Критерии выбора надёжного девелопера

Девелопер — это и инвестор, и проектировщик, и застройщик, и риелтор. Зачастую он также берет на себя функции управляющей компании, обслуживающей и ремонтирующей объект после ввода в эксплуатацию

Критерии выбора надёжного девелопера

Девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ ( Сергей Бобылев/ТАСС)

Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

Эксперты в статье:

  • Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
  • Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
  • Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group

Кто такой девелопер

Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Основные задачи девелопера

Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.

По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ.

Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.

«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Функции девелопера:

  • приобретение земельного участка и оценка его коммерческого потенциала;
  • анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
  • разработка первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта; разработка первичной концепции объекта;
  • создание эскиза проекта; получение разрешения на строительство;
  • наблюдение за ходом строительства;
  • проведение маркетинговых исследований;
  • сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
  • продажа готового объекта.

Критерии выбора надёжного девелопера

В первую очередь надо оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денежных средств ( Марина Лысцева/ТАСС)

Какие бывают девелоперы

На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.

Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.

«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.

Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил.

Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация.

И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.

Критерии выбора надёжного девелопера

Основная задача девелопера — увеличить прибыль от реализации проекта ( Семен Лиходеев/ТАСС)

Критерии выбора надежного девелопера

Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.

Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.

Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.

Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.

Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.

Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.

Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:

— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования.

Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег.

Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.

Кто такой девелопер?

Критерии выбора надёжного девелопера

Покупатели недвижимости в повседневной жизни часто путают такие понятия, как «девелопер» и «застройщик». В договорах, связанных с приобретением квартир, они имеют разные значения. Крупные девелоперские компании к тому же часто являются акционерными обществами, акции которых могут пополнять портфели активных инвесторов.

Что такое девелопмент?

Девелопмент (от англ. development – «развитие») — это бизнес, связанный с возведением и реконструкцией зданий. Компания, занимающаяся полным циклом создания жилой, коммерческой или промышленной недвижимости, называется девелопером.

Основной задачей предпринимателей в сфере девелопмента является получение прибыли за счет недвижимости. Например, компания находит участок, выкупает, возводит бизнес-центр и перепродает. В процессе она выполняет функции инвестора, проектировщика, застройщика, управляющей компании, риелтора.

В России термин «девелопер» нередко считают синонимом слова «застройщик», унаследованный со времен СССР. В классическом понимании застройщик — это организация, которая занимается исключительно строительством по готовому проекту на средства заказчика. Девелопер же выполняет более широкие функции: находит инвесторов, готовит проект, организует строительство, ищет покупателя и т.д.

В то же время понятия «девелопер» и «застройщик» действительно близки по смыслу. Во 2 статье ФЗ № 214 «О долевом строительстве» указано, что застройщик — это юр. лицо, привлекающее вложения участников долевого строительства. При этом застройщик может привлечь инвестиции, а затем нанять девелоперскую контору для возведения здания.

Направления девелоперской деятельности

По типу привлечения инвестиций выделяют три направления девелопмента: спекулятивный, BTS и Fee-девелопмент. При спекулятивном девелопменте компания выступает «сама себе инвестором» и самостоятельно несет все риски. Данный вариант часто реализуется при строительстве крупных торговых комплексов и других коммерческих объектов.

BTS-девелопмент (от англ. built-to-suit — «строительство на заказ») — это выполнение строительных или реставрационных работ по заданию от инвестора. Например, компания-заказчик заказывает строительство коттеджей для своих сотрудников по готовому проекту. Девелопер становится застройщиком, но при необходимости готовит проект.

Критерии выбора надёжного девелопера

Fee-девелопмент (от англ. fee — «гонорар») — это полный цикл строительных работ, выполняемых по заказу инвестора. Например, компания-заказчик планирует вложить свободные средства в недвижимость. Она заключает с девелопером договор на выполнение всего цикла работ: от поиска вариантов вложений до продажи готового объекта.

Читайте также:  Септик для дачи и загородного участка: как улучшить бытовые условия с наименьшими затратами

Разновидностью девелопмента является редевелопмент — это реконструкция исторических, промышленных и других зданий. К примеру, восстановление и капитальный ремонт памятников архитектуры. Другое направление редевелопмента — это превращение промышленных площадок в торгово-развлекательные комплексы или коттеджные поселки.

Деволоперская компания и ее функции

Компания-девелопер — это, как уже указывалось, юридическое лицо или группа юр.лиц, работающих в сфере девелопмента. Полный цикл работ такой компании называется девелоперским проектом. В его состав входят такие этапы, как:

  • создание концепции
  • поиск инвесторов
  • формирование команды и необходимых подразделений
  • покупка земельного участка
  • Далее следует строительная составляющая проекта, а затем управление недвижимостью, поиск покупателей или арендаторов.
  • Критерии выбора надёжного девелопера
  • В процессе реализации полного цикла девелоперские компании выполняют разнообразные функции:
  1. поиск рынков и вариантов для выгодных вложений;
  2. выбор земельного участка для проведения комплекса работ;
  3. подготовка строительного проекта, составление подробной сметы затрат;
  4. взаимодействие с органами власти и контроля, в том числе для получения разрешений на строительство;
  5. привлечение инвесторов — проведение презентаций, обоснование прибыльности вложений, представление методик снижения рисков;
  6. управление процессами строительства, закупками, наймом персонала, а также контроль за соблюдением технологий и финансовыми потоками;
  7. управление — обслуживание готового объекта через специальные подразделения;
  8. продажа или сдача здания в аренду — девелопер осуществляет поиск клиентов, применяет технологии маркетинга.

Для выполнения каждой функции в девелоперской компании существует отдельное подразделение. Например: плановое, коммерческое, строительное, финансовое, кадровое, маркетинговое, транспортное и др.

Рейтинг российских застройщиков и проблема банкротств

В ТОП-5 лидеров по объемам строительных работ на 01.03.2022 (по данным Единого ресурса застройщиков) входят следующие компании:

  1. Группа ПИК, Москва (5,8 миллиона м2);
  2. Группа ЛСР, Санкт-Петербург (2,7 млн. м2);
  3. КГ Самолет, Москва (2,6 млн. м2);
  4. Холдинг Setl Group, Санкт-Петербург (1,7 млн. м2);
  5. ГК ФСК, Москва (1,3 млн. м2).

Рейтинг содержит не только данные по общим объемам стройки, но и количество объектов, объемы задержек/переносов срока сдачи, количество регионов присутствия, партнерских организаций каждого девелопера и так далее. Помимо совокупного объема строительных работ, на Едином ресурсе можно посмотреть рейтинги по объему ввода жилья, по потребительским качествам, по скорости строительства.

К примеру, в ТОП-5 лидеров по потребительским качествам жилищных комплексов за 2021 год входят такие застройщики, как: Брусника, УГМК-Застройщик (обе компании из Свердловской области), Атмосфера (Брянская область), СГ Рисан (Пензенская область), СГ СМ.СИТИ (Красноярский край). В этом же рейтинге Группа ПИК занимает лишь 62 место из 219 компаний.

Ряды российских застройщиков каждый год пополняются банкротами. Среди них немало крупных компаний, например, ГК «СУ-155», Mirax Group, ООО «Трансфорт», ГК «Небоскреб».

По данным агентства строительного комплекса РАСК, за 2020 год обанкротились 162 застройщика с совокупной площадью строительства в 2,4 млн. м2. В 2021 году только за период с января по июнь обанкротился 91 девелопер с общим объемом объектов в 1,2 млн. м2.

За последние 10 лет в РФ от банкротств строительных компаний пострадали по меньшей мере десятки тысяч инвесторов. На март 2022 года в Едином реестре проблемных объектов находится 2178 домов, число пострадавших составило 120 тысяч человек.

Как выбрать девелопера?

Снизить риски потерь, связанных с мошенничеством или банкротством девелопера, позволяет тщательный выбор компании.

Поскольку такие компании, как ЛСР или ПИК, являются акционерными обществами, для их первичной оценки можно воспользоваться их публичной отчетностью и финансовыми коэффициентами.

При взносе средств в конкретный проект дополнительно можно ориентироваться на ряд следующих критериев:

Критерий Дополнение
1.     Количество объектов и география Компании, реализующие большое количество объектов и работающие в нескольких регионах, имеют более надежных инвесторов и руководство.
2.     История работы на рынке Крупные девелоперы работают на рынке не менее 10-15 лет. За этот период у них формируется история деятельности. Чем меньше задержек, срывов сроков сдачи и судебных разбирательств в истории компании, тем лучше.
3.     Партнеры и инвесторы Известные кредитно-финансовые учреждения и строительные компании в числе партнеров подтверждают надежность репутации девелопера.
4.     Декларации и проекты Девелоперские компании должны публиковать на своих ресурсах проектную документацию по всем объектам за последние 3 года. В декларациях содержатся сведения о долгах компании и другая полезная информация.
5.     Полный пакет документов Девелопер должен иметь по каждому проекту:

  • разрешение на проведение работ, соответствующее типу объекта;
  • документы, подтверждающие права на землю (договор купли-продажи, аренды и т.д.);
  • страховой договор.
6.     Грамотный договор Договор должен содержать основные данные застройщика, точные характеристики объекта, права и обязанности сторон, полную цену услуг, сроки сдачи, сроки внесения оплаты, гарантии на объект. В документе должна присутствовать «живая» подпись представителя компании-девелопера.
7.     Отзывы клиентов и партнеров Лучше всего посетить сданные объекты лично и пообщаться с жильцами, арендаторами. Можно поговорить с работниками на текущих стройках. Также должно настораживать обилие негативных отзывов в интернете.

Кроме перечисленных критериев, стоит обратить внимание на источники финансирования. Самый безопасный вариант — это строительство за счет собственных средств девелопера.

При реализации проекта в кредит существует риск замораживания объекта, если застройщик просрочит выплаты. Самые высокие риски присутствуют при ведении работ на деньги инвесторов.

В таком случае любые ошибки девелопера грозят закрытием стройки или увеличением вложений.

Застройщики весьма чувствительны к политической ситуации. Так, по состоянию на март 2022 около 40% компаний заморозили строительство в РФ на неопределенное время.

В убытке оказались и акционеры, поскольку акции крупнейших девелоперов с февраля по март рухнули на половину стоимости, и те, кто претендовал на реальное жилье.

И если акции топовых застройщиков со временем должны восстановиться, то менее крупные могут стать банкротами из-за резкого подорожания материалов и проблем с финансовыми потоками.

Заключение

В России на начало 2022 года действовало около 2 тысяч строительных компаний, 1,5 года назад их было почти 2,7 тысячи. Количество застройщиков с объемом строительства до 500 тыс. м2 уменьшилось на 10%, с объемом до 1 млн. м2 — на 28%.

При этом крупные компании продолжают концентрировать стройки в крупных городах, уходя из регионов. Более чем вероятно, что война на Украине в ближайшие месяцы вызовет волну банкротств и на конец года число девелоперов продолжит сокращаться.

Значительная часть российских строительных компаний занимается только возведением объектов на заказ. Однако девелоперская деятельность предполагает не просто строительство, а управление бизнесом в сфере недвижимости. Основная цель девелопера — это получение прибыли за счет увеличения стоимости объектов.

Как выбрать надежного девелопера: критерии поиска

Критерии выбора надёжного девелопераНадежный девелопер полного цикла может преобразовать идеи на бумаге в реальную недвижимость, которая в дальнейшем принесет прибыль обоим партнерам. Так как квалифицированных специалистов в этой области на рынке сегодня мало, представляем чек-лист из 5 показателей – с ним будет проще найти и выбрать профессионалов.

Первый критерий – опыт работы. О хорошей компании всегда можно отыскать информацию. Если девелопер уже больше десяти лет на рынке – это внушает доверие. Однако одного этого показателя мало.

Второй критерий – реализованные проекты. Уточните, сколько объектов строительства было сдано, данные должны находиться в открытом доступе.

Если фирма, чье основное направление – управление девелоперскими проектами, сдала, к примеру, один жилой комплекс за 10 лет существования – это очень странно и подозрительно, лучше не рисковать и отказаться от сотрудничества с таким партнером.

Третий критерий – внешняя активность. Если компания регулярно участвует в различных конкурсах и премиях, а тем более выигрывает некоторые из них – можно сделать выводы о ее успешности.

Также обратите внимание на социальную ответственность – оказывать поддержку нуждающимся способны только действительно прибыльные организации, которые уверены в завтрашнем дне.

Четвертый критерий – отзывы.

Оцените информационное поле вокруг девелопера, поищите негативные отклики и проанализируйте, как их обрабатывали сотрудники компании. Вам необходимо предугадать все репутационные риски. Конечно, нельзя быть полностью уверенным, что отзывы в сети от реальных людей.

Читайте также:  Кухни без верхних шкафов: особенности, плюсы и минусы

Поэтому советуем по возможности посетить уже сданные объекты, чтобы узнать чуть больше от собственников о качестве сервиса фирмы.

Пятый критерий – наличие проектной документации. Девелопер обязан по законодательству выкладывать на сайте все реализованные проекты за последние три года. Компании-однодневки подобного не делают.

Если нет возможности ознакомиться с данными – никто не даст вам гарантии, что у фирмы нет долгов перед другими партнерами.

Также проверьте, есть ли у выбранного девелопера необходимые правоустанавливающие документы, в том числе разрешение на строительство.

Компания AVA Group (avagroup.ru) – девелопер полного цикла, который реализует проекты в Краснодаре, Сочи, Москве и Анапе. Организация за 14 лет работы на рынке недвижимости сдала более сотни объектов.

Среди партнеров многопрофильного холдинга крупные банки и архитектурные бюро. Сотрудники фирмы занимаются комплексным освоением территорий, сопровождением по принципу одного окна и т. д.

Стройте деловые отношения с надежным контрагентом. Рекомендуем!

Новостной сайт E-News.su | E-News.pro. Используя материалы, размещайте обратную ссылку.

Девелопер, девелоперская компания: что это простыми словами, как выбрать

Поговорим о том, кто же такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков. Расскажем, как правильно выбрать девелоперскую компанию, чем нужно руководствоваться, чтобы максимально снизить риск остаться без недвижимости и денег. Ответим на распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой девелопер

На английском термин «девелопмент» означает просто «развитие». Однако в нашей стране этим термином обозначают исключительно развитие любых объектов недвижимости. Речь идет о строительстве, реставрации, реконструкции жилой, производственной, коммерческой недвижимости. При этом развитие объектов недвижимости всегда производится с целью получения прибыли.

Важно

Девелопер организует процесс создания или улучшения объектов недвижимости, чтобы заработать на этом, увеличивая их стоимость.

Действовать девелопер может по-разному. Например, купил участок земли, построил дом, продал с выгодой. Или отремонтировал обветшавший объект, повысил его стоимость, опять-таки, продал по более высокой цене.

Чаще всего девелоперами выступают юридические лица со штатом сотрудников, ведь объемы выполняемых работ велики, и один индивидуальный предприниматель может не справиться. Да и конкуренция на рынке девелопмента достаточно высока.

Структура девелоперской компании

В состав юридического лица, работающего в сфере девелопмента, чаще всего входят следующие подразделения:

  1. Производственные, основные. Это коммерческие, строительные, плановые отделы.
  2. Управленческие и административные. Это ревизионные, правовые, кадровые, финансовые отделы, руководящие и контролирующие структуры.
  3. Хозяйственные. Клининговые, транспортные, обслуживающие отделы.

Такие крупные предприятия могут выполнять все функции девелоперов, о которых мы расскажем чуть ниже.

Отличия девелопера от застройщика

Критерии выбора надёжного девелопераВ классическом понимании понятие «девелопер» намного шире, чем просто «застройщик». Если второй занимается исключительно строительными работами, выполняя заказы клиентов, то первый привлекает инвестиции, ищет участок земли, строит, ремонтирует, а потом занимается поисками покупателей. Функций у девелопера больше.

Однако в нашей стране «девелопер» часто используется как синоним «застройщика». Да, есть девелоперские компании, которые просто строят объекты под заказ. Но чаще всего девелопер объединяет функции и проектировщиков, и строителей, и риелторов, и инвесторов. То есть задач у него больше, чем у обычной строительной компании.

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

  1. Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
  2. Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
  3. Проектирование объекта, составление плана строительства.
  4. Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
  5. Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
  6. Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
  7. Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
  8. Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
  9. Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Виды девелопмента

Различают следующие виды девелопмента:

  1. Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
  2. Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
  3. Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.

Самые крупные российские девелоперы

К лидерам российского рынка недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года относились:

  • Группа ПИК, Москва. Строит 7,4 миллиона квадратных метров различной недвижимости.
  • Группа ЛСР, Санкт-Петербург. Объемы строительства достигают 4,1 миллиона «квадратов».
  • Холдинг Setl Group, тоже Петербург. Строит 3,4 миллиона «квадратов».
  • Группа ЦДС, также из Петербурга. Объемы строительства — 1,5 миллиона м2.
  • Группа ЮгСтройИнвест из Ставропольского края. Строит 1,36 «квадратов» недвижимости.

При этом нельзя считать, что именно объемы строительства делают девелопера крупнейшим на рынке. Да, это важный показатель, но не единственный. Например, московские ГК «Гранель» и «Самолет-Девелопмент» лидируют за счет оптимальной сбалансированности бизнеса. А ЮгСтройИнвест и ЦДС по показателям риска из пятерки лидеров выпадают.

Разорившиеся девелоперы

Далеко не все девелоперы могут успешно вести бизнес. За минувшие 10 лет от банкротств девелоперов в нашей стране пострадали минимум 40 тысяч человек. Самые крупные скандалы были связаны со следующими компаниями:

  • «СУ-155». Этой группой, оставившей недостроенными 150 объектов, владел Михаил Балакин.
  • Mirax Group. Входила в пятерку самых крупных девелоперов России, однако в 2011 году прекратила существование, не сдав порядка 600 тысяч квадратных метров недвижимости. Владел группой Сергей Полонский.
  • ООО «Трансфорт». Банкротство предприятия затронуло полторы тысячи человек, 8 зданий остались недостроенными. Владел «Трансфортом» Юрий Кузнецов.
  • УК «Премьер Девелопмент». Оставил без недвижимости и денег порядка тысячи дольщиков, не достроив ЖК «Лебединое озеро». Владелец — Алексей Муромцев.
  • ГК «Небоскреб ГБ» Бабека Гасанова. Без средств остались около 800 инвесторов, речь шла о ЖК «Ново-Никольское» на территории Новой Москвы.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

  • Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
  • География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
  • Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
  • Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
  • Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
  • Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
  • Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
  • Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
  • Договор. Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения. Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
  • Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
  • Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.
Читайте также:  Защита подвала от влаги с помощью санирующей штукатурки

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия.

Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт.

Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Заключение

Девелоперов в России достаточно много. Однако отыскать надежного непросто. Руководствуйтесь нашими критериями, изучайте историю компании, учитесь отличать застройщика от настоящего девелопера.

И помните, что вложения в недостроенную недвижимость, девелоперский проект — всегда связаны с крупными инвестициями и возможными рисками.

Как выбрать надежного девелопера: важные критерии поиска

Компаний, которые занимаются управлением девелоперскими проектами довольно много. Поэтому не спешите обращаться в первую попавшуюся – сопоставьте ее с критериями, свидетельствующими о надежности. Подробнее о них читайте в заметке.

Надежный девелопер полного цикла вполне может превратить идеи на бумаге в недвижимость, которая в перспективе обеспечит прибыль партнерам. Поскольку экспертов в указанной области мало, сохраните чек-лист из 5 параметров – с ним будет проще найти настоящих профессионалов.

Первый критерий – стаж работы. О хорошей организации обычно можно найти сведения. Когда девелопер уже больше 10 лет на рынке – факт внушает доверие. Но одного этого показателя мало.

Второй критерий – воплощенные проекты. Узнайте, сколько именно объектов строительства было сдано, указанные данные непременно должны находиться в доступе.

Когда компания, чье главное направление – управление девелоперскими проектами, сдала в экплуатацию, как пример, один жилой комплекс за 10 лет – это очень странно, желательно не рисковать и отказаться от взаимодействия с данным деловым партнером.

Третий параметр – внешняя активность. Когда организация периодически принимает участие в разных премиях и конкурсах, а вдобавок выигрывает определенные из них – вполне можно сделать логичные выводы про ее успешность.

Помимо того, обратите внимание на социальную ответственность – давать материальную поддержку нуждающимся могут исключительно действительно доходные организации, абсолютно уверенные в будущем.

Четвертый показатель – наличие отзывов. Оцените информацию вокруг девелопера, постарайтесь найти негативные комментарии и проанализируйте, как их обрабатывали сотрудники организации. Вам следует предугадать все репутационные риски.

Конечно, нельзя никогда быть полностью уверенным, что отзывы в сети от реальных клиентов. В связи с этим советуем по мере возможности самостоятельно посетить сданные объекты для того, чтобы узнать несколько больше от владельцев о качестве сервиса фирмы.

Последний параметр – наличие ПД. Любой девелопер обязан согласно актуальному законодательству публиковать на сайте все реализованные проекты за последние три года. Компании-однодневки не делают подобного.

Когда отсутствует возможность посмотреть данные – никто не даст вам гарантии, что у предприятия нет задолженностей перед остальными партнерами.

Кроме того, взгляните, имеется ли у выбранного девелопера нужные документы, среди них разрешение на строительство.

Обратите внимание на AVA Group (avagroup.ru) – девелопер полного цикла, который реализует проекты в Краснодаре, Москве, Анапе и Сочи. Организация за четырнадцать лет деятельности в сфере недвижимости сдала порядка сотни объектов.

В числе деловых партнеров холдинга крупные банки, архитектурные бюро. Сотрудники фирмы заняты освоением территорий под ключ, сопровождением в формате одного окна и т. д. Начинайте отношения с надежным контрагентом.

Рекомендуем!

Как выбрать хорошего девелопера: основные критерии поиска

Благонадежныйй девелопер полного цикла может преобразовать идеи на бумаге в реальную недвижимость, которая в дальнейшем даст прибыль двум партнерам. Так как экспертов в данной сфере на рынке мало, представляем чек-лист из 5 критериев – по нему будет проще найти и выбрать настоящих профессионалов.

Первый пункт – опыт деятельности. О хорошей фирме обычно возможно найти данные. Когда девелопер порядка 10 лет на рынке – это внушает доверие. Только одного показателя недостаточно.

Второй критерий – реализованные проекты. Спросите, сколько точно объектов сдали, данные обязаны находиться в доступе. Когда компания, чье основное направление деятельности – управление девелоперскими проектами, сдала, как пример, лишь один ЖК за десятилетие – очень подозрительно и странно, лучше не идти на риск и отказаться от взаимодействия с таким деловым партнером.

Третий параметр – активность. Когда фирма периодически принимает участие в разных конкурсах и премиях, а тем более выигрывает некоторые из них – определенно можно сделать какие-то выводы про ее успешность.

Также посмотрите на социальную ответственность – обеспечивать материальную поддержку нуждающимся способны исключительно действительно доходные компании, уверенные в следующем дне.

Четвертый показатель – наличие отзывов. Изучите информацию вокруг девелопера, поищите отрицательные комментарии и посмотрите, как их обрабатывали сотрудники компании.

Вам следует предвидеть все вероятные репутационные риски. Конечно, нельзя никогда быть полностью уверенным, что отзывы в интернете от реальных клиентов.

Поэтому рекомендуем по мере возможности лично посетить сданные в эксплуатацию объекты для того, чтобы узнать больше от владельцев о сервисе.

Последний параметр – наличие ПД. Любой девелопер обязан по российскому законодательству публиковать на сайте все проекты за минувшие 3 года. Организации-однодневки подобного не делают.

Если отсутствует возможность посмотреть данные – никто не даст вам гарантии, что у предприятия нет задолженностей перед остальными партнерами.

Помимо того, взгляните, имеется ли у девелопера необходимые правоустанавливающие документы, в их числе разрешение на строительство.

Обратите внимание на AVA Group (avagroup.ru) – надежный девелопер полного цикла, реализуиющий разные проекты в Краснодаре, Анапе, Москве и Сочи. Организация за четырнадцать лет работы в области недвижимости успешно сдала порядка сотни объектов.

В числе постоянных партнеров холдинга знаменитые банки и архитектурные бюро. Сотрудники фирмы заняты освоением территорий под ключ, сопровождением по принципу единого окна и т. д. Выстраивайте отношения с благонадежным контрагентом.

Советуем!

Материалы на сайте размещаются в соответствии с условиями, представленными на странице “Условия”.

Публикация, размещенная на данной странице, является исключительно выражением личного мнения её автора! Автор указан рядом с заголовком публикации.

Этот материал никак не связан с сотрудниками сайта или его владельцем и не обсуждался с ними перед публикацией!

В случае, если данная публикация нарушает Ваши права, просьба перейти на страницу “Контакты” и следовать предложенной там инструкции.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector