Как выгодно сдать квартиру в аренду

Сдаю двушку 3 года за 40 000 р. в месяц. Доход стабильный, но не растет, недавно был простой 2 месяца. Не понимаю, как выгодно сдать квартиру в аренду, чтобы зарабатывать больше? Что поменять? 

Вопрос интересный, часто задаваемый нам в ппоследнее время. Поэтому мы и написали статью об антикризисных мерах. Если вы зарабатываете на сдаче квартир в аренду, то, возможно, и сможете увеличить доход. Расскажем о правилах аренды, подготовке квартиры, усилении рекламы, специализации, целевой аудитории и многом другом. 

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Пассивный доход привлекателен, но он может быть и больше

Необходимо начать с введения правил аренды

Которые помогут выгодно сдавать квартиру и увеличить доход. 

Их можно назвать принципами работы, которые вы не будете нарушить в любой ситуации. Они логичны, понятны и способствуют большему заработку в год. 

Без длительных простоев 

Если разместили объявление, а звонков нет несколько дней — снижайте стоимость.

Сдавали за 40 000 р., но кризис усугубился и арендатор съехал в однушку — сдайте за 38 000 р. или еще дешевле. Поставив цену ниже, вы быстрее найдете арендатора, сможете выбрать лучшего претендента и гарантированно загрузите квартиру на все время. 

Что толку пытаться сдать квартиру за 40 000 р., если она простоит месяц без арендатора? Если ситуация в стране изменится, то можно добавить 2000 р. к стоимости аренды. Цель этого правила минимизировать простой. 

Сформируйте критерии выбора арендаторов 

Кто долго сдает квартиру знает, что хорошим арендатор кажется только во время просмотра квартиры. А дальше мрак. Вечная задержка оплаты. Далее только хуже: отказ освободить квартиру, украденные покрывала, пос посуда и прочее. А всё из-за того, что нет очереди и критериев отбора арендаторов. 

Составьте анкету, по которой будете оценивать (выбирать) арендаторов не только по ощущениям, но и по конкретным фактам. Спросите арендатора: кем он работает, на чем приехал, какой месячный доход, на сколько готов заключить договор, есть ли поручители… 

Выбирайте арендатора так же, как он квартиру. Потенциальный ущерб от проблемного квартиросъемщика может быть больше, чем прибыль за счет срочной сдачи квартиры.  

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Заключайте договор, берите депозит и страхуйте квартиру 

Депозит — это защита от сломанных ручек, порванных обоев, украденных полотенец и ситуаций, когда арендатор просил отсрочку, но съехал и не смог заплатить. Депозит нужно брать всегда! К этому уже привыкли и нормально относятся. 

Одного депозита мало в ситуации, если жилец затопит соседей. Представляете, что будет? Вы сдаете квартиру за 40 000 р., есть депозит 40 000 р., а арендатор залил соседей на 300 000 р.

Денег у него нет. Он уехал, разорвав договор в одностороннем порядке. И к нему у соседей претензий не будет, они будут к вам. И суд, скорее всего, встанет на их сторону.

Потому что вы хозяин и отвечать тоже вам.  

Проверяйте платежеспособность 

Анкета хорошо, а проверить платежеспособность арендатора все равно надо. Всегда запрашивайте выписку о доходах с места работы или выписку из банка. Чтобы не получилось так, что молодой предприниматель сделает из квартиры временный офис или склад, а потом съедет не заплатив. 

Следите за коммунальными платежами 

Когда арендатор оплачивает коммуналку сам, забирайте квитанции и сверяйте показания счетчиков. Иначе можете отпустить квартиранта, оставшись с его долгами. 

Не жалейте арендатора

Сдача квартиры в аренду — это бизнес. Здесь нет места эмоциям. 

Пропишите в договоре аренды условия предоставления отсрочки: максимальное количество дней, как часто она предоставляется. Отсекайте все попытки арендатора надавить на жалость с помощью тяжелой жизненной ситуации: потерял работу, с детьми негде жить. Часто это просто манипуляции.

 Следуйте договору, а не чувствам. Читайте: что делать, если арендатор отказывается съезжать и не платит. 

Контролируйте исполнение договора  

Арендатор может организовать в квартире офис, сдавать одну из комнат другим людям, устроить цех по пошиву одежды, запустить другие неприятные бизнесы…

В результате квартира будет убита так, что никакой депозит не защитит ваше имущество. Хотя бы раз в месяц неожиданно для арендатора проверяйте, что происходит в квартире, а также контролируйте расходы воды и электричества.   

Если вам кажется это сложным, то можно передать квартиру в доверительное управление. Вы потеряете 5 — 10%, но сохраните время, деньги и нервы. 

Сделайте ремонт 

Если сдаете бабушкину квартиру с потертым линолеумом, рваными обоями и ржавой ванной, то не сможете сдавать квартиру более состоятельным арендаторам. Косметический ремонт поможет увеличить ценность предложения и зарабатывать больше каждый месяц. Сумма аренды в Москве легко может вырасти на 5000 — 10000 р. Продайте старую мебель и купите недорогие комплекты в IKEA, Леруа Мерлен. 

Деньги на ремонт можно взять из дохода, который вы получили ранее. Откладывайте 30% дохода с квартиры на её амортизацию. Тогда у вас всегда будут деньги на обновление.

Владельцы доходных квартир часто не стремятся вкладывать деньги в свой бизнес. Потому что арендаторы могут уничтожить ремонт за несколько месяцев. Если квартира будет лучше, то есть шанс найти арендаторов, умеющих ценить хорошие вещи. 

Покупайте износостойкие материалы и готовьтесь к ремонту заранее! Не берите дорогие обои со сложным рисунком, которые легко повредить. Достаточно обоев или стен под покраску. Дизайнеры научились сочетать материалы так, что красиво смотрятся даже голые бетонные стены и кирпичная кладка. 

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Стили “Лофт”, “Брутализм” не требуют дорогих решений, присмотритесь к ним 

Чем быстрее вы сделаете ремонт, тем меньше денег потеряете из-за простоя. Составьте план, закупите материалы и найдите бригаду заранее. Это позволит начать ремонт сразу после того, как съедут очередные арендаторы. 

Делаете ремонт силами арендаторов? Контролируйте все этапы, а лучше лично принимайте участие. Большая часть арендаторов не заинтересована сделать хорошо.

Оптимизируйте рекламу, возможно, увеличив бюджет 

Если квартира выглядит хорошо, цена адекватна рынку и даже чуть-чуть ниже, а желающих снять квартиру немного, то усильте рекламу. 

  1.  Найдите больше рекламных площадок. Объявления можно разместить на “Авито”, “Яндекс.Недвижимость”, “ЦИАН”, “Дом.ру”, “Из рук в руки”, N1.RU, Domofond.ru, Restate.ru. Используйте максимум площадок и приложений для рекламы, чтобы увеличить охват аудитории и количество заявок. 
  2.  Обновите или сделайте больше фотографий. Даже если в квартире ничего не изменилось, то изменения могли произойти в подъезде, на детской площадке или парковке. Сделайте фотографии качественнее и интереснее. 
  3.  Поработайте с описанием. Описание — это ваша чуть ли не единственная возможность создать объявление, которое будет отличаться от конкурентов. Расскажите об истории квартиры, кому она подойдет, как тут живется, что есть рядом, сделайте понятную структуру. Если не умеете писать продающие объявления, то читайте нашу статью: как составить продающее объявление для “Авито” и сдать квартиру в аренду быстрее. 
  4.  Проявляйте активность в социальных сетях. Напишите рекламный пост на свою страницу, найдите городские группы объявлений с бесплатной и платной публикацией, если умеете, то запустите таргетированную рекламу или наймите таргетолога. Даже общаясь в х можно найти хорошего арендатора. Старайтесь быть там, где есть ваша целевая аудитория, а не просто лайкать котиков.  
  5.  Сделайте сайт для своих объектов. Если у вас несколько квартир или коммерческих помещений, то сделайте сайт. Соберите все свои предложения вместе, расскажите о себе, снимите видео, сделайте обращение, покажите реальные отзывы клиентов. Все это позволит вашим арендаторам быстрее довериться вам. 
  6.  Отдайте квартиру в доверительное управление. Доверительный управляющий за процент от ежемесячной выручки оптимизирует рекламу, найдет арендатора, поможет заключить юридически правильный договор, проследит за исполнением договора, оплатой, освободив вас от рутины.

Поменяйте целевую аудиторию 

Сдавали квартиру студентам или молодым парам? Подумайте о других целевых аудиториях: корпоративных клиентах, командировочных или семьях с детьми. Возможно, сменив аудиторию, вы найдете более надежных арендаторов. Подготовьте квартиру под новую целевую аудиторию и размещайте рекламу. 

Сдавайте комнаты 

Сдавать квартиру покомнатно сложнее, но выгоднее. Снять двушку, трешку целиком готовы далеко не все, снять комнату дешевле для арендатора. Это может потребовать дополнительных вложений: докупить мебель, сделать мелкий ремонт, но они быстро окупятся.

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Сдавайте посуточно 

Станете отельером. Предпринимателем, который занимается гостиничным бизнесом. Для этого нужно: 

  •  Переработать рекламную кампанию, чтобы выстроить постоянный поток заявок. Используйте сервисы Booking.com, Sutochno.ru,  Airbnb, “Циан”, “Авито”, “Яндекс.Недвижимость”, Kvartirka.com, набирайте рейтинг, а также выстраивайте партнерские отношения с туристическим бизнесом. Некоторые сервисы берут комиссию:  Booking.com, Sutochno.ru — 15%, но и приводят до 80% клиентов. 
  •  Организовать сервис. При посуточной сдаче важно часто убирать квартиру, уметь общаться с новыми арендаторами, умело обращаться с договорами и вести переговоры с крупными компаниями, отпускать клиента так, чтобы он стал постоянным и оставил хороший отзыв. 
  •  Переосмыслить стратегию работы: “Квартира — пассивный доход” на “Как побегаешь, так и заработаешь”. Очень важен сервис, чтобы клиент остался доволен. Ведь рейтинг на Booking.com значит очень много. 
  •  Докупить необходимое: бытовую технику (кофеварка, чайник, микроволновка), посуду, комплекты постельного белья, туалетные принадлежности, дизайнерские штучки, чтобы квартира выглядела привлекательнее. 
Читайте также:  Травление, тонирование древесины: получаем нужный цвет

Сдавая квартиру посуточно, можно заработать в два, три раза больше, но увеличатся временные и денежные расходы. На уборку, рекламу, общение с клиентом. Мы уже писали о посуточной сдаче квартир. Читайте, чтобы узнать больше. 

Переведите квартиру на первом этаже в нежилое помещение 

В Москве и ближайшем Подмосковье перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение стало достаточно сложно. В этом виноваты изменения от 29.05.2010 ФЗ-№116. 

Основная загвоздка в протоколе общего собрания и письменном согласии каждого собственника в примыкающих помещениях. Когда вы планируете сделать отдельный вход с улицы (а нужен он всегда), то это считается реконструкцией дома. А для реконструкции дома нужно согласие всех жильцов дома. А это, как вы понимаете, практически невозможно. 

Но это мы говорим о Москве, Подмосковье и, возможно, Санкт-Петербурге. Однако в провинциальных городах и насеоенных пунктах перевести квартиру  на первом этаже в коммерческое помещение все еще можно.

Что нужно сделать, чтобы побыстрее сдать жилье в аренду

Спрос на аренду квартир, обычно подскакивающий в конце лета – начале осени, в этом году недотянул до прошлогоднего уровня. Многие арендаторы, потеряв работу из-за пандемии, уехали на родину.

Конкуренция между владельцами недвижимости обострилась.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду, чтобы побыстрее найти квартирантов, и на что обратить внимание при общении с арендаторами, “РГ” рассказали риелторы.

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Жильцы, разъехавшиеся в пандемию по домам, обострили конкуренцию между владельцами квартир. photoxpress

Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. “Еще лет 6-7 назад “бабушкины” квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, – говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости “Азбука Жилья” Роман Бабичев. – Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса”.

В то же время вкладываться в вычурный ремонт – с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками – не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.

Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду – это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.

Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники – холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.

Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.

Уберите личные вещи

Непосредственно перед встречей с квартирантами нужно хорошо прибрать квартиру, проветрить ее, особенно если она была закрыта несколько месяцев. Проверьте проводку, сантехнику, не перегорели ли лампочки, работает ли бытовая техника. “Уберите из квартиры все личные вещи, – советует Яцевская.

– Квартира должна быть пустой. Не должно быть фотографий, рамочек, икон или картин на стенах. Ничто не должно напоминать о присутствии хозяев”.

Бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, чересчур вольно располагается в сдаваемом жилье, курит – это тоже производит негативное впечатление на будущих жильцов.

Как выгодно сдать квартиру в аренду

В России летом спрос на туристическую аренду втрое превысил предложение

К лайфхакам вроде “незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах”, риелторы относятся скептически. “Может быть, арендатор ненавидит кофе, – рассуждает Бабичев. – К тому же это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это стараются скрыть?”

Встречайтесь офлайн

“Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!” – советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам.

Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку.

Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам – их трудно переспорить.

Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.

А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся “привязаны” к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.

На квартиры, где десятилетиями не было ремонта, сейчас вообще нет спроса даже при низких ценах на аренду

“Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, – говорит Яцевская. – Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую.

Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит.

Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии”.

Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года – иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Эксперт ответила на вопросы читателей “РГ” по ЖКХ

Требуйте залог в размере месячной платы. “Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, – подчеркивает Бабичев. – За этот месяц можно многое с квартирой натворить”.

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней – дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов – например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут “расслабиться”, а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

Как сдать квартиру в аренду

Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов.

Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца? Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?

Постараемся ответить на все ваши вопросы.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг.

Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут.

И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой.

Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей.

Читайте также:  Утепление и отделка лоджии своими руками

Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

Как выгодно сдать квартиру в аренду

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Плюсы сдавать самому:

  1. Бесплатно.
  2. Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.

На этом список, увы, исчерпан.

Плюсы обратиться в агентство:

  1. Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
  2. Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
  3. Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
  4. У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

Но за это, увы, придётся платить. Выбор за вами.

Как оформить объявление

Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.

Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.

  1. Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
  2. Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
  3. Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
  4. Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
  5. Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
  6. Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
  7. Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
  8. Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?

Ответ прост и печален: никак.

Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.

Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.

Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.

  • Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
  • Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
  • Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
  • То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
  • Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт? 
  • Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

Как выгодно сдать квартиру в аренду

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

  • Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
  • Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
  • Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
  • Дата подписания.
  • Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
  • Кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
  • Можно составить здесь опись имущества.

По закону договор сроком более чем на 11 месяцев нужно регистрировать в Росреестре и платить с этого дохода налоги. Для граждан РФ ставка составляет 13%.

Если вы заключаете договор меньше, чем на 11 месяцев, договор можно не регистрировать, просто подписать обеими сторонами. А вот налог по закону всё равно придётся платить.

Как перестраховаться

Сдавать квартиру – всегда риск. Нужно быть готовой к тому, что однажды вы окажетесь на руинах вашего некогда уютного убежища. Но есть несколько советов, которые уберегут вас от самых простых и обидных ошибок.

  1. Не верьте на слово. Вообще. Никому. Даже друзьям. Особенно друзьям. Всё подписывайте, описывайте, проверяйте и перепроверяйте.
  2. Контролируйте оплату коммуналки. В конце концов, это вы останетесь с годовым долгом за свет, если не уследите.
  3. Ещё раз: берите депозит и заключайте договор.
  4. Не позволяйте больших просрочек оплаты. Ваша жалость обернется финансовыми потерями.
  5. Время от времени проверяйте состояние квартиры, даже если жильцы кажутся вам адекватными людьми. Конечно, по договоренности с жильцами: заезжать просто так, без звонка и договоренности, нельзя.
  6. Оставляйте себе дубликат всех ключей. Всех! Даже того верхнего, который никто не использовал уже сто лет.
  7. Проверяйте, кто живёт в квартире: те ли, кому вы её сдали. Да, и такое бывает.
  8. Будьте готовы к сюрпризам.

Теперь вы примерно представляете, что вас ждёт. Пусть ужасы, описанные в этой статье, никогда вас не коснутся, а с арендаторами не будет никаких проблем. Пора писать объявление!

Последние поступления объектов

Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника

Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки).

Нужен ли риелтор, если собираешься сдавать квартиру

У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы. Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.

Читайте также:  Интернет в каждый дом с помощью алмазных технологий

Но всё можно сделать и самому. Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя. А ответственность за их проживание агент нести уже не будет.

Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали здесь.

Делаем фотографии

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон.

Как снимать квартиру на телефон:

  • Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
  • Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
  • Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
  • Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
  • Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.

Сколько делать снимков

75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий. 41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8.

Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.

В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда.

Как составить описание в объявлении

В хорошем описании должно быть:

  • описание квартиры и её состояния;
  • какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
  • описание района и его инфраструктуры;
  • доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
  • денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
  • описание идеальных жильцов.

В описании не должно быть:

  • пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
  • вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
  • уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения и гражданства людей);
  • капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.

Подробнее о том, как сделать хорошее объявление, мы писали здесь.

Нужен ли отдельный номер телефона для объявления

Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления.

Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет.

Звонки и показы

Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов. Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты.

Права собственника и арендатора

Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности. При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает.

В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения.

В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется. Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя).

Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить. Договор найма при этом будет продолжать действовать.

Подробнее о правах собственников и арендаторов мы писали здесь.

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Как сделать квартиру в аренду более привлекательной для квартиросъемщиков и рентабельной.

Africa Studio/Fotolia

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – хорошая идея или ошибка?

Will Thomas/Fotolia

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Какой доход могут принести разные типы недвижимости, которые частные инвесторы покупают, чтобы зарабатывать на аренде.

WavebreakmediaMicro/Fotolia

Кто главный — тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

В общении арендатора и хозяина квартиры постоянно возникает вопрос: где граница между своим и чужим? Мы расскажем, как в этой ситуации обойтись без конфликтов.

BillionPhotos.com/Fotolia

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Если вы арендодатель, вас наверняка интересует, какой объект проще всего сдать. Мы спросили у арендаторов, что такое идеальная квартира для съема в их понимании.

Anna Baburkina/Fotolia

Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры

Клиенты риелторских агентств иногда предъявляют более чем странные требования к съемным квартирам.

© elenarostunova/Fotolia

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Хорошо рассказать о квартире могут либо ее хозяева, либо фотоснимки, но вторым обычно доверяют больше. Правильная интерьерная фотосъемка поможет вам быстрее и выгоднее сдать квартиру.

Photographee.eu/Fotolia

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Прежде чем сдать квартиру в аренду, приведите ее в порядок. При минимальных затратах вы можете существенно поднять арендную ставку. Кроме того, так вы быстрее найдете жильцов.

olgavolodina/Fotolia

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Не секрет, что чем лучше состояние квартиры, тем выше арендная плата. Как обновить квартиру и не остаться в минусе?

Photographee.eu/Fotolia

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

После ремонта возникает вопрос: как обставить помещения, ведь неизвестно, кто в них будет жить? Стоит ли покупать мебель эконом-класса или оставить комнаты пустыми? Советуют наши эксперты.

alexandre zveiger/Fotolia

Сколько стоит обставить мебелью 2-комнатную квартиру?

Эксперты рассказывают, сколько стоит обставить мебелью и основной техникой 2-комнатную квартиру (включая всю мебель, технику и не включая сантехнику, текстиль, посуду и мелочи).

zhu difeng/Fotolia

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

По описи имущества нужно и сдавать квартиру, и принимать ее, когда жильцы выезжают. Что же включить в опись?

Christian Hillebrand/Fotolia

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на длительный период с частным лицом или риелторской фирмой.

PhotoAleks/Fotolia

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Насколько затратно и хлопотно платить налог с дохода от аренды жилья, как уменьшить выплаты, какие документы подготовить и куда обращаться добросовестному арендодателю.

goodluz/Fotolia

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Арендодатель может действовать как физическое лицо или зарегистрироваться как частный предприниматель. В качестве ИП налоги платить выгоднее и можно выбрать одну из двух схем.

David Pereiras/Fotolia

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Что делать, если сдали квартиру, но выяснилось, что у квартиранта несуществующая прописка и он находился два года в розыске?

twinsterphoto/Fotolia

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как поступить, если квартиру сдали без договора, а теперь жильцы не платят и отказываются выезжать?

Ewald Fröch/Fotolia

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Вы попрощались с арендатором, а потом выяснили о сущестовании долгов. Можно ли вернуть потраченную им сумму?

Africa Studio/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector