Почему россии не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Многие из опрошенных нами девелоперов, консультантов и банков (а Циан.Журнал опросил около 30 спикеров) не стали комментировать ситуацию открыто: «поймите нас», «мы пока ждем развития ситуации», «мы ждем решения банков» и т. д.

Неофициально эксперты говорят о том, что всё будет плохо и даже хуже, но надеются все же на торжество разума и планируют ужаться и пересидеть темные времена, сравнивая нынешний кризис с локдаунами в пандемию. Запаса прочности девелоперам хватит, соглашаются аналитики, но на несколько месяцев.

Что будет происходить на рынке? 

Если вкратце, то:

  • всплеск спроса сменится стагнацией,
  • продавать новостройки станет сложно,
  • но цены падать не будут,
  • застройщикам грозят банкротства, но не всем.

Запас прочности застройщиков

Конечно, для застройщиков столь резкое повышение ставки стало новостью и не предусматривалось ни в каких, даже в самых стрессовых сценариях, признает Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «сейчас компании заняты пересмотром финмоделей текущих и новых проектов». Повышение ставки создает две угрозы для бизнеса: с одной стороны, удорожает кредит на реализацию новых проектов, с другой — уменьшает спрос на ипотеку.

«Как показал локдаун 2020 года, рынок жилья вполне может продержаться месяц без сделок и без активного строительства», — напоминает консультант международной компании, пожелавший остаться анонимным. 

«Да, уместно вспомнить коронакризис: многие, кто его пережил, сделали большую часть сделок», — соглашается застройщик, тоже попросивший на него не ссылаться.

«Кассового разрыва сейчас не избежать, мы не понимаем пока ни точного графика поставок, ни роста цен на строительные материалы. Не думаю, что застройщики, кроме гигантов уровня ПИК и “Самолета”, протянут более двух–трех месяцев на собственных запасах ресурсов», — печально констатирует Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».

Сейчас ситуация столь высокой неопределенности, что банки перестают выдавать кредиты, официально и неофициально, одни застройщики приостанавливают продажи, другие — повышают цены.

Девелоперы на 27 февраля отмечали возросший интерес покупателей — правда, далекий от ажиотажного. По данным Циан, рост спроса на новостройки был — 7–10%.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

По словам Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, ценовая политика последних дней отличалась, скажем так, разнообразием.

Кто-то держал цены (и даже давал скидки), кто-то ставил прайс-листы на пересмотр, кто-то лишь вживую озвучивал новые цены, которые отличались от опубликованных на сайтах или в агрегаторах, перечисляет он. Во всяком случае средние цены 1 кв.

м по базе Циан изменились за выходные 26-27 февраля незначительно (зафиксированы дневные колебания в пределах от –0,5% до +1% по большинству крупных городов).

Например, в компании «А101» никаких серьезных изменений в ценовой политике не планируется. «Пока мы не отмечаем заметных колебаний покупательской активности. Продажи идут на нормальном уровне», — комментирует коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

Покупка на триллион

Но в ближайшие дни ситуация может измениться: если люди побегут пристраивать рубли, то спрос резко увеличится в течение одной–двух недель, прогнозирует представитель застройщика жилья комфорт- и бизнес-классов. Напомним, что за последние дни россияне сняли с банковских счетов более 1 трлн рублей.

По мнению Алексея Попова, в ближайшее время цены вырастут: застройщики попытаются заработать на неопределенности, растущем спросе. «В первую очередь сейчас будут разбирать лоты с относительно невысокими ценами, что будет дополнительно толкать средние цены вверх», — добавляет эксперт.

Увеличение ключевой ставки до 20% способно изменить привычную картину рынка недвижимости до неузнаваемости.

Во-первых, поставщики стройматериалов из-за резкого падения курса рубля с марта могут повысить цены на 30%. В первую очередь вырастут цены на импортные стройматериалы. Сейчас в жилищном строительстве на них приходится до 40% сырья.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Это не значит, что себестоимость строительства вырастет на 30%. Так, в 2020–2021 годах некоторые позиции строительных материалов и техники подорожали в два–три раза.

«Но в общем объеме строительных расходов они составляли только какую-то часть, и общие расходы увеличивались не столь критично, — объясняет представитель консалтинговой компании.

— К примеру, строительство складов подорожало, по данным на осень 2021-го, на 25–30% по сравнению с предыдущим годом, а не в два раза».

Во-вторых, подорожали кредитные средства для застройщиков и покупателей (ипотечные кредиты). 

По прогнозу Дмитрия Камалдынова, руководителя Циан.Ипотеки, ставка на ипотеку составит около 25% и станет, по сути, запретительной. 

  • Почти никто из заемщиков не сможет обслуживать такую ставку, уверен Алексей Попов: новые сделки, которые будут заключаться в ближайшие дни, вероятнее всего будут проходить с использованием собственных средств покупателей.
  • Что будет дальше? Три сценария
  • Первый — оптимистичный, в который верят или хотят верить большинство участников рынка.

«В таких условиях (отключение от системы SWIFT, блокировка средств ЦБ РФ, формальные и неформальные санкции) экономика функционировать не сможет. Любые военные операции заканчиваются мирными соглашениями. Я почти уверен, что такое соглашение по ситуации с Украиной будет включать послабления для финансовой российской системы», — выразил общую надежду аналитик рынка недвижимости.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), рассчитывает, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости носит временный характер.

«Безусловно, спрос на ипотечные продукты из-за существенного роста ставок — как минимум, на 2% выше ключевой — скорректируется, но вряд ли это продлится дольше нескольких недель. К тому моменту финансовые власти, банки и девелоперы приспособятся к работе в новых условиях, а международная ситуация стабилизируется». 

Дмитрий Голев,коммерческий директор Optima Development

По его мнению, со временем ЦБ РФ начнет постепенно снижать ключевую ставку — с определенным лагом это вынудит банки корректировать условия своих ипотечных продуктов.

«Если повышение ставки ЦБ до 20% будет носить кратковременный характер и ключевая ставка снизится до приемлемого уровня, например, через месяц, то этот месяц в общем сроке проекта размоется, а столь резкое, но краткое повышение мало скажется. Ведь любая стройка — это проект вдолгую», — поясняет представитель консалтинговой компании, который предпочел остаться неназванным.

  1. Например, в девелоперской компании Touch «законтрактованные позиции устойчивы по ценам, на новые поставки мы видим превентивное увеличение на 15%», уточняет Сергей Шиферсон, ее управляющий партнер.
  2. При таком сценарии рост себестоимости составит от 7 до 15% — и рынок это переварит, соглашаются эксперты.
  3. Если рост цен на материалы составит 15–30%, то повышение продажной цены будет не менее 20%, прогнозирует Максим Лазовский.

Второй — умеренно оптимистичный сценарий. Если кризис быстро не закончится, ЦБ РФ не снизит ключевую ставку до предыдущих значений, рынку придется адаптироваться.

«Безусловно, для покупателя такой резкий рост ставки — серьезное препятствие для покупки, особенно в сегментах “эконом” и “комфорт”, где до 75% сделок осуществляется с привлечением ипотеки», — подтверждает Сергей Шиферсон. «А ставка от 20% недоступна», — сокрушается представитель девелопера, который строит жилье в Новой Москве.

Но рынок не умрет, люди все равно будут продавать и покупать, улучшать свои жилищные условия. Не сегодня, так завтра: «думаю, с прибылью мы не просядем». «Мы надеемся, что через несколько месяцев спрос может “отрасти”», — прокомментировал представитель другого девелопера.

Девелоперы рассчитывают на развитие программ с государственным субсидированием: «Если власти не помогут сократить стоимость ипотеки, действительно, может наблюдаться резкий спад сделок с заемщиками», — считает Владимир Щекин.

Кто-то из компаний полагается на семейную ипотеку, которую «берут всё больше и больше». Анна Боим надеется, что в ближайшее время может появиться новая ипотечная программа с государственной поддержкой, как это было в начале пандемии коронавируса.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Сергей Шиферсон думает, что будут развиваться собственные финансовые программы компаний-застройщиков, а банки и в дальнейшем будут предлагать программы субсидирования ставки по ипотеке.

У ГК «А101» есть программа, в рамках которой при подписании ДДУ клиент платит 20% стоимости квартиры, а остальные 80% — за три месяца до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При этом оплатить остаток можно и с привлечением ипотечного кредита, приводит пример программы от застройщика Анна Боим.

Все эти действия должны помочь, с одной стороны, контролировать расходную часть проектов, а с другой — поддерживать рабочий темп продаж, уточняет она.

Может, и не настолько всё ужасно окажется, неуверенно предполагает один из собеседников Циан.Журнала — источник в подмосковной строительной компании.

Читайте также:  Какие бывают розетки

Третий — негативный сценарий. Выразить общее мнение участников рынка недвижимости можно одним словом, но мы не можем его написать.

«Размышлять в условиях военных действий о том, сколько застройщиков продержится, а сколько разорится — малополезное упражнение», — жестко заметил один эксперт. После кратковременного всплеска спроса будет тяжело, насколько тяжело — непонятно, добавляют застройщики.

  • Если ставка ЦБ РФ останется высокой довольно долго, эксперты прогнозируют банкротства застройщиков, недострои и рост числа обманутых дольщиков.
  • «Разорятся те девелоперы, которые строят исключительно на заемные средства, новички на рынке и те, кто не имеет господдержки», — предсказывает Максим Лазовский.
  • «Вполне может статься, что на рынке жилья останется какой-то государственный монополист, который будет постепенно строить и достраивать дома за разорившимися девелоперами», — размышляет представитель консалтингового агентства.
  • Что будет с ценами?

Все опрошенные эксперты сходятся в том, что причин для падения цен нет.

«Помимо политических моментов есть удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства — все эти факторы не позволят ценам упасть», — перечисляет Елена Тарасова, коммерческий директор компании Gravion.

Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться.

«Так как часть строительных и отделочных материалов закупается в Европе, мы прогнозируем очередной рост цен из-за уже изменившегося курса рубля и новой ставки ЦБ», — добавляет гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина.

Стройка сейчас, по замечанию Елены Тарасовой, недешевое удовольствие, но строить себе в убыток точно никто не будет. По ее словам, девелоперы будут готовы поступиться темпом продаж, но все равно постараются сохранить запланированную маржинальность — до 30% за весь период реализации проекта.

«Ниже себестоимости никто продавать не будет, — подтверждает источник в столичной девелоперской компании, — поэтому продавать будем либо медленно и дорого, либо медленно и дешево, но уже понятно, что медленно».

Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году :: Отрасль :: РБК Недвижимость

В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.

Этот внерыночный фактор, а точнее, его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.

Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные «РБК-Недвижимостью» застройщики также назвали:

  • запрет строительства апартаментов;
  • рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
  • изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
  • ужесточение норм градостроительного проектирования;
  • отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т. д.

— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на все сегменты и классы жилья.

Дефицит рабочей силы на стройках

Большинство опрошенных застройщиков называют важной проблемой в этом году дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.

Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».

По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.

  • Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах, и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
  • Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20–25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40–50%, уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги ( Сергей Савостьянов/ТАСС )

— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться, и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.

Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.

В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах двух — четырех месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019-го — начале 2020 года.

Рост стоимости строительства

Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) — также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.

Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.

Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.

Дополнительные расходы застройщиков

Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.

Запрет формата апартаментов

Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов они должны получить статус жилья.

«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить, по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.

Однако абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты) стоимость апартаментов вырастет на 20–30%.

Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.

Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.

Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими точечными изменениями в законодательстве.

Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

При уравнивании статуса апартаментов и квартир в домах, где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты, стоимость апартаментов вырастет на 20–30% ( Алексей Зотов/ТАСС )

Читайте также:  Хомут стальной для крепления труб: конструкции трубных хомутиков, кронштейнов, крепежных планок, характеристики

Рост стоимости перевода земель

Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.

В ноябре 2020 года столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в Старой Москве и в восемь раз — в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.

По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.

Рост платежей приведет к росту себестоимости, а следовательно, к снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В то же время новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.

Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение стало рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.

Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.

Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.

2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательная способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.

Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.

Спасут ли Россию сотни «путинских квадратов»

В своем последнем послании Федеральному собранию Владимир Путин поручил увеличить ежегодные объемы жилищного строительства к 2024 году до уровня 120 миллионов квадратных метров ежегодно.

При том, что в последние два года этот показатель признавался Министерством строительства практически рекордным и колебался в диапазоне от 79,2 до 80,2 миллионов «квадратов», получается, президент требует едва ли не удвоения производства.

«СП» побеседовала с экспертами в этой области, чтобы выяснить — не ставит ли президент невыполнимые задачи, и каких жертв потребует их выполнение? И прежде всего — зачем вообще понадобилось так резко увеличивать объемы строительства?

— Жилищный вопрос в России всегда был актуальным, и было бы странным со стороны президента в период выборов не акцентировать внимание общества на этой сфере, — говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

— При этом подчеркну, что задача обеспечения населения жильем стоит не только на уровне политической риторики, но и имеет вполне реальные основания. Россия отстает по обеспеченности жильем (25 квадратных метров на человека) даже от Китая, где этот показатель составляет 28 квадратных метров.

А ведь речь идет о развивающейся стране, которая ликвидировала свое отставание от нас всего за 15−20 лет.

Темпы ввода жилья в России находятся на уровне развитых стран (порядка 400−500 квадратных метров жилья в год на тысячу человек), однако если мы хотим увеличить обеспеченность, то эти темпы должны опережать европейские показатели, соответственно, на 20−30%. А, к примеру, в Норвегии вводится порядка 600−700 квадратных метров жилья в год на тысячу человек.

— Еще одна проблема нашей страны в том, что, помимо новостроек, очень много старого жилого фонда, — уточняет декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина. — Их гораздо больше 4%, которые называются в официальной статистике. И которые надо утеплять.

Я смотрела доклад одной очень крупной строительной фирмы: люди индивидуально утепляют свои квартиры, накладывают дополнительные панели, утеплительные материалы и сверху какие-то строительные материалы, которые защищают от дождя и ветра. Потому что старая панель 60-х годов вся продуваема. Ее надо всю полностью облицовывать.

Порядка 36% общей площади жилья в стране приходится на индивидуальные дома, из которых примерно 40% не может считаться жильем вообще, потому что они лишены канализации, газа и водоснабжения. Это практически дореволюционные избы. Как видите, качество имеющегося жилого фонда требует, чтобы его меняли. А менять можно, только создавая новое жилье и снося старое.

То есть вся программа реновации, вся программа изменения панельного жилья, все это тоже вписывается в эти 120 миллионов, которые требует президент.

«СП»: — Не пострадает ли качество новостроек при таких объемах?

— Нет, — уверен директор по продажам RDI Group Валерий Кузнецов, — качество строительства не пострадает, так как сегодня отработаны все технологии, позволяющие строить жилье максимально эффективно. Застройщик предлагает продукт, соответствующий всем нормативам.

Кроме того, последние несколько лет Минстрой занимается внедрением BIM-технологий, позволяющих максимально эффективно выстраивать все циклы работ над проектом, начиная от проектирования и заканчивая технической эксплуатацией здания на протяжении всего его жизненного цикла.

На промышленных предприятиях рост темпов строительства также скажется положительно, так как это позволит развивать технологии и расширять производство.

Вопрос в другом: выдержит ли такую серьезную финансовую нагрузку банковский сектор с учетом перехода строительной отрасли на проектное финансирование?

«СП»: — А наша промышленность в принципе сможет выдержать такие темпы?

— Что касается возможностей строительной отрасли, — рассуждает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, — то на данный момент порядка 34% руководителей строительных компаний констатируют недостаток заказов на работы, а треть застройщиков испытывает дефицит квалифицированных строительных кадров.

По данным «Единого реестра застройщиков», объем незавершенного строительства среди застройщиков в активной стадии банкротства только за последние девять месяцев показал прирост в 70%.

Поэтому я полагаю, что в ближайшей перспективе для запуска процесса наращивания строительных объемов в отрасли хватит мощностей, а вот вопрос с дефицитом специалистов строительных специальностей, инженеров и проектировщиков пока не обсуждается.

— По данным Минпромторга, — дополняет коллегу Мария Литинецкая, — отечественная промышленность строительных материалов загружена только на 60−80% при общей площади текущей застройки в России в 114 миллионов квадратных метров и прогнозу по вводу на 80 миллионов.

Полная загрузка мощностей может дать примерно 100 миллионов «квадратов». Для дальнейшего рывка нужны масштабные инвестиции в отрасль, решение кадровой проблемы, техническое переоснащение и инновации.

Все эти задачи сопряжены с необходимостью выхода из экономической рецессии.

«СП»: — Но если предположить, что промышленность такие объемы все же спокойно «потянет», не приведет ли это в итоге к затовариванию рынка и падению цен?

— Это очень сложный вопрос, — считает Елена Иванкина. — Ведь затоваривание рынка зависит не только от того, сколько мы построим, но и от того, какая будет инфляция и как будет расти заработная плата у работающих.

Если реальная заработная плата не будет падать так, как она падала последние 11 лет, на 12%, а будет расти — то тогда люди смогут покупать. А если инфляция будет падать, то будет падать ставка по кредитам и люди будут брать больше кредитов. Они сейчас уже берут в 2 раза больше, чем в прошлом году.

То есть, это все завязано на макроэкономику страны: повышение заработной платы, строительство новых предприятий, строительство дорог. Да полстраны можно было бы занять на строительстве дорог при жестком соблюдении технологии и полном отсутствие воровства, потому что на дорогах воруют до 70% бюджета.

Поэтому здесь нельзя сказать, что это только затоваривание из-за того, что много построят.

На самом деле обеспеченность жильем, качество этого жилья, все это недостаточно для развитой страны, поэтому нужно строить намного больше, а для этого нужно развивать стройматериалы, а для этого нужно строить новые заводы, а для этого нужно поднимать заработную плату, производительность труда и так далее.

— Кризисное положение дел с доходами населения создает предпосылки к затовариванию рынков жилья, — добавляет генеральный директор LevelGroup Кирилл Игнахин. — С 2014 года реальные доходы населения постоянно сокращаются.

В конце 2017 года, по данным НИУ ВШЭ, 38% россиян были признаны бедными по оценке потребительских возможностей, то есть они испытывали проблемы с покупкой продуктов питания и одежды.

В таких условиях профицит может стать хроническим, поэтому единственная возможность избежать его и достигнуть целевых показателей ввода — повышать потребительскую активность населения, развивать внутренний спрос. В таких условиях будут ликвидированы существующие излишки жилья (в частности, в Московской области), а также найдет своих хозяев новое жилье.

«СП»: — Так а почему столько нельзя было строить раньше, когда не было кризиса, когда был профицитный бюджет?

Читайте также:  Сварочные электроды: классификация, маркировка, популярные марки, правила хранения, рекомендации - какие лучше выбрать для сварки различных металлов

— Мы живем в условиях рыночной экономики, подавляющее большинство организаций в строительстве — частные, поэтому они не руководствуются общей стратегией развития или достижения каких-то показателей, спускаемых сверху. Никто не ставил задачу увеличения объемов ввода жилья.

Напомню, что среднегодовые объемы ввода жилья на уровне показателей позднего РСФСР (60 миллионов квадратных метров в год), были достигнуты совсем недавно — в 2010-е годы. К 2015 году этот показатель вырос до 80 миллионов квадратных метров в год.

То есть мы имели дело с нормальным поступательным восстановлением и развитием отрасли.

«СП»: — И кому же будет предлагаться такой объем жилья, если федеральные целевые программы вроде «Жилища» приостановлены? Или все же государство их возродит в том или ином виде, и начнет честно и полностью выполнять соцобязательства?

— Этот вопрос, конечно, лучше задавать кому-нибудь из официальных чиновников, — считает Елена Иванкина, — но я бы работала с чистым рынком, развивая параллельно рынок арендного жилья.

В том числе рынок социального жилья для первых трех бюджетных групп населения, которые никогда ничего не смогут купить на коммерческом рынке, для государственных служащих, которые не имеют возможности приобрести дорогое жилье, для людей, работающих вахтовым методом.

Это целая группа людей, нуждающаяся в помощи государства для того, чтобы приобрести новое жилье. Сами они на свои зарплаты это сделать не могут, а государству эти люди нужны.

— Не исключаю, — допускает Мария Литинецкая, — что государство начнет возводить социальное жилье для долгосрочной льготной аренды, которое поможет временно решать жилищный вопрос определенным группам населения.

Но, на мой взгляд, полностью решить проблему с переизбытком нового жилья можно только с помощью инструментов массового характера. К примеру, через ипотеку.

Однако ставки свыше 10% – это нонсенс для развитых стран, по сути, это заградительная стоимость кредита, которая не позволяет огромному числу граждан приобретать жилье. Как мы знаем, психологический порог в 10% был преодолен только в прошлом году.

В настоящее время порядка 60% россиян считают ставку в 6% годовых наиболее комфортной для своих финансов. Если средняя стоимость жилищного кредита достигнет этого значения, то спрос на новое жилье действительно может вырасти в 2−3 раза, однако, напомню, что сейчас идет речь лишь о 8%, которые не дадут значительного и долгосрочного эффекта.

«СП»: — А что будет с уже построенным, но нераспроданным жильем? Ведь в той же Балашихе, Королеве, Мытищах и прочих городах-спутниках Москвы простаивают пустыми сотни тысяч, если не миллионы «квадратов»?

— Здесь очень интересно сравнение между Москвой и Московской областью, — считает Елена Иванкина. — Конечно, Москва более интересный инвестиционно город, чем Подмосковье. Но в Москве и цены значительно выше. Когда Собянин пришел к власти, он сделал пересмотр всех инвестиционных контрактов и отсеял очень многие.

И, несмотря на то, что сохранилась точечная застройка, в Москве все-таки жилье очень привлекательно. А в Подмосковье не было такого сурового отбора новых инвестиционных проектов. И, так как места много, то строили огромными микрорайонами и никогда не рассчитывали, кто сможет это купить и для кого это все строится.

То есть концепции застройки, расчета того, с какими деньгами придут люди, откуда они придут — этого никогда не было практически ни в одной компании. А собственники — те даже слова «концепция» не знают. Поэтому в Подмосковье построено столько домов, что их в ближайшее время вряд ли смогут раскупить по сегодняшним ценам.

Вы знаете законы рынка: продать можно абсолютно все в зависимости от того, какую цену вы поставите. И в Подмосковье по сравнению с сегодняшним спросом и объемом построенного жилья цены завышены.

«СП»: — А в принципе, сколько и как вообще нужно строить жилья в России, чтобы соблюсти баланс между ценой и качеством новостроек?

— Успешное достижение заявленных президентом целей, полагает Мария Литинецкая, — возможно только при ежегодном экономическом росте в 4−5%. Без улучшения общей ситуации в экономике не удастся добиться прорывов на отдельно взятом участке.

Необходимо повышение рентабельности строительства в регионах, что прямо связано с уровнем доходов россиян.

Платежеспособность покупателей объясняется примитивной структурой отечественной экономики и неравенством развития отдельных субъектов федерации, а данный аспект, в свою очередь, завязан на бюджетную политику и так далее. Проще говоря, необходим комплексный подход.

Почему растут цены на недвижимость

РОССИЙСКИЙ РЫНОК

В 2020 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».

Почему такой сильный рост

Во второй половине 2020 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.

Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2020 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.Так за 2020 г.

прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%.

Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности

сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.

В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2020 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:

• Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».

Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.

• Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.

• Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г.

При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г.

Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.

• Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г.

значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках.

Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.

Что дальше

В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.

В первые месяцы 2021 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2020 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.

Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.

В начале 2021 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2021 г.

ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.

БКС Мир инвестиций

#В России #Недвижимость #Новости #Среднесрочные тренды #ЦБ Откройте брокерский счет и зарабатывайте

с «БКС Мир инвестиций»

Покупайте и продавайте валюту на бирже

Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель

Совершайте операции с ценными бумагами

Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.

Понятно

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector