверить невидимые участки позади поверхности стены.
Проверьте поверхности всех дверей и окон на предмет любых проблем, вызванных водой. Исследуйте подвал, камин и чердак. Заклинивание межкомнатных дверей — возможный признак движения фундамента, вызванного давлением воды. Если стены или потолок подверглись воздействию воды, то они могут деформироваться.
Вода также может нарушить структуру гипсовых стен. Если стены в доме обшиты деревянными панелями, то проверьте, нет ли на них изгибов или деформации, так как это вероятно указывает на наличие влаги за стеной.
Чердак должен быть обеспечен необходимой вентиляцией. Влажность, идущая из ванной комнаты и стоков с крыш, оседает на чердаке, в таком случае необходимо немедленно найти и устранить ее источник. В ванной комнате проверьте, не скопилась ли влага на потолке за душевой панелью. Черепицу обследуйте с помощью влагомера.
Проблемы с конструкцией
Торчащие гвозди могут быть причиной проблем с каркасом стены. Проверьте каркас подвала, поищите изогнутые, деформированные или сгнившие крепежи, способные стать причиной провисания пола. Пол также может провисать из-за неустойчивой или прогнившей несущей балки.
Проведите диагностику потолка на предмет торчащих гвоздей, трещин или провисания. Это говорит о серьезных проблемах в конструкции. Имейте в виду, что провисание потолка также может привести к перекосу прилегающих стен.
Электробезопасность
Проверьте все датчики дыма, Используйте 3-штырьковый электроизмерительный прибор для диагностики розеток. Все розетки должны работать в диапазоне 220 вольт. Проблемы с проводкой могут привести к ударам током.
Неисправная проводка может заискрить, загореться либо привести к отключению электросети или падению мощности. Причины низкой электромощности: короткая длина электропроводки для данной нагрузки, чрезмерно длинная электрическая цепь либо повышенное сопротивление проводников при высоких температурах.
Проверка труб и каналов
Проверьте все водопроводные трубы на предмет коррозии и целостности изоляции. Если вы покупаете старый дом, то, возможно, в нем стоят свинцовые трубы, что опасно для здоровья. Прислоните магнит к металлической трубе, если происходит намагничивание, то труба сделана из оцинкованной стали, Если нет, то скорее всего из свинца.
Для обследования напора просто откройте все краны в доме. Из каждого крана должна выходить струя воды, если этого не происходит, то, возможно, диаметр трубы слишком узок.
Специалисты газовой службы часто инспектируют трубы и запорную арматуру на утечку газов специальным прибором, который вы также можете приобрести в хозяйственном магазине.
Системы отопления и вентиляции не нужно проверять на безопасность и содержание воды. Однако следует отследить то, насколько эффективно они работают. В старых системах проверяющий, скорее всего, открыл бы печь и проинспектировал пламя и другие части печи.
Однако новые системы отопления так не проверишь, они способны работать от электричества, газа или бензина. Они могут нагревать воздух, воду, генерировать пар или работать просто как отражатели тепла. Если вы не очень хорошо разбираетесь в устройстве вашей системы отопления, то для ее инспекции лучше всего вызовите специалиста.
Как найти утечки тепла из дома?
Если через стеновые, деревянные панели, напольные покрытия или системы вентиляции и отопления просачивается воздух, то это равносильно тому, как будто вы выбрасываете свои деньги в окно. В холодную погоду теплый воздух поднимается на чердак. Этот воздух, оказываясь на чердаке, покидает жилое пространство, а ведь вы платите за нагрев этого воздуха.
Холодный воздух также попадает через трещины и щели в доме вокруг дверей и окон, из подвала. Тщательно обследуйте свой дом на предмет любых утечек. Однако приготовьтесь к тому, что за изоляцией найти их будет не так-то просто.
Самыми проблемными зонами являются: двери на крышу, трубопроводные вентили, отверстия под провода, подвесные люстры и потолки.
Зажгите свечу
Если вы хотите проверить, есть и у вас утечки воздуха, то самый простой способ — это зажечь свечу. В прохладный, ветреный день закройте все двери и окна и отключите отопление. Включите затяжную вентиляцию, чтобы спровоцировать утечку. Зажгите свечу и проведите ею по периметру дверей и окон. Наблюдайте за движением пламени для обнаружения утечки.
Проверьте температуру
Если в различных частях комнаты температура отличается на один-два градуса, то вероятно, что дом недостаточно утеплен. Если разница сохраняется, то, возможно, в здании есть проблемы с воздушным потоком в вентиляционных системах.
Некоторые места в коттеджах защищены меньше всего. Обследуйте температура вокруг жаровой трубы или вентиляционных коробов. Далее вам следует проинспектировать вентиляционные решетки, экраны радиаторов, щели под плинтусами и порогом.
На улице проверьте на предмет утечек нижние края сайдинга у основания, а также гаражные перекрытия и соединения стен, затем обследуйте отверстия, через которые в дом входит силовой электрический кабель, подается газ и подключается кондиционер.
Обязательно проверьте подвал, все двери и окна
Вложитесь и приобретите инфракрасный термометр для самостоятельной диагностики дома. За несколько тысяч рублей вы можете получить прибор, который способен обнаружить потери теплоэнергии вокруг дверей и окон, прорехи в изоляции, системе вентиляции, а также других областях.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
На что нужно обратить внимание при покупке частного дома: советы эксперта
Пандемия, которая вызвала небывалый спрос на загородное жилье, кажется, отступила. Тем не менее многие люди всё равно хотят жить в своем частном доме, интерес к загородной недвижимости сохраняется.
Но такое приобретение — дело серьезное и хлопотное. Вместе с нашим экспертом по недвижимости Феликсом Альбертом выясняем, на что нужно обратить особое внимание при покупке частного дома.
О чем стоит подумать перед покупкой частного дома
Если вы задумались о покупке частного дома, в первую очередь, надо обязательно проанализировать ваши потребности: надо ли вам ездить каждый день на работу или у вас есть возможность работать хотя бы пару дней в неделю дистанционно, в какие учебные заведения ходят ваши дети.
Не забудьте о планах на будущее и вспомните, как вы и ваши близкие хотели бы восполнять потраченную в заботах и делах энергию: в людской гуще и суете или перед горящим камином вдали от городского шума. Составьте таблицу по каждому члену семьи, напишите, кому и что больше подходит, и только тогда принимайте решение.
Феликс Альберт, эксперт по недвижимости
Если вы решили, что частный дом — именно то, что вам нужно и нашли подходящие варианты, подготовьтесь к просмотру понравившихся домов. Особое внимание нужно уделить трем важным аспектам: территориальным, техническим и юридическим.
Оцениваем локацию
Запишите все места, куда вам надо ездить чаще, чем раз в неделю: работа, учебные заведения. Проверьте, сколько занимает дорога до них на личном и общественном транспорте, особенно в часы пик.
Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы. Также нелишним будет поинтересоваться планами застройки и развития окружающей местности, что с экологической обстановкой, есть ли поблизости водоемы и леса.
Выясните, кто ваши ближайшие потенциальные соседи — знакомство с ними поможет вам перед покупкой узнать много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен.
Выбрать частный дом
Проверяем техническое состояние дома
При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.
✅ Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.
✅ Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.
✅ Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.
✅ Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома.
Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента.
В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
✅ Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.
✅ Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.
✅ Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.
✅ Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев.
✅ Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.
На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.
Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.
Проверяем документы на дом и землю
- Если вас устраивает локация и нет проблем с техническими аспектами, время для третьего и не менее важного этапа — проверки документов и всех юридических нюансов.
- Список документов для проверки достаточно большой и может меняться в зависимости от типа жилья и участка.
- К основным документам относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП)
- правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
- кадастровый паспорт строения и земельного участка
- технический паспорт дома с поэтажным планом
- технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли)
- договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование
Также необходимо проверить статус земли населенного пункта, соответствие фактических и зарегистрированных границ и статус строений.
Проверить угрозу права собственности и юридическую историю жилья, оценить риски и защитить право собственности можно с помощью сервиса «Юридическая проверка» от Домклик
Инструкция: как купить дачу с землей?
mihtiander/Depositphotos
Начнем с того, что Вы подобрали подходящий участок с дачным домом в садоводстве (СНТ) или дачном поселке (ДНП). Их состояние Вас устраивает. Так что перед Вами стоит задача проверить выбранный объект на предмет рисков покупки и возможности пользоваться дачей по прямому назначению без каких-либо ограничений и условностей.
- Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?
- Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?
- Итак, основные шаги.
Шаг 1. Запросите у продавца документы
Вас должны интересовать документы на участок, дом, а также копия паспорта продавца. Обязательно нужно выяснить ситуацию с коммуникациями.
- Запросите договор или справку, подтверждающую выделенную мощность и подключение электричества к участку,
- схему водоснабжения участка,
- узнайте, есть ли центральный водопровод (зимний или летний),
- какой глубины скважины или колодцы у соседей,
- можно ли подключить магистральный газ и сколько это стоит,
- проведена ли центральная канализация.
В большинстве случаев у продавца есть документы только на подключение электричества. Вопросы по остальным коммуникациям лучше задавать председателю СНТ или ДНП и будущим соседям.
Кроме того, необходимо узнать контакты председателя СНТ (ДНП), размеры членских взносов, контакты соседей.
В идеальной ситуации продавец не должен ничего скрывать, дать внятные ответы на поставленные вопросы и предоставить Вам сканы или ксерокопии следующих документов.
- На участок. Это актуальная выписка из ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка), документы основания возникновения права (это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка, решение суда и т. д.).
- На дом. Актуальная выписка ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт дома). Если же продавец строил дом самостоятельно, то нужны документы основания возникновения права (декларация об объекте недвижимого имущества или технический план здания), технический паспорт дома. У объектов, право собственности на которые оформлено после 1 января 2017 года, должен быть технический план здания.
- В случае, если на участке зарегистрирован жилой дом, обязательно следует запросить у продавца домовую книгу, в которой будут указаны лица, зарегистрированные по данному адресу.
- На продавца. Посмотрите его паспорт, а также информацию о семейном положении на момент приобретения им участка, дома и на текущий момент.
Дачи, которые предлагается переоформить по садовой книжке (то есть право собственности не зарегистрировано) или купить через оформление доли в большом участке (в долевую собственность), можно дальше не рассматривать, несмотря ни на какие заверения продавца, что он все поможет оформить уже на Ваше имя после покупки! Такая сделка, на мой взгляд, слишком рискованна. В итоге Вы можете полностью оплатить участок, но так и не оформить на него право собственности.
О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?
Могу ли я прописаться в СНТ?
Шаг 2. Соберите информацию о садоводстве и окружающей территории
Основные источники – сайт администрации района, сайт садоводства или группа садоводства в социальных сетях. Можно просто погуглить информацию в поисковых системах. Сосредоточьтесь на двух важных вопросах.
- Перспективы развития окружающих территорий. Вам это нужно, чтобы понять риски появление свалок, строительства вредных производств или автомагистралей.
- Отсутствие двоевластия или внутренних «военных» конфликтов правления садоводства или дачного поселка и каких-либо инициативных групп садоводов. Такие внутренние конфликты зачастую приводят к неудовлетворительному обслуживанию дачного поселка: зимой дороги не расчищены, собираемость взносов низкая и т. д.
Шаг 3. Уточните информацию о садоводстве в правлении, выясните, есть ли коммуникации, в каком они состоянии, как обеспечивается безопасность
Рекомендуем встретиться с председателем СНТ, возможно, соседями и поговорить о доме, который вы выбрали, соседях, подключенных к дому коммуникациях, размере взносов, имеющихся задолженностях. Здесь важные вопросы такие.
- «Темные следы» в истории участка и дома.
- Долги по членским или целевым взносам.
- Электричество – сколько киловатт выделено, есть ли прямой договор со сбытовой компанией. Если нет, то чем подтверждается выделенное количество киловатт (можно уточнить у соседей, хватает ли им электричества в пиковые периоды – особенно в дни праздников и зимой, когда потребление электричества максимально).
- Источник водоснабжения (колодец, своя скважина, коллективная скважина, поселковый водопровод), качество воды, есть ли анализы на пригодность воды для питья.
- Газопровод – есть ли он и можно ли подключить, стоимость подключения.
- Охрана территории и расчистка дорог в зимнее время.
В некоторых садоводствах есть серьезные проблемы с электричеством и питьевой водой – садоводы вынуждены привозить питьевую воду из города и в пиковые часы перегрузки электросетей пользоваться бензиновыми генераторами. Согласитесь, это существенный минус, если вы хотите беззаботно отдыхать на даче.
Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?
Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?
Шаг 4. Проверьте предоставленные сведения через электронные базы данных и официальные запросы, привлеките кадастрового инженера
- Вы можете самостоятельно запросить бумажные выписки из ЕГРН на участок и дом;
- проверить соответствие предоставленных продавцом документов сведениям, содержащимся в базе данных Росреестра – о межевании, отсутствии наложений смежных участков, площади, адресе, категории и наименовании объектов и т. д.;
- внимательно изучить документы, дающие основание для возникновения права собственности у нынешнего продавца, и историю перехода прав по объектам (участку и дому) на предмет возможных рисков;
- убедиться, что продавец не является банкротом (через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
- проверить, участвовало ли СНТ или продавец в каких-либо судебных разбирательствах, в какой роли;
- произвести вынос границ земельного участка, чтобы проверить отсутствие наложения границ участка со смежными участками (заборами соседей);
- проверить, нет ли нарушений в расположении дома на участке по противопожарным и градостроительным нормам.
Если информация, которую Вы получили по результатам первых четырех шагов, вас полностью устраивает, то можно организовывать сделку.
Шаг 5. Согласуйте условия сделки по покупке дачи
Заранее согласуйте с продавцом:
- место, форму и порядок расчетов (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);
- форму договора (нотариальная или простая письменная);
- способ подачи документов на государственную регистрацию;
- сроки передачи участка и дома;
- разделение расходов на проведение сделки.
Шаг 6. Проведение сделки в соответствии с согласованными ранее условиями
Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в Росреестре.
Не пропустите:
Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?
- Жизнь в загородном доме: мечта и реальность
- Как снять дом на лето для всей семьи?
- Надо ли платить налог при продаже участка?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Инструкция по проверке дома перед покупкой
Покупка недвижимости требует от покупателя ответственности и придирчивости. Речь идет о больших деньгах и месте, в котором предстоит жить, поэтому важно знать, как проверить дом перед покупкой.
Правила осмотра дома
Загородный дом нужно осматривать со специалистом. Человек, который грезит мечтами о доме, видит одни преимущества: цветущий сад, просторная веранда, высокие потолки.
Нужен независимый взгляд, поэтому потребуются услуги эксперта, который обратит внимание еще и на недостатки.
Эксперт — представитель компании, занимающейся строительной экспертизой. За услуги сотрудники берут немалые деньги, однако это того стоит, ведь покупатель получает заключение о реальном состоянии объекта: обо всех характеристиках, наличии дефектов; а также смету затрат на ремонт.
Неважно, это покупка в ипотеку или за наличные: речь идет о миллионах рублей, поэтому лучше не экономить на услугах строительных экспертов.
Если вы приняли решение изучить объект самостоятельно, важно знать, как правильно проверить состояние дома перед покупкой.
- Осмотр дома перед покупкой лучше делать весной. Грунтовые воды и тающий снег обнажат все слабые места.
- Лучше выбрать дом, в котором уже жили люди. Они, вероятно, делали его «под себя», поэтому можно надеяться, что он в хорошем состоянии.
- Отличный совет от экспертов — пообщаться с соседями об условиях проживания, качестве застроек. Они расскажут больше, чем хозяева, заинтересованные в продаже.
- Многие забывают, что проверить при покупке дома с участком нужно не только дом, но и особенности территории, расположение, удобство транспортной развязки, удаленность от магазинов, школ и так далее.
- Лучше при осмотре записывать все вопросы и фотографировать «подозрительные» места, чтобы потом обратиться с собранной информацией к специалисту.
Проверка технического состояния дома
Проверить состояние дома нужно полностью, от планировки до инженерных сетей, чтобы после покупки не всплыли нюансы, о которых при просмотре покупатель забыл.
Планировка
Удачным считается обустройство дома, где человек чувствует одновременно простор и уединение. Идеальный вариант — отдельно стоящие спальни и плавно перетекающие друг в друга помещения общего пользования (кухня, гостиная, столовая).
Жители дома должны иметь возможность побыть наедине с собой, а также легко пройти в любую комнату.
Хорошо, если частный дом лишен длинных узких коридоров и комнат, крутых лестниц. Отлично, если в нем много естественного света и есть место для хранения инвентаря (подсобка, кладовая, чулан).
Крыша, мансарда, чердак
Проверить загородный дом, не поднявшись наверх, будет ошибкой. При осмотре чердака или мансарды должны насторожить влажность, запах сырости, плесень, грибок и подтеки. Если что-то из этого есть, лучше отказаться от покупки дома или готовиться к ремонту.
Признак неполадок с кровлей — подтеки на внешней поверхности стен или маленькие канавки на земле, вымытые водой.
Наружные стены
Плохое качество постройки наружных стен выдают трещины или следы свежей штукатурки на стенах. Их присутствие говорит о ненадежности объекта.
Стоит обратить внимание на наличие утеплителя, если стены выполнены из кирпича, пенобетона, керамоблоков. Минеральная вата подходит в любых случаях, а пенополистирол — только для кирпичных стен.
Стены из газобетона толщиной от 400 мм можно не утеплять.
Перекрытия и полы дома
Первый тревожный звонок при оценке качества перекрытий — прогиб потолка нижнего этажа. Со временем он может увеличиваться из-за малой площади сечения балок. Укрепление перекрытия стоит дорого, и лучше отказаться от дома с таким существенным дефектом.
Строительный уровень поможет оценить ровность полов. У деревянных покрытий нужно проверить еще и уровень колебаний. Если при ходьбе пол прогибается, покупка дома — плохая идея.
Фундамент и подвал
Проверить состояние дома перед покупкой нельзя без анализа его основы. О нарушении технологии возведения фундамента свидетельствуют трещины на стенах, подтеки и следы подтоплений на стенах и в углах подвала. Запах сырости и плесени в подвале — тоже плохой знак.
Более точно оценить надежность фундамента могут специалисты, которые при помощи специального оборудования оголяют его в нескольких местах.
Инженерные системы дома
По сути, это первое, что проверить при покупке дома с участком нужно с особой придирчивостью. Инженерные сети, которые сделаны на совесть, обуславливают комфорт проживания в доме.
Система водоснабжения
У дома с автономной системой водоснабжения нужно взять воду на пробу и убедиться, что она пригодна для бытовых нужд. Также стоит проверить, имеет ли уличный участок трубопровода хорошую теплоизоляцию, а все остальные трубы — на наличие подтеков и ржавчины.
Удобный и надежный вариант — центральное водоснабжение, как в коттеджном поселке «Лето-парк».
Канализация
При центральной канализации достаточно осмотреть канализационные трубы и слить воду в унитазе: если она уходит быстро, все в порядке.
При других формах канализации нужно обратить внимание на состояние выгребной ямы или септика. Резервуар должен иметь размер, приближенный к стандартному, не быть полностью заполненным, а его стены должны быть сделаны из бетона, кирпича или камня.
Система отопления
Вне зависимости от времени года, нужно проверить систему отопления: включить котел и убедиться, что все радиаторы и батареи греют, быстро нагреваются, не имеют подтеков и снабжены кранами для спуска воздуха.
Возле самого котла не должно быть запаха газа или следов ржавчины.
Электрическая система
Есть два способа проверить состояние электрической системы.
- Снять крышку одной из розеток и убедиться, что электропроводка сделана не из алюминия: это устаревший вариант.
- Попросить хозяев одновременно включить все электроприборы и удостовериться, что сеть выдержит нагрузку.
Вентиляция
Для проверки вентиляционной системы достаточно осмотреть вентиляционные решетки и убедиться, что они не забиты грязью. Также стоит узнать, есть ли в доме принудительная система вентиляции.
Двери и окна
Пошаговая инструкция, как проверить двери и окна.
- Проверить конструкции на наличие трещин, повреждений, отсутствие фурнитуры.
- Убедиться, что окна пропускают достаточно света, обладают хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами.
- Проверить наличие утеплителя с внутренней и наружной сторон откосов дверей.
- При осмотре дома в холодное время года — обратить внимание на запотевание и влагу внутри стеклопакета.
Какие документы проверять при покупке дома?
Немногие знают, какие документы надо проверить перед покупкой дома.
Основные документы:
- документ о праве собственности на участок;
- документ о праве собственности на объект или выписка из ЕГРП;
- правоустанавливающие бумаги на объект и земельный участок (например, договор купли-продажи);
- кадастровый паспорт дома и участка;
- техническая документация: техпаспорт дома с поэтажным планом и техпаспорт домовладения;
- договоры на подключения к коммуникациям и справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Заключение
- Проверить состояние дома перед покупкой лучше со специалистом — сотрудником фирмы строительной экспертизы.
- Важно обратить внимание на сам дом, участок, расположение, инфраструктуру, удаленность от промышленных объектов, железной дороги, удобство транспортной развязки.
- Стоит «придираться» ко всем недочетам, даже самым незначительным, потому что иначе покупка дома с участком дополнится расходом на ремонт и устранение дефектов.
- Больше всего о состоянии дома могут сказать чердак и подвал, поэтому их не стоит игнорировать.
- После проверки дома и участка нужно попросить у хозяев все необходимые документы, и только после ознакомления с ними принимать решение о покупке.
Загрузка...
