«гаражная амнистия»: что нового в законодательстве

«Гаражная амнистия»: что нового в законодательстве

Александр Зрелов

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 сентября 2021 года в России стартует “гаражная амнистия”. Это термин уже устоялся в обиходе, хотя если внимательно прочесть принятые правила, то точнее говорить о “земельно-гаражной амнистии”.

Принятые правила направлены преимущественно на разрешение вопросов оформления собственности именно на земельные участки, на которых расположены гаражи, а не на амнистию самовольно возведенных гаражных построек (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г.

№ 79-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, далее – Закон № 79-ФЗ).

До 1 сентября 2026 года граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены.

Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.

7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон № 137-ФЗ).

Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2021 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.

Можно предположить и то, что за это время удастся снять ряд вопросов, которые уже возникают в отношении новых правил.

К сожалению, некоторые формулировки принятого закона, предназначенного для широкого круга заинтересованных лиц, достаточно громоздки и, вполне очевидно, будут вызывать сложности у граждан, не обладающих надлежащей юридической подготовкой и не имеющих достаточных финансов, чтобы нанять профессионального юридического помощника.

Например, без использования возможностей гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в Системе ГАРАНТ) или, не имея под рукой всех текстов упоминаемых нормативных актов, гражданину вряд ли удастся достаточно быстро и точно понять, о каких правилах идет речь в норме, сформулированной следующим образом: “На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации”.

Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.

К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.

7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации “может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности”. В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Согласно же ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены “особенности предоставления земельных участков гражданам”. Каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае пока в законе не предусмотрено.

С учетом особенностей, предусмотренных указанными законами, предоставление и использование земельных участков должно будет осуществляться также по правилам, установленным в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кто же сможет воспользоваться предоставляемыми возможностями амнистии? Как мы уже указывали вначале, речь идет о владельцах гаражей, “возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”.

Указанный кодекс был впервые официально опубликован в “Российской газете” 30 декабря 2005 года.

На указанную дату вполне можно ориентироваться, но что мешало законодателю указать ее в тексте закона? Со всей очевидностью, она не изменится.

На практике возможны спорные ситуации и вокруг использованного понятия “возведенные”.

С одной стороны, закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта “возведения” гаража на указанную дату.

Подтвердить факт возведения заявитель может как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными (например, счетами на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).

С другой стороны, закон не дает каких-либо пояснений, смогут ли воспользоваться гаражной амнистией те владельцы, чей гараж находился в стадии возведения на указанную дату и находился в стадии, позволяющей его использование по назначению, но еще не был достроен в полном объеме.

Еще более сложной представляется ситуация, когда взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, его владелец на том же участке впоследствии возвел новый.

Также следует обратить внимание, что право на применение правил гаражной амнистии законодатель предоставил именно гражданам “использующим” данный гараж.

Опять же, закон не содержит каких-либо разъяснений о необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по его целевому назначению.

К примеру, смогут ли беспрепятственно воспользоваться гаражной амнистией граждане, в чьей собственности или владении на данный момент нет ни одного транспортного средства?

Определенной адаптации потребует и новая юридическая терминология. Вместо понятия “гаражный бокс” теперь надлежит использовать понятие “гараж”. При этом, “гаражами” признаются все объекты, созданные до 1 сентября 2021 года, даже если они поименованы “гаражным боксом” в оформленных:

  • правоустанавливающих документах;
  • правоудостоверяющих документах;
  • записях ЕГРН.

Предусмотренные федеральным законом правила применяются в зависимости от того, является ли гараж объектом капитального строительства или некапитальным сооружением.

Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч.

14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.

Согласно закону, капитальные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Согласно сложившейся правоприменительной практике даже в том случае, если гаражный бокс (гараж) входит в единый комплекс гаражей, это не свидетельствует о том, что он является помещением в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации права, его владелец является собственником именно здания нежилого назначения (гаражного бокса), а не помещения (Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу № 33-3313).

В качестве доказательства самостоятельности строения суды обращали внимание на наличие фундамента, стен (в том числе, дополнительно обложенных кирпичом), крыши и индивидуального въезда (Апелляционное определение Московского областного суда от 19 октября 2016 г. по делу № 33-26085/2016).

Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.

Данный подход согласуется с ранее сложившейся правоприменительной практикой.

Так, например, в случае доказанности изолированности гаражного бокса от рядом стоящих гаражей, суд допускал возможность отнести его к самостоятельному строению (Апелляционное определение Московского областного суда от 24 февраля 2014 г. по делу № 33-4299/2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474/2013).

Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии (т.е. после 30 декабря 2005 года) приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи.

Следует заметить, что в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что право на амнистию получают только наследники из числа физических лиц.

Если данная формулировка так и не будет скорректирована, то можно предположить что этой нормой в этой единственной ситуации допускается распространение правил о гаражной амнистии на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также самих государственных или муниципальных образований, получивших такую собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 Гражданского кодекса, в порядке наследования по завещанию от физического лица.

В каких же случаях воспользоваться всеми возможностями гаражной амнистии не получится?

О таком случае прямо говорится, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.

Читайте также:  Выбираем сетевой фильтр для защиты от скачков напряжения

Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:

  • признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения (в том числе предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств);
  • предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимого для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
  • находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения.

Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:

Не применяется гаражная амнистия и в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

К примеру, подземными гаражами согласно законодательству г.

Москвы, признаются сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе “искусственного” подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием) (Постановление Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 “Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99”, далее – Постановление № 49).

Все ли возможные объекты перечислил законодатель? Представляется что это не так, но до момента вступления в силу режима гаражной амнистии еще остается время для соответствующих корректировок.

Так, до конца не проясненным является вопрос о возможности применения правил о гаражной амнистии в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей.

К примеру, согласно Постановлению № 49 комбинированными гаражами признаются сооружения, имеющие подземные и наземные ярусы, полуподземные сооружения, а также сооружения, расположенные на участках с резким перепадом рельефа – то есть частично подземные….

На практике также вполне возможна ситуация, когда конструктивно два гаража, принадлежащие разным лицам расположены один над другим. Кто из владельцев в таком случае сможет оформить земельный участок в собственность?

Вообще в законе содержится достаточно мало разъяснений о порядке и возможности совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или сопользователями.

До конца не прояснены в законе и возможные последствия в ситуациях, когда право собственности до настоящего времени оформлено на пропорциональную долю в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.  

"Гаражная амнистия": как оформить гараж в собственность в 2021 году | Роскачество

«Дачная амнистия» существует уже давно, и многие успели воспользоваться возможностью оформить в собственность участок и дом в деревне или товариществе. С сентября 2021 года начинает действовать и закон о гаражной амнистии. В чем ее смысл и как зарегистрировать на себя гараж, рассказываем в этой статье.

В чем суть «гаражной амнистии»?

«Гаражная амнистия» дает возможность оформить в собственность гараж, даже если до этого им незаконно пользовались многие годы.

Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («О гаражной амнистии») дает возможность стать законным владельцем гаража, а также земли под ним.

В этом гражданам должны помогать органы местной, региональной и федеральной властей. Оформление гаража в собственность в 2021 году стало простым и понятным, если знать и соблюдать все условия, предусмотренные законодательством.

Когда закон вступает в силу?

Закон вступил в силу 1 сентября 2021 года. Действовать упрощенная и бесплатная система регистрации будет до 1 сентября 2026 года.

Выгода владельцам

Во-первых, официально оформленная собственность – это гарантия того, что гаражи получают правовой статус, а значит, их не снесут как самострой и не отберут из-за отсутствия документов. Многие владельцы не знали, как оформить гараж в собственность официально, теперь у них есть простая и понятная система.

Во-вторых, в законе содержится и информация, как оформить землю в собственность под гаражом.

В-третьих, это бесплатно, к тому же разработана простая система регистрации гаража, что делает весь процесс незатратным и простым.

Выгода для государства

Казалось бы, чем государству выгодна такая система? «Гаражная амнистия» позволяет ввести все гаражи, которые сейчас формально существуют, но по бумагам «отсутствуют», в правовое поле.

Это существенно облегчит и налогообложение, и разрешение вопросов правообладания.

К тому же это позволит убрать гаражи, которые официально признаны «самостроем», но продолжают эксплуатироваться, и более точно провести учет земель на определенной территории.

Поэтому гаражная амнистия с 1 сентября 2021 года – процесс, выгодный для всех.

Кому подойдет?

Какие гаражи подпадают под «гаражную амнистию»? Те, которые соответствуют следующим требованиям:

  • Гараж капитальный, то есть имеет прочную связь с землей и не может быть перенесен без серьезных разрушений (гараж с фундаментом относится к таковым, гараж-«ракушка» – нет).
  • Гараж построен до 29 декабря 2004 года, то есть до введения действующего Градостроительного кодекса РФ.
  • Гараж не признан самовольной постройкой по суду. Если документы просто утеряны, это не делает гараж автоматически самовольной постройкой, такие машино-места можно регистрировать по упрощенной системе.

Есть ряд обстоятельств, которые могут насторожить владельца, но по закону они не могут быть препятствием для оформления гаража в собственность:

  • Гаражный кооператив, в котором изначально приобретался гараж, теперь не существует.
  • Гараж имеет совместные стенки с другими гаражами.
  • Земля под гаражом не в собственности.
  • Гараж получен по наследству, а не был куплен тем, кто им сейчас пользуется.
  • Земля изначально предоставлялась кооперативу на праве бессрочного пользования или аренды.

Какие гаражи нельзя оформить по «гаражной амнистии»?

Есть гаражи, на которые амнистия не распространяется, а следовательно, и зарегистрировать их именно по приведенной схеме нельзя. Это касается следующих объектов:

  • Некапитальные гаражи (в том числе «ракушки»).
  • Все гаражи, которые можно перенести, не разрушив при этом (то есть не имеющие капитальной связи с землей).

Приватизация земли под гаражом в данном случае невозможна, аренда тоже. Но нельзя и говорить о том, что они будут однозначно уничтожены или перемещены. Муниципалитет утверждает схему размещения таких гаражей на своей территории. Порядок разработки этой схемы утверждается регионом. Если вы хотите, чтобы некапитальный гараж был включен в эту схему, обратитесь в муниципалитет.

Еще один важный нюанс: члены гаражного кооператива, сохранившего право на землю, имеют возможность бесплатно приватизировать земельные участки (если они владеют в таком кооперативе некапитальными гаражами).

Важно! Размещение некапитальных гаражей возможно только за плату! Ее размер устанавливают органы власти или муниципалитет.

Какие нужны документы?

Как оформить гараж? Основания:

  • Любое решение органа власти, указывающее на то, что вам был предоставлен земельный участок под гаражом (даже решение советского периода).
  • Любое решение фабрики, завода, совхоза, иного предприятия, при котором построен гараж.
  • Справка, подтверждающая выплату пая в гаражном кооперативе.
  • Решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выдачу вам гаража.

Для собственно оформления гаража в собственность нужны следующие документы:

  • Старый технический паспорт на гараж.
  • Документы, свидетельствующие о подключении гаража к коммуникационным сетям.
  • Документы о наследстве (если гараж принадлежал вашим родственникам).
  • Документы, подтверждающие покупку гаража, если вы приобрели его у третьих лиц.

Важно! Если у вас этих документов нет, обращайтесь в местные органы власти. Они имеют полномочия назначить другие документы, которые подтвердят ваше право собственности на гараж. Такие вопросы будут решаться индивидуально.

Как воспользоваться «гаражной амнистией»? Инструкция по оформлению гаража в собственность

  1. Выясните, стоит ли участок земли под гаражом на кадастровом учете. Сделать это можно, обратившись в МФЦ, орган местного самоуправления, Росреестр, филиал Кадастровой палаты или к кадастровому инженеру.
  2. Уточните в вашей администрации, утверждался ли проект межевания территории относительно земли, на которой стоит гараж.

    Если он утверждался, схему границ участка под вашим гаражом сразу готовить нельзя. Если нет – найдите кадастрового инженера, чтобы подготовить такую схему. Схема может быть подготовлена на бумаге или в электронном виде.

  3. Обратитесь в орган власти, который распоряжается участком земли под вашим гаражом (это муниципалитет, если земля в муниципальной собственности; или Росимущество, если земля в региональной собственности). Отправьте заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

    Орган власти может рассматривать его в срок до 30 дней.

  4. Если решение положительное, обратитесь к кадастровому инженеру с запросом на изготовление межевого плана земельного участка и технического плана гаража. Не игнорируйте заключение с ним договора подряда, в нем можно прописать сроки и стоимость работ.

    Закон предполагает и выполнение кадастровых работ за счет бюджетных средств, заранее обратитесь в администрацию, чтобы узнать подробности.

  5. С готовым планом отправляйтесь в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет.

    Это можно сделать в МФЦ (в том числе в электронном виде) или даже передать задание кадастровому инженеру. После такого обращения вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под гаражом.

  6. Получив все документы, обращайтесь в администрацию. Пошлите ей официальный запрос на предоставление участка.

    Администрация должна принять решение о бесплатном предоставлении участка, подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, передать вам выписки из ЕГРН, которые подтвердят это право собственности.

После получения выписки из ЕГРН вы становитесь полноправным владельцем гаража и участка земли под ним.

Что еще может вам помочь

  1. Если у вас остались вопросы, обратитесь в центральный аппарат Росреестра. Вам должны дать письменные разъяснения по всем спорным и непонятным ситуациям.
  2. Обязательно просмотрите все имеющиеся документы, так или иначе связанные с гаражом.

    Даже если их нет в списке обязательных, они могут вам чем-то помочь.

  3. До того, как начинать сбор документов, обратитесь в местную администрацию и уточните, не планируется ли организованная работа по всем гаражам. Если это так, возможно, вам удастся избежать некоторых рутинных шагов по самостоятельному оформлению.

  4. Документы с описанием гаража могут храниться в местном БТИ. В этом случае вам не придется тратить деньги на кадастровые работы по подготовке технического плана гаража. Обратитесь в БТИ до того, как посетите кадастрового инженера.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

У вас гараж есть? поздравляем: вы попали под амнистию

Закон о «гаражной амнистии» уже в работе. «Ракушек» он не коснется, а вот владельцам капитальных гаражей, построенных до 2005 года, придется подсуетиться.

«Лучший гараж для травы — это фломастер. Ни один мент не догадается». Тоже не понимаете, о чем речь? В русском языке у слова «гараж», помимо традиционного, — место (помещение) для стоянки, ремонта и хранения автомобилей — есть и множество других, подчас неожиданных, значений.

В цитате под «гаражом» понимается емкость, куда можно спрятать психоактивные вещества. В дореволюционной России гаражи строили для лошадей, а сейчас так иногда называют оффшорные налоговые юрисдикции. И все государства не любят эти «гаражи».

С обычными гаражами в России, похоже, происходит та же история.

СКОЛЬКО В РОССИИ ГАРАЖЕЙ?Намного больше, чем в Бразилии донов Педро. По данным ФНС и Росреестра, в России значится 36 902 зарегистрированных гаражных (гаражно-строительных) кооперативов. Объекты гаражного назначения расположены на 1 395 638 земельных участках. С наименованием «здание», «сооружение» на государственном кадастровом учете стоит 3 095 404 объекта. С наименованием «помещение» — 2 550 065 объектов. Росреестр утверждает, что это лишь малая часть от общего числа гаражей. Права собственности при этом закреплены примерно на 3,5 млн гаражных построек. Остальные — вне правового поля.

Интересный факт

Гаражное пространство и гаражное сообщество — уникальные российские явления, почти не знакомые в других странах.

Еще в советское время в гаражно-строительных кооперативах сформировались независимые от официальных структур низовые объединения, «мужские клубы», интересы которых выходят далеко за пределы автомобильной тематики.

Социологи отмечают, что в России в гаражах могут работать закусочные, душевые, спортивные залы и даже публичные дома. Гаражи даже под квартиры научились переделывать.

Материалы по теме

Зачем нам это

Затем, что в России нет специального нормативного правового акта, регламентирующего деятельность гаражно-строительных кооперативов. Гаражи, не охваченные налогами (и без собственников), — это все же непорядок. Чтобы навести порядок, нужен федеральный закон, упрощающий процесс оформления в собственность гаражей и земельных участков под ними.

Его уже окрестили «гаражной амнистией». Хотя «прощать» никого не планируют, конечно, — речь об учете, контроле и налогообложении.

Павел Крашенинников, депутат Государственной думы и один из разработчиков законопроекта: «[гаражная] „амнистия“ — это условное понятие: граждане — собственники гаражей не виноваты, что у нас в стране меняются правила игры и меняются правила оформления».

Материалы по теме

Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены» в январе прошел первое чтение.

Основная цель разработчиков — урегулировать ситуацию, когда земельные участки, относящиеся к государственной или муниципальной собственности и не предоставленные (по бумагам сегодняшнего дня) для размещения гаражей, в реальности заняты гаражами более 15 лет.

То есть гаражи эти возведены до того, как в 2005 году появился Градостроительный кодекс Российской Федерации, — неучтенных гаражей, построенных после 2005‑го, нет.

Государственная Дума 26 января 2021 года приняла в первом чтении законопроект о «гаражной амнистии», который позволит гражданам до 1 января 2026 года бесплатно оформить в собственность земельные участки под гаражами. Оценочно им смогут воспользоваться 3,5 млн человек.

В планах — составление кооперативных реестров с персонализацией каждого машиноместа: владелец, кадастровый номер гаража и земельного участка.

Закон делит все гаражные сообщества на две части: построенные до 2005 года и построенные после. Регистрации в рамках «гаражной амнистии» подлежит только первая, «старая» часть.

Закон делит все гаражные сообщества на две части: построенные до 2005 года и построенные после. Регистрации в рамках «гаражной амнистии» подлежит только первая, «старая» часть.

Интересный факт

Условия, оформление и список документов

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

В России действует уже несколько так называемых амнистий, которые позволяют оформить в собственность дома и земельные участки без значительных затрат и сбора документов. Амнистией называют упрощенный порядок регистрации прав на такие объекты. И вот появилась еще одна — ее прозвали гаражной. Закон уже подписан, но заработает только 1 сентября 2021 года.

Гаражная амнистия — это упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. При этом собственник гаража получает эту землю бесплатно — он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а просто оформляет на свое имя или становится арендатором.

Гаражная амнистия действует с 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Гаражную амнистию смогут использовать владельцы гаражей, их наследники и последующие покупатели.

Но закон подойдет не всем владельцам гаражей с неоформленными правами на участки. Вот варианты, когда можно использовать гаражную амнистию:

  1. участок для гаража был предоставлен какой-то организацией, выделен еще каким-то способом или право возникло по другим основаниям;
  2. участок образован из общей территории гаражного кооператива для размещения гаражей и выделен владельцу гаража.

Основное условие — гараж на этом участке является объектом капитального строительства и построен до 30 декабря 2004 года. Если гараж построили позже, амнистия на такие объекты не распространяется.

Упрощенный порядок приватизации земли и регистрации объекта не коснется:

  1. Ракушек. Такие разборные металлические гаражи обычно находятся не на территории кооперативов, и они точно не капитальные. При желании или по необходимости ракушку можно перевезти на другое место — например на дачу.
  2. Пристроек к другим объектам. Не получится узаконить землю под гаражом, который пристроен к дому, магазину или зданию автосервиса.
  3. Гаражей в многоквартирных домах и под землей.
  4. Самовольных построек под снос.

Для оформления достаточно заявления о предоставлении земельного участка. К нему нужно приложить:

  1. Документы, которые подтвердят выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.
  2. Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации — при наличии. Документы о кооперативе может представить кто-то один из его членов.
  3. Схему расположения участка на кадастровом плане, если не было межевания.
  4. Технический план гаража.

У покупателей или наследников может не быть документа о выделении земли — особенно если это происходило 30 или даже 50 лет назад. Тогда подойдет какое-то подтверждение использования объекта: договор с электросетями, квитанции на оплату коммунальных услуг, документ о технической инвентаризации до 2013 года.

Документы можно подать в орган местного самоуправления, который занимается учетом объектов, или в МФЦ. В этом случае госпошлины не будет: власти сами передадут документы в Росреестр для регистрации прав. Если обращаться туда самостоятельно, нужно заплатить госпошлину — по 350 Р за участок и за гараж.

Постановка участка на кадастровый учет и регистрация права на землю и гараж произойдет одновременно. На все процедуры уйдет около 20 рабочих дней.

Например, в семье есть гараж. Когда-то, в 80-х годах, он достался отцу Ивану, а после смерти отца им пользуется сын Петр. Землю под гараж выделил кооператив, и все построили там одинаковые одноэтажные строения с общими стенами и крышей. Про документы никто не думал, гаражи переходили по наследству, проблем вроде бы не возникало.

Но фактически земля под гаражом не была в собственности Ивана, да и Петр тоже не стал ее владельцем. Гараж есть, а документов нет. С 1 сентября 2021 года Петр сможет оформить право собственности на гараж и стать владельцем земли под ним. Такой объект иметь надежнее, а стоит он при продаже дороже неоформленного.

Петру нужно только найти документ, по которому его отец Иван получил когда-то этот участок, и доказать, что он наследник отца.

Когда Петр получит документы, он сможет указать гараж в завещании, подарить его своему сыну или продать. И никто уже не снесет этот объект как самовольную постройку.

Кроме оформления права на участок и гараж есть еще и такие нормы:

  1. Если до 1 сентября 2021 года построенный и узаконенный гараж оформлен как гаражный бокс, он признается гаражом. Это важно в том числе для налогов. Ничего делать для этого не нужно.
  2. В схемах размещения гаражей власти должны предусматривать участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью — им места возле дома выделят бесплатно и в первую очередь. Как и пострадавшим из-за аварии на ЧАЭС.
  3. Если участок по амнистии будет предоставлен в аренду, плата за него не может быть больше земельного налога.
  4. Одноэтажные гаражи с общими стенами и крышей признаются отдельными зданиями.

Остались и невыясненные вопросы. Например, как быть с двухэтажными гаражами, если у первого и второго этажа разные владельцы. Непонятно, кто будет владельцем подъездов к гаражам и что делать, если никаких документов не сохранилось.

Пока подавать документы для оформления участков под гаражами рано: по новой процедуре их просто не примут.

Но вот о чем стоит подумать уже сейчас:

  • где документы о выделении участка и о гаражном кооперативе?
  • у кого квитанции на оплату коммуналки за гараж?
  • какие планы на гараж и землю у других наследников?
  • как смотрит на регистрацию прав супруг или супруга?
  • что думают об оформлении соседи по гаражному кооперативу?

Шанс для миллионов: кого затронет «гаражная амнистия»

«Законным путём идти можно. Дойти трудно», — сетовала героиня легендарного фильма «Гараж», повествующего о жарких заседаниях гаражного кооператива во времена СССР. Будни владельцев гаражей с тех пор не стали легче: местные власти периодически сносят гаражи, пользуясь пробелами в законодательстве, в котором не был прописан статус гаражей и порядок регистрации прав на них.

В Москве кампания по сносу гаражей стартовала еще в 2000-х. «Очень много московской земли занято «плоскостными» гаражами типа бунгало. И все они должны быть перестроены в многоэтажные», — настаивал бывший мэр Юрий Лужков.

Гаражи сносят «только тогда, когда без этого невозможно построить новую дорогу, станцию метро или поликлинику», —  объяснял политику мэр Сергей Собянин.

За каждый снесенный гараж власти выплачивают компенсацию 150-300 000 рублей, указывал Собянин.

Почему власти сносят гаражи?

У большинства владельцев гаражей нет документов на постройки, кроме гаражных книжек кооперативов, которые правоустанавливающими документами не являются, объясняет председатель комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков причину, по которой власти с легкостью сносят такие постройки. Гаражные кооперативы и товарищества, как правило, землю в собственность не получали, а арендовали ее, и часть участков была выделена еще советскими исполкомами и предприятиями и своевременно  переоформлена не была.

Госдума предпринимала попытку упорядочить взаимоотношения властей и граждан в гаражном вопросе в 2016 году, но законопроект был отправлен на доработку. Правовой статус «гаражей» и «машиномест» как объектов недвижимости долгое время оставался не урегулированным, частично это было сделано в 2017 году, но касалось кадастрового учета только тех машиномест, которые расположены в зданиях.

Новую попытку узаконить гаражи власти предприняли 13 февраля: Минэкономразвития внесло в правительство новый законопроект о «гаражной амнистии», который должен заполнить пробелы текущего законодательства. Forbes ознакомился с основными положениями законопроекта.

Кого коснется гаражная амнистия

Гаражных построек, которые потенциально могут попасть под «амнистию», насчитывается более 5,7 млн, сообщил Forbes представитель Росреестра (ведомство участвовало в разработке проекта).

Как указано в пояснительной записке к законопроекту, почти 3,1 млн объектов записаны в ЕГРН как здания или сооружения, но права зарегистрированы только на 1,7 млн из них, еще 2,6 млн объектов записаны как помещения, но зарегистрированы только 65% из них. По факту гаражей еще больше.

Есть дополнительная информация по неоформленным строениям, которую предоставили регионы, однако точных цифр не существует, пояснил представитель Росреестра.

Предложенный Минэкономразвития документ определяет несколько условий, которым должны соответствовать гаражи, чтобы попасть под «амнистию».

Первое: это должны быть капитальные постройки — в виде индивидуального гаража или бокса в гаражном кооперативе, которые были построены до 2004 года. Второе: они должны быть расположены на государственной или муниципальной земле.

Самовольные и стихийные постройки легализованы не будут, отмечает представитель Росреестра в ответ на запрос Forbes.

Оформление прав граждан на участки будет проводится в заявительном порядке — при подаче в Росреестр соответствующего заявления и документов, подтверждающих права гражданина на строение и землю под ним.

На первом этапе хозяин гаража сможет получить земельный участок на правах аренды. Переоформить землю в собственность можно будет после того, как будет оформлен сам гараж.

  Вопрос с собственностью земли будет отдан на откуп муниципалитетам, которые получат возможность установить дополнительный перечень документов, позволяющий оформлять права на землю.

Законопроектом установлен перечень документов, которые могут считаться подтверждением права владения гаражом. В их числе:

  • квитанции на оплату содержания и ремонт гаража
  • выплаты пая в кооперативе
  • договор купли—продажи
  • решение кооператива о распределении гаража
  • документы технической инвентаризации

Гаражная амнистия должна занять 4 года. Предполагается, что новый порядок регистрации гаражного имущества вступит в силу в 2021 году, планируемый срок окончания «гаражной амнистии» — 1 января 2025 года.

Зачем нужна амнистия?

Введение земли, занятой гаражами, в гражданский оборот, приведет к оживлению экономической активности — россияне смогут по закону продавать это имущество, говорит президент «Опоры России» Александр Калинин.

Впрочем, амнистия — «социально чувствительный вопрос», который потребует «аккуратного прописывания новых нормативных требований», признает глава «Опоры России».

Кроме того, с зарегистрированных объектов недвижимости владельцам гаражей придется платить налог, так что в первую очередь в таком законопроекте заинтересовано правительство, отмечает директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.

Необходимость «гаражной амнистии» назрела сама по себе, как и «дачная амнистия», это не результат какого-то лобби, уверен гендиректор девелопера ГК МИЦ (входит в топ-20 крупнейших застройщиков страны по версии Forbes) Даромир Обуханич.

Новое регулирование не решит вопроса с землей, в котором как раз и заключается главная проблема для  большинства гаражей, отмечает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia Виталий Можаровский: «Оформлять гаражи без земли — это нонсенс, а если это будет дорого, многие на это просто не пойдут».

Выиграют ли девелоперы?

«Возможно, половина обладателей гаражей не пойдет их регистрировать. Речь может идти об огромном земельном массиве, который в некоторых случаях можно использовать более эффективно, в том числе для девелопмента»,  — предполагает Широков из ТПП.

  Если не будет принято политическое решение отдать землю за символическую цену, и если сумма расходов на оформление земли и регистрацию права собственности на гараж останется сопоставимой со стоимостью самого гаража, то вряд ли найдется много желающих оплатить такие расходы и зарегистрировать свои гаражи, критичен Можаровский.

Участки, которые заняты гаражами, безусловно, представляют для девелоперов интерес, признает гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич.

Особенно привлекательными, по его словам, могут быть те участки, к которым прилегает другая незастроенная территория.

Впрочем, ввод в оборот земли под гаражами на земельный рынок вряд ли повлияет, уточняет он — это сложный и медленный процесс, и девелоперы столкнутся с рядом трудностей на начальном этапе привлечения проектного финансирования.

Коллеги Обуханича по девелоперскому рынку еще более скептичны по отношению к землям под гаражами. Гаражи часто расположены на пустырях и в технических зонах, такие участки редко представляют интерес для жилищной застройки, говорит Брызгалов из ГК ФСК.

Еще один барьер для девелоперов — у таких участков много собственников, а значит, трудно договориться. «Привлекательность земель гаражных кооперативов не стоит преувеличивать», — согласна управляющий партнер компании «Метриум» Марина Литинецкая.

Помимо зачастую невыгодного расположения гаражных кооперативов, в любом ГСК найдутся десятки и даже сотни человек, с которыми нужно договориться о продаже участка с гаражом, объясняет она. «Многие из них могут быть пожилыми людьми, жить за границей, либо находиться в состоянии судебных споров по поводу гаража.

Это огромное количество обременений», — продолжает Литинецкая. Пока, по ее словам, у столичных застройщиков масса других привлекательных вариантов земельных участков — земли вдоль Москвы-реки, участки у МЦК и МКАД, бывшие промзоны.

20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes

20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector