Рост цен на квартиры

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты подвели итоги первого квартала на первичном рынке

Рост цен на квартиры

Антон Новодережкин/ТАСС

Первые два месяца 2022 года для рынка новостроек Москвы оказались рекордными по числу сделок, в том числе совершенных с использованием ипотеки. За спросом росли и цены. Однако ситуация на рынке резко изменилась в конце февраля под влиянием геополитической ситуации, падения курса рубля и резкого роста ипотечной ставки до 20%.

Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала на рынке новостроек Москвы и области.

Цены повысились, спрос упал

По итогам первого квартала 2022 года в столичном регионе средняя цена 1 кв. м в новостройках увеличилась на 5,3% (в четвертом квартале прошлого года — на 4,5%) и составила 258 тыс. руб.

, подсчитали для «РБК-Недвижимости» специалисты «ЦИАН.Аналитики». При этом в самой Москве (без учета области) цена «квадрата» увеличилась на 3,3%, до 316 тыс. руб.

(в четвертом квартале прошлого года цена выросла на 3,6%).

По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, основной вклад в рост средних цен вносит ускоренное вымывание недорогих лотов. Анализ косвенных метрик спроса (числа просмотров объявлений и целевых действий на портале) свидетельствует о том, что всплеск интереса к покупке новостроек носил краткосрочный характер.

«На неделе после 28 февраля, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, количество просмотров объявлений увеличилось на 20–25% — это выше фоновых значений зимы нынешнего года.

С 15 марта количество целевых действий (звонков и просмотров объявлений) стало сокращаться.

На фоне новостей о фактическом запуске программы новой льготной ипотеки спрос вырос лишь незначительно», — говорит Алексей Попов.

По итогам первого квартала 2022 года объем спроса на покупку жилья в новостройках Москвы (без учета элит-класса) снизился на 15%, в результате объем поглощения составил 836 тыс. кв. м площадей, отмечают в компании «Коллиерс Интренэшнл».

Рост цен на квартиры

Одним из главных событий первого квартала стали не санкции, а принятие решения о господдержке строительной отрасли в части введения льготной ипотеки с новыми условиями под 12% годовых ( Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Главным событием первого квартала стало решение о новой льготной ипотеке с увеличением лимита кредита. Возможный уход с рынка покупателей-ипотечников, который произошел бы без запуска новой версии льготной программы, привел бы к существенному снижению спроса, считают эксперты.

С учетом того, что под размеры нового лимита сейчас подпадает не менее 50% лотов рынка Старой Москвы, данная программа способна поддержать спрос, который при растущих ипотечных ставках стал снижаться, говорит Наталия Кузнецова.

Из-за значительного роста ставок по рыночным программам субсидированная государством ипотека осталась, по сути, единственным способом решить квартирный вопрос.

«Например, по тем проектам, реализацией которых занимается наша компания, именно семейная ипотека с 24 февраля по конец марта формировала основной объем спроса среди всех сделок с привлечением заемных средств», — уточняет Надежда Коркка.

В первом квартале доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продемонстрировала рост. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года доля ипотечных сделок в комфорт-классе выросла с 64% до 66,5%, объясняет Роман Родионцев. Годом ранее доля сделок с привлечением ипотеки составляла 70% в комфорт-классе.

Главные тенденции

Начиная с конца февраля этого года резко снизилось число новых проектов. В марте в Москве и Подмосковье продажи открылись лишь в 27 корпусах, тогда как на протяжении последних полутора лет средний темп вывода новинок в реализацию составлял 50 корпусов в месяц, говорит Алексей Попов.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что первый квартал 2022 года на первичном рынке Москвы был отмечен снижением темпов вывода новых проектов в реализацию. Объем нового предложения, выведенного в продажу, составил 150,3 тыс. кв. м, что на 54% меньше, чем в предыдущем квартале.

Из тенденций первого квартала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова отмечает работу застройщиков с субсидированными ипотечными программами. Одни, пересмотрев условия, продолжили их реализовывать, другие закрыли. Еще одним трендом стало активное возвращение в программы оплаты путем различных вариантов рассрочки, уточняет эксперт.

«Рынку помогают льготная ипотека на новых условиях, действия застройщиков, которые продолжают предоставлять покупателям программы субсидированной ипотеки, а также введение разного вида рассрочек, которые опять начинают приобретать популярность», — добавляет руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Еще одна тенденция — импортозамещение, поиск новых поставщиков материалов и оборудования, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Это характерно для проектов бизнес-класса и выше, где доля таких изделий превышает 50%. К ним относятся отделочные материалы для фасада и внутренних помещений, лифты, климатические установки, системы умного дома.

«Стоит выделить два тренда и в структуре спроса. Существенно выросла доля покупателей с полной оплатой. Кроме того, в ряде проектов практически все ипотечные сделки происходили по госпрограммам», — констатирует Надежда Коркка.

Рост цен на квартиры

Из-за значительного роста ставок по рыночным программам субсидированная государством ипотека осталась, по сути, единственным способом решить квартирный вопрос ( Анастасия Диева/ТАСС)

Что будет дальше

Во втором квартале этого года рост номинальных цен на рынке новостроек продолжится, что связано и с инфляционными процессами в экономике и с запуском льготной ипотеки. Дополнительно к ней застройщики продолжат собственные программы с чуть более низкими ставками, для которых почти всегда «требуется» рост базовых цен предложения, прогнозирует Алексей Попов.

Роман Родионцев соглашается с тем, что под влиянием как внешних, так и внутренних факторов рост цен во втором квартале 2022 года продолжится.

«Во втором квартале на динамику цен будут влиять несколько факторов. Со стороны предложения — динамика и объем выхода новых проектов в реализацию, со стороны спроса — действие льготной ипотеки и объем ее одобрения», — прогнозирует Елена Чегодаева.

Во втором квартале одним из факторов выступит динамика ключевой ставки. Если властям удастся преодолеть негативные последствия западных санкций и сдержать рост инфляции, то, вероятно, в апреле — июне будет дальнейшее плавное снижение данного показателя, добавляет Надежда Коркка. Это повлечет за собой коррекцию ипотечных ставок и процентов по проектному финансированию.

«Изменение объема предложения, возможно, будет носить разнонаправленный характер. Стоит ожидать увеличения количества компактных вариантов, наиболее востребованных сейчас.

Кроме того, вероятен перенос срока выхода некоторых проектов, в том числе из-за корректировки квартирографии, а также решения вопросов с поставкой материалов.

Главным фактором, который окажет влияние на ценообразование в новостройках, выступит эффективность принятых мер поддержки», — резюмирует Надежда Коркка.

«Ключевыми факторами, определяющими то, как будет развиваться отрасль в ближайшее время, станут динамика доходов населения и ситуация на рынке труда. Проценты в кредитном договоре, разумеется, тоже важны, но сейчас не менее значимо, чтобы у заемщиков была уверенность в сегодняшнем и завтрашнем дне», — говорит Алексей Попов.

Ключевой фактор: Почему изменилось предложение на рынке недвижимости и как это скажется на ценах

Десять крупнейших российских застройщиков примерно на 0,8% увеличили в марте объёмы строительства жилья. Таковы данные рейтинга Единого реестра застройщиков (ЕРЗ). Впрочем, ситуация на рынке складывается неоднозначная. В то время как одни проекты продолжают активно развиваться, другие ставятся на паузу.

— Многие девелоперы приостанавливают реализацию новых проектов, особенно находящихся лишь на бумаге.

Я ожидаю снижения объёмов строительства по сравнению с показателями 2021 года либо до налаживания поставок стройматериалов, либо до стабилизации курса рубля и ключевой ставки ЦБ РФ.

При этом пока спрос на покупку недвижимости остаётся высоким и, скорее всего, будет активным вплоть до лета, — рассказала директор департамента инвестиционных сделок компании Point Estate Евгения Мельникова.

По данным аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость”, средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках в старых границах столицы сегодня составляет 352,2 тысячи рублей. За месяц она повысилась на 1,6%, за год — на 28%. Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 225,5 тысячи рублей. За месяц она повысилась на 2,2%, за год — на 30%.

— Сейчас девелоперы ищут способы сохранить существующие цены. Например, застройщики стали предлагать отделку в качестве опции, а не готового продукта. Увеличилось предложение квартир без отделки и без межкомнатных перегородок.

В марте в Москве доля квартир с отделкой под ключ сократилась на 3%, а в области на 8%.

Эта тенденция может привести к тому, что лишь 15% будут составлять квартиры с отделкой вместо сегодняшних 57%, — отметил директор управления новостроек “ИНКОМ-недвижимости” Валерий Кочетков.

Рост цен на квартиры

Он пояснил, что сегодня у покупателей смещаются приоритеты с дорогих на более доступные варианты. Так, желавшие приобрести трёхкомнатные квартиры рассматривают двухкомнатные, а покупатели двухкомнатных переориентировались на однокомнатные. На 9% повысился интерес к жилью в Московской области, а к дальнему Подмосковью — на 17%.

— Главная задача для девелоперов в условиях сжатия платёжеспособного спроса — это разработать программы оплаты, удобные для покупателей: начиная от различных форм рассрочек и заканчивая тем, что они продолжают предоставлять клиентам субсидированную ипотеку совместно с банками-партнёрами.

Во многих проектах на столичном рынке недвижимости пересмотрели не только цены, но и квартирографию. Изменилась структура экспозиции и, в частности, размеры квартир.

Стало больше малоформатных вариантов, — рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “НДВ Супермаркет недвижимости” Елена Чегодаева.

По её мнению, значительного подорожания недвижимости в апреле ждать не стоит, поскольку основное повышение цен было отыграно застройщиками в конце февраля – начале марта. Это произошло на сиюминутном росте спроса.

— Пока ситуация развивается привычными циклами: кризисная ситуация, ослабление рубля — всплеск спроса на покупку жилья — затишье. Сейчас, на мой взгляд, мы находимся в фазе затишья. Но ключевой момент всё-таки заключается в невозможности прогнозирования личных бюджетов покупателей.

Даже если есть средства для привлечения ипотеки сейчас, неясно, что будет через два–три месяца. И эта неопределённость негативно сказывается на спросе и объёмах продаж. Что касается цен, то с февраля по март на фоне высокого спроса цены выросли в пределах 6–8% и на данный момент зафиксированы на рекордных значениях для рынка.

Читайте также:  Сигнализация для дома и дачи своими руками

Снижения цены в апреле не будет, — считает партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.

Рост цен на квартиры

В апреле хороший спрос на жильё поддержат новые условия льготной ипотеки, под которые, например, в Москве подпадает до 70% строящихся жилых комплексов комфорт-класса.

Ипотека продолжает оставаться основным инструментом приобретения недвижимости. Ставки по программе льготной ипотеки уже сегодня анонсируются банками ниже 12%, что продолжит поддерживать спрос на хорошем уровне.

На этот момент обратил внимание коммерческий директор ГК “Основа” Игорь Сибренков.

— Рынок новостроек сейчас находится в более выигрышном положении, чем рынок вторичного жилья, поскольку семейная ипотека продолжает действовать на прежних условиях по ставкам от 4,7% до 6%. Ипотека с господдержкой даже с изменившимися условиями и ставкой 12% годовых при заградительных ипотечных ставках на готовое жильё пользуется большим спросом.

Фактически сейчас рынок недвижимости разбалансирован большой разницей в ипотечных ставках. Спрос на вторичном рынке жилья падает, покупатели перетекают в сегмент новостроек, но это не сможет длиться долго.

В краткосрочной перспективе на первичном рынке вряд ли стоит ожидать какого-то снижения цены, —считает руководитель центра новостроек федеральной компании “Этажи” Сергей Зайцев.

Если говорить о загородном сегменте, то и в марте не было ажиотажа на строительство ИЖС. Спрос составлял до 35% от прошлогоднего уровня. Наибольший интерес для покупателя в 2022 году представляли готовые дома бюджетного сегмента. Об этом рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

В апреле он закономерно ожидает повышения интереса к объектам дачной категории. Активизируются клиенты, которые рассматривают дом как дополнительное жильё на лето, поэтому готовы изучать предложения в локациях даже за ЦКАД (дальние дачи). К тому же сезонно поднимается в цене аренда ИЖС, в том числе краткосрочная.

— Мы пока не поднимали цены на объекты, но себестоимость определённо выросла. Пока клиенты не готовы вкладываться в строительство из-за нестабильности ситуации, рост цен в данном сегменте будет минимальным.

Нам, как застройщикам, приходится жертвовать собственной маржинальностью, поэтому мы надеемся, что меры поддержки правительства будут распространены в полном объёме не только на МКД, но и на ИЖС, пояснил Максим Лозовский.

Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в старых границах столицы в марте составляет 286,7 тысячи рублей. За месяц средняя цена увеличилась совсем незначительно — на 1,1%.

Относительно марта 2021 года прирост составил 12,2%. В Новой Москве квадратный метр стоит 205 тысяч рублей. Цены выросли на 17% и 1,3% соответственно.

Такие цифры привёл директор управления вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимости” Сергей Шлома.

По его словам, сегодня цены на жильё в столице перегреты. На это повлиял ажиотажный спрос, который возник на фоне снижения ипотечных ставок и держался полтора года. По той же причине на вторичном рынке образовался дефицит: ликвидные объекты эконом- и комфорт-класса исчезли из экспозиции. Можно сказать, что актуальное предложение снизилось примерно на 20%.

— Продать квартиру сейчас очень легко, а купить достаточно сложно, поскольку практически не из чего выбирать.

В дальнейшем возможно увеличение предложения, поскольку те, кто решил подождать с продажей в ситуации неопределённости, выставят свои объекты. Те же, кто переоценил свои квартиры, назначат им адекватную цену.

Однако многое будет зависеть от состояния экономики в стране, — добавил Сергей Шлома.

Рост цен на квартиры

Он пояснил, что, поскольку цены на вторичном рынке уже чрезвычайно завышены, логично ожидать их постепенного снижения. Это произойдёт вслед за неизбежным уменьшением спроса. Однако на стоимость может повлиять ситуация на рынке новостроек, ведь эти сегменты взаимосвязаны.

Льготная ипотека под 12% на первичную недвижимость способна поддерживать спрос и небольшой рост цен. В таких условиях создаются предпосылки к медленному подорожанию и вторичного жилья.

Но любые точные прогнозы сегодня сделать невозможно, так как на рынок влияет слишком много противоречивых и непредсказуемых факторов.

— На вторичном рынке недвижимости мы уже отмечаем существенное снижение спроса и растущий уровень торга при продаже квартир. Часть собственников уже готовы делать скидки на уровне 10–15%, чтобы успеть продать жильё, пока ещё есть спрос.

Если ипотечные ставки на готовое жильё в ближайшие месяц-два не начнут снижаться, то на часть квартир на вторичном рынке цены начнут падать. Прежде всего это касается тех объектов, где собственники будут заинтересованы в срочной продаже. Если период высоких ставок будет затяжным, то продавать и покупать вторичное жильё будет становиться все сложнее.

Значит, будет сохраняться период ценовой турбулентности, — такой прогноз дал Сергей Зайцев.

Многие собственники на вторичном сегменте резко взвинтили цены на 8–12% ещё в конце февраля. Уже на протяжении месяца лоты рыночной стоимостью 5,2 миллиона рублей в Подмосковье выставляют за 5,8 миллиона. А то, что в Москве стоило 9,8 миллиона, выставляется за 10,7 миллиона. Такие наблюдения сделала ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Однако выставить на продажу не значит продать. Вторичный сегмент является более гибким, в отличие от первичного, где стоимость строительства и кредита для девелопера играет решающую роль. Поэтому, по словам Марины Лашкевич, в апреле цены на жильё не изменятся. По крайней мере, на вторичном рынке.

Для комментирования авторизуйтесь!

Новостройки подорожают к апрелю, а на вторичке перестают продавать из-за падения рубля — что происходит с недвижимостью — Офлайн на vc.ru

Предложений аренды становится больше — может из-за весны, а может из-за эмиграции.

{“id”:379176,”gtm”:null}

28 февраля ЦБ поднял ключевую ставку более чем в два раза — до 20%. Её уровень напрямую влияет на стоимость кредитов для населения и бизнеса: чем выше ключевая ставка, тем выше процент, под который ЦБ выдаёт кредиты коммерческим банкам.

После этого часть российских банков временно приостановила выдачу ипотеки. В их числе — «Совкомбанк», «Альфа-банк» и «Уралсиб». Другим пришлось поднять ипотечные ставки — это сделали «Сбер», ВТБ и «Россельхозбанк».

Покупатели поспешили взять ипотеку в банках, которые ещё выдавали её по прежним ставкам.

По словам экспертов из агентства «Инком-Недвижимость», это привело к росту спроса на новостройки в феврале на 56%. При этом общая тенденция сегодняшнего рынка недвижимости — стагнация, говорят аналитики.

Сделки, начатые ещё до повышения ключевой ставки, завершаются, а новые — либо приостановлены, либо отменены.

Тяжелее всех, по мнению аналитиков, приходится вторичному рынку жилья. Он, в отличие от «первички», останется без господдержки. Неопределенность коснётся и цен на аренду жилья: часть потенциальных покупателей квартир станут арендаторами, что повысит спрос на рынке — но рост цен эксперты считают маловероятным.

  • Цены на «первичку»
  • Цены на «вторичку»
  • Аренда жилья
  • Прогнозы

Агентства недвижимости отмечают рост цен на жилье в конце февраля—начале марта. По данным «Метриум», в феврале стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве поднялась на 5%, или на 20 тысяч рублей. Это рекордный месячный прирост показателя за всю историю наблюдений компании. Предыдущий максимум зафиксировали в 2014 году — из-за скачка курса валют.

О росте цен сообщили также аналитики сервиса Move.ru: за февраль стоимость новостроек по России выросла как минимум на 30-45 тысяч рублей за квадратный метр.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» заметили незначительный рост цен в последнюю неделю февраля. На первичном рынке стоимость квадратного метра выросла на 1% — до 343 300 рублей. Рост в 3% отметили в комфорт-классе — до 287 200 рублей.

Рост цен связан с высоким спросом, объясняют эксперты. После 24 февраля он вырос на 18%, а после повышения ключевой ставки ЦБ — на 56%, говорят в агентстве «Инком-Недвижимость». При этом более 70% обращений приходится на тех, кто хочет успеть купить квартиру по старым ипотечным ставкам.

В «Метриуме» поясняют, что высокий спрос привёл к сокращению числа доступного жилья в продаже и увеличил расценки.

В то же время цены растут не так стремительно, потому что застройщики держат паузу — они не понимают, какова должна быть конечная стоимость жилья, говорят в Move.ru. Общая тенденция сегодняшнего рынка — стагнация, считают аналитики. Сделки, начатые до повышения ставки ЦБ, завершаются, а новые — либо приостановлены, либо отменены.

При этом ситуация с квартирами в новостройках и строящимся жильем стабильней, чем на вторичном рынке: здесь сделки все ещё совершаются, но с постоянной переоценкой, говорят эксперты «Яндекс.Недвижимости».

Недвижимость гораздо более инертная в сравнении с тем же рынком ценных бумаг. Поэтому, скорее всего, по итогам марта мы увидим уже другую динамику — более высокий рост цен из-за возросших расходов застройщиков.

По данным «Циана», с 23 февраля стоимость квадратного метра в крупных городах России выросла на 1,1% — с 101 800 до 103 000 рублей. В январе же рост составил 2,3%.

В Москве и Санкт-Петербурге аналитики «Яндекс.Недвижимости» фиксируют рост цен на квартиры сегментов «эконом» и «комфорт». Стоимость квадратного метра в конце февраля — начале марта выросла примерно на 2%. Однако в целом по стране цены в этот период снизились на 1%.

Это говорит о том, что на февральских ценах на жилье события в Украине не успели отразиться, говорят в «Инком-Недвижимости». По уровню спроса февраль 2022 года был таким же, как и в прошлом году.

По словам аналитиков Move.ru, сейчас рынок выжидает, так как покупательскую активность россиян ослабили рост ипотечной ставки и геополитическая напряжённость. Из-за событий в Украине половина людей, планировавших покупку жилья в последних числах февраля и в начале марта, отложила все операции на неопределенный срок, ожидая ясности положения рынка и экономики.

Продавцы сегодня не готовы отдавать недвижимость «прямо сейчас» — даже при оплате наличными или при быстрой оплате, говорят аналитики «Яндекс.Недвижимости». Основная причина в том, что люди не понимают, что делать с наличкой, поясняют эксперты. Они опасаются, что вложить деньги в активы, в том числе валютные, не получится из-за новых ограничений ЦБ или западных санкций.

Читайте также:  СМЛ или стекломагниевый лист: применение и характеристики, сравнение

Вторая половина потенциальных покупателей стремится провести сделки как можно скорее — на фоне скачка курса валют они не хотят оставаться с деньгами на руках, а желают вложить их в недвижимость, добавляют в «Инком-Недвижимости».

Часть продавцов даже готова идти на уступки и снижать стоимость жилья, продолжают эксперты «Яндекс.Недвижимости». Например, некоторые продавцы элитной недвижимости — правда, речь идёт преимущественно о старом фонде.

Аргументы обеих сторон — и тех, кто вкладывается в недвижимость, и тех, кто выжидает, — справедливы. Решать жилищный вопрос необходимо, если он назрел и не терпит отлагательств. Тем, кто может ждать, стоит взять паузу и осмотреться. Уже к концу марта будет больше ясности.

Во всех городах России с населением от 500 тысяч человек стоимость аренды с 24 февраля по 10 марта в среднем снизилась на 0,6% — с 18 530 рублей до 18 420 рублей, говорят эксперты «Циана». За месяц падение составило всего 0,7% — то есть динамика околонулевая, добавляют аналитики.

В феврале-марте стоимость аренды квартир в старой Москве в среднем составила 47 480 рублей в месяц. С начала 2022 года она почти не изменилась — снизилась примерно на 1%.

Аналитики объясняют, что цены не растут, так как на рынке становится больше «‎свободных» квартир — то есть готовых к заселению. В целом по России отмечен троекратный прирост, говорят эксперты «Циан.Аналитики».

Если в начале февраля люди во всех городах страны ежедневно сдавали 700-800 квартир, то в марте — 1800-2000.

Предложений на рынке стало больше во многом из-за сезона. «Весной число квартир растет, что совершенно характерно для этого периода и не связано с украинскими событиями», — пояснили в «Инком-Недвижимости».

Однако количество «свободных» квартир растёт ещё и по причине переездов россиян, считают аналитики «Циана». Сейчас уровень дохода арендаторов снижается, как это было в начале пандемии. Поэтому они вынуждены выбирать более доступное жильё либо переезжать в другие города.

В перспективе стоит ждать роста арендных ставок, говорят аналитики «Циана». На этом скажется неопределенность среди тех, кто покупает и продает жилье. Спрос на аренду может вырасти — так как те, кто хотел купить квартиру, вынуждены от этой идеи пока отказаться, отмечают аналитики «Инком-Недвижимости».

С другой стороны, это приведёт к росту предложения на рынке: пока квартира не продаётся, её можно сдавать и получать доход.

С одной стороны, стоимость аренды могла бы повыситься так же, как и стоимость квартир в продаже. С другой — рост числа «свободных» квартир вынуждает собственников не торопиться с повышением цен, чтобы сохранить спрос на свою недвижимость.

В «Инком-Недвижимости» считают, что радикальных изменений в столице всё же не будет. Дальнейший рост арендных ставок маловероятен — скачок цен уже произошел во второй половине 2021 года, объясняют аналитики. Учитывая, что доходы населения не растут, даже в случае повышения спроса стоимость аренды не может увеличиться в разы.

Эксперты допускают и снижение цен на аренду, но только в случае массового оттока нанимателей из Москвы. Пока этого не происходит, но многое будет зависеть от состояния рынка труда.

Вторичный рынок недвижимости, по словам аналитиков, сейчас находится в наибольшей зоне риска. Поддержка со стороны государства в кризисы, как правило, направлена на первичный рынок, объясняют эксперты. Одной из таких мер поддержки была, например, льготная ипотека под 6,5% годовых в 2020 году.

«В строительстве заняты миллионы человек, поэтому все меры направлены на первичный рынок», — говорят в «Циане». При этом вторичный сегмент «выживает» в кризис самостоятельно. Например, в 2015 году он просел по уровню спроса на 30% относительно 2014-го. В то же время «первичка», где действовала господдержка, сократилась лишь на 18%.

Эксперты предполагают, что в нынешней ситуации вторичный рынок сожмётся до сделок в формате «обмена» жильём — при таких сделках можно избежать прямых денежных расчётов и отказаться от оформления дорогой ипотеки.

Сколько можно заработать на недвижимости в 2022–2024

МНЕНИЯ

Рынок съемного жилья сжимается. С начала марта предложение выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%. Доходность жилой аренды уступает депозитам как минимум в 5 раз, инфляции — в десятки раз. Посчитаем, что ждет инвесторов в ближайшие три года.

Что происходит на рынке жилья

На рынок аренды не влияет ипотека и господдержка, поэтому он быстрее реагирует на большие тренды в недвижимости. Спрос на съемное жилье зависит только от доходов и количества граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир.

Сейчас мы наблюдаем растущий разрыв между спросом и предложением. С начала года число квартир в экспозиции в Москве выросло на 40%, в регионах — до 50%. При этом количество звонков от арендаторов упало. Риэлторы и агрегаторы фиксируют падение спроса от 10% в столице до 30% в других городах.

  • Основных причин несколько. Часть связана с ипотечным бумом в эпоху ковида, а часть отражает новую реальность в виде кризиса и санкций:
  • – выход на рынок инвестиционных квартир, построенных в последние три года- замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды- смена арендаторами жилья на более дешевое из-за падения доходов
  • – отток экспатов и внутренних мигрантов

Какие ставки сейчас в аренде

Большинство собственников съемных квартир не считает доходность аренды в процентах, поэтому инвесторы не всегда понимают, когда рынок перегрет или, наоборот, сильно просел.

Доходность — это сумма платежей, полученных с квартиры за год, и деленная на рыночную цену этой же самой квартиры. В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых.

Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет. Обычно окупаемость в столице составляет 22–23 года, то есть на пять лет меньше.

Оба индикатора показывают, что цены на квартиры сейчас перегреты относительно доходов граждан (реального спроса на аренду). Значит, срок окупаемости будет падать, а ставка доходности — расти.

Смоделируем возврат арендных ставок (в процентах) к своим среднегодовым уровням. Это не произойдет быстро, потому что рынок аренды инертен, и договоры обновляются в среднем раз в три года. Таким образом, рантье смогут выйти на ставку доходности в 5% годовых к началу 2025 г.

Как и почему они могут вырасти

Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры. Арендаторы пока явно не готовы платить больше. Те собственники, кто сейчас выходит на рынок со своими новыми квартирами, должны быть морально готовы к тому, что они потеряют на падении цен больше, чем заработают на аренде.

Это можно показать на таком примере. Сейчас типовая квартира стоимостью 15 млн в Москве приносит 45–47 тыс. в месяц или 550 тыс. в год. Если мы закладываем коррекцию ставки доходности с 3,7% до нормальных 4,9%, то эта квартира должна упасть в цене за три года до 11,5 млн, или на 23%.

Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 млн дохода с аренды минус 3,5 млн от падения цены самой квартиры равно 1,85 млн убытка. Из-за высокой инфляции номинальные цифры могут быть другими, но в сегодняшних ценах это сути не поменяет. Условно говоря, будет больше нулей во всех частях уравнения.

Что делать инвестору

Очевидно, что доходность в 4–5% годовых с аренды сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций. Если учесть весьма вероятное обесценение самой квартиры, то убыток в сегодняшних деньгах за три года составит более 10%. С поправкой на инфляцию — десятки процентов.

Можно рассмотреть два самых консервативных сценария:

1. Оставляем квартиру в аренде.2. Меняем ее на портфель из облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ).

Рост цен пока в расчет не берем, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Задача — получить стабильный доход.

Сейчас в ОФЗ можно зафиксировать доход на три года с годовой ставкой чуть выше 12%. Например, купить выпуск 26234 с погашением в июле 2025 г. С учетом накопленного купонного дохода (НКД) одна облигация стоит 815 рублей. Погашаться она будет по 1000, купон составляет 22,4 два раза в год.

В недвижимости исходные данные следующие: квартира стоимостью 14,9 млн, которая приносит 46 тыс. в месяц. Ставку в рублях не меняем на протяжении всего описанного срока. Предполагаем, что смены жильцов не будет, месяцев простоя не будет, цена квартиры не упадет.

Как видно из таблицы, даже если закрыть глаза на то, что стоимость жилья может упасть, и принимать во внимание только купонный доход, квартира по доходности все равно проигрывает вложениям в ОФЗ — в 1,5 раза. Купоны в размере 819 тыс. в год (по 410 в полугодие) — это 68 тыс. в месяц. Такую сумму заработать на аренде квартиры стоимостью 15 млн — нереально.

Читайте также:  Экономия воды: краны, насадки, аэраторы и другие устройства

С учетом прибыли от погашения ценных бумаг инвестор получит от государства за все три года владения ОФЗ 5,9 млн руб. Упущенная выгода в сравнении с арендной квартирой — 4,2 млн. Можно интерпретировать это иначе: жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это крайне маловероятно.

Основные выводы

• Спрос на жилье разворачивается в сторону снижения. Пока — в сегменте аренды. Но это сигнал, что покупателей тоже станет меньше. Цена квартир в Москве относительно их арендной стоимости находится на аномальной высоте. Об этом говорит сверхнизкая доходность найма (3,7%) и растянутая окупаемость вложений (27 лет).

• Чтобы рынок вернулся к равновесию, цены на жилье должны упасть, а ставки аренды вырасти (в процентах). Это возможно при коррекции цен на жилье более чем на 20%. Такой сценарий возможен в ближайшие три года. Но даже в этом случае доходность арендных квартир вернется всего лишь к 5% годовых.

• Пока цены приходят в норму, инвесторам, которые вкладывались в жилье под аренду, выгоднее переложиться в любой другой инструмент. Безопасный и консервативный вариант — трехлетние ОФЗ с доходностью около 12% в год. При вложении 15 млн (цена квартиры в Москве) они сейчас приносят 410 тыс. в полугодие, что эквивалентно 68 тыс. в месяц. Аренда принесет только 46 тыс.

• Суммарная разница между вложениями в жилье и в ОФЗ на горизонте трех лет составит как минимум 4,2 млн для объекта ценой около 15 млн. Чтобы отбить эту разницу, жилье должно не только не дешеветь, но и вырасти в цене еще на 28% от максимумов 2021 г. Сейчас это выглядит практически невозможным.

БКС Мир инвестиций

Откройте брокерский счет и зарабатывайте

с «БКС Мир инвестиций»

Покупайте и продавайте валюту на бирже

Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель

Совершайте операции с ценными бумагами

Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.

Понятно

Нижний брейк: эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость

По мнению специалистов, рынок недвижимости ждет охлаждение: чтобы поддержать спрос, владельцы квартир будут снижать цены до 30%. Каковы шансы осуществимости прогноза, что это значит для российской экономики и что сейчас делать россиянам, рассказали «Известиям» эксперты.

Растут и падают

Цены на недвижимость за время пандемии резко выросли. Так, по данным консалтинговой группы SRG, всего за год стоимость квадратного метра в Краснодарском крае подорожала на 70%, в Москве — на 20%. Тем не менее рынку прочат падение.

Причины заключаются в высоких ставках по ипотеке, привязанных к ключевой ставке, геополитической ситуации, снижению покупательской способности. По мнению участников рынка, владельцы недвижимости будут снижать цены на 25–30%.

Всего за месяц — с февраля по март 2022 года — квадратный метр подорожал на 2,3% в среднем, исходя из анализа цен на недвижимость в 16 российских городах (по информации «ЦИАН. Аналитики»). Данные других аналитических служб подтверждают эти наблюдения.

Однако рост цен наблюдался не везде. Например, за последние шесть месяцев стоимость квартиры в районе станции метро «Технопарк» в Москве упала на 7%. Теперь же, по мнению экспертов, на фоне геополитической напряженности недвижимость в столице может подешеветь на 15–35%.

Из-за высокого уровня инфляции снизилась покупательная способность граждан. Как следствие, продавцы, которые хотят быстрее выйти на сделку, охотнее идут на уступки. При этом ожидается ограничение спроса: дорогие ипотечные кредиты смогут позволить себе далеко не все. Скорее всего, конкуренция за покупателя вырастет.

В подвешенном состоянии

Ситуацию на рынке недвижимости России на данный момент можно охарактеризовать как очень неопределенную, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

— С одной стороны, рекордно высокие ставки по ипотеке и пауза в одобрении кредитов со стороны банков сдерживают спрос. С другой — продолжающееся удорожание стройматериалов ограничивает возможность девелоперов предоставлять скидки на свои объекты, чтобы удержать спрос.

В конце февраля, по словам эксперта, на рынке сформировался ажиотажный спрос.

— Причина — в экономической ситуации и обесценении рубля. Покупка недвижимости — традиционный, надежный актив, которому доверяют россияне.

Кстати, аналогичная ситуация возникала после снятия режима самоизоляции в 2020 году.

Но на этот раз маловероятно, что эффект может быть долговечным, поскольку цены на новостройки сильно выросли, ставки слишком высокие, а динамика реально располагаемых доходов граждан низкая.

  • По мнению Пырьевой, потребительский спрос на вторичном рынке спровоцировал замедление роста цен уже в конце 2021 года.
  • — Предложение, вероятно, будет снижаться тоже, поскольку собственники предпочтут снять объявления о продаже своих квартир на фоне экономической неопределенности.
  • Таким образом, спрос в целом будет снижаться, при этом цены на новостройки будут оставаться высокими из-за роста себестоимости строительства, а цены на «вторичку» будут снижаться под давлением уходящих с рынка покупателей, утверждает аналитик.

— Мы полагаем, что негативных последствий удастся избежать. На строительный сектор в 2021 году приходилось 1,6 трлн рублей налогов и 6,2 млн занятых, а это порядка 5,7% ВВП. И власти в ближайшее время сформируют меры поддержки.

Например, обсуждается возможность изменения программы льготной ипотеки.

В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков и субсидирования ставок по кредитам для девелоперов, — говорит она.

Эксперт призывает россиян не принимать резких и необдуманных решений, а подождать, что предложит государство для поддержания строительного сектора.

Отток мигрантов и безработица

Рынок жилья в ближайшие месяцы будет стагнировать и цены на жилье снизятся, полагает руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.

— Причины — в заградительных условиях ипотечного кредитования и снижении покупательной способности населения. Большую часть средств домохозяйства будут тратить на продукты питания.

Еще одна причина — в неизбежном оттоке рабочих, которые приезжают из стран СНГ, из больших городов. При нынешнем курсе рубля пребывание многих в России теряет смысл. Разумеется, они проживают не в дорогих, а, как правило, в спальных районах или пригородах.

Там, где плохо развита инфраструктура. В таких районах коррекция цен на жилье будет наиболее сильной.

По мнению эксперта, есть и другая опасность.

— Я бы посоветовал гражданам сейчас не спешить с покупкой жилья. Текущий кризис может привести к перетоку населения из Москвы и Петербурга в более мелкие города с лучшей экологической обстановкой. Часто кризисы больнее бьют по большим городам, жители которых не имеют подсобных хозяйств.

Есть риск ошибиться не только с ценой покупаемой квартиры, но и с локацией. Россия — в режиме жестких санкций, что, к сожалению, вызовет с временным лагом сильный рост безработицы.

Даже если ставка по ипотеке снизится, брать ее в текущих условиях очень рискованно, — заключает собеседник «Известий».

Вопрос целеполагания

Чтобы определить, как снижение цен повлияет на экономику, следует разобрать отдельные группы населения и их мотивацию, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.

— Если рассматривать покупку недвижимости как инвестицию именно для сохранения капитала, следует выбирать объект наиболее тщательно и оценивать риски.

Например, есть смысл приобрести объект, который уже введен в эксплуатацию или на завершающей стадии строительства.

Покупать недвижимость в ипотеку под 15–20% сейчас участники рынка не рекомендуют: высока вероятность, что ставки по ипотечным кредитам отвяжут от ключевой ставки. Или возобновят программу льготного ипотечного кредитования. Стоит дождаться решения властей.

  1. Покупка жилья на стадии котлована чревата большими рисками, рассуждает эксперт.
  2. — Перебои с поставками, отсутствие иностранных материалов, которые требуются согласно проекту, отток мигрантов, финансовые трудности девелоперов — всё это факторы риска, несмотря на программу эскроу-счетов.
  3. Немаловажна, по мнению аналитика, и цель.

— Если это единственное жилье и для себя, уместнее дождаться новой госпрограммы. Но если планировалась покупка недвижимости под сдачу в аренду, также стоит оценить риски.

Отток рабочей силы, внутренняя миграция по стране с ростом популярности удаленки, даже очное обучение на дистанте — это говорит о трудностях в поисках арендаторов.

На высокие платежи рассчитывать также не стоит из-за снижения покупательной способности, — резюмирует Екатерина Косарева.

Ипотека — двигатель отрасли

Недоступность ипотеки и высокие цены на недвижимость тормозят строительный сектор и смежные отрасли, отмечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

— Ипотека двигает строительную отрасль, вслед за которой растут объемы производства и обороты сопутствующего бизнеса. Снижение темпов выдачи ипотеки, сокращение спроса на недвижимость — это факторы, за счет которых строительное направление будет замедляться.

  • По мнению эксперта, это грозит возвратом «долгостроя», а девелоперы начнут испытывать проблемы с реализацией построенных квадратных метров.
  • — Таким образом, на макроэкономическом уровне мы увидим сокращение доли строительной отрасли в ВВП РФ, рост безработицы в соответствующих отраслях.
  • Гражданам в этой ситуации делать ничего не нужно, полагает аналитик.

— Тем, кто взял ипотечный кредит с низкой ставкой, ничего не грозит. А тем, кто хотел приобрести недвижимость, но опасается роста ставок по кредитам, что в данный момент и происходит, лучше подождать вероятного снижения цен и сокращения стоимости кредитов со временем.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector