Прошедший 2011 год эксперты рынка недвижимости Москвы единодушно признали одним из самых стабильных за последние несколько десятилетий. Действительно, он не принес ни резких падений стоимости жилых объектов, ни значительного увеличения. В среднем за 2011 год стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице увеличилась от 5 до 8% в зависимости от сегмента рынка.
Шалаев Алексей. Новый Арбат. 2012
Специалисты прогнозировали, что и 2012 год будет относительно спокойным, оказались ли верны их предположения, можно узнать, проанализировав итоги прошедшего первого квартала.
Изменения в стоимости жилья по округам Москвы
Итак, если рассматривать изменения на рынке недвижимости Москвы за первый квартал текущего года в разрезе отдельных округов, то ситуация выглядит следующим образом:
- Центральный административный округ по-прежнему удерживает позиции лидера. В среднем один квадратный метр жилья здесь обойдется покупателю в 7,4 тысячи долларов, по сравнению с февралем 2012 года стоимость недвижимости увеличилась на 3%.
- На втором месте расположилась недвижимость Юго-западного округа со средней стоимостью одного «квадрата» в 6,04 тысячи долларов. Цены здесь также незначительно выросли — на 2,7% за последний месяц.
- Средняя стоимость одного квадратного метра в Западном округе по состоянию на конец марта составила 5,6 тысячи долларов, увеличение цены составило 1,6%.
- Также на 1,6% выросла стоимость одного «квадрата» и в Северном округе столицы, где за один метр квадратный покупателям придется в среднем заплатить 5,08 тысяч долларов.
- Единственным округом Москвы, где стоимость жилья незначительно понизилась, стал Северо-Западный округ. Средняя цена за один квадратный метр здесь составила 4,99 тысячи долларов, квартиры в среднем подешевели на 0,1%.
- Средняя цена на один метр квадратный жилья в Северо-Восточном округе выросла на 2,4% и достигла 4,7 тысяч долларов.
- За один «квадрат» жилой недвижимости в Восточном округе покупателям придется уплатить порядка 4,68 тысячи долларов, цены увеличились на 1,9%.
- Стоимость метра квадратного жилья в Южной округе выросла на 2,1%, по состоянию на конец марта текущего года она составила 4,6 тысяч долларов.
- Самое дешевое жилье предлагается покупателям в Юго-Восточном административном округе столицы. В средне один квадратный метр стоит здесь 4,3 тысячи долларов, в сравнении с февралем цена увеличилась на 2,0%.
Более привлекательные для покупателей цены на жилье предлагают объекты, расположенные за МКАДом — в среднем стоимость одного «квадрата» жилья здесь составляет 4,12 тысяч долларов, цена выросла на 1,6% (данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»).
Среди отдельных районов Москвы лидером по-прежнему остался Арбат со средней ценой одного метра квадратного в 9,4 тысячи долларов, стоимость квартир в этом районе столицы увеличилась еще на 2,6% за последний месяц.
За Арбатом расположились Тверская, Остоженка, Китай-город, Хамовники и Якиманка, а самые недорогие квартиры (в среднем 4,1 тысяч долларов за «квадрат») предлагаются покупателям в Северном и Южном Бутово, а также на Рязанском проспекте.
Как видим, ни один из округов столицы не удивил специалистов резкими скачками стоимости, демонстрируя продолжение тенденций минувшего года — стабильное, однако незначительное повышение цен.
В целом по столице средняя цена одного квадратного метра достигла 5,1 тысячи долларов, увеличившись за март на 2%.
Элитная недвижимость Москвы
Эксперты отмечают, что за последние несколько лет значительно снизилось количество элитных предложений в новостройках, которые расположены в пределах Третьего транспортного кольца.
Если в 2006 году вниманию покупателей предлагались 66 таких объектов, то сегодня — всего 48, причем на начальной стадии строительства находятся только 25% из них, остальные или уже введены в эксплуатацию или вошли в конечную стадию возведения.
В первую очередь такая ситуация связана с уменьшением количества свободных площадей под застройку в историческом центре Москвы. В дальнейшем, прогнозируют эксперты, количество новостроек в этих районах столицы будет только уменьшаться.
Лидером в сфере новых предложений элитной недвижимости по состоянию на первый квартал 2012 года оставались Хамовники. Сегодня здесь ведется строительство целого ряда элитных жилых комплексов, таких как «Садовые кварталы», расположенные на пересечении улиц Трубецкой и Ефремова.
-
Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы» - Как свидетельствуют данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по сравнению с первым кварталом минувшего года стоимость элитного жилья в Москве увеличилась более значительно, чем в остальных сегментах рынка — практически на 18,5%.
- В настоящее время цена одного квадратного метра элитной недвижимости в центре столицы находится в диапазоне от 11 до 20 тысяч долларов, в зависимости от количества жилых комнат (самыми дорогими остаются четырех и пятикомнатные квартиры), общей площади и места расположения.
Самые популярные новостройки Москвы в первом квартале 2012 года
Еще в 2011 году проявилась тенденция переноса основной активности первичного рынка из Москвы в Подмосковье.
Именно в городах-спутниках столицы на сегодняшний день возводится огромное количество (по данным экспертов — чуть менее 1 тысячи) новых жилых комплексов.
Покупателей привлекает более низкая в сравнении со столичным уровнем стоимость жилья и возможность выбора из множества предложений.
В Москве одной из самых популярных новостроек в первом квартале 2012 года являлся ЖК «Мичурино», который отличается выгодным местом расположения — в Юго-Западном округе, в районе станций метро «Юго-Западная» и «Кунцевская».
Жилой комплекс «Подсолнухи»
Кроме того, пользуется стабильным спросом жилье в ЖК «Подсолнухи», который входит в масштабный проект строительства мини-полиса в Строгино, неподалеку от одноименной станции метрополитена в Северо-Западном округе столицы, и также расположенный в данном районе Москвы ЖК «Янтарный город», уже давно известный на рынке и введенный в эксплуатацию. Цена на жилье в данных новостройках нельзя назвать доступной — от 5,4 тысячи долларов за метр квадратный, то есть выше средних московских показателей.
По словам специалистов, по-прежнему основными критериями выбора квартир в новостройках остаются месторасположение здания, стоимость одного квадратного метра и развитая инфраструктура района.
Так, квартиры в жилых комплексах в Строгино привлекают покупателей именно глобальным подходом застройщика — проект позиционируется как мини-полис, то есть «город в городе», со всеми необходимыми объектами, такими как школы, детские сады, торговые центры и так далее.
Вторичный рынок
Весьма интересной в первом квартале была ситуация на московском рынке вторичного жилья.
Неожиданно для экспертов значительно увеличился спрос на квартиры в кирпичных зданиях сталинской постройки, причем не только в известных «сталинских высотках», но и в других домах, выстроенных из кирпича в первой половине 20 века.
В минувшем году такие квартиры оставались аутсайдерами, однако сейчас смогли вернуть утраченные позиции — стоимость одного квадратного метра в «сталинках» снова выросла на 2,5% и в среднем по Москве составила 5,9 тысяч долларов.
Квартиры в типовых панельных «пятиэтажках» теряют популярность, маленькие кухни и неудобная планировка такого жилья отпугивают покупателей
В целом самой большой популярностью пользовались либо самые маленькие и недорогие однокомнатные квартиры либо элитные многоквартирные, спрос на которые на вторичном рынке вырос на 2,5%, ощутимо обогнав остальные сегменты.
Такая интересная ситуация, кстати, вовсе не стала прерогативой вторичного рынка недвижимости — в новостройках также, по словам специалистов, особым спросом пользуются или самые недорогие однокомнатные квартиры с площадью около 40 квадратных метров или же элитные объекты, имеющие четыре-пять комнат и общую площадь более 120 «квадратов». Такие квартиры в среднем распродаются в течение полугода после ввода здания в эксплуатацию, а вот «средний сегмент» — двух и трехкомнатные квартиры — чаще всего остаются невостребованными в течение года и более.
Сложившаяся ситуация наглядно демонстрирует, что разрыв между покупателями, вынужденными экономить на покупке и делающими выбор в пользу самых дешевых квартир и москвичами, которые могут себе позволить приобрести элитную недвижимость, продолжает расти.
Ипотека
Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, за первый квартал 2012 года было выдано в 1,7 раза больше ипотечных кредитов, чем в за такой же период минувшего года.
В то же время ставки по кредитам после прошлогоднего снижения снова начали демонстрировать тенденцию к росту.
Так, если в декабре 2011 года средняя ставка по ипотеке составляла 11,6%, то уже в январе, несмотря на общее снижение активности рынка, связанное с длинными новогодними праздниками, выросла до 11,8%, а к концу марта преодолела рубеж в 12% годовых.
Агентство ипотечного жилищного кредитования обещает, что уже к лету текущего года ставка по ипотеке увеличится до 12,5%, специалисты связывают это с обещанным в размере 6% уровнем инфляции в стране и ожиданием нового витка кризиса, в связи с чем многие московские банки решили «перестраховаться». Так что обещанного правительством постепенного снижения ставок по ипотеке до 7,5% ожидать в ближайшее время не приходится.
Аренда
Данные агентств недвижимости свидетельствуют, что за первый квартал текущего года стоимость аренды жилья в Москве в среднем выросла на 7% и достигла 31,6 тысяч рублей в месяц. Самое дешевое жилье, отыскать которое в столице удалось экспертам, стоит 20 тысяч рублей в месяц, а самая дорогая квартира — 980 тысяч рублей (данные компании «МИЭЛЬ-Аренда»).
Интересно, что наиболее ощутимо увеличился спрос на элитные квартиры — практически на 10%, причем больше половины такого жилья, расположенного на Арбате, Остоженке, Патриарших прудах, Замоскворечье, Чистых прудах и Красной преснее, было востребовано иностранными компаниями. Стоимость аренды квартиры в одном из перечисленных районов находится в диапазоне от 3 до 15 тысяч долларов.
Наиболее ощутимо увеличился спрос на элитные квартиры
В ближайшее время эксперты прогнозируют снижение стоимости аренды жилья в сегменте эконом-класса за счет появления так называемых сезонных квартир. Как известно, на лето многие москвичи переезжают на дачи, предоставляя городские квартиры арендаторам, так что уже в мае цена аренды жилья в столице может упасть на 10-20%. Впрочем, элитную недвижимость такое понижение вряд ли коснется.
Как видим, итоги первого квартала текущего года на рынке недвижимости Москвы пока подтверждают прогнозы экспертов, данные в конце минувшего года — увеличение стоимости, как и рост спроса на московские квадратные метры незначительны, резких колебаний не наблюдается, а активность рынка постепенно перемещается в сторону Подмосковья.
Складская недвижимость: итоги I квартала 2012 года
Складская недвижимость: итоги I квартала 2012 года
Складская недвижимость: итоги I квартала 2012 года
В первом квартале 2012 года рынок складской недвижимости Петребурга, по словам экспертов, продолжал развиваться в русле тенденций 2011 года. Вырос дефицит качественных складских помещений, а срок экспозиции ликвидных предложений сократился до 1-2 месяцев.
«В начале 2012 года получили развитие тенденции 2011 года – сокращение вакансии в складских комплексах классов А и В, стабилизация спроса. Рост ставок при этом происходит в пределах индексации.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений составляет около 1 месяца», – поясняет Вера Бойкова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«Девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают свои планы по дальнейшему развитию.
Они предпочитают использовать свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ» для конечного собственника.
Данная опция в ближайшее время будет все более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально сокращается, а количество строящихся объектов остается низким», – отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Предложение
В первом квартале 2012 года, по данным Jones Lang LaSalle, объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг 1,8 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один качественный складской проект класса А – Nordway (арендопригодная площадь 40,4 тыс. кв. м). К открытию комплекс был заполнен на 60%.
«На данный момент число строящихся складских объектов остается низким. Несколько новых проектов было заявлено к вводу в 2013-2014 годах. Например, складской комплекс «Звезда» и проект компании «Эдванс», – приводят пример аналитики Jones Lang LaSalle.
На начало 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составлял более 1,3 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области вблизи КАД). Ни один из объектов, ввод которых был запланирован на 1 кв. 2012 г,. не был введен. На рынке существует дефицит складских помещений в аренду.
Из-за недостаточного предложения помещений, новые объекты сдаются еще до полного оформления всей разрешительной документации. Дефицит помещений в аренду заставляет операторов рассматривать вариант покупки объектов.
Остается тенденция строительства объектов built-to-suit, когда девелоперы строят объекты под заказ конкретной компании-арендатора, отмечают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«По сравнению с небольшими объемами строительства и ввода складских комплексов в 2011 г. (за весь год было введено 2 объекта с суммарной арендопригодной площадью 18 тыс.кв.м), в 2012 году ожидается заметное увеличение нового предложения на рынке.
Ко вводу заявлены 6 спекулятивных складских комплексов, включая 2-3 очереди действующих комплексов.
Один из складских комплексов, планировавшихся ко вводу в 2012 году – PNK-КАД компании PNK Group ещё не начал строиться и его ввод в эксплуатацию может быть перенесен на 2013 г.
В настоящее время три спекулятивных складских комплекса находятся на стадии строительной готовности: STC (1-2 очереди), Nordway (1 очередь), Орион Лоджистик. Предположительно, они будут сданы в эксплуатацию во 2-м кв. 2012 г.
Большая часть заявленных ко вводу в эксплуатацию складских площадей (76%) относятся к классу А. В случае ввода всех 6 запланированных объектов, площадь складов класса A составит более 75% в структуре нового предложения. Территориально более 40% новых площадей будут расположены в Выборгском районе Санкт-Петербурга», – рассказывают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Спрос
В январе-марте, по данным аналитиков Jones Lang LaSalle, уровень спроса на складские площади был выше, чем за аналогичный период в 2011 году. В первом квартале 2012 года объем чистого поглощения на рынке Санкт-Петербурга составил почти 38 тыс. кв.
м (против 23 тыс кв. м в первом квартале 2011 года). Часть данного объема была достигнута за счет вышедшего на рынок нового складского комплекса с высоким уровнем заполняемости.
Наиболее востребованным форматом для аренды были блоки площадью 2 000 – 5 000 кв. м.
«На фоне увеличения деловой активности многих компаний в 2012 г. продолжился рост спроса на качественные складские помещения. В условиях отсутствия нового предложения понизился уровень вакантных площадей, сократились сроки экспозиции наиболее ликвидных помещений – до 1 месяца. Договоры аренды по некоторым комплексам заключаются до ввода объекта в эксплуатацию.
Крупнейших сделкой 1 кв. 2012 г. стала сделка по аренде в планируемом ко вводу в эксплуатацию складском комплексе STC, девелопера «ИнвестБугры». Транспортно-логистическая компания Major, оказывающая услуги в области транспортных перевозок и таможенного оформления, арендовала в STC 30 000 кв.м», – говорится в исследовании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Ставки аренды и уровень вакансии
В первом квартале 2012 года доля свободных площадей осталась практически на том же уровне, незначительно увеличившись с 4,42% до 4,44%, что обусловлено выходом на складской рынок нового комплекса. В настоящее время объем качественных свободных площадей равен 79,750 тыс. кв. м, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle.
Ставки аренды на качественные складские помещения в течение первого квартала 2012 года оставались стабильными на уровне конца прошлого года 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов), поясняют эксперты компании.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate отмечают, что в условиях дефицита предложения качественных складских объектов, продолжил снижаться уровень вакантных площадей – до 5,7% в классе А и до 2,3% в классе В.
Однако повышения уровня арендных ставок на склады не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер.
Масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов с более высокими арендными ставками также мог бы повысить общий уровень ставок, однако такой ввод не наблюдается.
На 1 кв. 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения класса A составил около 183 долл. / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных и эксплуатационных услуг. В классе B ставки по итогам 1 квартала составили около 138 долл/ кв. м в год, без НДС. В дальнейшем ожидается плавное повышение уровня ставок.
Улучшились условия для финансирования проектов – банки готовы кредитовать строительство складских объектов и рассматривать варианты рефинанирования затрат собственника, поясняют эксперты альянса.
| Примеры крупных сделок на рынке складских помещений, 1 кв. 2012 г. | |||
| Арендатор | Специализация компании арендатора |
Площадь, кв. м |
Складской комплекс |
| Major | Логистическая компания | 30 000 | STC |
| Марвел-Дистрибуция | Компьютерное оборудование | 14 000 | Логопарк Шушары |
| Мир Инструмента | Инструменты | 5 100 | Интертерминал-Трейд |
| КВАТТРО | Алкогольная продукция | 5 100 | Интертерминал-Трейд |
| ТД «Интерторг» | Пищевое производство | 4 500 | Здание завода «Колпин» |
| Ниппон Косметик | Косметическая продукция | 2 150 | Здание на ул. Салова |
| ВайнДом | Алкогольная продукция | 1 130 | Здание на пересечении Пискаревского и Волго-Донского пр. |
| Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate |
|
Складские и логистические терминалы и комплексы, заявленные к открытию в 2012 г. |
|||
| Название | Район | Класс | GBA, кв.м |
| PNK-КАД – ещё не строится | Колпинский | A | 93 000 |
| STC, 1-2 очереди | Выборгский | B | 75 000 |
| Осиновая роща, 3 очередь | Выборгский | A | Ок. 50 000 |
| Теорема-Терминал | Невский | A | 44 300 |
| Nordway, 1 очередь | Пушкинский | A | 43 000 |
| Орион Лоджистик | Выборгский | А | 10 000 |
| ИТОГО | Ок. 315 300 | ||
| Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate |
источник:
АСН-инфо
Динамика цен в I квартале 2012 года: сюрпризы для экспертов
Специалисты группы компаний RRG в рамках проекта «Консенсус-прогноз динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с IV кв. 2011 по IV кв. 2013 года» подвели итоги I квартала 2012 года.
Напомним, консенсус-прогноз – консолидированное мнение различных экспертов рынка недвижимости о динамике цен в основных сегментах рынка в ближайшие два года. В прогнозировании приняли участие более 20 аналитиков, консультантов, брокеров из десяти компаний. В их числе специалисты ООО «Ритейл Консалтинг Групп», CBRE, GVA Sawyer, Blackwood, RRG, Стелс, НЭО Центр, RWAY.
Следует отметить, что практически все эксперты были крайне осторожны в своих прогнозах, касающихся цен на недвижимость. По прогнозу экспертов изменение цен на коммерческую недвижимость – как повышение, так и снижение – в I квартале 2012 года не должно было превышать 1%. Более смелые прогнозы оказались в области экономических показателей.
Впрочем, рынок преподнес свои «сюрпризы». Так, средняя ставка аренды объектов street-retail в пределах Садового Кольца, которая по мнению экспертов должна была остаться практически неизменной, выросла на целых 13%. По данным мониторинга RRG к концу марта 2012 года цена аренды 1 кв. м площади достигла 2234 $/кв. м/год против 1974 $/кв.
м/год в конце 2011 года. На 8% увеличилась средняя цена 1 кв. м столичной жилой недвижимости эконом-класса (по прогнозу – 1%).
Также, несмотря на прогнозные 1% значительно выросли средневзвешенная цена торговой недвижимости (6%), средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца (5%) и средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца (5%).
Однако, Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников считает несовпадение реальной ситуации с прогнозами вполне закономерным. «Прогнозирование всегда подразумевает для экспертов шанс оказаться как абсолютно правым, так и не очень точным.
По этим причинам мы возможно и не увидели большого количества желающих. Однако я благодарен всем участникам. Мы ежеквартально будем подводить итоги и называть самых точных экспертов. Итак, первый квартал всегда отличается значительными колебаниями рынка.
Это и «провал» в январе в связи с новогодними праздниками, и резкое оживление активности в феврале и марте. К тому же в нынешнем году на все рынки – и недвижимость не исключение – повлияла политическая составляющая.
Перед выборами и непосредственно после них, многие владельцы коммерческой недвижимости спешили провести те или иные операции, опасаясь изменения «правил игры». Что касается сегмента street-retail в пределах Садового Кольца, то здесь огромную роль играет невысокий объем предложения.
В таком узком сегменте цена может зависеть от выхода на рынок или ухода с него буквально одного-двух очень дорогих объектов. Поэтому в ближайшем будущем вполне можно ожидать коррекцию ставок на этот тип недвижимости, по причине своей волатильности.»
Однако по многим параметрам экспертное сообщество оказалось весьма точным! При этом наиболее точными прогнозами оказались средневзвешенная цена 1 кв.м.
коммерческой недвижимости в целом и средневзвешенная цена 1 кв.м.
в офисном сегменте, а также макроэкономические показатели: отклонение прогнозных значений от фактических составило не более 1,5%! Основная масса других показателей уложилась в разрыв в 5%.
Среди участников прогноза, которые высказали свое мнение обо всех предложенных показателях, наиболее точным оказались Вадим Каминский и Светлана Красавчикова из RRG, а также генеральный директор ООО «Ритейл Консалтинг Групп» Илья Гришин. По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат показала Директор отдела cтратегического консалтинга и оценки CBRE Яна Кузина, прогноз которой по пяти показателям оказался точнее, чем у коллег.
Фактическое и прогнозное изменение параметров по итогам I квартала 2012 года
| Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв. м/год | 1974 | 1976 | 0% | 2234 | 13% | -12% |
| Цена барелля нефти Brent, $ | 108,8 | 118,5 | 9% | 118,3 | 9% | 0% |
| Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости эконом класса в Москве, $ | 4684 | 4731 | 1% | 5051 | 8% | -6% |
| Индекс ММВБ | 1438 | 1530 | 6% | 1538 | 7% | -1% |
| Средневзвешенная цена 1 кв. м торговой недвижимости, $ | 6376 | 6433 | 1% | 6733 | 6% | -4% |
| Средневзвешенная цена 1 кв. м street-retail в пределах Садового Кольца, $ | 14524 | 14615 | 1% | 15250 | 5% | -4% |
| Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв. м/год | 951 | 955 | 0% | 997 | 5% | -4% |
| Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв. м/год | 754 | 761 | 1% | 788 | 5% | -3% |
| Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв. м/год | 519 | 516 | -1% | 534 | 3% | -3% |
| Средневзвешенная цена 1 кв. м коммерческой недвижимости в Москве, $ | 4541 | 4567 | 1% | 4539 | 0% | 1% |
| Средневзвешенная цена 1 кв. м офисной недвижимости, $ | 4968 | 4969 | 0% | 4957 | 0% | 0% |
| Курс рубль/доллар США | 31,1 | 29,6 | -5% | 30 | -4% | -1% |
| Средневзвешенная цена 1 кв. м офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $ | 10278 | 10207 | -1% | 9629 | -6% | 6% |
| Курс рубль/евро | 42,1 | 39,5 | -6% | 39,4 | -6% | 0% |
Обзор рынка жилой недвижимости. 1й квартал 2012 :: РБК Магазин исследований
За январь-февраль2012 г. в России по данным Росстата было введено 5,94 млн. кв. м жилья. Всего в2012 г. планируется ввести 67 млн. кв. м. Максимальные объемы за первые два месяца2012 г. были введены в Краснодарском крае, на втором месте оказалась республика Татарстан, на третьем – Тюменская область.
В Москве по итогам января-февраля2012 г. было введено 117,5 тыс. кв. м. Всего в2012 г. в городе планируется ввести 2,5 млн. кв. м.
В течение 1 квартала2012 г. рынок новостроек, который на протяжении предыдущих периодов пополнялся в основном объектами эконом- и комфорт-класса, стал активно пополняться объектами бизнес-класса.
В целом по итогам 1 квартала2012 г. объем предложения на рынке новостроек составил 213 объектов, суммарная площадь квартир в предложении – порядка 0,9 млн. кв. м с учетом апартаментов и элитных новостроек.
В 1 квартале2012 г. тенденция роста активности покупателей сохранилась, при этом темпы роста числа заключаемых сделок значительно уступают показателям, отмечавшимся на выходе из кризиса, что свидетельствует о прохождении рынком основной стадии восстановления. По данным Управления Росреестра по Москве, в 1 квартале2012 г.
было заключено 19 724 сделки с жилой недвижимостью, что выше на 8,7% показателей2011 г., для сравнения данный показатель составил в2010 г. 66%, в2011 г. – 21%. Рост, как и в2011 г., происходил за счет развития ипотечного кредитования: прирост сделок с ипотекой оказался намного значительнее, чем общее увеличение числа сделок.
Средняя цена предложения на рынке новостроек по состоянию 1 квартал2012 г. установилась на уровне 192 850 руб. за кв. м. Долларовый эквивалент составил $6 560 за кв. м. По итогам первого квартала2012 г. зафиксирован рост средней цены на 6% в рублях.
Изменение долларовой цены на +14% обусловлено ослаблением курса доллара к рублю (снижение курса доллара к рублю по 1 квартала составило -7,5%). По состоянию на конец марта2012 г. средний уровень цен на вторичном рынке жилья составил 191 500 руб. за кв. м ($6 500 за кв.
м), прирост за 1 квартал2012 г. составил +2% в рублях и +10% в долларах.
В течение 1 квартала2012 г. первичный рынок апартаментов пополнился пятью новыми объектами. К концу марта2012 г. на первичном рынке апартаментов предлагалось порядка 142,6 тыс. кв. м в 21 комплексе.
Средняя долларовая цена на первичном рынке апартаментов по итогам 1 квартала2012 г. выросла на 7,4% и составила $9 930 за кв. м. Средняя рублевая цена осталась на прежнем уровне – 292 000 руб. за кв. м.
К концу 1 квартала2012 г. объем предложения на рынке элитных новостроек без учета апартаментов Москвы составил 830 квартир в 36 комплексах (около 155 тыс. кв. м). По итогам 1 квартала объем предложения в кв. м на рынке элитных новостроек вырос на 4%. Активность покупателей элитного жилья в 1 квартале2012 г. находилась на высоком уровне. За 1 квартал2012 г.
на первичном рынке элитных новостроек было реализовано порядка 125 квартир, что на 23% больше, чем за аналогичный период2011 г. К концу 1 квартала2012 г. средняя долларовая цена выросла как на первичном, так и на вторичном рынке элитного жилья. Средняя цена на первичном рынке составила $19 200 за кв. м (рост за квартал +1,1%), на вторичном – $24 400 за кв.
м (рост за квартал +3,2%).
Рынок элитной аренды в 1 квартале2012 г. активно пополнялся новыми объектами, был также зафиксирован рост спроса – основное влияние на это оказал «сезонный» фактор. В течение всего истекшего периода наблюдался плавный рост среднего уровня арендной платы. К концу 1 квартала2012 г. он достиг показателя $8 600 за квартиру в месяц. Рост за квартал составил 2,4%.
В сегменте загородного элитного жилья также был отмечен рост рынка – начало года традиционно является началом «сезона» – периода активного поиска коттеджей как для постоянного, так и для временного (летнего) проживания среди арендаторов. Средний уровень арендной платы к концу 1 квартала 2012 г. достиг $17 200 за дом в месяц. Рост за квартал составил 7%.
С появлением существенного объема новых предложений (11% от общего количества) на рынке новостроек Подмосковья количество объектов, в которых выставлены квартиры на продажу, превысило отметку 1 000 домов и составило 1 064 новостроек. Новые предложения, как правило, представляют собой объекты комплексной застройки территорий.
В Московской области с сохранением высокой строительной активности усиливается развитие сегмента малоэтажной застройки. На рынке регулярно появляются новые малоэтажные жилые комплексы, за счет чего количество предложений в данном сегменте постепенно растет – за 1 квартал2012 г. до 35% от общего количества объектов.
Активность со стороны покупателей на подмосковном рынке остается высокой, главным образом, в отношении предложений первого пояса удаления (до15 кмот МКАД), в том числе и на территории «Новой Москвы».
Это получило отражение в ценовой динамике новостроек ближнего Подмосковья, носившей положительный характер. В целом по Подмосковью цены предложения в среднем прибавили 4% в рублях, достигнув уровня 69 500 руб. за кв.
м, а на фоне укрепления национальной валюты по отношению к доллару в американской валюте ($2 039 за кв. м) зафиксировано снижение на уровне 3% .
Развитие рынка загородной жилой недвижимости в 1 кв.2012 гпроисходило по установившимся ранее трендам: в предложении по-прежнему доминируют проекты эконом-сегмента, доля поселков с участками без подряда остается существенной. Тем не менее, в первую декаду2012 г.
на рынок вышли и проекты более высокого качества. Наиболее интересные проекты, появившиеся на истекший период: высокобюджетные поселки Fortops на Калужском ш. (от девелопера «Олимпийской деревни Новогорск» «Химки Групп»), Berestovo Club на Новорижском ш.
(коттеджи на лесных участках), Park Avenu на Новорижском ш.
(таунхаусы, Villagio Estate); проект комплексного освоения территории «Загородный квартал» (111 га, девелоперы RDI Group и Limitless), проект «Пестово Life» (компания ОПИН, которая планирует активное освоение Дмитровского направления и выход еще нескольких новых проектов) и др.
Серьезных сдвигов в ценовой ситуации на рынке загородной жилой недвижимости за 1 кв.2012 г. не произошло. По-прежнему имеет место колебательная динамика по отдельным проектам: в наиболее востребованных поселках средний ценовой уровень плавно повышается, в менее удачных проектах, в том числе, полностью готовых, наблюдается снижение цен (чаще всего в рамках специальных акций и программ).
На конец 1 кв.2012 г. средние цены предложения на рынке загородной жилой недвижимости оказались следующими: в элитных поселках стоимость1 кв. мкоттеджа (с учетом стоимости земли) составила $5 050, в поселках сегмента бизнес $ 3 350, в поселках сегмента эконом – $ 1 550. В сегменте участков без подряда ценовая ситуация в 1 кв.2012 г.
также оставалась стабильной, значимого роста цен не наблюдалось.
Лидирующие позиции в спросе на высокобюджетную загородную недвижимость традиционно удерживают Новорижское и Рублево-Успенское направления: по итогам 1 кв.2012 г. на эти направления пришлось 38% и 30% заявок соответственно.
Наибольшим спросом в 1 кв.2012 г. пользовались коттеджи размером 300-400 и 400-500 кв. мна участках 15-20 и 21-30 соток, при этом наибольший спрос по бюджету покупки по итогам 1 кв.2012 г. был сосредоточен в сегменте до 1 млн.
долл..
Категории: Строительство и недвижимость/Недвижимость/Жилая недвижимость Россия
Выбор РИА Новости: главные события 2012 года на рынке недвижимости
Отель на 362 номера, построенный по инициативе мецената Саввы Мамонтова в 1901 году, является объектом культурного наследия. При продаже здания власти обещали, что “Метрополь” сохранит свое историческое назначение, а движимое имущество гостиницы, где размещается уникальная коллекция живописи, останется в госсобственности.
По итогам аукциона эксперты рынка недвижимости выразили удивление тем, что в ходе аукциона был сделан лишь один шаг. Цена продажи отеля, указывали они, соответствует больше цене неотделанного жилья в пределах Третьего транспортного кольца, нежели стоимости работающей гостиницы рядом с Красной площадью. Реальная стоимость гостиницы “Метрополь”, по их мнению, на 15-20% больше.
А вот цену продажи гостиницы “Будапешт” и “Radisson Славянская” аналитики сочли адекватной. Построенная в 1876 году и являющаяся памятником архитектуры, гостиница “Будапешт” на 116 номеров на улице Петровские Линии в центре столицы была продана за 1,036 миллиарда рублей. Победителем стало ЗАО “Новострой+” (конечный владелец неизвестен).
“Radisson Славянская” на площади Европы у Киевского вокзала, в свою очередь, досталась по начальной цене (5,27 миллиарда рублей) структуре бизнесменов Зараха Илиева и Года Нисанова — ООО “Отель-Инвест”.
Предпринимателям, кстати, уже принадлежит половина компании, управляющей отелем, и они намерены воспользоваться правом преимущественного выкупа у Москвы оставшихся 50% этой компании за 2,5 миллиарда рублей.
Как сообщала представительница бизнесменов, здание отеля планируется реконструировать, также рассматривается возможность строительства паркинга по периметру отеля и возведения еще одного здания во внутреннем дворе.
Возрождение Госстроя и поручения по доступному жилью
В 2012 году власти РФ в очередной раз решили всерьез взяться за жилищный вопрос. Сразу же после своей инаугурации в мае президент России Владимир Путин дал поручение правительству РФ до 2018 года добиться снижения стоимости жилья на 20% путем увеличения строительства жилья эконом-класса.
Средняя ставка по рублевой ипотеке к этому сроку должна уменьшиться до уровня “инфляция плюс 2,2 процентного пункта”.
Кабмин также должен обеспечить до 2020 года предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия, а до января 2013 года — создать условия для формирования рынка доступного арендного жилья.
Кроме того, в конце мая Путин воссоздал Госстрой, который как раз и займется реализацией госпрограммы, разработанной во исполнение этого поручения. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), которое находится в ведении Минрегиона, возглавил Владимир Коган, занимавший пост замглавы Росстроя до упразднения этого ведомства в 2008 году.
В декабре Коган сообщил, что Минрегион уже перераспределил обязанности между собой и Госстроем — министерство будет заниматься госполитикой и законотворческой деятельностью, а агентство будет отвечать за реализацию федеральных программ в области строительства и ЖКХ. Глава Минрегиона уже подписал приказ, согласно которому Госстрою передаются все федеральные целевые программы в области строительства, в области ЖКХ, развития Дальнего Востока и по Калининграду. Также агентство будет координировать работу Фонда РЖС и Фонда ЖКХ.
Единый госрегулятор долевого строительства
Проблему обманутых дольщиков до конца 2012 года, вопреки поручениям Путина, решить не удалось, однако кое-какие подвижки в этом вопросе все-таки были сделаны. Одним из наиболее важных событий можно назвать решение отдать регулирование и контроль в области долевого строительства в России единому федеральному органу.
Правда, девелоперы жилья и дольщики в момент появления новости о едином госрегуляторе долевого строительства не сошлись в точке зрения на то, кто им должен стать.
Застройщики выступали за Госстрой, соинвесторы — за Минэкономразвития или Минфин.
Победило в конечном счете мнение дольщиков, и в ноябре стало известно, что единым госрегулятором долевого строительства в РФ будет, скорее всего, Минфин.
В необходимости появления госрегулятора долевого строительства сомневаться не приходиться. По данным на конец ноября 2012 года в России остается 753 проблемных жилых объекта с более чем 75 тысячами обманутых дольщиков.
Кстати, в Подмосковье, где вопрос пострадавших соинвесторов жилья — один из самых острых в РФ (более 13 тысяч обманутых дольщиков), к решению о создании специального ведомства по дольщикам пришли даже раньше, чем на федеральном уровне. Сергей Шойгу, едва вступив в должность губернатора Подмосковья в апреле, сформировал в области комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью и назначил его главой Александра Когана.
Снос дома в Вешках
Рынок недвижимости Подмосковья в этом году прожил под впечатлением сноса многоквартирного дома в Вешках, построенного на участке, выделенном под дачное строительство.
Продажа квартир в этом доме оформлялась как приобретение доли дома, что позволило застройщикам реализовать 49 долей. Дом был построен с нарушением технологических норм и, по решению суда, был полностью демонтирован в начале августа.
Пострадавшим от мошеннических действий собственникам квартир власти предложили временное жилье, а владелец дома Виктор Холод был объявлен в международный розыск.
Загрузка...
