Покупка недвижимости с электронного аукциона по банкротству

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.

Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Квартиры с торгов по банкротству. – блоги риэлторов | ЦИАН

Как купить квартиру на торгах по банкротству? Особенности, риски.Что же такое банкротство и как еще продаются квартиры на торгах

В соответствии с Гражданским кодексом банкротство регулируется ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Закон устанавливает основания для признания должника банкротом, регулирует порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Квартиры с торгов также продаются в рамках исполнительного производства на основании ФЗ № 229 («Об исполнительном производстве») основания введения процедуры те же – не выполнение собственниками своих финансовых обязательств, данная процедура не предполагает банкротство должника, реализуется только конкретное имущество по которому вынесено решение судебного пристава о наложении взыскания и выставлении его на торги. Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это:

все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.

порядок продажи.

Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый – аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.

размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.

срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней.

В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя.

как и какие квартиры попадают на торги

На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц.

Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок. По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.

особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу

Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%.

Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже. Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах.

На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так.

Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату. Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный.

Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.

Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает. «Автоматически» как считают и уверяют многие, аресты не снимаются – всё делают люди.

Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом.

В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи. Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам.

В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.

Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь

Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!

Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.

Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.

Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.

Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?Покупать можно, заработать на квартире – сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости.

Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.

Торги по банкротству – инструкция для участника

На торгах по банкротству происходит продажа имущества должников, официально признанных финансово несостоятельными. Как правило, продажа идет с большим дисконтом.

Кто-то присматривается к торгам по банкротству, чтобы сделать выгодное приобретение для себя, кто-то думает на этом заработать.

Как начать участвовать в торгах по банкротству? В этой статье дана пошаговая инструкция для тех, кто хочет выгодно купить имущество «с молотка».

Число банкротов в России за последний год существенно выросло. Юрлица в период пандемии коронавируса держат оборону, а вот индивидуальные предприниматели и физические лица в 2020 году пополнили ряды финансово несостоятельных.

Имущество банкротов уходит на торги, средний «ценник» лота в перспективе будет снижаться.

Как приобрести имущество, идущее с молотка, которое продается в среднем в 3-5 раз дешевле его рыночной цены? Как участвовать в торгах по банкротству, с чего начать?

5,7 млн. рублей. – средний российский «ценник» лота на торгах по банкротству в 2019 году. «Ценник» лота снижается, в 2018 году он составлял 6 млн. рублей.

Шаг 1. «Вгрызание» в тему: изучение алгоритма участия в торгах и формулировка собственных целей и задач.

Чаще всего первым делом тем, кто желает освоить торги по банкротству, рекомендуют идти за электронной подписью. Без нее, действительно, к торгам путь закрыт.

Однако такой подход подойдет для тех, кто любит действует по принципу – «ввяжемся в драку, а там разберемся». Торги – процедура многоэтапная, и если к ней подходить «с умом», то она может дать большие выгоды.

Поэтому логичнее все же сначала изучить суть торгов по банкротству, алгоритм торга, торговые площадки и т.п., а потом уже приступать к активным действиям.

Можно ли это сделать самостоятельно? Можно. Изучить законодательную базу, где в том числе описан алгоритм проведения торгов, изучить статистику и аналитику по торгам, изучить площадки, почитать отзывы и лайфхаки участников и организаторов торгов.

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения, продаже имущества должников. До 2015 года на торгах по банкротству могло распродаваться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона «О банкротстве физических лиц» стало возможным распродавать и их имущество.

ТОП-причин участия в торгах по банкротству:

1. Для перепродажи имущества за более выгодную цену. На торгах по банкротству имущество продается в среднем в 3-5 раз ниже его рыночной стоимости. Теоретически цена лота может упасть на 99%.
2. Для личного пользования. Чаще всего для таких целей приобретают жилье, автомобили, компьютерную технику, мебель и т.п.
3. Для получения «комиссионных» при покупке имущества для третьих лиц.

Источники информации о продаваемом имуществе:

1. Торговые электронные площадки, на которых проходят аукционы.
2. Официальные порталы, на которых публикуются данные о торгах, согласно российского законодательства. Например, таким ресурсом является деловое издание «Коммерсантъ».
3. Сайты-агрегаторы данных о торгах по банкротству.  Это площадки в интернете, которые аккумулируют информацию о торгах.

Важно:

• В торгах по банкротству могут участвовать как юридические лица, так и физические лица.
• Торги по банкротству проходят в электронном виде на специализированных аккредитованных электронных торговых площадках (ЭТП).

Для поиска интересных торгов по банкротству используйте СБИС Торги.

1

Оставьте заявку на бесплатное подключение к СБИС Торги.

2

Получите доступ к сервису анализа и поиска торгов в течение пробного периода

3

Зайдите на вкладку «Реализация имущества» и найдите интересные вам торги

4

Получите полную информацию по тендеру. Подпишитесь на уведомления о новых торгах.

Шаг 2. Получение электронной подписи.

Так как торги по банкротству проходят в электронном виде, участникам торгов необходимо подтверждать свои действия удаленно посредством электронной подписи (ЭП).  

Электронная подпись – это набор символов, с помощью которого идентифицируется личность визирующего документ. ЭП записывается на защищенный носитель, внешне напоминающий флешку, работа с ЭП требует установки специального ПО на компьютер.

5 млн. электронных подписей использовалось в РФ в 2018 году.

Участникам торгов по банкротству электронная подпись нужна для регистрации на электронных торговых площадках (ЭТП), подачи документов и подписания договоров в случае выигрыша.

Для участия в торгах по банкротству необходима самая защищенная электронная подпись – квалифицированная электронная подпись (КЭП). Она приравнивается по значимости к собственноручной подписи и печати на бумажном носителе.

Приобретая КЭП, нужно проконсультироваться со специалистами по вопросу установки и настройки специального ПО.

Шаг 3. Регистрация на электронной площадке.

Для участия в торгах необходимо зарегистрироваться на площадке, где будут происходить заинтересовавшего покупателя торги.

Для регистрации нужно отправить оператору площадки заявление. К заявлению на регистрацию физлицу нужно приложить скан документа, удостоверяющего личность, ИНН, указать адресный блок, а вот юрлицу потребуется предоставит пакет документов посущественнее.

Какие документы нужны юрлицу или ИП для регистрации на торговой площадке:

• выписка из ЕГРЮЛ для юрлиц, выписка из ЕГРИП для ИП, выданная не позже 30 дней с даты подачи заявления на регистрацию,
• сканы учредительных документов для юридических лиц, копии документов, удостоверяющих личность руководителя юридического лица, являющихся заявителями на регистрацию,  
• сканы документов, подтверждающих полномочия руководителя заявителя на регистрацию на электронной площадке,
• ИНН,
• сведения об основном государственном регистрационном номере (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей),
• адрес электронной почты, номер телефона, почтовый адрес.

Аккредитация на площадке занимает от трех до пяти рабочих дней. Регистрация на электронных площадках бесплатна.

Шаг 4. Выбор лота.

Выбор лота состоит из поиска интересного лота и оценки данного лота по ряду параметров.

Новичкам чаще всего советуют начинать с покупок лотов в своем регионе, так как такие лоты покупатель может увидеть своими глазами и провести их собственную экспертизу и оценку.

На карточке организатора аукциона указываются его контактные данные, по которым можно связаться и договориться о встрече и осмотре объекта торга. Важным этапом анализа лота является изучение его документации.

Шаг 5. Подача заявки на участие, внесение задатка.

Размещение заявки не нужно откладывать на последний момент. Как правило рекомендуют делать это за 3-5 дней до начала торгов. Временной люфт нужен на случай, если будет обнаружена нехватка документов, ошибка при регистрации и т.п.

Заявка на участие должна сопровождаться платежным документом, подтверждающем внесение задатка. Без внесения задатка участие в торгах невозможно.

Размер задатка определяет организатор торгов и указывает его в документации к лоту. Как правило, размер задатка составляет 5% от стоимости лота.

Задаток вносят все участники торгов, что является гарантом их намерений приобрести выставленное на торги имущество.

Реквизиты для перевода задатка указываются в документации. В случае проигрыша, задаток возвращается участнику. Срок возврата также должен быть прописан в документации к лоту.

Не забывайте, что все отправляемые документы должны быть заверены электронной подписью.

Шаг 6. Торг.

Первый, при необходимости – второй, аукционы проходят в закрытой форме и идут на повышение цены. В закрытом аукционе в установленный момент открываются все поданные заявки, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену.

Если первый аукцион признается не состоявшимся, проходит второй при сниженной начальной цене лота на 10%. Если же и он признается несостоявшимся, то происходят открытые публичные торги, на которых цена понижается. Открытый аукцион представляет собой торги по типу «живого» аукциона, только все проходит на электронной площадке в личном кабинете участника.

Организаторами устанавливается шаг в размере определенной суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил. В итоге побеждает тот, кто подал последнее ценовое предложение перед закрытием торгов.

83% составила доля торгов в форме публичного предложения в 3-ем квартале 2019 года. По отношению к 3 кварталу 2018 года рост составил 15%.

Шаг 7. Завершение электронного аукциона и подведение итогов.

В течение получаса после завершения торгов организаторы должны составить протокол торгов, а потом в течение 3 рабочих дней должны опубликовать итоговый протокол, в котором будет указан победитель.

Не одержавшие победу участники торгов ждут возврата задатка, с победителем же заключается договор купли-продажи. Процедура эта выглядит так: победителю направляется бланк договора через электронную торговую площадку, победитель его заполняет и визирует КЭП, передает организатору торгов через личный кабинет. Также договор нужно продублировать организатору по почте в бумажном виде.

Важно: если победитель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.

Шаг 8. Полный расчет с продавцом, регистрация права собственности.

После того, как договоры будет подписаны сторонами, победитель аукциона переводит оставшуюся оплату за приобретенное имущество.

После этого победитель аукциона может заниматься регистрацией права собственности, если приобретенное имущество требует такой регистрации. После этого новый владелец может вступать в имущественные права.

Остается открытым вопрос: как из великого множества торгов, разбросанных по разным информационным ресурсам, найти нужные?  Ведь одних только торговых площадок, где проходят торги по банкротству, несколько десятков?..  

СБИС Торги аккумулирует данные со всех электронных торговых площадок в одном месте, позволяет узнавать об интересных торгах первыми и оценивает ваши шансы на победу. Для тех, кому интересны исключительно торги по банкротству, в СБИС Торги по реализации имущества разработаны специальные тарифы: вы можете выбрать тот, который подходит именно вам.

Не забывайте о том, что обязательным условием для участия в электронных торгах по банкротству является наличие электронной подписи. Заказать ЭЦП для торгов на торговых площадках по банкротству можно в нашем Центре ЭЦП.

О том, как повысить эффективность участия в торгах по банкротству с помощью СБИС, вам готовы рассказать наши специалисты.

Оставьте заявку и получите бесплатную консультацию и выгодное предложение на СБИС уже сегодня.

Риски торгов при банкротстве: что об этом нужно знать?

Какие негативные моменты встречаются в практике покупок имущества на торгах?

Торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными (по иску заинтересованного лица). В каких случаях это может произойти?

Торги могут признать недействительными, если:

• кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
• на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
• продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
• были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
• были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п.1 ст.449 ГК РФ).

Приведенный в п.1 ст.449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

https://www.youtube.com/watch?v=mKEOq8dOGjU\u0026t=145s

Как показывает практика, распространенными нарушениями продажи имущества на торгах являются:

• публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания);
• нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов (в т.ч. об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п.2 ст. 449 ГК РФ).

Продажа имущества «нужному» покупателю

Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя).

Например, в одном из рассматриваемых споров в рамках дела о банкротстве банка его кредиторы обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества банка (акций банка «Пойдем!») и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Однако высшие судьи посчитали по-другому.

Задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами.

• Поэтому шаг снижения начальной цены, периодичность такого снижения, промежуток времени для подачи заявок и другие условия торгов должны определяться организатором исходя из наибольшего благоприятствования конкуренции для выявления максимально возможной цены соответствующего лота в конкретной ситуации.
• Вместе с тем суды не проверили, отвечала ли длительность времени на подачу заявки для конкретного этапа публичного предложения, составляющая полтора дня, вышеперечисленным целям, имел ли потенциальный покупатель возможность успеть подготовить заявку со всеми прилагаемыми документами в столь сокращенный временной промежуток.
• Коль скоро период подачи заявки составлял полтора дня, суды не дали оценки тому, насколько создание организатором торгов подобных условий участия в них могло повлиять на конкуренцию.

Не дали суды оценки и остальным доводам заявителей об иных процедурных нарушениях при проведении торгов, в частности, тому, что в ЕФРСБ не были размещены проекты договоров купли-продажи и задатка, в результате чего потенциальным участникам не были раскрыты все необходимые сведения, влияющие на принятие решения об участии или неучастии в торгах.

Также кредиторы обратили внимание на то, что проведение торгов «координировалось» Агентством со связанными лицами для определения, в конечном счете, «желаемого» покупателя.

Как отметила коллегия ВС РФ, нижестоящие суды проигнорировали существенные нарушения процедуры проведения торгов (срок для подачи заявки составлял всего 1,5 дня, были раскрыты не все сведения, торги были проведены для «желаемого» покупателя).

В связи с этим, дело направлено на новое рассмотрение (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.02.2019 г. № 305-ЭС16-20779(32)).

Отказ в допуске к участию в торгах

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. На практике встречаются ситуации, когда организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах по продаже имущества должника.

В этом случае суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.

Суд вправе определить фактического победителя торгов (постановление АС Дальневосточного округа от 11.11.2019 г. №А16-1799/2016).

Недостоверная информация о реализуемом имуществе

Существенная доля споров касательно проводимых торгов по банкротству связана с недостоверностью информации об объекте продажи.

В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках (п.10 ст.110 Закона № 127-ФЗ).

При этом недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей (постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 г. №А25-840/2013).

Имущество, купленное на торгах, не всегда освобождается от прав третьих лиц

Но даже если компания победила на торгах, впоследствии может оказаться, что желаемый объект не освобожден от притязаний третьих лиц.

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст.138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).

Суть спора заключалась в следующем.

Между компанией (инвестором) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор — построить жилой дом. Решением АС компания признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыта процедура конкурсного производства.

Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

По итогам проведенных торгов победителем признана компания-покупатель, с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по не завершенному строительством объекту. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за покупателем.

1. Во исполнение договора между участниками строительства, компанией-банкротом и покупателем заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта.
2. При переходе права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды на земельный участок к покупателю записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве были не погашены, в связи с чем покупатель обратился в суд.
3. По условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве компании, и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Однако имущество (например, объект незавершенного строительства) может выставляться на торги с обременением — в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам).

Очевидно, что наличие подобных обременений и повлияло на сумму состоявшейся на торгах сделки.

Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий компанией-банкротом осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика (определение ВС РФ от 05.12.2019 г. № 308-КГ18-16552 (2-5)).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу: