Как купить загородный дом

При покупке загородного дома или участка нужно хорошо разбираться в вопросах строительства и права, ведь если не учесть какой-нибудь нюанс, есть риск столкнуться с массой проблем, в том числе материальными потерями. Поэтому, если вы решились приобрести загородный домик в Подмосковье, вам следует быть осторожными и следовать следующим правилам.

Вопросы, которые следует задать Продавцу для получения нужной информации

Итак, вы нашли в рекламе понравившийся вариант дома с участком. Рассмотрим, как правильно задавать вопросы, чтобы как можно больше получить необходимой информации об интересующем объекте недвижимости. Вы можете это делать даже по телефону, главное — задавать продавцу их как можно деликатнее.

1. Где находится дом?

Первым делом это месторасположение коттеджа. Желательно разузнать какой это конкретно район, улица, площадь, количество этажей и комнат.

Спросите, есть ли к предлагаемому коттеджу дополнительные пристройки, например: сауна, беседки, бассейн и т.д. Постарайтесь узнать, как можно больше информации о районе и самом доме.

2. В каком состоянии?

Касательно состояния дома вы можете задать, например, такие вопросы:

• Исправны ли все инженерные коммуникации в доме?
• На каком расстоянии от коттеджа находится супермаркет, медицинский пункт, школа и т.д.?
• Какова история дома? Когда он был построен, как часто использовался, сколько человек в нем проживало и проживает сейчас?

Затем узнайте, нужен ли ремонт в доме. Спросите конкретно о каждой детали, чтобы вам знать о масштабе будущих ремонтных работ. Если уже проводился ремонт, то разузнайте, в каких именно участках дома, была ли работа доделана и как давно она проводилась.

Поинтересуйтесь, как давно менялась электропроводка и водопроводные трубы. В обязательном порядке узнайте о работоспособности санузлов. А, при встрече на показе, обязательно осмотрите все визуально, в первую очередь, на предмет трещин, протечек, пятен и других характерных признаков некачественного строительства.

3. Причина продажи?

После того, как вы разузнали всю информацию о доме и местности, узнайте причину, по которой хозяин вынужден продать его. Это играет большую роль в будущих переговорах.

Постарайтесь, как можно аккуратней узнать о конкретной причине продажи, будь это нужда в деньгах для дорогостоящего лечения или переезд в другой город или страну. Самое главное, чтобы причина была действительно веской и правдоподобной, и не вызывала у вас сомнений еще до проведения самостоятельного осмотра коттеджа.

4. По какой цене он готов продать?

Далеко не все продавцы готовы обсуждать финансовые аспекты по телефону. Поэтому чаще всего такие вопросы задаются уже при встрече, после осмотра дома.

• Но перед тем, как начать торговаться, вам следует задать продавцу несколько вопросов, которые позволят понять какие скрытые расходы могут «лечь на ваши плечи», в случае данной сделки.
• Во-первых, уточните: если коттедж покупался в кредит, то полностью ли он покрыт, не осталось ли каких-либо задолженностей перед банками?
• Во-вторых, узнайте о сумме земельного налога и ценах на коммунальные услуги, есть ли какие-либо долги перед налоговиками, коммунальщиками, управляющей компании СНТ или поселка.
• В-третьих, постарайтесь узнать, не участвовал ли дом в судебном процессе, есть ли споры с соседями касательно границ участка.

Следом уже можно приступить к вопросу о стоимости недвижимости. Хозяин коттеджа должен уметь аргументировать обозначенную цену. Если же продавец смутно отвечает на вопросы о стоимости сделки, то это должно вызвать сомнения.

Завершающий этап – последняя цена на этот объект недвижимости. Спросите: возможен ли торг? Сравните цены предыдущих предложений с этим, насколько они отличаются.

Как правильно задавать вопросы продавцу дома?

Это конечно не полный перечень. Не бойтесь задавать интересующие вас вопросы, но не грубите, задавайте вопросы четко, внятно и грамотно, чтобы собеседник понимал вас. Постарайтесь, задавать вопросы последовательно и не прыгать с одной мысли на другую.

Прислушивайтесь к каждому слову продавца и обратите внимание на то, как он реагирует на ваши вопросы. Если после общения с продавцом, у вас сложилось хорошее впечатление о нем и этом доме, то можете приступать к следующим этапам — проверке документов и оформлению договора.

Что нужно проверить покупая дом с участком?

Прежде чем подписать договор о покупке, вам следует уточнить у Продавца:

1. Какова история данного загородного дома?

Нужно тщательно изучить историю интересующего объекта, собрать подробную информацию обо всех жильцах, которые когда-либо проживали в нем. Узнать об условиях их проживания и желательно знать о роде деятельности проживавших жильцов. По возможности узнать об умерших лицах в этом доме.

Для того, чтобы не быть обманутым в процессе сделки, следует тщательно изучить документы, предъявляемые продавцом и убедиться в их подлинности. Особенно это касается паспорта. Также необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на дом и участок, данные из налоговой службы и т.д.

При заключении договора купли-продажи на дом и участок от продавца необходимы следующие документы:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления);
• правоподтверждаюшие документы на имущество (свидетельство о регистрации прав);
• документы с описанием имущества (план дома);
• справки об отсутствии арестов и задолженностей по оплате налогов;
• справки о принадлежности имущества;
• справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества и т.д.

3. Есть ли у собственника проблемы с правоохранительными органами?

В процессе сделки необходимо выяснить, нет ли у продавца коттеджа проблем с правоохранительными органами. Это следует также выяснить и у лиц, проживающих с ним совместно. Ведь никто не застрахован от мошенничества, а на сегодняшний день такого рода ситуации встречаются довольно часто и нужно быть особо осторожными.

Еще очень важно выяснить: не состоит ли продавец дома на учете в психоневрологическом диспансере.

4. Узнать не угрожает ли дому снос?

Прежде, чем заключить договор купли-продажи, нужно перепроверить дом на возможность его сноса, реконструкции в будущем. Узаконены ли все перепланировки? Следует убедиться в том, что при переезде, вашему новому дому ничто не будет угрожать.

5. Есть ли все необходимые коммуникации в доме?

В обязательном порядке следует осмотреть коттедж и удостовериться в наличии всех коммуникаций: газа, электричества, отопления, санузла, проверить их целостность.

Как проверяются при покупке земельные участки?

Практика показывает, что с проверкой дома и продавца у покупателей возникает обычно меньше проблем и затруднений, нежели с участками. Это объясняется массой юридических нюансов и законов, которые нужно знать, чтобы не попасть впросак, покупая дом.

Разберем основные ситуации и ошибки, с которыми сталкиваются покупатели загородного жилья.

Ошибка 1. Приобретение земельного участка не той категории

Земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, должен относиться к категории земель населенных пунктов с разрешенной эксплуатацией под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенной эксплуатацией под дачное строительство. В противном случае построенный на таком участке дом будет считаться незаконной постройкой.

Что может ждать покупателя в этом случае? В ходе любой проверки на него может быть наложено административное наказание в виде штрафа, и даже изъятия участка и сноса построек.

Помимо этого, нужно проверить все необходимые документы у хозяина участка и удостовериться в том, что именно он является собственником, и он не обременен никакими судебными тяжбами. Важно особенно уточнить, не сдан ли дом в аренду, залог, не состоит ли в договоре о дарении и т.д.

На практике нередко возникают такие ситуации, когда дом построен на земле категории сельскохозяйственного назначения, не предназначенной для дачного строительства, при этом продавец клятвенно заверяет, что получит это разрешение.

И перед вами встает трудная задача: верить продавцу или нет? Идти ли дальше в такую сделку — решать только вам.

Внимательно выслушайте все приводимые им доводы, оцените степень вашего риска, ведь за неприятные последствия будете отвечать только вы.

Невольно напрашивается следующий вопрос: можно ли получить такое разрешение и как скоро? Такое разрешение можно получить, но крайне сложно. Тем более, что там существуют ограничения по площади занимаемого участка.

Ошибка 2. Не проведенные геологические исследования участка

К сожалению, довольно частая и банальная ошибка среди покупателей. Многие выбирают участок только «глазами»: живописное место, наличие водоема, вокруг лес, красивый склон и многое другое. При этом не оценивают участок с точки зрения пригодности земли: без изучения свойств грунта и грунтовых вод, проведения инженерно-геологических исследований, наличия охранных зон и т.д.

Если дом с участком продаются в живописном месте: возле леса, реки или озера, лучше смотреть на такие истории с разумным скепсисом. Спросите себя: вы бы продали такую недвижимость?

На практике нередко такие объекты продаются именно из-за проблем с землей: грунтовые воды располагаются поверхностно и затапливают здание, почвы двигаются и создают оползни и трещины в доме, в земле расположен какой-то трубопровод и многое другое. Конечно же, все это может разочаровать вас, но лучше обойти такой объект стороной, чем получить «головную боль» на долгие годы.

Ошибка 3. Отсутствие коммуникаций

Электричество, отопление, канализация, водопровод составляют важную составляющую нашего комфорта и уюта. Поэтому не стоит идти на поводу продавца, если он говорит, что «не успел провести», «все будет через год» и все в таком духе. Поверьте, если бы можно было подключить нужные коммуникации, он бы давно это сделал. А раз не сделал — значит это невозможно или стоит баснословных денег.

Подумайте, стоит ли покупать дом без газа, если на рынке тысячи объектов уже с газовым отоплением. Стоит ли обсуждать покупку недвижимости без канализации и водопровода, когда этими системами уже оснащены большинство коттеджей Подмосковья. Возможно лучше вернуться к поискам, и поискать другие варианты.

Ошибка 4. Риски, связанные с юридической ответственностью

Если продавец выполняет все переговоры опосредованно через агентов по недвижимости, то стоит, по меньшей мере, задуматься, почему это так происходит. Если вы уверены в надежности агента и продавца, то волноваться нет смысла.

После уточнения всех этих деталей, дальнейшим шагом является прохождение всех этапов сделки:

1. Подготовка всех документов;
2. Подписание договора о купле-продаже;
3. Проведение оплаты и взаиморасчетов (возможны через банк);
4. Регистрация договора купли-продажи;
5. Передача недвижимости новому хозяину.

Мы уже подробно писали об этапах сделки купли-продажи в предыдущих статьях, поэтому здесь на них останавливаться не будем. Если вам необходима помощь в сопровождении сделки покупки дома с участком, вы можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Покупка коттеджа

На рынке загородной недвижимости есть свои подводные камни. Рассказываем о том, какие ловушки могут подстерегать при покупке частного дома, коттеджа или дачи

Oleg Golovnev/shutterstock

Покупка загородной недвижимости — это всегда лотерея. Далеко не каждый продавец будет рассказывать потенциальному покупателю о допущенных при строительстве нарушениях и других недостатках своего дома.

Зачастую обнаружить технические и юридические нюансы заранее может только эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик.

Возникшие трудности могут надолго испортить впечатление новому собственнику от покупки.

Наиболее надежный объект для покупки — дом в организованном и полностью заселенном поселке. Это объясняется тем, что там налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура. Ценой ошибки при приобретении дома с изъянами может стать перестройка или перспектива остаться без денег и недвижимости.

Рассказываем о самых распространенных проблемах, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.

Технические недостатки коттеджа в редких случаях можно выявить даже за несколько посещений. Наиболее распространенные — наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Кроме того, необходимо оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата и дальнейшему гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки.

Также нужно обратить внимание на стены и углы в доме. Лучше всего, если эксперт осмотрит их с помощью тепловизора.

Если прибор покажет, что они отсыревают, от покупки лучше отказаться, иначе новый владелец рискует многие годы бороться с плесенью.

Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь, чтобы понять, протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливневка на участке.

Tramp57/shutterstock

Подключение коммуникаций достаточно хлопотный и затратный процесс. Сложности с их прокладкой могут привести к тому, что владелец коттеджа вынужден будет на время остановить строительство или вовсе его прекратить.

Стоимость дома, к которому не подведены коммуникации, ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями.

Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денег.

Но даже если все необходимые коммуникации установлены, их качество может стать причиной дискомфорта. Поэтому важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций.

Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. Как правило, у продавца есть контакты всех подрядчиков, которые проводили работы.

В качестве документов, подтверждающих наличие коммуникаций, могут стать договоры на их обслуживание.

vvoe/shutterstock

Юридическая чистота сделки

Поверхностное изучение документов может привести к целому ряду последствий. Результатом покупки может стать недвижимость, построенная на земельных участках с обременением. Из-за допущенных при строительстве нарушений закона регистрация права собственности на приобретенный дом становится невозможной.

Нередко встречаются случаи, когда строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом.

Покупать такое жилье не рекомендуется, так как существует риск, что объект не удастся оформить в собственность.

При лучшем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу.

Так как загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, то для проверки юридической чистоты сделки потенциальные собственники обычно прибегают к услугам специалистов. Для того чтобы удостовериться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов.

Dmitry Sedakov/shutterstock

Проект планировки коттеджа

Готовый дом от застройщика может отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница заключается в проектной и реальной площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении окон и дверных проемов.

Встречаются случаи, когда изменениям подвергается даже месторасположение коттеджа, в частности в связи со строительством дорог или объектов общего пользования. Урегулировать такой спор можно в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику.

Например, можно потребовать снизить цену или устранить недостатки. В случае отказа удовлетворить эти требования можно обратиться в суд.

Если же параметры жилья не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть трудности с регистрацией права собственности, особенно если их значения вышли за предельно допустимые. Также около половины покупок загородной недвижимости приводит к тому, что человек приобретает объект в необустроенном поселке. Тем самым покупатель обрекает себя на длительное созерцание стройки.

Oleg Golovnev/shutterstock

Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому претенденту.

Для того чтобы себя обезопасить, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафы в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца.

Таким образом, даже если собственнику поступит более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю.

Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Подобная мошенническая схема является достаточно распространенной. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж.

При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор.

При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Инструкция: как купить дачу с землей?

mihtiander/Depositphotos

Начнем с того, что Вы подобрали подходящий участок с дачным домом в садоводстве (СНТ) или дачном поселке (ДНП). Их состояние Вас устраивает. Так что перед Вами стоит задача проверить выбранный объект на предмет рисков покупки и возможности пользоваться дачей по прямому назначению без каких-либо ограничений и условностей.

• Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?
• Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?
• Итак, основные шаги.

Шаг 1. Запросите у продавца документы

Вас должны интересовать документы на участок, дом, а также копия паспорта продавца. Обязательно нужно выяснить ситуацию с коммуникациями.

• Запросите договор или справку, подтверждающую выделенную мощность и подключение электричества к участку,
• схему водоснабжения участка,
• узнайте, есть ли центральный водопровод (зимний или летний),
• какой глубины скважины или колодцы у соседей,
• можно ли подключить магистральный газ и сколько это стоит,
• проведена ли центральная канализация.

В большинстве случаев у продавца есть документы только на подключение электричества. Вопросы по остальным коммуникациям лучше задавать председателю СНТ или ДНП и будущим соседям.

Кроме того, необходимо узнать контакты председателя СНТ (ДНП), размеры членских взносов, контакты соседей.

В идеальной ситуации продавец не должен ничего скрывать, дать внятные ответы на поставленные вопросы и предоставить Вам сканы или ксерокопии следующих документов.

1. На участок. Это актуальная выписка из ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка), документы основания возникновения права (это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка, решение суда и т. д.).
2. На дом. Актуальная выписка ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт дома). Если же продавец строил дом самостоятельно, то нужны документы основания возникновения права (декларация об объекте недвижимого имущества или технический план здания), технический паспорт дома. У объектов, право собственности на которые оформлено после 1 января 2017 года, должен быть технический план здания.
3. В случае, если на участке зарегистрирован жилой дом, обязательно следует запросить у продавца домовую книгу, в которой будут указаны лица, зарегистрированные по данному адресу.
4. На продавца. Посмотрите его паспорт, а также информацию о семейном положении на момент приобретения им участка, дома и на текущий момент.

Дачи, которые предлагается переоформить по садовой книжке (то есть право собственности не зарегистрировано) или купить через оформление доли в большом участке (в долевую собственность), можно дальше не рассматривать, несмотря ни на какие заверения продавца, что он все поможет оформить уже на Ваше имя после покупки! Такая сделка, на мой взгляд, слишком рискованна. В итоге Вы можете полностью оплатить участок, но так и не оформить на него право собственности.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Могу ли я прописаться в СНТ?

Шаг 2. Соберите информацию о садоводстве и окружающей территории

Основные источники – сайт администрации района, сайт садоводства или группа садоводства в социальных сетях. Можно просто погуглить информацию в поисковых системах. Сосредоточьтесь на двух важных вопросах.

1. Перспективы развития окружающих территорий. Вам это нужно, чтобы понять риски появление свалок, строительства вредных производств или автомагистралей.
2. Отсутствие двоевластия или внутренних «военных» конфликтов правления садоводства или дачного поселка и каких-либо инициативных групп садоводов. Такие внутренние конфликты зачастую приводят к неудовлетворительному обслуживанию дачного поселка: зимой дороги не расчищены, собираемость взносов низкая и т. д.

Шаг 3. Уточните информацию о садоводстве в правлении, выясните, есть ли коммуникации, в каком они состоянии, как обеспечивается безопасность

Рекомендуем встретиться с председателем СНТ, возможно, соседями и поговорить о доме, который вы выбрали, соседях, подключенных к дому коммуникациях, размере взносов, имеющихся задолженностях. Здесь важные вопросы такие.

1. «Темные следы» в истории участка и дома.
2. Долги по членским или целевым взносам.
3. Электричество – сколько киловатт выделено, есть ли прямой договор со сбытовой компанией. Если нет, то чем подтверждается выделенное количество киловатт (можно уточнить у соседей, хватает ли им электричества в пиковые периоды – особенно в дни праздников и зимой, когда потребление электричества максимально).
4. Источник водоснабжения (колодец, своя скважина, коллективная скважина, поселковый водопровод), качество воды, есть ли анализы на пригодность воды для питья.
5. Газопровод – есть ли он и можно ли подключить, стоимость подключения.
6. Охрана территории и расчистка дорог в зимнее время.

В некоторых садоводствах есть серьезные проблемы с электричеством и питьевой водой – садоводы вынуждены привозить питьевую воду из города и в пиковые часы перегрузки электросетей пользоваться бензиновыми генераторами. Согласитесь, это существенный минус, если вы хотите беззаботно отдыхать на даче.

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Шаг 4. Проверьте предоставленные сведения через электронные базы данных и официальные запросы, привлеките кадастрового инженера

• Вы можете самостоятельно запросить бумажные выписки из ЕГРН на участок и дом;
• проверить соответствие предоставленных продавцом документов сведениям, содержащимся в базе данных Росреестра – о межевании, отсутствии наложений смежных участков, площади, адресе, категории и наименовании объектов и т. д.;
• внимательно изучить документы, дающие основание для возникновения права собственности у нынешнего продавца, и историю перехода прав по объектам (участку и дому) на предмет возможных рисков;
• убедиться, что продавец не является банкротом (через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
• проверить, участвовало ли СНТ или продавец в каких-либо судебных разбирательствах, в какой роли;
• произвести вынос границ земельного участка, чтобы проверить отсутствие наложения границ участка со смежными участками (заборами соседей);
• проверить, нет ли нарушений в расположении дома на участке по противопожарным и градостроительным нормам.

Если информация, которую Вы получили по результатам первых четырех шагов, вас полностью устраивает, то можно организовывать сделку.

Шаг 5. Согласуйте условия сделки по покупке дачи

Заранее согласуйте с продавцом:

• место, форму и порядок расчетов (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);
• форму договора (нотариальная или простая письменная);
• способ подачи документов на государственную регистрацию;
• сроки передачи участка и дома;
• разделение расходов на проведение сделки.

Шаг 6. Проведение сделки в соответствии с согласованными ранее условиями

Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в Росреестре.

Не пропустите:

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

1. Жизнь в загородном доме: мечта и реальность
2. Как снять дом на лето для всей семьи?
3. Надо ли платить налог при продаже участка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как купить дом без посредников пошаговая инструкция 2022

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

   Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

   );

8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

1. Разрешение на строительство;
2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как дистанционно оформить покупку дома

1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую использовать так называемое «выездное обслуживание» — это удобный способ получить услуги Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью услуги выездного обслуживания можно получить сведения из ЕГРН, совершить регистрацию прав на недвижимое имущество, постановку на кадастровый учет, исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН. Ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп, являющимся владельцами недвижимости, выездные услуги предоставляются бесплатно.

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника