Что будет с рынком недвижимости в 2015 году

Вторичный рынок в состоянии апатии. Потенциальный спрос на 40% меньше обычного, говорят опрошенные Forbes эксперты.

В начале апреля вице-премьер Марат Хуснуллин допустил появление льготной ипотеки для покупки вторичного жилья, если уже предпринятых мер поддержки «будет не хватать». Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что отсутствие активных продаж вторички может навредить и рынку новостроек, так как средства на приобретение нового жилья люди часто получают, продавая имеющуюся квартиру.

Рынок замер

В марте ситуация на вторичном рынке жилья менялась буквально каждую неделю: от ажиотажа в начале месяца до замедления к его концу; к апрелю рынок полностью замер, говорят опрошенные эксперты.

«Всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки, тогда число просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю, — описывает ситуацию руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. — Период повышенного спроса был недолгим — первые дни марта.

После резкого роста наблюдался спад интереса до мартовских праздников включительно. 9-14 марта активность вновь была высокой, после чего со второй половины марта наблюдается тренд на постепенное снижение спроса. Сейчас в первой половине апреля потенциальный спрос на 40% ниже фоновых значений зимы 2021/2022».

Аналогичную картину наблюдают все опрошенные участники рынка. Большинство констатирует, что к апрелю наступила стагнация. «С начала апреля мы фиксируем заметное падение объектовых звонков, то есть падение спроса.

Есть опасения, что в ближайшие месяц-два рынок замрет. Сегодня некоторые игроки рынка просто замерли в ожидании стабильности», — сетует управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

«После 31 марта на рынке затишье», — говорит директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Исключение — элитка

Единственным сегментом, в котором активность просела не столь фатально, стала элитная недвижимость, говорят представители агентств, работающих с высокобюджетным жильем.

«Рынок элитного жилья не встал, продажи есть, но, конечно, речь не идет о том уровне, какой мы видели в 2021 году.

Сейчас спрос очень медленно, но возвращается, мы фиксируем плавный рост обращений по отношению к концу марта», — делится наблюдениями руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

«Если говорить о высоком ценовом сегменте, то доля ипотеки там сейчас не превышает 15−20%. Основная часть сделок в этой категории происходит за кеш. Поэтому повышение ипотечных ставок оказало минимальное влияние на сделки», — поясняет директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова.

Альтернатива есть 

Участники рынка делают оговорку, что «замирание» рынка массового жилья касается сделок классической продажи, когда одна сторона получает деньги, а другая — квартиру.

Альтернативные сделки, при которых происходит фактически обмен с доплатой, продолжают заключаться. «С начала марта инвесторы с рынка ушли, а доля альтернативных сделок сильно возросла.

Это правильно, на рынке те, кому нужно жить здесь и сейчас», — добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

«Уже сегодня не редкость цепочки из 4-5 квартир, но и это не предел», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. «Сегодня 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные.

И в связи с дефицитом ликвидных объектов особую актуальность приобрели быстрые «альтернативы», когда сделки продажи одной квартиры и покупки другой проходят практически одновременно», — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость».

Предложение снизилось

По данным аналитиков «Миэль», объем предложения на рынке городской недвижимости столицы в марте оценивается в 35 700 объектов. Сокращение, в сравнении с предыдущим месяцем, составляет порядка 5%.

 «Число лотов в активной реализации снижается. В конце марта покупателям было доступно порядка 28 000 лотов — на 10% меньше, чем месяцем ранее, и на четверть меньше, чем год назад», — отмечает Попов из «Циан.

Аналитики».

«Количество ликвидных объектов эконом- и комфорткласса снизилось примерно на 20% — они были просто вымыты с рынка за счет ажиотажного покупательского спроса, который держался в течение полутора лет», — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость». Однако в начале апреля часть участников рынка зафиксировали частичное восстановление объема предложения. По данным «Инком-Недвижимость», экспозиция прибавила 1,7%, а по наблюдениям «Этажей» — 3,4%.

Что будет с ценами

Цены в течение марта изменялись разнонаправленно, продавцы то поднимали их, то опускали, но итогом месяца стал небольшой рост средней цены квадратного метра, говорят участники рынка.

«Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы сегодня составляет 286 700 рублей.

За месяц она осталась примерно на прежнем уровне — всего плюс 1,2%, за год прирост составил 12,2%», — подсчитал Шлома из «Инком-Недвижимость».

По данным Циан, в конце марта «квадрат» на вторичке Москвы стоит в среднем 306 100 рублей, годовой рост — 15%. «Рост цен произошел за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов с одновременным выводом более дорогих новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые)», — уточняет Попов из «Циан. Аналитики».

«Цены по итогам марта увеличились на 3-4% в среднем по округам. Минимальная цена зафиксирована в Молжаниновском районе (САО) и составляет 181 000 рублей за кв. м. Максимальная цена отмечается в районе Арбат (ЦАО) — 805 000 рублей», — уточняет главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

В среднем же по России за прошедший месяц стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 3%, а по сравнению с апрелем прошлого года — на 28,7%, сейчас составляет 90 250 рублей, заключает Решетникова из «Этажей».

Участники рынка в начале марта прогнозировали практически неизбежное падение цен на вторичное жилье, но месяц спустя их прогнозы несколько изменились. Теперь эксперты полагают, что у спроса есть шанс восстановиться, а это притормозит падение цен.

«Снижение цен возможно, только если спрос не восстановится, а предложение начнет «вылезать», но пока такого нет», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

«Во втором полугодии собственники, которые будут заинтересованы в срочной продаже, начнут снижать цены на свои объекты, на них и будут ориентироваться инвесторы», — полагает Решетникова из «Этажей».

«Рассчитывать на то, что нормализация ситуации неминуемо приведет к снижению цен на жилую недвижимость, преждевременно», — считает управляющий партнер компании Freeviser Михаил Паюшин.

Новостройки на очереди

Отсутствие продаж на вторичном рынке может подорвать и спрос на новостройки, поскольку значимая доля покупателей первичного рынка сперва продавала имеющиеся у них квартиры, а вырученные деньги вкладывала в строящееся жилье, говорят опрошенные эксперты.

По оценке Хачатуровой из Apple Real Estate,  доля покупателей, которые ранее приобретали новостройки за счет продажи своей недвижимости, составляет 30%-40%. Теперь эти люди либо откажутся от покупки, либо согласятся на большие скидки при продаже своих квартир.

«Первичный рынок наполовину зависит от продаж квартир на вторичке, то есть 50% сделок в сегменте новостроек заключается с использованием денег от продажи вторичного жилья», — полагает Шлома из «Инком-Недвижимость». По его мнению, именно об этой зависимости друг от друга двух сегментов рынка и говорил Марат Хуснуллин, когда допускал появление льготной ипотеки для вторички.

«По нашим оценкам, в обычных условиях от 35% до 50% квартир на вторичном рынке продавалось с целью дальнейшей покупки квартиры в новостройке, поэтому постепенно отсутствие этого сегмента покупателей начнет оказывать давление на рынок первичного жилья и снижать спрос на нем», — прогнозирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

«Безусловно, если вторичка встанет, то будут проблемы и у новостроя. Если оставить ситуацию на самотек, то рынок вторичной недвижимости может просесть, потянув за собой и остальные сегменты. Нельзя поддерживать только одну часть спроса на рынке», — резюмирует заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов.

Комфортная ипотека

Участники рынка полагают, что восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение хоть какой-то стабильности в общую обстановку и снижение ипотечных ставок на «вторичку до приемлемых уровней». «Значимой разницы между рыночными ставками по ипотеке при ключевой ставке 17% или 15% не так много. В обоих случаях эти условия крайне не комфортны для большинства заемщиков», — констатирует Попов из «Циан.Аналитики».

При высоких ставках даже заемщики, согласные с такими условиями, часто не могут получить ипотеку, так как банки ужесточили требования, отмечает генеральный директор компании Online-Ipoteka Иван Веденисов. «Во-первых, платежеспособность заемщиков падает, а риски потери работы или сокращения дохода растут.

Во-вторых, в настоящий момент действуют меры, направленные на поддержку проблемных заемщиков — мораторий на банкротство и кредитные каникулы.

В этих условиях банки ужесточают скоринг-модели: сокращают коэффициент «обязательства/доход», предъявляют более высокие требования к качеству кредитной истории, отдают предпочтение заемщикам с первоначальным взносом более 30% от стоимости жилья и полностью официальным доходом», — объясняет он.

«Ставки по-прежнему остаются заградительными, рынок начинает активизироваться, когда они опускаются ниже 14-15%, а собственники, ощущая недостаток покупателей на рынке, делают дисконт», — полагает Решетникова из «Этажей».

Покупатели начнут возвращаться на рынок при ставке по ипотеке 10-12%, считает Хачатурова из Apple Real Estate.

«Заметно улучшит положение дел на рынке ставка 12%, идеал — это 10%, он практически вернет спрос», — говорит Шлома из «Инком-Недвижимость».

Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году :: Мнения :: РБК Недвижимость

Старший аналитик Sberbank Investment Research, CFA Юлия Гордеева рассказывает о перспективах рынков жилой и коммерческой недвижимости России

Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, будет чувствителен к происходящему в экономике спаду. Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный.

Последствия текущего спада для рынков коммерческой и жилой недвижимости окажутся в одинаковой степени негативными, но масштабы будут различаться.

Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада.

Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.

Читайте также:  Декор спальни в пляжном стиле: фотоподборка

Рынок жилой недвижимости

Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора.

Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала.

Опасения последнего выглядят относительно обоснованными (хотя пока АСВ безукоризненно выполняло свои обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ неоднократно заявляло о приверженности принципам свободного рынка), однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса люкс) перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, мы полагаем, что тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное.

На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы, вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут вынуждены абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах (например, в Московской области) могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, перспектива не 2015 года.

Текущие ставки по ипотечным кредитам чрезмерно высоки (по сути, кредитование сейчас предоставляется Сбербанком и ВТБ24, а у банков, занимающих оставшиеся 40% ипотечного кредитования, – заградительные ставки), и отсутствие ипотечного финансирования может сократить спрос на 20–30%, так как по ипотеке продается около 30% всего жилья в РФ и от 40 до 80% – на первичном рынке. Еще раз отметим, что масштабы спада будут зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости (мы имеем в виду столичный рынок) ситуация уже серьезно ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости.

Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения.

Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится (с учетом относительно длинного цикла девелопмента и уже привлеченных кредитов в 2015 году на рынок может выйти до 1 млн кв.

м офисов, а это дополнительные 6,5% от существующего объема качественных площадей). При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так, возможно, и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний.

Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения.

Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения.

Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров.

Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно».

Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства.

Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже (в Москве она пока составляет 10%), и розничные продажи, вероятно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 60–70 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (45–55 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста.

Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья (и Москва по этому показателю уступает, скажем, Санкт-Петербургу).

В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением.

В разных регионах этот процесс будет неравномерным (так, наибольший переизбыток предложения, судя по всему, наблюдается в Подмосковье, тогда как сама Москва находится в конце этого списка, а Санкт-Петербург – примерно посередине, хотя стремительно приближается к группе регионов с избыточным предложением).

Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже.

Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ретейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом, так же как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испытывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

Юлия Гордеева, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе “Эксперты/Мнения”, может не совпадать с мнением редакции

Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию

Состояние рынка жилья в России в 2014 г. определялось достигнутой стадией развития рынка (стабилизация с марта 2013 года) и политическими /макроэкономическими факторами: события вокруг Украины, санкции и контрсанкции, обвал цен на нефть и курса рубля.

Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале и в конце года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья городов, связанной с обозначенными факторами.

Ключевые макроэкономические показатели – исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. Их динамика за последние годы показана на рисунке.

Инфляция 2014 году в начале года не предвещала скачка, но в последние два-три месяца, под влиянием роста цен на импортные товары из-за падения курса рубля и частично под влиянием повышения цен отечественными товаропроизводителями на фоне сокращения импорта, пришла к 11,4% годовых, против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011, 6,6% в 2012 и 6,5% в 2013 году. Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил (-1) %, в номинальном – 10,4% (в 2011 г. 0,8% и 6,9%, в 2012 г. 4,3% и 11,2%, в 2013 г. 3,3% и 11,1%). Таким образом, повышение инфляции маскирует снижение реальных доходов населения, что сказывается на потребительском поведении на рынке недвижимости.

Динамика доходов населения Московской области и Москвы приведена в таблице. По итогам 2014 г. среднедушевой доход населения Москвы не изменился, в Московской области увеличился на 5,8%. В динамике видно сокращение разрыва между Москвой и Московской областью по показателю среднедушевого дохода.

Читайте также:  Что можно сделать из прищепок своими руками

Среднедушевые номинальные доходы населения Московской области и Москвы, руб.

Но с середины 2014 года ситуация резко изменилась: началось снижение цен на нефть, вызвавшее и девальвацию рубля.

К концу марта 2015 года цена нефти стабилизировалась на уровне 55-56 долларов за баррель, курс рубля к доллару – на уровне 55-58, а к концу апреля эти показатели составили 60-65 и 50-55 соответственно и продолжали улучшаться. Это позволило Центробанку РФ дважды понизить ключевую ставку (до 14% и до 12,5%), что ослабило напряжение на рынках кредитования (как ипотечном, так и бизнеса).

По предварительной оценке Росстата, ВВП России в I кв. 2015 г. составил 98,1% к I кв. 2014 г. Индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности составил в I кв. 97,7%. Снижение индекса связано с сокращением объемов строительства и оборота торговли.

На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и динамика инвестиций в основной капитал: значения индекса инвестиций находятся в отрицательной зоне 5 кварталов подряд. При этом в I квартале 2015 г. темпы сокращения инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 94% относительно I квартала 2014 г.

Объем ипотечного кредитования не только продолжил свой рост (хоть и снижающимися темпами, как в предыдущие годы), но даже несколько нарастил темпы: вырос до 1,5 трлн. руб., т.е. на 15% (2011 год – 0,7 трлн., рост на 90%, 2012 – 1,0, рост на 40%, 2013 – 1,3, рост на 23%) и до 1400 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 – 870 тыс., 2013 – 1200).

Вместе с тем, объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ вырос за 2014 год на 19%. Причем, в первой половине года наблюдалась стабилизация уровня просроченной задолженности.

Однако в начале четвертого квартала ситуация начала резко меняться – если рост просроченной задолженности в сентябре по отношению к предыдущему месяцу был не более 0,2%, то по итогам октября – уже 4,5%, в декабре – более 5%.

  • Аналогичный рост наблюдался в Москве и Московской области, причем в 2014 году область впервые обогнала Москву по объему ипотечного кредитования.
  • Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области
  • Динамика объема сделок с жильем и доли ипотечных сделок в РФ (по данным АИЖК)

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в 2011-2013 годах колебался вокруг (11,9-12,5) %, но после повышения ключевой ставки ЦБ РФ поднялся за короткое время до (15-17) % и более.

22 декабря “Сбербанк” повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 процентных пункта: поданные заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов “с улицы” будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся – по 15-16%.

“ВТБ 24” поднял ставки по ипотеке 18 декабря – как по новым, так и по ранее поданным заявкам –  до 14,95%. На эти два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки. У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.

Одновременно резко выросли банковские ставки по кредитованию застройщиков (которое в условиях отсутствия возможности получения дешевых денег как в ЦБ РФ, так и в западных банках практически прекратилось).

Динамика ипотечной ставки в РФ (по данным АИЖК)

Но в первом квартале 2015 года после понижения ключевой ставки ЦБ РФ ипотечные ставки начали снижаться. В конце марта 2015г. стартовала программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, в результате объем ипотечных сделок на первичном рынке начал расти.

В РФ ввод в эксплуатацию жилых домовв 2014 году составил 81,0 млн кв. м – рост 14,9% (2013 год 69,4 млн кв. мрост 5,5%, 2012 год – 65,2 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м).

По объему ввода жилья в 2014 г. Московская область заняла 1-е место среди всех субъектов РФ (10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом). В 2014 г. в Московской области было введено 8 255,1 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 11,5% больше, чем в 2013 г. (2013 – 6,9 млн, 2012 – 7,3 млн, 2011 – 8,2 млн кв. м).

В Москве в 2014 г. было введено 3 326,9 тыс. кв.м. общей площади жилья, что на 5,8% больше, чем в 2013 г. (2013 – 3,1 млн, 2012 – 2,6 млн, 2011 – 2,1 млн кв. м), в том числе за счет бюджетных средств – 200 тыс. кв. м.

По итогам 1 кв. 2015 г. в целом по РФ был отмечен рост объемов ввода жилья на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве рост объемов ввода жилья в 1 кв. 2015 г. составил 5,7%, а в Московской области отмечено сокращение объемов ввода жилья на 7% по сравнению с 1 кв. 2014 г.

Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами. Здесь также важно отметить, что в 2014 году впервые месячный объем предложения квартир на вторичном рынке Московской области превзошел объем в Москве.

  1. Динамика ежемесячного объема предложения квартир на вторичном рынке Московской области и Москвы
  2. Динамика цен на рынке жилой недвижимости Московской области
  3. Динамика средних удельных цен в Московской области, в Москве и других городах России приведена ниже на графиках.

Графическое сопоставление ценовых трендов показывает, что состояние рынка жилья в городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.

Первый –  продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции. Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году стагнация в экономике РФ.

Второй – изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае, связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и контрсанкции. Так, месячный прирост цен за январь-февраль составил от +0,5 до -1,2%.

Но уже в марте цены начали расти более существенно во всех городах (на 1,0-2,7% в месяц), а в городах, где цены в начале года снижались (Тюмень, Красноярск, Воронеж), снижение остановилось. И этот эффект продолжался около трех месяцев. В дальнейшем, до осени, цены были в основном стабильны.

Так, в ноябре прирост от декабря прошлого года составил от +7% в Москве до -3% в Твери.

Третий – с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.

Годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской инфляции), в Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%, в Мособласти, Тольятти, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово – от 3 до 6%.

Эксперты и аналитики дружно предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен на вторичном рынке жилья большинства городов выборки продолжился.

Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействия декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться.

Исключение составляет вторичный рынок Московской области, где цены стабилизировались, но не снизились.

Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой. Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.

В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка практически во всех городах по итогам года был зарегистрирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья, договоров участия в долевом строительстве, договоров ипотеки, объемов ввода жилья. Таким образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.

В Москве число сделок купли-продажи и мены выросло в декабре на 73%, ипотечных сделок – на 50%, зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 43%.

В Московской области общее число зарегистрированных прав на жилье в декабре тоже резко выросло – на 66,2% от ноября. Рост числа ипотечных договоров в сравнении с предыдущим месяцем составил 27,8%. Рост зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составил 92,7%. 

К сожалению, Управление Росреестра по Московской области прекратило публикацию статистики сделок и возобновило ее только с февраля 2015 года, и для анализа рынка жилья Московского региона приходится ориентироваться на данные по Москве.

Приведенные на рисунке данные показывают, что после обвала в январе число сделок на вторичном рынке Москвы в феврале и марте восстанавливалось. Восстанавливалась и ипотека, а число ДДУ (в отличие от предшествующего года) не выросло.

Но в апреле, после начала действия правительственного постановления о субсидировании ипотечной ставки на рынке строительства жилья, ипотека продолжила свой рост, вследствие чего объем сделок на первичном рынке вырос.

При этом произошел приток на первичный рынок покупателей с вторичного рынка, и объем сделок на нем снизился.

Доля первичного рынка в общем объеме сделок, которая в феврале упала до 12,9%, к апрелю выросла до 17,8%. Доля ипотечных сделок в феврале-марте снизилась до 19%, но в апреле восстановилось до 23,7%.

В мае объем сделок традиционно обвалился, причем ниже уровня мая прошлого года, но доля ипотечных сделок рекордно выросла – до 31,6%, а доля первичного рынка в силу известных причин – до рекордных 25,7%.

В Московской области в 2015 году объем поглощения жилья на первичном и вторичном рынке и ипотечных кредитов превысил показатели Москвы в 5-7 раз.

Читайте также:  Постройки на даче: бытовка с туалетом и душем своими руками

При этом в динамике сделок происходили аналогичные процессы: начиная с февраля месяца также наблюдался рост ипотеки, при этом количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло, а количество зарегистрированных прав на жилье снизилось.

Доля ипотечных сделок практически совпадает с показателями Москвы (апрель – 28,4%). Доля первичного рынка в общем объеме сделок выросла в апреле до 14,8% (в Москве до 17,8%).

Динамика объема сделок на рынке жилья Московской области

К маю 2015 года финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние стабилизировалось.

Соответственно закончилось стимулирующее действие шоков на население, вызвавшее ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости и повышение (на фоне стагнации в макроэкономике) цен на жилье с декабря 2014 до марта 2015 года в Москве на вторичном рынке на 20,2%, на первичном на 14,1%, в Московской области соответственно на 7,7% и 8,5%. С апреля рост цен прекратился.

Однако вопрос в том, как это повлияет на спрос населения. Это покажет ситуация ближайшего полугода. Прогноз на 2015 год скорее оптимистичный – но это в немалой степени связано с инерцией отрасли. А вот ситуация 2016 года менее определенная. Что же, посмотрим, как дальше будут развиваться события. 

Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года

Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям.

По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.

600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.

200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.

Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% – с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч.

Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными.

Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.

Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%.

По мнению специалистов www.irn.

ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году будет вполне актуален для большей части рынка.

Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е.

на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья.

Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.

Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД.

Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах.

Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к.

в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка.

Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2015 года >>

По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а московские квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.

RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей. (См.

динамика цен на квартиры в Москве на графике с 2000 года.)

Всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Речь идет о таких показателях, как соотношение стоимости метра и среднего уровня доходов населения, соотношение цен купли-продажи жилья и стоимости аренды и др.

Этот перекос в сторону переоцененности московской недвижимости сохранялся почти 10 лет, до недавнего времени, и даже в кризис 2008-2009 годов картина существенно не изменилась.

Тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой – быстрое восстановление макроэкономических показателей в тот кризис.

Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону – вниз.

Нынешний кризис носит совсем иную природу, нежели предыдущий, и, как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, его правильнее называть вообще не финансовым кризисом, а серьезной перестройкой геополитической картины мира – переходом к новой геополитической реальности.

Поэтому быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится – нефть продолжает ставить все новые антирекорды, рубль все больше ослабляется, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости.

На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008-2009 годов.

В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного – дальнейшего сползания цен вниз.

А подробнее все аспекты этого вопроса рассматривает свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Московской области на 2016 год от IRN.RU.

(www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 147 316 -8,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 154 246 -7,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 167 089 -6,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 163 012 -8,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 207 791 -2,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 219 886 -7,0%
Все панельные и блочные дома 156 217 -7,6%
Все монолитные и кирпичные дома 196 896 -5,9%
(www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Однокомнатные квартиры 168 720 -8,3%
Двухкомнатные квартиры 170 962 -7,7%
Трехкомнатные квартиры 170 690 -8,2%
Многокомнатные квартиры 206 908 -8,3%
(www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Центральный округ 335 945 +3,6%
Юго-Западный округ 204 801 -10,5%
Западный округ 201 472 -6,5%
Северо-Западный округ 180 951 -7,0%
Северный округ 174 088 -6,4%
Северо-Восточный округ 159 479 -7,8%
Восточный округ 157 984 -8,2%
Южный округ 152 344 -6,6%
Юго-Восточный округ 144 869 -7,7%
Все районы старой Москвы за МКАД 133 929 -10,7%
  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector