В градостроительстве ситуации, когда интересы застройщиков, местных жителей, защитников экологии, архитектурного и исторического наследия вступают в противоречие — далеко не редкость.
Желание возвести новый многоквартирный комплекс на месте особняка 19 века или детской площадки редко вызывает одобрение горожан, однако чаще всего такие конфликты не вызывают большого резонанса, а возмущение активистов общественных организаций и местных жителей не находит понимания со стороны мэрий.
-
Kerry Belgrave. The Crowded City - Скандально известными часто становятся именно столичные стройки, что вполне понятно — внимание и властей и прессы объекты, расположенные в исторических районах Москвы и Санкт-Петербурга, привлекают гораздо сильнее.
- В список наиболее скандальных строек, которые неоднократно обсуждались в СМИ в минувшем году, по праву могут войти следующие объекты:
Строительство отеля высотой в семь этажей в Малом Козихинском переулке
Этот конфликт, объединивший местных жителей и защитников исторического облика Москвы, начался еще в октябре 2010 года, когда ООО «Студия ТриТэ», принадлежащая Никите Михалкову, начала сносить два здания постройки начала 20 века, планируя возвести на их месте отель высотой в 7 этажей с подземным, двухуровневым паркингом.
Малый Козихинский переулок находится у Патриарших прудов на Пресне между Трехпрудным переулком и Малой Бронной улицей, в историческом центре столицы, так что волнения жителей и активистов различных общественных организаций вполне понятны — как сильно изменит облик этой уютной улочки современное здание отеля, предсказать сложно. К тому же, строительство подземного паркинга способно нарушить целостность соседних зданий — в Малом Козихинском переулке расположены бывшие доходные дома постройки 1903, 1907 и 1914 годов.
Первый конфликт между местными жителями, к которым присоединились активисты общественной организации «В защиту Москвы», произошел еще 22 октября 2010 года, когда участники акции протеста перекрыли въезд на строительную площадку и приостановили строительство.
В течение последующих месяцев скандал то набирал обороты, то затихал, несмотря на все заявления жителей Малого Козихинского переулка, многочисленные митинги и акции, обращения к Сергею Байдакову, префекту центрального округа, к представителям прессы, в Пресненский суд, столичную прокуратуру, к Сергею Собянину, градоначальнику Москвы и лично президенту России Дмитрию Медведеву строительство продолжается до сих и уже находится на стадии возведения железобетонного монолитного каркаса.
В мэрии столицы неоднократно заявляли, что снесенные здания не являлись памятниками истории и архитектуры, а строительство ведется на законных основаниях.
Не так давно, в феврале 2012 года во многих СМИ появилась информация о том, что Градостроительно-земельная комиссия Москвы разрешила застройщику ООО «МН-Недвижимость» возведение гостиницы в Малом Козихинском переулке и девятиэтажного гостиничного комплекса на Тверской улице. По словам представителей мэрии, столь широкий резонанс данное строительство получило во многом благодаря участию в конфликте таких известных личностей, как Никита Михалков и актриса Татьяна Догилева.
Единственное, чего добились жители переулка — НИИ строительства порекомендовало застройщику принять дополнительные меры безопасности, в частности, провести противоаварийные мероприятия, которые призваны обеспечить сохранность близлежащих строений. В ближайшем будущем, как стало известно жителям Малого Козихинского переулка, здесь запланировано еще семь сносов и построек, так что облик улицы может измениться до неузнаваемости.
Строительство на Большой Якиманке
Большая Якиманка — одна из самых интересных, изобилующих историческими зданиями улиц Москвы, среди строений Якиманки Храм мученика Иоанна Воина, построенный еще в 1717 году, а также другие архитектурные достопримечательности. Именно здесь в конце апреля 2011 года компанией «Капитал Груп» был снесен дореволюционный доходный дом, возведенный по проекту известного архитектора Федора Кольбе в 1899-1901 годах.
Первоначально планировалось, что застройщик сохранит исторический фасад здания, чтобы не нарушать ансамбль московской улицы, однако компания преднамеренно спровоцировала обрушение стен, которые не были закреплены должным образом.
Снос исторического здания, на месте которого «Капитал Груп» намеревалась возвести административный комплекс с подземным паркингом, вызвал большой резонанс и возмущение архитекторов, организаций по защите исторических памятников Белокаменной и широкой общественности.
В результате мэр столицы Сергей Собянин дал указание приостановить на 30 дней все без исключения работы по сносу зданий, расположенных в историческом центре, а также немедленно проверить законность имеющейся у девелоперов, которые реализуют свои проекты в пределах Садового кольца, исходно-разрешительной документации.
Тщательной ревизии и особому, пристальному вниманию властей подвергнутся проекты, по которым были получены разрешения, однако строительство пока не начиналось.
Александр Кибовский, руководитель департамента культурного наследия Москвы, пообещал, что все чиновники, выдававшие разрешения на проведение строительных работ на исторических объектах, нарушая тем самым законодательство, будут привлечены к ответственности.
Мэр также заявил, что застройщика заставят восстановить дом Кольбе в первоначальном виде.
Строительство автомагистрали в Химкинском лесу
Химкинский лес — это лесопарк с общей площадью более 1 тысяч гектаров, который расположен между городом Химки, рекой Клязьма, деревней Старбеево и Международным шоссе.
Согласно решению правительства Московской области от 5 ноября 2009 года свыше 144 гектаров леса было выведено из состава лесного фонда и присоединено к землям промышленности и транспорта для последующей прокладки через Химкинский лес участка платной автомобильной магистрали, которая должна соединить Москву и Санкт-Петербург.
Кстати, решение о строительстве платной автодороги было принято еще в 2004 году, было предложено несколько вариантов, однако все они предполагают вырубку части лесополосы, которая является главными «легкими» окруженных промышленными зонами Химок и севера столицы.
Жители города Химки организовали «Движение в защиту Химкинского леса», к ним присоединились многие общественные и социально-политические организации.
Противостояние приняло особенно острый характер из-за действия властей Московской области и мэрии Химок — к месту лагеря экологов были стянуты силы УВД, участников акции не однократно задерживали и даже избивали.
В частности, в больницу с побоями попал эколог Константин Фетисов, а на Михаила Бекетова, главного редактора газеты «Химкинская правда» было совершено покушение — оба они были активными противниками строительства автомагистрали через лесопарк.
В результате действий активистов, первоначальный план, предполагавший вырубку полосы шириной в три километра, был изменен — власти сократили площадь вырубки деревьев до 100 метров. Защитников леса такое решение не удовлетворило, выступления продолжались, к ним присоединились 40 природоохранных организаций и многие известные деятели культуры и политики.
В августе 2010 года по решению президента Дмитрия Медведева строительство автомагистрали были приостановлено, однако иных вариантов возведения трассы так и не появилось.
Единственной уступкой, которой удалось добиться защитникам Химкинского леса, стало выделение 4 миллиардов рублей на высадку новых деревьев, а площадь вырубки была сокращена в 1,5 раза.
Кроме того, власти запретили строительство на территории лесополосы автозаправочных станций, магазинов и придорожных кафе.
Жилой комплекс «Кутузовская миля» на Давыдковской улице
В 2005 году началась реализация проекта строительства нового жилого комплекса, отнесенного к бизнес-классу, «Кутузовская миля», однако через четыре года строительство было заморожено, на сегодняшний день на площади порядка 600 тысяч квадратных метров возведена только половина из запланированного объема зданий.
В отличие от предыдущих скандальных строек, в данном случае конфликт разгорелся не из-за сноса исторических зданий или зеленых зон, а спора между дочерними предприятиями владельца инвестиционного контракта — Федерального Центра Социального Развития, и структурными подразделениями Mirax Group, в частности — ООО «Аванта».
Резонанс конфликт получил после обращения обманутых дольщиков, купивших квартиры в недостроенном ЖК «Кутузовская миля» у «Аванты», в Следственный комитет, в администрацию президента и в прокуратуру Западного административного округа. По словам обманутых дольщиков, подразделение Mirax Group выводило средства, предназначенные для строительства на счета посторонних компаний, так, порядка 3,5 миллиардов рублей просто не дошли по назначению.
Кроме того, была предпринята попытка рейдерского захвата строительства, а также нападение на Петра Иванова, генерального директора ФЦСР и его заместителя. Сергей Полонский, глава Mirax Group в сентябре 2011 года в свою очередь объявил голодовку, протестуя против такого «беспредела».
Власти Москвы были вынуждены вмешаться в конфликт, в результате чего было принято решение, что ЖК «Кутузовская миля» будет достроен в соответствии с проектом, однако уже без участия Mirax Group.
Строительство на Бородинском Поле
Знаменитое Бородинское сражение — поворотный момент Отечественной войны 1812 года, событие, известное всем школьникам и прекрасно описанное в романе «Война и мир».
Место сражения — Бородинское поле — является частью Бородинского военно-исторического заповедника, еще в 1995 году заповедник вошел в список объектов культурного и исторического наследия, имеющих федеральное значение, на его территории могут проводиться только работы по сохранению памятников истории.
Однако в течение 2009-2010 годов Майя Склюева, занимавшая пост главы сельского поселения Бородино, вступила в сговор со своими родственниками и незаконно выделила порядка 50 гектаров земли заповедника под дачное строительство. Таким образом, без должного согласования с властями земли сельскохозяйственного значения были переведены под коттеджное строительство, стоимость одного участка оценивалась в 2,3 миллионов рублей.
- Еще в конце 2010 года Росохранкультура сообщила о нарушениях в правительство Московской области, Борис Громов, губернатор Подмосковья, пообещал, что незаконная застройка Бородинского поля частными строениями будет остановлена, но строительство частных коттеджей продолжалось.
- После вмешательства в ситуацию в мае 2011 года Сергея Иванова, вице-премьера России, против Склюевой и ее сообщников было открыто уголовное дело по факту совершения мошенничества с использованием своего служебного положения в особо крупных размерах.
- Иванов пообещал, что незаконное строительство будет остановлено, даже если придется применить силы правоохранительных органов.
- Также сообщалось, что федеральный центр намерен выкупить более 1,2 тысяч гектаров земли, входящих в музей-заповедник, у частных лиц, чтобы защитить эти участки от застройки.
Нереализованный проект «Охта-центр» в Санкт-Петербурге
Есть свои скандальные стройки и в других крупных городах. В частности, большой резонанс в Санкт-Петербурге вызвало решение ОАО «Газпром» возвести на Охтинском мысу небоскреб высотой порядка 403 метров.
Проект получил название «Охта-центр» и сразу вызвал недовольство петербуржцев, не желавших видеть в историческом центре столицы сооружение, которое Борис Гребенщиков назвал «плевком дьявола» в облик города.
Конкурс лучшего проекта строительства башни «Газпрома» прошел еще в 2006 году, в 2007 году состоялась презентация проекта британских архитекторов и масштабная рекламная поддержка «Охта-центра» в СМИ и на телевидении. В 2009 году в Северной столице прошли митинги против строительства, однако, несмотря на это в декабре этого же года началась выемка грунта под фундамент будущей высотки.
Археологи отмечали, что на территории Охтинского мыса находятся объекты, представляющие большой интерес для изучения допетровской истории, необходимо провести раскопки и отводить это место под строительство никак нельзя.
Мнение археологов и историков поддержала организация ЮНЕСКО, представители которой также высказались против строительства башни «Охта-центра» в историческом районе города.
В результате многочисленных протестов и споров было решено остановить строительство, комплекс зданий будет возведен на Лахтинском проспекте, а Охтинский мыс по решению КГИОП от 5 марта 2012 года был внесен в список достопримечательных мест Петербурга.
По словам Михаила Мильчика, заместителя председателя городского Совета по сохранению культурного наследия — это только первый шаг, властям необходимо установить режим использования участков Охтинского мыса и границы обнаруженных археологических памятников.
Пейзажная аллея в Киеве
На сегодняшний день самым громким градостроительным скандалом украинской столицы стала застройка Пейзажной аллеи, знаменитой своей уникальной по оформлению детской площадки, оригинальными скамейками и статуями Маленького принца и кота. Это красивейшее место внесено в список достопримечательностей Киева, стало излюбленным местом для прогулок горожан, сюда часто приезжают туристы.
Еще в 2004 году Киевская Рада, возглавляемая в то время экс-мэром Александром Омельченко, приняла решение передать участок на Пейзажной аллее Министерству иностранных дел, которое намерено построить здесь высотный дом для дипломатов, с бассейном на крыше. При мэре Черновецком земельный участок был передан депутатами Киеврады МИДу, не так давно суд Киева подтвердил, что все права на данную территорию принадлежат Министерству.
Таким образом, несмотря на массовые протесты киевлян, к которым присоединились звезды украинской эстрады, намеренные провести на Пейзажной аллее концерт в поддержку уникального уголка города, заявления представителей ЮНЕСКО, что сносить скульптуры и детскую площадку — настоящее преступление, дипломаты все же могут получить свой двенадцатиэтажный дом.
Впрочем, Константин Грищенко, глава украинского МИДа подчеркнул, что строительство не затронет самый известный и красивый участок Пейзажки — детскую площадку, а квартиры в новом доме будут бесплатно выделяться ветеранам дипломатической службы, многие из которых работали еще в Афганистане и остались сегодня без собственного жилья. Кроме того, в здании планируется разместить помещения, предназначенные для Музея золота Лавры, а также книгохранилища Музея истории Украины.
Киевляне уверениям руководителя МИДа не верят, отмечая, что столько лакомый кусочек столичной земли привлекает инвесторов именно возможностью затем продать квартиры в элитном доме по максимально высокой цене.
По словам специалистов, в частности Александра Зиминского, директора департамента продаж недвижимости категории «элит» компании Penny Lane Realty, существующие сегодня и на Украине и в России градостроительные законы столь сложны и запутаны, что ситуации, когда девелопер начинает строительство, не имея никаких разрешительных документов и собирая бумаги уже «по ходу» стройки — далеко не редкость.
При этом арбитражные суды по поводу спорных инвестиционных проектов и незаконного строительства длятся годами, а земли лесного фонда отдаются под частную застройку зачастую совершенно безнаказанно.
Только новые, не противоречащие друг другу, реально действующие законы смогут изменить ситуацию, иначе давно канувшие в лету в остальных сферах правила дикого рынка «лихих» 90-х останутся основным законом в градостроительстве.
Судебная практика по спорам, когда сосед не отступил 1 метр от границы участка
Наиболее частые конфликтные ситуации среди соседей возникают на почве нарушения границ смежных земельных участков. Если затяжные спорные вопросы не удается урегулировать мирным путем и соседи не прекращают противоправные действия, то отстаивать свои права приходится в судебном порядке.
Нарушение границ чужих территорий, связанные с возведением построек без отступа от смежного участка, чревато не только неудобствами для граждан, проживающих по соседству, но и опасностью возникновения чрезвычайных ситуаций (пожаров, затоплений и т. д.).
Нормы отступов от границ участка
Прежде чем начинать строительство дома, изучите требования градостроительного законодательства, в том числе в части соблюдения расстояний между постройками. Несмотря на то, что каждый владелец участка хочет возвести удобное для себя строение, необходимо соблюдать права и интересы хозяев смежных территорий.
На законодательном уровне разработаны следующие минимальные нормативы для размещения построек:
- 5 метров – от жилого строения или административного здания до линии пешеходной или проезжей части;
- 3 метра – от жилых домов до зоны проезда на территорию;
- 3 метра – от жилого дома до ограждения соседнего участка;
- 6 метров – от оконных проемов до соседних построек;
- 1 метр – от бань, гаражных массивов и сараев до границ смежного участка;
- 4 метра – от мест содержания животных до ограждений соседней территории;
- 4 метра – от многолетнего дерева до границ смежного участка;
- 2 метра – от низкорослого дерева до соседней территории.
Нарушение минимально допустимого расстояния между домами чревато следующими обстоятельствами:
- непосредственная близость оконных проемов вызывает дискомфорт среди жильцов;
- риск возникновения пожаров в связи с непосредственной близостью построек;
- угроза затопления сточными водами помещения соседнего дома;
- дома, расположенные в непосредственной близости создают тень, что препятствует благоприятному выращиванию растений и создает недостаток солнечного света в жилом помещении;
- при чрезмерной близости соседних построек размещение ограждений становится проблематичным, поскольку при соблюдении удобного отступа одним соседом, другой теряет такую возможность, и будет вынужден установить забор у стены дома, что крайне неудобно для комфортного перемещения по участку.
Строительство объекта на межевой границе можно осуществлять в том случае, если владелец смежного участка дал разрешение на подобную застройку. Желательно одобрение соседа на застройку с нарушением минимально допустимых границ получить в письменном виде, во избежание в дальнейшем каких-либо разногласий на этот счет, в том случае если сосед поменяет свое решение.
Тем самым, вы застрахуете себя от возможного судебного разбирательства, инициированного по жалобе соседа.
При судебном решении в пользу владельца смежного участка, права которого ущемлены слишком близко расположенной постройкой, вам придется осуществить снос части здания с целью соблюдения минимально допустимой зоны отступа от границ соседних территорий.
Строительство жилого дома – долгая и трудоемкая процедура. Поэтому, если вы видите, что уже на начальной стадии строительства не соблюдается положенный по нормативам отступ от вашего участка, необходимо действовать незамедлительно. Поскольку в начале процесс строительства, выполненный с нарушениями градостроительных норм, приостановить гораздо проще, чем когда здание уже возведено.
Если постройка вплотную приближена к забору и на данное действие вами разрешение не давалось, выясните, не получено ли разрешение у совладельца вашего дома (при наличии).
Если второй собственник дома дал гражданину, затеявшему строительство объекта, вплотную приближенного к вашему участку, согласие (устное или письменное), то данный факт можно признать незаконным в судебном порядке.
В качестве доказательства подтверждения своих прав представьте в суд документ о собственности на жилое строение (часть жилого строения), кадастровый паспорт и план межевания земельного участка.
Если же вышеуказанные документы отсутствуют, то доказать свою правоту будет проблематично. При отстаивании своих прав, основной документ, на который может ссылаться ущемленный владелец участка – это план разграничения земельного участка. Нормативы по обязательному отступу должны соблюдаться от крайней точки границ территории.
Если межевание проведено не было, необходимо инициировать эту процедуру в срочном порядке, иначе предотвратить строительство объекта вблизи с вашим участком будет с каждым днем все сложнее.
В то время, как официального разграничения земли с вашей стороны проведено не было, недобросовестный сосед может подсуетиться и получить план межевания своего участка, ущемив при этом ваши интересы.
В таком случае, доказать свою правоту будет практически невозможно.
Если же документы, подтверждающие ваши права на земельный участок, имеются в полном комплекте (документ о собственности, кадастровый паспорт, план межевания), то попытайтесь договориться с соседом мирным путем.
В большинстве случаев, увидев документальное подтверждение вашей позиции, сосед не захочет затевать судебную тяжбу, в которой он будет являться проигравшей стороной и перенесет свое строение от вашего участка на отступ согласно нормативам.
В случае отсутствия реакции со стороны владельца соседнего дома и продолжения строительства объекта, расположение которого нарушает ваши границы, незамедлительно обращайтесь за защитой в судебные органы. Суд при таких обстоятельствах проводит специальную экспертизу на соблюдение требований градостроительных и санитарных норм.
В случае положительного вердикта, суд примет решение о сносе строения, расположение которого нарушает законные границы соседнего участка.
Куда обращаться, если сосед не отступил 1 метр от границы участка
Если при строительстве соседнего дома не соблюдены установленные законодательством нормативы отступа, то за защитой своих прав обращайтесь в районную администрацию. По вашему заявлению к вам должна выехать комиссия, в состав которой включены специалисты по землеустройству.
На основании данных проверки соблюдения нормативов градостроительного и санитарного законодательства муниципалитетом будет принято решение о дальнейшей судьбе здания, возведенного с нарушением установленных правил.
В случае если с помощью сотрудников администрации решить проблемы нарушения границ участка не удалось, обращайтесь в судебную инстанцию с соответствующим ходатайством. Факт несанкционированного размещения чужой постройки в непосредственной близости от вашего участка зафиксируйте документально.
Наиболее предпочтительный вариант – организовать специальную геодезическую экспертизу, которая подтвердит наличие нарушений официальным актом.
Также организуйте проверки со стороны пожарного и архитектурного надзора, которые в свою очередь подтвердят наличие нарушений норм противопожарной безопасности (если постройки находятся в опасной близости друг от друга, возникает риск возгорания сразу двух объектов) и строительных правил. Имея на руках данную доказательственную базу, вам не придется больше ничего доказать, суд примет решение, основываясь на заключениях компетентных органов.
Кроме того, фиксация фактов нарушений нормативов отступов позволит вам привлечь соседа к административной ответственности. Если несоблюдение норм действующего законодательство носит критический характер (на жилом доме образовалась плесень в результате отсутствия солнечного света, риск одновременного возгорания соседних построек и т. д.) суд примет решение о сносе «проблемного» здания.
Как подать в суд, если сосед не отступил 1 метр от границы участка
С целью отстаивания своих прав в судебном порядке подготовьте исковое заявление следующего содержания:
- наименование органа судебной инстанции;
- ФИО и контактную информацию заявителя;
- контактные данные нарушителя;
- месторасположение земельного участка;
- причины, послужившие основанием для подачи иска;
- список документов, составляющих доказательственную базу.
При составлении искового заявления учитывайте следующие обстоятельства:
- ваши права на земельный участок должны быть узаконены (наличие документов, подтверждающих право собственности);
- участок земли должен быть обособлен на основании данных геодезической организации (наличие плана межевания);
- факт нарушения законодательства со стороны соседа в части несоблюдения отступов подтвержден документально (имеются заключения компетентных органов);
- отсутствие соглашения между вами и соседом о возможности сократить предельно допустимые значения отступов между объектами.
Исковое заявление об устранении нарушения прав собственника
В исковом заявлении отразите информацию о сторонах спора (ФИО, адрес проживания), размещении соседствующих земельных участков и суть конфликтной ситуации. Основной акцент в своем заявлении сделайте на доказательственную базу (в какие инстанции обращались, результаты проверок и т. д.).
Все заключения органов, проводивших обследование размещения построек, прилагайте в подлинниках.
Исковое заявление составляйте в двух экземплярах, один их которых направляйте в суд, другой – недобросовестному соседу.
Сроки рассмотрения споров об отступах от границ земельных участков
Решение в отношении споров, касающихся размещения построек выносятся судом в течение 30 дней. Если для получения необходимой информации назначается судебная экспертиза, то срок рассмотрения заявления может быть продлен, но не более чем на 2 недели.
Судебная практика по спорам, когда сосед не отступил 1 метр от границы соседнего участка
Практика судебных споров в данном случае неоднозначная. В большинстве случаев суд выносит решения, позволяющие устранить выявленные нарушения нормативов отступа, без сноса здания. Данная позиция обусловлена тем, что снос объекта повлечет несоизмеримо большие потери, чем неудобства связанные с возведением постройки в недопустимой близости.
Например, при мотивировке истца о затоплении его участка дождевой водой с крыши соседнего дома, суд выносит решение об установке дополнительных ливневых стоков.
Установка гаража с нарушением метровой зоны от чужого дома также не послужит причиной для сноса спорного строения. При таких обстоятельствах суд отказывает в иске по причине малозначительности.
Стандартным обоснованием судебных органов в данном случае служит наличие рекомендательного характера строительных норм и правил в части соблюдения отступа от границ участка. Кроме того, суд ссылается на положение СНиП 2.07.01-89* в котором указано, что по взаимному согласию сторон размер отступа может быть установлен отличный от указанных в нормативах параметров.
Таким образом, добиться сноса строения по причине чересчур близкого его расположения к вашему участку довольно проблематично.
Стоит ли обращаться в суд, если сосед не отступил 1 метр от границы участка
В случае нарушения ваших прав и законных интересов обращаться в суд вы имеете право при любых обстоятельствах (не имеет значения, насколько малозначительным кажется совершенное в отношении вас правонарушение).
Однако практика рассмотрения судебных споров по заявлению лиц, полагающих, что их права ущемлены в связи с несоблюдением метрового отступа от их участка при постройке объекта, неутешительна. Решение о сносе «проблемного» строения принимается только в исключительных случаях, когда содержится угроза жизни и здоровью (грубые нарушению норм противопожарной безопасности).
В остальных случаях суды занимают лояльную позицию в отношении нарушителей.
Если есть возможность устранить выявленные нарушения, не прибегая к кардинальным мерам, то суды выносят решения, касающиеся установки ливневых стоков, переноса крыльца дома и т. д.
Когда устранить нарушения прав владельца соседнего участка возможно только с помощью сноса дома или демонтажа части строения, суд отказывает в исковых требованиях ввиду малозначительности.
Во Владивостоке свернули три скандальные стройки
В среду, 8 августа, глава Владивосток Виталий Веркеенко встретился с представителями ДВО РАН и группы компаний «Армада» и ООО «Стройзаказ», а также с жителями микрорайона ООО «Жилой Комплекс Кирова» , сообщает РИА «Восток-Медиа». В результате встречи отменены три разрешения на строительство.
Так, в центре внимания снова оказалась скандальная стройка в районе Академгородка: в 2016 году территория Академгородка ДВО РАН в пригороде Владивостока стала территорией сплошных земельных скандалов.
Один из них был связан с начавшейся в Академгородке стройкой – компания «Армада» решила возвести огромный жилой комплекс «Чайка». Три «свечки» должны быльи появиться прямо под боком у Тихоокеанского института биоорганической химии (ТИБОХ).
Строительство высоток планировалось между моргом Окружного медицинского центра и Тихоокеанским институтом биоорганической химии ДВО РАН в нескольких десятках метров от химических лабораторий.
Сотрудники Академии наук хотят сохранить рекреационные зелёные «лёгкие» города, а представители строительной компании – построить здесь многоэтажные жилые комплексы.
Согласно новым правилам землепользования и застройки участок находится Ж 4 – это многоэтажная жилая застройка.
Однако академики уверены, что строительство многоэтажных домов рядом с Тихоокеанским институтом биоорганической химии лишает его ряда перспектив: создание новых лабораторий и центра доклинических испытаний, а также развитие уникальных для страны микробиологических исследований новых морских микроорганизмов.
Учёные утверждают, что ТИБОХ – единственный в России институт, который проводит такие исследования и имеет единственную в стране коллекцию морских микроорганизмов, зарегистрированную во Всемирной федерации коллекций культур (WFCC). Кроме того, горожане считают, жилая застройка рядом с химическим институтом небезопасна.
«Близкое соседство жилых домов с институтами химии и биоорганической химии опасно для жильцов домов. Всем известно, что химики работают часто с токсическими веществами. В своей работе они соблюдают технику безопасности.
Так, выброшенный в атмосферу аэрозоль может оказать отрицательный эффект на здоровье людей, живущих рядом с институтом, особенно на детей.
Если рядом песочница, которая поглотила в себя азотсодержащие полиароматические соединения, “выпавшие” в форме аэрозоля из лабораторий института, то на ком будет ответственность? И выяснится ли причина заболевания ребенка? Я убежден, что в этом случае вина лежит на строителях и на тех, кто принял решение о строительстве жилых зданий рядом с институтами, работающими с вредными веществами, иногда даже неизвестными по свойствам, включая микроорганизмы». – отметил Павел Тищенко, доктор химических наук, заведующий лабораторией гидрохимии Тихоокеанского океанологического института им. Ильичева.
Кроме того, строительство подразумевает вырубку свыше трёх тысяч деревьев, в том числе – краснокнижных. Об этом доложил начальник управления природопользования и охраны окружающей среды Антон Бибиков. С принятием решения в пользу защиты четырёх гектаров зелёного массива во Владивостоке будет сохранен значительный экологический потенциал, отметил руководитель управления.
В то же время вопрос с санитарно-защитной зоной вокруг Института биоорганической химии не так прост, как кажется на первый взгляд. Согласно нормам СанПина, 3-й класс опасности объекта подразумевает 300-метровую зону. Однако уже много лет рядом с ТИБОХ соседствуют жилые многоквартирные и частные дома.
Они находятся ближе положенного расстояния. При этом, по словам гендиректора группы компаний «Армада» Евгения Пименова, ДВО РАН просто нечем аргументировать свою позицию по стройке. «Всё, чем располагает академия наук, – это мнения.
Нам заявляют, что мы строим на земле академии – но никакие документы этого не подтверждают. У нас же есть вся законная документация. Нам заявляют, что возле института ТИБОХ опасно жить, строить, там всё заражено.
Факты заключаются в том, что вокруг института долгие годы живёт множество людей, там находятся дома и дачи», – рассказал он. По мнению Евгения Пименова, проблемы с санитарно-защитной зоной должен решать сам институт – руководство обязано заботиться о безопасности работы учреждения.
Он добавил, что прокуратура уже несколько раз проводила проверки по поводу строительства ЖК «Чайка» – однако не нашла никаких нарушений в разрешительно-проектной документации.
Глава Владивостока Виталий Веркеенко выслушал позиции всех сторон и озвучил своё решение по данному вопросу.
По его словам, в данной ситуации застройщики пробуют любой ценой вписаться в свободные земельные участки в городе или манипулировать законом.
Мэр городарекомендовал учёным завершить работы по установке санитарно-защитной зоны института, а застройщикам – обратить внимание на другие земельные участки для реализации своих планов.
«Я внимательно изучил ситуацию, понимаю, что вы оказались в ней заложниками – сейчас, скорее всего, будет оспорено право получения земельного участка, вокруг института будет установлена санитарно-защитная зона, и здесь невозможно будет строить, – обратился к представителям группы компаний Виталий Веркеенко. – Но вы должны понимать как предприниматели, что, даже построив здесь дома, вам будет сложно продать квартиры рядом с институтом биоорганической химии, моргом и тд. Предлагаю рассмотреть другие земельные участки для реализации вашего инвестиционного проекта».
Еще одно разрешение на строительство жилых домов в районе Академгородка было выдано ООО «Стройзаказ» на основании трех договоров купли-продажи объектов недвижимости на земельном участке. Однако, по мнению ДВО РАН, эти земельные участки приобретены в собственность незаконно, в связи с отсутствием объектов недвижимости как таковых.
«Мы проводили анализ космомониторинга за длительный период, который показал неизменность природной растительности на этом участке. То есть объектов недвижимости здесь никогда не было, и следов демонтированных объектов тоже», начальник административно-правового отдела ДВО РАН Анна Куркина.
ООО «Жилой Комплекс Кирова»
Ещё одним объектом, который посетил Виталий Веркеенко в ходе рабочих выездов на места предполагаемой застройки стала территория в районе улицы Кирова, 14а, где на единственной зеленой зоне спального микрорайона ООО «Жилой Комплекс Кирова» планируют строительство многоквартирного жилого дома. Небольшой участок расположен между детским садом и жилыми домами, жители которых обращались в администрацию города с просьбой защитить их от точечной застройки.
Разрешение на строительство было выдано застройщику по решению краевого Арбитражного суда, в рассмотрении кассационной жалобы мэрии было отказали определением судьи Верховного суда, пояснила начальник управления градостроительства и архитектуры Алла Шестерикова. На проектную документацию застройщиком получено положительное заключение негосударственной экспертизы, однако местные жители сделали собственную, опасаясь обрушения своих домов.
«В 12-м доме трещина на фасаде, люди сделали экспертизу, которая установила, что любые строительные работы могут спровоцировать разрушение дома. Он старый, панельный.
В соседнем, 14-м, тоже трещины, под ним скальный грунт, подземные воды, старожилы говорят, раньше на этом месте родники били. Мы боимся, что этот дом просто сползет по откосу. Коммуникации здесь все старые, и так порывы, а если еще дополнительную нагрузку на них дать…
Да и куда здесь 23-этажный дом, окна в окна и на единственной зеленой зоне в нашем районе?»,председатель ЖСК№16 Светлана Косенко.
«Геология у города сложная, прецеденты обрушений известны, учитывать все эти вещи обязана экспертиза, ответственность колоссальная. А насколько новые постройки вписываются в существующую жилую застройку, контролируют новые правила градостроительного кодекса.
Теперь, прежде чем строить, застройщики обязаны разработать проекты планировки территории: достаточно ли в этом районе инженерных мощностей, социальной инфраструктуры, где будет парковка, где зеленая зона, остановка общественного транспорта и тд.
Да, перечисленные разрешения на строительство выдавались до принятия новых правил землепользования и застройки, документов, призванных гармонизировать городское пространство. Но я против точечной застройки.
Во Владивостоке достаточно земель для развития, мы готовы предложить инвесторам альтернативные земельные участки. Не нужно превращать новый генплан в фикцию», – заявил Виталий Веркеенко.
Подрядчики не выходят на стройки
К новому кризису сегмент госстроек подошел с нерешенными проблемами. Из-за подорожания стройматериалов, цены на которые не стабилизировались до сих пор, за три последних года четверть госконтрактов на сумму более 4 трлн руб.
было расторгнуто, что привело к росту проблемных строек по всей стране. Эксперты ждут, что по итогам 2022 года объем сорванных контрактов увеличится на 20%.
Впрочем, опасаясь дальнейшей инфляции, подрядчики и вовсе перестали участвовать в конкурсах, и многие стройки не находят застройщика.
Почти 169,5 тыс. госконтрактов в сфере строительства на общую сумму 4,4 трлн руб. в 2019–2021 годах были расторгнуты или их подрядчики оштрафованы по разным причинам, сообщил “Ъ” зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.
Он уточнил, что доля расторгнутых договоров составила 26,2% от общего числа заключенных в этот период госзаказов в сфере строительства суммарной стоимостью 10,95 трлн руб.
В Минстрое на запрос “Ъ” не ответили.
Сегодня общая стоимость действующих госконтрактов в сфере строительства составляет 19 трлн руб., уточнил господин Алексеенко. По его подсчетам, только в 2021 году было заключено 378 тыс. таких госконтрактов на 12,2 трлн руб.
В целом проблема вызвана неустойчивым положением подрядчиков, поясняет руководитель InfraOne Research Александра Галактионова.
По ее словам, строительным компаниям последние годы банки неохотно дают кредиты, а авансов от заказчиков бывает недостаточно или они приходят с задержкой.
Кроме того, добавляет госпожа Галактионова, в сегменте недорогих контрактов из-за отсутствия конкуренции на конкурсы иногда выходят неквалифицированные компании.
Зачастую госконтракт получает подрядчик, давший минимальную цену, надеясь уже после тендера увеличить стоимость работ, поясняет коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев.
Но, как правило, это приводит к штрафам за некачественное исполнение контракта либо к его расторжению, добавляет он.
В 2021 году к сложностям добавился существенный рост цен почти на все стройматериалы, что еще больше усугубило ситуацию.
На этом фоне некоторые заказчики пытались давить на строителей, требуя исполнения контрактов, что при новых ценах было фактически неисполнимо, отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
Даже несмотря на существующий механизм увеличения стоимости госконтракта, заказчики крайне неохотно на это идут, уточняет председатель совета директоров ГК КТБ Алексей Давидюк. В этом году тенденция продолжится, и количество расторгнутых или неисполненных госконтрактов станет на 20% больше год к году, прогнозирует гендиректор ГК «Смарт Инжинирс» Хусейн Плиев.
По данным Счетной палаты, к концу 2019 года общее число законсервированных строек и долгостроев составляет примерно 7,7 тыс. объектов общей стоимостью более 700 млрд руб.
Основная причина этого — устаревшая модель ценообразования, не соответствующая рыночным реалиям, полагает Александра Галактионова.
Поэтому, продолжает она, квалифицированные подрядчики теперь стараются не выходить на конкурс и многие из контрактов не находят исполнителей.
В 2022 году заключенных госконтрактов станет меньше, так как реальная инфляция сильно опережает официальную, что приводит к конфликтам подрядчика и госзаказчика, соглашается Алексей Давидюк.
По его данным, только с начала военной операции на Украине 24 февраля себестоимость строительства из-за роста цен на сырье увеличилась на 30–50%. Для сравнения, по подсчетам Росстата, в 2021 году стройматериалы подорожали на 23,8%.
Эти проблемы уже повлияли на стройки, которые должны были начаться в 2022 году. Так, под угрозой срыва программа по капитальному ремонту школ, запущенная в этом году.
По словам Николая Алексеенко, в ряде регионов до половины плановых закупок не состоялось из-за отсутствия заявок от подрядчиков. Алексей Давидюк говорит, что его компания тоже отказалась от нескольких контрактов из-за высоких рисков.
Низкая мотивация подрядчиков будет сохраняться до стабилизации рыночных цен на материалы и оборудование, считает Хусейн Плиев.
Дарья Андрианова
Загрузка...
