По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².
Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.
Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:
- как собственное жилье или офис;
- для последующей перепродажи;
- для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.
За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.
Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы.
Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании.
В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик.
С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».
Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.
Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:
- 2 бизнес-центра класса «В+»;
- 3 корпуса с жилыми апартаментами;
- трехзвездочная гостиница.
Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).
По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.
Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.
| Доход без налогообложения в месяц | 40 тыс. руб. |
| Доход без налогообложения в год | 480 тыс. руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | 10% |
| Окупится через | 10 лет |
Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».
| Доход до налогообложения в месяц | 36 634 руб. |
| Доход до налогообложения в год | 439 611 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | 9% |
| Окупится через | 10,9 лет |
| Арендная ставка | |
| 3, 6 тыс. руб. в сутки | 50 тыс. руб. в месяц |
| Прибыль в год | |
| 919 800 руб. | 480 тыс. руб. |
| Отчисление управляющей компании | |
| 19 162 руб. в месяц | 4 тыс. руб. в месяц |
| Размер отчисления | |
| 25% | 10% |
| Платежи за эксплуатацию объекта | |
| 11 032 руб. в месяц | 3 152 руб. в месяц |
| Размер платежей за 1 м² | |
| 350 руб. | 100 руб. |
| Доход до налогообложения в месяц | |
| 46 455 руб. | 32 848 руб. |
| Доход до налогообложения в год | |
| 557 466 руб. | 394 176 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | |
| 11,61% | 8,21% |
| Окупится через | |
| 8,6 лет | 12,2 лет |
| Налог на ИП (6% от дохода) | |
| 33 448 руб. | 23 651 руб. |
| Налог на недвижимое имущество | |
| 11 589 руб. | 11 589 руб. |
| Доход после налогообложения в месяц | |
| 42 702 руб. | 29 911 руб. |
| Доход после налогообложения в год | |
| 512 428 руб. | 358 936 руб. |
| Прибыль к первоначальной цене объекта за год | |
| 10,68% | 7% |
| Окупится через | |
| 9,4 лет | 13,4 лет |
Этот гостинично-офисный комплекс со спортивно-оздоровительным центром состоит из 3 зданий высотой в 11 этажей, с 432 апартаментами площадью 26-78 м². МФК «Next» расположен в Василеостровском районе Санкт-Петербурга, всего в 1,3 км от станции метро «Приморская».
Застройщик ООО «Еврострой» предлагает инвесторам 2 программы доходности при сотрудничестве с управляющей компанией «МТЛ», гарантируя чистую прибыль в размере 9-13% годовых.
Обратите внимание: программы доступны для покупателей, приобретающих апартаменты с чистовой отделкой и меблировкой, обходящейся примерно в 400 тыс. руб.
Доход зависит от площади апартаментов. При покупке самых маленьких номеров за 3,5 млн руб. доход в первый год составит 8,2% от указанной стоимости, а более просторных апартаментов — 6,4%. На второй и третий год доходность вырастет до 10,3% и 8,9% соответственно.
Месячная арендная ставка — 30-60 тыс. руб.
При расчете учтены все коммунальные платежи, но следует вычесть налоги в Пенсионный фонд.
Программа краткосрочной аренды
При сдаче номеров в краткосрочную аренду, в первый год прибыль будет на 1,1% выше. А вот во второй и третий годы — 10,4% и 9,8%.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Апарт-отель принадлежит ГК «Пионер» и расположен на Лиговской, в 7 мин. ходьбы от станции метро «Лиговский проспект». Комплекс включает более 1000 апартаментов разных категорий и площади:
- STUDIO, до 23,9 м²;
- Standard, до 26 м²;
- Superior и Deluxe до 48 м².
Покупатели недвижимости в ЖК «Yes на Социалистической» могли выбрать одну из трех программ доходности, заключив договор с управляющей компанией в любое время после покупки апартаментов. Сейчас все апартаменты в этом ЖК проданы.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Дорогие отделочные материалы: роскошь или инвестиции в спокойное будущее
Роскошные интерьеры определяются не только мебелью и аксессуарами, но и отделочными материалами. Узнаем, насколько обосновано их использование.
Что такое элитные материалы
Многие дизайнеры уверены в том, что дорогие материалы гораздо лучше подчеркивают статус владельцев жилья, чем другое наполнение квартиры или дома. Они создают незримую, но ощутимую атмосферу элегантности, делают интерьеры уникальными.
Самые дорогие материалы – натуральные. Экологичность и безопасность стали одними из главных модных трендов. Дизайнеры обращают внимание на то, что создано руками природы и используют великолепие ее даров – древесину, мрамор, гранит. Также к элитным материалам относится особым образом обработанное стекло, металл, некоторые современные варианты отделки. Рассмотрим их подробнее.
Дерево
Для оформления роскошных интерьеров издревле использовались ценные породы древесины – сандал, красное и черное дерево. Паркет со сложным узором из дубовой, тиковой, буковой доски украшает загородные особняки и элитные квартиры.
Дерево ценных пород выглядит очень красиво, имеет замысловатый рисунок, который открывается при шлифовке и лакировке поверхности. Из древесины изготавливается не только мебель, лестницы и аксессуары. Потолок также можно отделать шпонированнойдоской, соорудить балки.
Помещение становится похожим на средневековый замок с его брутальной непринужденной роскошью.
Для отделки стен используются буазери – особые декоративные панели с резными узорами и украшениями. Чаще всего они создаются вручную и по праву относятся к элитным материалам.
Комната, которая отделана буазери, выглядит великолепно вне зависимости от мебели, которая в ней стоит.
Стеновые панели такого типа решают и другие задачи: помогают скрыть неровности и шероховатости поверхности, обеспечивают хорошую звукоизоляционную защиту помещений, скрывают инженерные коммуникации, неуместные в изысканной обстановке.
Дерево обладает отличными эксплуатационными свойствами. Музеи и антикварные магазины наполнены предметами мебели и аксессуарами, которые были изготовлены в 18 – 19 веках. Поверхности, которые отделаны дорогими породами древесины, верой и правдой будут служить не одному поколению хозяев жилья.
У дерева один крупный недостаток – горючесть. Но этот минус производители научились обходить. Термодерево – новый материал, который относится к классу элитных. Он делается из досок, которые обрабатываются водяным горячим паром. Структура древесины становится плотнее. Термодерево устойчиво к высоким температурам, выглядит презентабельно, полностью экологично.
Камень
Дорогие материалы – это мрамор, гранит, травертин, оникс и некоторые другие породы, которые отличаются огромным разнообразием расцветок и фактур.
Камень может быть однотонным или разноцветным, иметь точечные вкрапления или жилки других пород, быть цельным или состоять из отдельных фракций. Чем сложнее и прихотливее рисунок, тем дороже он ценится.
Отделка мраморными или гранитными плитами придает интерьеру шик.
Из натурального камня делают напольную и настенную плитку, столешницы, подоконники. Это прочный, долговечный материал, который нечувствителен к перепадам температуры и влажности. Гранитная столешница или плитка будут веками украшать помещение и не потеряют внешней привлекательности и эксплуатационных свойств.
Керамогранит создан искусственно, и стоит дешевле, чем натуральный камень, но выглядит ничуть не хуже и обладает такими же преимуществами. Это экологически чистый материал. Широкая плитка из керамогранита выглядит стильно и презентабельно. Цветовая гамма у него богаче, чем у природного «собрата», поэтому можно создать интерьер в любых оттенках.
Металл
Кованый металл также считается элитным материалом. Узорчатые кованые ножки, ручки мебели, стройные этажерки, ограждения лестниц и балконов делают интерьер изящным и изысканным.
Панели из металлических пластин украшают комнаты, которые оформлены в стиле лофт и хай-тек. Хромированная фурнитура, латунные блестящие поверхности кранов и смесителей уместны на кухне и в ванной комнате.
Металл может быть искусственно состарен, покрыт патиной, и интерьер приобретает лоск старины.
Стекло
Стеклянные поверхности связывают внутреннее пространство квартиры или дома с внешней средой. Панорамные окна, эркеры, внутренние остекленные дворики, выглядят необычно и сразу бросаются в глаза. Ограждения балконов также делаются из закаленного стекла. Это создает ощущение головокружительной невесомости и наверняка произведет впечатление на гостей.
Стеклянныелофт-перегородки, которые оформлены витражами в технике фьюзинг, смотрятся великолепно. Цветной яркий рисунок притягивает внимание и делает стену самым привлекательным предметом обстановки. Огромные зеркала в позолоченных или посеребренных рамах украшают интерьеры в духе ампир, барокко, рококо.
Стекло – экологичный красивый материал. Основной его недостаток – хрупкость. Но есть закаленное стекло, устойчивое к ударным воздействиям. Если оно разбивается, то рассыпается на мелкие неострые кусочки, которые не могут травмировать.
Необычные элитные материалы
Элитная отделка – это необязательно использование привычных дорогих материалов. Очень стильно выглядят современные дизайнерские изобретения. Например, светящиеся обои делаются вручную.
В полотно вшивается светодиодная нитка и создается уникальный узор. Обои наклеиваются поверх обычного покрытия. В каждом рулоне есть разъем для питания. Ресурс светящихся обоев – до 50 тыс. часов беспрерывной работы, уверяют создатели.
Стоят они гораздо дороже обычного покрытия, но смотрятся завораживающе.
Прозрачные блоки из бетона получаются при добавлении в раствор оптоволоконных нитей. Их потребуется всего 5%, чтобы блоки стали проницаемыми для взгляда.
Степень прозрачности такого бетона меньше, чем у стекла, но позволяет видеть силуэты за перегородками. Эксплуатационные свойства материала такие же, как у обычного бетона.
Его можно использовать даже для возведения несущих стен и перекрытий.
Венецианская штукатурка считается одним из самых красивых, стильных и дорогих покрытий. Смесь содержит частицы гранита, мрамора и акриловые смолы, которые выступают в качестве связующего.
Готовое покрытие выглядит как стена из цельного куска мрамора с отполированной поверхностью. Наносить венецианскую штукатурку может не каждый мастер. Это трудоемкий, кропотливый процесс, который требует тщательного соблюдения технологии.
Но результат того стоит – «венецианка» сделает любое помещение роскошным.
Инвестиции в апарт-отели: доходность апартаментов в Москве
Гостиница Four Seasons со стороны Большого Театра и Государственной Думы
Сервисные апартаменты – это апартаменты в отеле или жилом комплексе, которые обслуживаются гостиничным оператором или управляющей компанией. Круглосуточный сервис обычно включает уборку квартиры, room-service, выгул животных, услуги прачечной и химчистки, ресепшн и консьерж-службы. Операторы сервиса оказывают дополнительные услуги и могут, например, предоставить няню или личного водителя. В результате жильцам не нужно следить за состоянием помещений, коммуникаций и тратить время на подбор домашнего персонала.
Интерьер апартаментов в комплексе Fairmont&Vesper Residences
Пожить или вложить
Апартаменты с гостиничным сервисом приобретают для долгосрочного проживания и для инвестиций. В Москве более 70% таких апартаментов покупается для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Во-первых, по сравнению с торговой и офисной недвижимостью у сервисных апартаментов низкий порог входа. Во-вторых, апартаменты на 10–20% дешевле, чем квартира в том же районе. При этом сервисные проекты прибыльней, чем стандартные объекты.
В Москве доход от сдачи сервисных апартаментов в аренду составляет 9–15% годовых, а от сдачи квартир – не более 4%.
Апарт-комплекс The Book на Новом Арбате
Что делать, или сами справятся
Инвестору не нужно лично участвовать в управлении активом. Оператор привлекает арендаторов, сопровождает сделку, контролирует оплату, занимается размещением и выездом гостей.
Сервисные компании обычно предлагают три программы доходности: посуточная аренда; долгосрочная аренда – на срок от полугода; и фиксированный доход, который не зависит от сезонных колебаний и общей загрузки отеля или комплекса. В первом и втором случае оператор сервиса оставляет себе до 25% прибыли в качестве вознаграждения.
Если инвестор выбрал вариант гарантированного дохода, то оператор заключает с ним договор долгосрочной аренды с регистрацией в Росреестре. В большинстве апарт-комплексов оформление договора с оператором – обязательное условие, самостоятельно получать прибыль не получится.
Пятизвездочный апарт-отель Marriott «Звезды Арбата»
Доходность при перепродаже сервисных апартаментов зависит от класса комплекса, в котором они располагаются. Наиболее перспективное направление отрасли – элитные апартаменты. Только за первое полугодие 2019 года средняя цена апартаментов в элитном секторе Москвы выросла на 16%, в массовом сегменте за тот же период – всего на 4%.
Элитные сервисные апартаменты размещаются в жилых комплексах премиум и де люкс класса и обслуживаются известными брендами гостиничного бизнеса. Более 65% таких лотов передаются с готовой дизайнерской отделкой, современной меблировкой, бытовой и кухонной техникой.
Внутри элитных комплексов действуют рестораны, spa-салоны, wellness-клубы с бассейном и тренажерными залами, конференц-зоны.
Лобби-бар в Fairmont & Vesper Residences
Сейчас на первичном рынке Москвы в стадии открытых и закрытых продаж представлено более 500 лотов в 8 элитных комплексах.
Среди них: «Резиденция Тверская» под управлением «Юнисервис», Roza Rossa с оператором Metropol Hotel, Fairmont & Vesper Residences с сервисом сети Fairmont, Moss Apartments с оператором бутик-отеля Moss Hospitality, The Book с оператором Penta Hotels, «Звезды Арбата» с сервисом отеля Marriott, гостиница «Москва» под управлением Four Seasons Hotel и башня Oko Towers.
Эти комплексы находятся в самых престижных районах города. Удобная локация, богатая инфраструктура и высококлассный сервис привлекают туристов, особенно иностранных.
Управляющие компании работают профессионально и интегрируются с Booking и Airbnb, значит поток туристов будет постоянным.
Кроме того, спрос на апартаменты теперь подстегивает закон о запрете гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года. Поэтому сдача апартаментов в аренду будет приносить здесь максимальный доход.
Oko Towers в Москва-сити с апарт-отелем Premium Sky Moscow City Apartments на 53–74 этажах
Среди реализуемых лотов – студии от 30 м², апартаменты до 300 м² и пентхаусы до 1 000 м². Средняя стоимость сервисных апартаментов в 2019 году – 786 000 рублей за 1 м². Инвесторы чаще всего приобретают студии и небольшие квартиры.
Во-первых, такие предложения более доступны. Во-вторых, они рассчитаны на активный поток туристов и командировочных, которым достаточно 30 – 35 м² на несколько дней проживания.
За счет низкой стоимости и высокой прибыли эти апартаменты быстрее окупаются.
Комплекс Roza Rossa по улице Зубовская, 7
Только цифры и факты
Рассмотрим реальный доход инвестора на примере сервисных апартаментов комплекса Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments в Хамовниках.
Все лоты здесь сдаются с готовой отделкой, можно выбрать один трех вариантов оформления интерьера от Пьеро Лиссони c полным оснащением ванны и кухни. Предлагаются готовые дизайн-проекты с пакетом меблировки.
Инвестор получает помещение «под ключ» и передает его в доверительное управление.
Оператор Metropol Hotel берет на себя обслуживание и содержание недвижимости, поиск и заселение жильцов. При условии сдачи в аренду на 5 лет и последующей перепродажи апартаменты площадью 32 м² за 30 миллионов рублей принесут инвестору:
- при выборе варианта фиксированного дохода – почти 2700000 рублей в год, 225000 рублей в месяц или 9% годовых;
- при долгосрочной аренде – свыше 3000000 рублей в год и 250000 рублей ежемесячно, т. е. 10% годовых;
- при краткосрочной аренде – более 3300000 рублей в год, 275000 рублей/месяц, или 11% годовых.
Срок окупаемости вложений – от 9 до 11 лет. Владелец не оплачивает коммунальные и сервисные услуги – это расходы жильцов. Остается только налог на имущество – по ставке 0,3% кадастровой стоимости.
И хотя для обычных квартир налоговая ставка всего 0,1%, кадастровая стоимость апартаментов меньше стоимости похожей квартиры.
Поэтому сумма налога для собственника апартаментов и для владельца квартиры почти не отличается.
Жилой комплекс Fairmont & Vesper Residences на 1-й Тверской-Ямской улице
Доходность одних проектов не превышает 10% годовых, например, как в Fairmont & Vesper Residences. В The Book Apartments она достигает 15%. Все зависит от степени готовности комплекса: чем ближе дата сдачи проекта в эксплуатацию, тем меньше риски. Наибольшую прибыль получают те, к вложился в проект на начальных этапах строительства.
В этом случае их доходность составляет 20–25%. На разных стадиях строительного цикла сейчас находятся еще 11 элитных проектов: «Кузнецкий мост, 12», «Сады Зарядья», Bvlgari Hotel на Большой Никитской, ВТБ Арена Парк, Hampton by Hilton на Таганке, Red 7, Hill8, Nova Алексеевская, «Поклонная, 9», Yes Технопарк и Yes Ботанический сад.
Чем скорее в них инвестировать, тем более высокую доходность можно получить.
Помните, что при покупке апартаментов нельзя произвести налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. В то же время можно оформить ипотеку или рассрочку.
Чтобы купить апартаменты с гостиничным сервисом, позвоните экспертам проекта hotelapartments.ru по номеру +7 (495) 021-59-99. За 30 минут мы подберем до 6 вариантов и покажем их вам на следующий день. При необходимости поможем привлечь финансирование. Работаем с любовью и без комиссии.
Выбираем недвижимость для инвестиций
Квартира
Квартира – самый популярный вид инвестиций. А готовая квартира – это еще и наименее рискованный вариант. Покупая готовое жилье, вы полностью снимаете риски, связанные с долевым участием, и можете сдавать жилье/продать его, если его стоимость вырастет.
В последнее время популярна посуточная аренда, которая позволит отбить инвестиции за 5-10 лет. Класс жилья зависит от вашей цели.
Если вы планируете перепродать квартиру через какое-то время, можно подумать о жилье более высокого класса; если вы планируете долгую аренду — присмотритесь к простенькой «вторичке». Чем дольше вы хотите сдавать площадь, тем проще может быть квартира.
Это правило поможет вам найти баланс между издержками, неизбежно возникающими во время сдачи в аренду, и выгодой от аренды/последующей продажи.
Апартаменты
Апартаменты требуют меньше вложений и окупаются быстрее. Даже с учетом более высокого налога на недвижимость, в течение 5-7 апартаменты (с учетом стоимости жилплощади и ежегодного налога) будут более дешевой покупкой.
Комната
Если вы хотите «начать с малого», купите комнату. В больших городах, особенно в Москве и в Санкт-Петербурге, это идеальный арендный бизнес.
Лучше покупать комнату, на которую есть отдельное право собственности, в котором указано, что ваша будущая комната — изолированное жилое помещение.
В противном случае, вы будете владеть только долей в квартире, и будете скованы в действиях — например, в случае перепродажи или аренды у вас могут возникнуть проблемы с разрешением от каждого из собственников жилья.
Недостроенная квартира
Жилье на этапе котлована – хороший вариант сэкономить. Это более рискованная инвестиция, зато она позволяет купить недвижимость до 50% дешевле (в сравнении со стоимостью готового жилья). Убедитесь, что застройщик надежен, посмотрите в новостях, нет ли у них строек, которые «встали», обратите внимание на то, есть ли у него аккредитация в крупнейших банках.
Имейте в виду, что такая инвестиция имеет смысл при большом горизонте инвестирования, ведь стройка может затянуться или заморозиться.
Коттедж
Цены на коттеджи растут медленнее, но это устойчивое долгосрочное вложение. В месте, где вы планируете покупать недвижимость, может не быть развитой инфраструктуры, но если она а) находится недалеко от города, б) находится недалеко от озер, речки, леса, то это идеальный вариант для летней аренды.
Земля
Земля — это неплохое вложение, надо только правильно выбрать место. В первую очередь, обратитесь к землям, которые стоят относительно недорого, но до которых потенциально может дойти строительный бум. Обратите внимание на земли, которые предназначены под строительство офисов или торговых площадей.
Как можно заработать на земле? Первый вариант – ждать, пока она вырастет в цене (на это может потребоваться не 5, и не 10 лет). Второй вариант – купить большой участок и продавать его частями. Если вы не хотите ждать, действуйте активно и начните переговоры с потенциальными застройщиками, которые могут частично выкупить вашу землю или взять ее в аренду.
Коммерческая недвижимость
Самая выгодная инвестиция — это коммерческая недвижимость, будь офисы, торговые помещения, кафе или склады.
Однако и здесь есть нюансы: наиболее выгодны вложения в первые этажи на центральных улицах, неподалеку от развязок и остановок общественного транспорта.
Такие объекты раскупают еще на этапе котлована (делают это другие потенциальные инвесторы). Если вы хотите выйти в этот сегмент, примите на себя риски и купите площади заранее.
Мифы и реальность инвестиций в отельную недвижимость – Журнал ТКБ Инвестмент Партнерс
Гостиничные объекты в Российской Федерации не входят в топ по популярности среди инвесторов, и происходит это по разным причинам.
Сейчас можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей, хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.
С чем же связана недостаточная инвестиционная привлекательность этого сегмента недвижимости? Эксперты отмечают нестабильность входящего денежного потока, особенно в условиях неопределенной пандемической обстановки, и значительный объем затрат в инвестиционной фазе для появления и запуска качественного средства размещения, и высокие объемы оборотных средств в операционном периоде, не позволяющие сформировать финансовые запасы.
Как правило, крупные инвесторы, владеющие одним или несколькими крупными отелями под локальными или глобальными брендами, основную доходность получают от других активов своего портфолио, и, в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, адекватно оценивают риски появления убытков и вливания дополнительных денежных средств для поддержки гостиничных активов.
Не секрет, что сроки окупаемости и рентабельность крупных отелей высокого сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и других городах РФ находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости (складов, офисов, торговых центров), и вряд ли такие цифры смогут привлечь большое количество новых инвесторов, особенно в нынешних волатильных условиях.
Сроки окупаемости и рентабельность крупных отелей высокого сегмента находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости
Тем не менее на рынке с определенной периодичностью появляются новые гостиничные объекты, строятся и открываются отели под локальными и международными брендами в сегментах от мидмаркета до люкса. Помимо прочего, этот факт может говорить об определенном переосмыслении инвесторами качественных гостиничных объектов в топовых локациях с понятной структурой управления.
Тренды на рынке отельной недвижимости
Здесь следует выделить следующие тренды, обозначающие нынешнюю ситуацию с гостиничными объектами, рынком туризма и гостеприимства и дальнейшими перспективами:
- Устойчивый рост на рынке сервисных апартаментов в сегменте affordable living в крупных городах — управляющие компании и застройщики, ранее проявлявшие осторожность к такого рода объектам, активно развивают компетенции в этой нише и наращивают портфолио проектов.
- Выход на рынок бутиковых отелей класса люкс, совмещенных с жилыми резиденциями под мировыми брендами — прежде всего в топ-локациях Москвы, с прогнозами на появление таковых в Санкт-Петербурге и Сочи. На данный момент в Москве на разных стадиях реализуются Fairmont на Тверской ул. (отель на 165 номеров и 43 апартамента), Raffles на Варварке у парка «Зарядье» (153 номера в рамках многофункционального комплекса с апартаментами), Mandarin Oriental на Якиманке (109 резиденций, включая пентхаусы и мезонеты), Bvlgari на Большой Никитской ул. (65 номеров и 14 резиденций). Проекты компактные, капитальные затраты на них очень высоки, участие международных брендов также является весомой статьей расходов, однако внушительный платежеспособный спрос на недвижимость такого рода обеспечивает им популярность инвесторов. Несмотря на кризисные явления как локального, так и глобального характера, приобретение статусных объектов состоятельными покупателями устойчиво растет, и эта тенденция сохранится и в перспективе.
- Гостиничные объекты в рамках многофункциональных центров, где, помимо непосредственно номерного фонда, входящий денежный поток может формироваться за счет точек общественного питания, extended stay апартаментов, ритейла, фитнеса и СПА, индустрии развлечений, коворкингов и т.д. Это привлекает больший поток потребителей за счет развитой инфраструктуры и сервиса, таким образом помогая снижать риски операционных убытков в случаях, когда номерной фонд генерирует недостаточно выручки. Одним из примеров в Санкт-Петербурге может служить комплекс Valo Hotel City на Бухарестской ул. (включающий в себя отель Mercure 4* на 160 номеров и 320 резиденций, апартаменты для длительного проживания, рестораны и кафе, фитнес-центр и пр.), а также комплекс апарт-отель YE’S на ул. Марата (в его составе — более 1000 апартаментов с разными сроками проживания, полноформатный ресторан и фудхолл, бизнес-центр, фитнес-клуб, паркинг и т.д). Анализируя операционные показатели таких объектов за последний период, можно сделать вывод об их конкурентных преимуществах по сравнению с классическими отелями и, соответственно, более позитивных инвестиционных результатах для инвесторов как на данный момент, так и в перспективе.
- Заметное оживление по гостиничным объектам на курортных локациях – Краснодарском крае, Республике Крым, Калининградской области. В силу известных ограничений по выезду за рубеж и мощному туристическому потоку в эти локации стала очевидна нехватка качественного гостиничного фонда, и многие застройщики и управляющие компании позитивно оценивают инвестиционный потенциал новых средств размещения и ведут здесь активную девелоперскую деятельность. Так, один из глобальных гостиничных операторов Accor (владеет брендами Ibis, Mercure, Novotel, Adagio, Movenpick, Pullman и т.д.) анонсировал запуск крупного гостиничного кластера на 1500 номеров в Анапе, а также представил инвесторам крупный апарт-отель Adagio Le Rond в Дагомысе на 458 апартаментов со всей необходимой сервисной инфраструктурой. Следует отметить, что в текущий период стоимость недвижимости на побережье Краснодарского края ажиотажно высока, в связи с чем инвесторам, интересующимся данной локацией, необходимо принимать во внимание качественные параметры приобретаемых объектов, в том числе профессиональный формат управления и сервисные преимущества по сравнению с классической жилой недвижимостью.
- Устойчивый спрос на загородные объекты гостеприимства в пределах транспортной доступности от Москвы и Санкт-Петербурга, который был сформирован за последние полтора года в условиях ограниченного передвижения, также демонстрирует определенный потенциал для инвесторов. Лишившись возможности путешествовать за рубеж, платежеспособные гости открыли, вернее, заново открыли для себя такие точки притяжения с качественным размещением, часто вблизи водоемов или побережий, локальной гастрономией, туристическими активностями, ремеслами, достопримечательностями и историческим бэкграундом. К примеру, небольшие отели и апарт-отели Ленинградской области, Республики Карелия, приуроченные к побережьям Ладожского озера и Финского залива, предлагающие разнообразные виды размещения (номера, дуплексы, отдельные коттеджи, таунхаусы) и досуга, пользовались очень высокой популярностью у гостей, и средняя стоимость проживания там возросла очень значительно; этот спрос имеет высокую вероятность к сохранению и в перспективе, повышая интерес инвесторов к таким объектам.
Отдельного упоминания заслуживают здесь загородные объекты с санаторно-курортной направленностью, в нынешних условиях их популярность стремительно взлетела, и можно ожидать появления новых объектов в этой нише с позитивно оцениваемой доходностью.
Инвестиционная привлекательность
Экспертное сообщество сейчас обсуждает инициативы Правительства РФ, связанные с развитием туризма в таких регионах как Байкал, Алтай, Камчатка и др., и принятием федеральных и региональных целевых программ под эту задачу.
С точки зрения инвестиционных перспектив, нам кажется преждевременным говорить о каком-либо существенном увеличении качественных средств размещения в этих регионах, поскольку для создания постоянного и объемного туристического потока необходимо решить вопросы прежде всего транспортной доступности этих регионов, создания современной инфраструктуры, на базе которой и смогут появиться и развиваться гостиничные объекты соответствующего уровня. Также до сих пор не решен вопрос с налогообложением объектов отрасли, и это очень существенно снижает рентабельность гостиничных активов.
В целом следует отметить, что, как и любой другой инвестиционный инструмент, гостиничные объекты требуют тщательного, взвешенного анализа и подхода.
Не обладая ярко выраженной инвестиционной привлекательностью и быстрым сроком окупаемости по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости и классическим жильем, гостиничные форматы будут интересны прежде всего в долгосрочных стратегиях, для диверсификации инвестиционного портфеля и хеджирования рисков по другим инструментам.
Важно, что конкурентное преимущество качественного гостиничного актива обеспечивается прежде всего локацией, грамотной моделью управления, уровнем сервиса и безопасности гостей, и это позволяет такому активу быть рентабельным в операционном периоде, окупаемым в разрезе капитальных затрат и доходным в долгосрочной перспективе.
Увеличение числа грамотных инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса
Увеличение числа грамотных инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса – переход от преобладающих сейчас на рынке мини- и микро-гостиниц, управляемых зачастую кустарно и с нестабильным финансовым результатом, к качественным гостиничным объектам, грамотно построенным, профессионально управляемым, обеспечивающим стабильный сервис для гостей и достойный доход для своих инвесторов.
Эффективным инструментом по управлению недвижимостью, в том числе и отельной, является закрытый паевой инвестиционный фонд, который можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года.
За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов.
Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.
Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM
Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО). Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном сообщении, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю.
Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора.
ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале.
Загрузка...
