Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться.
Феномен трейд-ин
Покупка квартир в трейд-ин, как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве.
«Trade-in» в переводе означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового товара». Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку, при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья.
«Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру, а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. Одновременно проводится и сделка по покупке нового жилья или его стоимость бронируется на определенный срок – от месяца до полугода», – пояснил генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мохов.
По его словам, в 2020 году с запуском ипотечной госпрограммы, интерес к трейд-ин существенно вырос, поскольку многие воспользовались выгодными условиями по кредиту для улучшения жилищных условий. На договоры по подобной схеме в 2020 году и первой половине 2021 года пришлось около 5% сделок с новостройками Московского региона.
Трейд-ин на столичном рынке существовал уже много лет, но не в современном формате. Девелоперы предлагали клиентам особые условия бронирования новой квартиры с фиксированной ценой на период реализации старой. Покупатель должен был продать свое жилье через рекомендованное застройщиком агентство недвижимости, но с дополнительной оплатой.
«То есть для клиента – это обычная риелторская услуга, но с возможностью сохранить цену на новостройку на короткий период. «Инград» стала первой компанией на рынке, которая предложила в 2018 году в полном объеме услугу трейд-ин – зачет стоимости их прежней квартиры при покупке новой», – рассказал начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.
Чаще всего к такому способу замены недвижимости прибегают:
- семьи, желающие увеличить жилую площадь или переехать в другой город;
- инвесторы, получившие недвижимость по наследству;
- жители регионов, которые давно проживают в Москве и владеют жильем в другом городе, но решили его продать, чтобы полностью обосноваться в столице.
Как это работает?
В целом схема работы этого инструмента у девелоперов схожа. Клиент обращается к застройщику, выбирает новостройку, его жилплощадь оценивают, затем заключают договор и бронируют новую квартиру на время продажи предыдущей. Когда покупатель находится, проводятся две параллельные сделки.
У ГК ПИК схема немного другая: желающий воспользоваться услугой трейд-ин оставляет заявку на сайте, его квартиру выкупают по рыночной стоимости и подбирают новостройку со скидкой до 3% от застройщика.
ГК «Инград» предлагает клиентам самые разные опции. Одной их самых удобных является возможность проживать в своей квартире до получения ключей от новой. Сюда же входит зачет старого жилья в счет оплаты нового, а именно выкуп, и бронирование новостройки. Любая из услуг программы доступна для покупателей без дополнительных трат.
Однако бывают ограничения, с которым люди могут столкнуться при покупке квартиры в трейд-ин, к примеру:
- новостройка должна располагаться в Москве или Московской области;
- услуга может не распространяться на ЖК, где остались последние лоты, и на которые есть спрос.
Как и кто оценивает жилье клиента?
«Для оценки квартиры достаточно заполнить небольшой чек-лист, мы перезвоним с уже готовым предложением. Чтобы клиенты получили честную стоимость, оцениваем квартиру более чем по 20-ти параметрам, учитывая схожие совершенные сделки и ситуацию на рынке недвижимости», – отметила руководитель операционного департамента ГК ПИК Анастасия Топильская.
Взаимодействуя с ГК «Инград», клиенту нужно просто предоставить снимки его квартиры и устную информацию о ней. После чего назначается выездная оценка и собираются данные о ситуации на рынке. Она основывается на показателях по вторичному жилью: его состоянию, ликвидности и расположению.
В Группе «Эталон» план оценки немного другой: здесь агент выезжает на осмотр, фотографирует жилье и предоставляет итоговую оценку квартиры клиента. Затем заключается агентский договор по согласованной форме компании – это занимает, как правило, два дня. После специалисты направляют еженедельные отчеты о динамике реализации продаваемой недвижимости.
«Для участия в программе трейд-ин аккредитованы лучшие агентства России. Нам важно, чтобы сервис был на высоком и качественном уровне. Каждое агентство недвижимости проходит проверку в компании. Работа с клиентом находится под нашим постоянным контролем.
Мы понимаем, что покупатель – не профессионал.
Благодаря более чем 30-летнему опыту работы на рынке, мы гарантируем надежность, безопасность и компетентную поддержку на всех этапах сделки по программе трейд-ин», – утверждает коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Москва Ленария Хасиятуллина.
Кстати, эта компания в рамках программы реализует недвижимость покупателей, находящуюся не только в российской столице, но и по всей стране.
Какова выгода для обеих сторон?
Для застройщиков плюсы очевидны: трейд-ин помогает им привлечь и удержать клиентов, а также повысить лояльность бренда.
«Единственным минусом можно считать растянутые по времени сроки проведения сделки, то есть более «длинные деньги», чем при обычной. Если стандартная покупка – это 10-14 дней, то при схеме трейд-ин время варьируется от одного до трех месяцев, в зависимости от ликвидности жилья на вторичном рынке», – отметил начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.
Среди плюсов для клиентов можно выделить: фиксация цены на новую квартиру, экономия времени и нервов, нет необходимости в поиске покупателя и сбора документации, гарантия чистоты сделки с юридической стороны, а также отсутствие затрат.
Есть ли риски?
По мнению застройщиков, риски при покупке жилья в трейд-ин исключены. Это один из самых безопасных способов обмена старой недвижимости на новую без привлечения ипотеки или с минимальными заемными средствами.
А что если сроки ввода новостройки откладываются?
«С проверенными застройщиками такие случаи происходят крайне редко. Если все же ввод в эксплуатацию откладывается, то девелопер с клиентом заключают дополнительное соглашение о переносе срока сдачи», – пояснила руководитель операционного департамента ГК ПИК Анастасия Топильская.
- Число девелоперов, которые предлагают услугу трейд-ин в столице, уже составляет около двух десятков.
- По мнению руководителя группы вторичных продаж ГК «А101» Элины Мухамедьяновой, их число будет только расти: такая программа на хороших рыночных условиях представляет собой реальную альтернативу первому взносу.
- «Возможно, условия трейд-ин со временем изменятся, появятся новые продукты, тесно связанные с этим механизмом, но точно можно сказать, что на рынке у него хорошие перспективы», – заявила Элина Мухамедьянова.
- Строительство жилья в Москве
- Годовой план по вводу жилья выполнен на 90%
- В Москве ввели около 7 млн кв. метров недвижимости
Где в Москве купить квартиру по трейд-ин: обзор проектов
Трейд-ин — альтернативный обмен старой квартиры на жилье в новостройке. Квартиры таким способом можно купить почти у всех крупных застройщиков Москвы. Например, у компаний ПИК, ФСК, ЛСР, А101 и других
Михаил Почуев/ТАСС
На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%.
Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию.
Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.
Увеличение популярности трейд-ин эксперты связывают с высокой закредитованностью населения (трейд-ин позволяет купить квартиру в новом доме без ипотеки), падением доходности (у покупателей нет возможностей накопить на квартиру) и запуском ипотеки под 6,5% (она сделала жилье доступнее в части размера ежемесячного платежа).
«Снижение доходов населения ведет к росту альтернативных сделок на рынке недвижимости, когда для покупки нового жилья требуется продажа старого объекта.
Рост стоимости на первичном рынке в ситуации с переходом на эскроу-счета и доступностью ипотеки увеличивает долю клиентов, которые потенциально заинтересованы в данной услуге, поэтому доля сделок по трейд-ин продолжит расти», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату (если требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
Плюсы и минусы трейд-ин
Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления.
Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья.
В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.
Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина.
«Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.
Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.
К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.
Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.
Где купить квартиры по трейд-ин
Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье.
Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта.
Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.
- 50 жилых комплексов ГК «ПИК» в Московском регионе
УГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками.
После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе.
«ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.
«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», — пояснил генеральный директор компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.
- Квартиры в жилых проектах «Группы ЛСР»
Услуга трейд-ин доступна в проектах «Группы ЛСР» — в жилых комплексах «ЗИЛАРТ» и «ЛЕНИНГРАDКА 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (комфорт-класс). За первое полугодие 2020 года «Группа ЛСР» в Москве выручила более 800 млн руб. благодаря программе трейд-ин.
Услуги по подбору нового жилья застройщик предоставляет бесплатно. Всем клиентам гарантируется бесплатное юридическое сопровождение. Для покупателей работает система одного окна — все вопросы можно решить через одного специалиста, пояснили в пресс-службе застройщика.
Схема обмена старого жилья на новое действует в проектах ГК «Инград». Выкупом занимается специальное подразделение. Девелопер гарантируют рыночную оценку недвижимости. Застройщик предоставляет покупателю возможность проживания в своей квартире до заселения в новую. Если человек не хочет покупать новую квартиру, он может просто продать старую и получить деньги.
«Услуга трейд-ин предоставляется на все проекты компании. При этом условия по программе подбираются всегда индивидуально. В текущем году мы фиксируем высокий спрос на данную услугу. Сейчас около 34% от общего числа обращений клиентов и до 20% всего объема продаж компании приходится на такие сделки», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
- Квартиры в проектах AFI Development
Рост покупательского интереса к программе трейд-ин отметили в AFI Development. Данная опция доступна тоже во всех проектах компании.
Лидером спроса на услугу трейд-ин стал ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». Например, в июле на данную схему пришлось 15% сделок в этом проекте, что стало рекордным показателем.
В проектах комфорт-класса трейд-ин также набирает популярность, например в ЖК «Сиреневый парк».
«В 2020 году мы фиксируем серьезное увеличение интереса к программе трейд-ин, количество сделок в текущем году в два раза превышает показатели прошлогоднего периода.
Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает.
Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.
Квартиру по трейд-ин можно купить во всех текущих объектах ГК «А101» — это жилые комплексы «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А101». Застройщик гарантирует продажу старой квартиры по рыночной цене, в отдельных случаях «по нижней планке». Ранее покупатель терял 15–40% ее рыночной стоимости.
По данным застройщика, спрос на услугу растет. Если до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, то сейчас около 6–7%. Недавно «А101» распространила свою программу трейд-ин на 200 российских городов. Сейчас из всех заявок на участие в программе trade-in застройщика почти 18% поступили из регионов.
«По условиям сделки клиент подает заявку на трейд-ин, выбирает квартиру и бронирует ее с сохранением цены на момент покупки на срок до 90 дней.
Одно из агентств недвижимости оценивает, за какую сумму сможет продать квартиру клиента в указанный срок, и, если клиент согласен с ценой, агентство реализует квартиру на открытом рынке», — пояснила руководитель направления трейд-ин ГК «А101» Элина Мухамедьянова.
После продажи квартиры клиент получает деньги и выходит на сделку с ГК «А101». Если выбранная новая квартира дороже старой, покупатель может доплатить, в том числе взяв на разницу ипотечный кредит.
- Квартиры в проектах ГК ФСК
Схемой трейд-ин можно воспользоваться во всех проектах ГК ФСК. Застройщик выкупает квартиру у клиента с дисконтом около 7–10%. Покупать жилье у ГК ФСК взамен старого необязательно. Если клиент все же заинтересован в новой квартире, то сумма за старую квартиру переходит застройщику в зачет новой. Старую квартиру клиента девелопер продает на рынке самостоятельно.
В компании есть еще одна разновидность трейд-ин — взаимозачет, когда компания реализует прежнюю квартиру клиента в зачет новой, приобретенной у данного застройщика, добавила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Сделка происходит следующим образом: клиент заключает с застройщиком агентский договор, по которому продают старую квартиру, не выкупая ее.
При этом клиент заключает также договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру.
«Клиентам, которые обращаются к нам за взаимозачетом, мы даем дополнительную скидку в размере 1% на покупку нового жилья в нашей компании. За трехмесячный период обычно удается реализовать имеющееся жилье, вырученные средства от продажи покупатель направляет на приобретение нового», — отметила Ольга Тумайкина.
Такая услуга пользуется популярностью. По данным компании, за два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза.
Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
Artkot/Depositphotos
Трейд-ин — это не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Представим ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить квартиру в новостройке.
Вы начинаете выбирать жилье в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы выкупаем вашу квартиру с дисконтом за срочность, а полученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость квартиры в новостройке.
Таким образом, вы продаете недвижимость через застройщика, а по итогам сделки получаете документы на квартиру в строящемся доме, которую ему какое-то время надо ждать. Такова суть системы трейд-ин. Но есть нюансы.
Альтернативная сделка: как это работает?
В чем преимущества альтернативной сделки?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва):
— На мой взгляд, самый главный плюс для покупателя — это возможность забронировать и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на время реализации своей квартиры на вторичном рынке.
Фиксация стоимости новостройки до момента реализации собственного жилья — своего рода страховка от повышения цен в проекте, что позволяет четко планировать расходы на покупку.
Также схема трейд-ин выгодна покупателям, не получившим одобрения по ипотеке.
Для агентства же главное преимущество сделки по схеме трейд-ин заключается в том, что после продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент приобретает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи по трейд-ин позволяют нарастить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой», сделки по этой схеме составляют около 12% от общего объема сделок.
Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.
Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется.
Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.
Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает.
Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях.
В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.
Словом, на наш взгляд, минусов в этой системе нет, если не считать минусом дисконт в размере 5–7%, который необходим, чтобы продать вторичную квартиру в короткие сроки. Но наших клиентов это не пугает. Главное, что такая сделка требует минимум наличности.
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):
— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком.
А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику.
Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире.
И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» (Санкт-Петербург):
— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.
Такой сценарий абсолютно не выгоден продавцу. Надо понимать, что собственник квартиры так или иначе все равно имеет дело с агентством недвижимости.
Таким образом, нет смысла ограничиваться лишь той риелторской компанией, которую предлагает застройщик.
Кроме того, большинство агентств предлагает квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать свою старую квартиру, а потом уже купить новую.
По нашему мнению, перспективы у такой системы мало. Любой срочный выкуп предполагает серьезный дисконт. Если же теоретически предположить, что застройщик выкупает объект, то у него появляется необходимость продажи такого лота и, как следствие, возникает серьезная налоговая нагрузка.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):
— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.
Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается.
Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует.
Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ (Москва):
— Трейд-ин жилья — услуга не самая распространенная, и даже не все агентства недвижимости предоставляют ее, не говоря уж о застройщиках. Это заведомо сужает потенциальную область поиска новостройки. Кроме того, для обмена подойдет не любая квартира.
Агентство постарается отсеивать только откровенный неликвид (например, однушка без ремонта на первом этаже в ветхом доме престижного района или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя реализовать быстрее, чем за три месяца, даже с хорошей скидкой, то трейд-ин просто не получится.
Смысл системы ведь в быстрой реализации имущества клиента и внесения вырученных средств за новую квартиру.
И еще один важный момент: потеря в стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи потребуется идти на уступки, в первую очередь в стоимости. Для низколиквидных вариантов это выгодно, а хорошую квартиру по адекватной цене проще продать свободно и потом распоряжаться вырученной суммой.
Наконец, есть риск и для агентства. Трейд-ин не является альтернативной сделкой — технически это отдельно продажа и покупка. Агентства ставят условие: обе сделки должны проходить в один день в одном отделении банка, так как в противном случае недобросовестный клиент может просто отказаться от брони, использовав под предлогом трейд-ин просто возможность быстро продать свою квартиру.
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
Какую ответственность несет агентство недвижимости?
Альтернативная сделка предполагает участие более двух сторон, но это одна сделка, на которой одновременно присутствуют все участники.
Самая простая — трехсторонняя: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой самой альтернативной квартиры.
Дело в том, что вторая сторона (продавец, меняющий свою квартиру на альтернативную) даже не видит денег от продажи своего жилья — они сразу идут в зачет покупки новой квартиры.
Трейд-ин, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять клиенту: если у него есть недвижимость в собственности и желание приобрести квартиру в новостройке, то он может использовать свое жилье для полной или частичной оплаты нового.
Технически же это три шага: резерв квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и выкуп забронированного.
Все равно сначала нужно продать квартиру клиента, так как агентство и тем более застройщик не будут выкупать ее, ведь придется оформить эту квартиру в собственность на юрлицо, а затем продавать с уплатой НДФЛ.
Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.
Трейд-ин накладывает ряд ограничений на выбор объекта.
Во-первых, если клиенту понравилась квартира в том или ином жилом комплексе, его может не устроить размер скидки, которую брокерское агентство этого жилого комплекса предложит при условии передачи в трейд-ин его старой квартиры.
Во-вторых, само агентство может не предложить клиенту трейд-ин, если его объект неликвиден и его можно реализовать в течение одного-двух месяцев только со скидкой 30% или более, да и ни один собственник на такое не пойдет.
Но трейд-ин очень выгоден, если вам понравилась редкая квартира в хорошо продающемся проекте: пока вы будете искать покупателя на свое жилье, новое с большой долей вероятности вас не дождется.
А чтобы у застройщика был веский аргумент зарезервировать и без того ликвидную квартиру, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму.
Гарантом в этом случае выступает недвижимость клиента на продажу.
- Не пропустите:
- Как обменять квартиру, которая находится под арестом?
- Существует ли рассрочка между частными лицами?
- Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?
Хочу переехать из Азербайджана в Крым. Как это сделать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину
Я решила продать квартиру на окраине Новосибирска и переехать в центр.
Саша Кургузова
обменяла квартиру на новую
Новую квартиру я брала в ипотеку, деньги от старой должны были стать первым взносом. Банк проверил квартиру и одобрил ипотеку — и я стала ждать покупателя. Но он не находился. И тут меня позвали на новую работу.
Ипотека оказалась под угрозой: со сменой работы ее придется оформлять заново, а для этого банк просил проработать на новом месте хотя бы полгода. Мы обсудили варианты с застройщиком, и он предложил купить мою старую квартиру в счет новой.
Такой тип сделок называется «трейд-ин».
Когда вы продаете квартиру по трейд-ину, застройщику хорошо — он продает вам одну из своих квартир. Но вашу старую квартиру тоже должно быть легко продать. Поэтому сделки по трейд-ину предлагают не всем.
Типичные требования к квартире — хорошее расположение, свежий ремонт и чтобы все в порядке с документами.
Требования к квартире на сайте моего застройщика
В среднем по рынку квартиры вроде моей продают за 1,85 млн рублей. Застройщик показал ее потенциальному покупателю (своему подрядчику), и они оценили ее в 1,75 млн рублей — на 100 тысяч дешевле.
Терять 100 тысяч было обидно, но я решила так: сама я продать квартиру не успеваю, а риелтор — это тоже расходы. Пусть нормальный риелтор обойдется мне в два раза дешевле, тысяч в 50, но еще неизвестно, как быстро он продаст квартиру.
Возможно, мне все равно придется ждать полгода и заново собирать документы на ипотеку.
Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.
Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.
Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.
Но это не значит, что так будет у всех, поэтому процесс стоит заранее обсудить со всеми сторонами. Устная сделка — тоже сделка.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Мы договорились с подрядчиком, что 1,5 из 1,75 млн рублей станут первым взносом за ипотеку, а 250 тысяч я получу деньгами для ремонта в новой квартире. После подписания договора у меня будет две недели на то, чтобы сделать ремонт и уладить все вопросы с ипотекой — это время я смогу жить в прежней квартире со старой регистрацией.
Регистрацию обязательно нужно было сохранить — без нее не давали ипотеку.
Договор купли-продажи на старую квартиру
Основную сумму за квартиру подрядчик заплатил векселем
Акт приема-передачи векселя нужен для его погашения
Соглашение об уступке прав на квартиру от застройщика
Квартиру я выбрала уже давно. Банк ее проверил и одобрил ипотеку. Теперь мне оставалось только принести в банк договор по переуступке прав на квартиру по ДДУ и сделать первый взнос.
Чек, который я получила от застройщика по векселю от покупателя, а потом отнесла в банк в счет первого взноса за ипотеку
Договоры мы сдали на регистрацию в Росреестр. Регистрация занимает 12 дней.
После регистрации договоры вступили в силу. Моя прежняя квартира перешла к подрядчику, банк заплатил застройщику за новую квартиру, и та стала моей.
Доверенность дает юристу право представлять мои интересы в Росреестре при регистрации конкретных договоров. Больше ничего по ней сделать не получится
Выбирая квартиру, я осматривала ее с папой-строителем, поэтому знала, что там все нормально. Но принимать ее все равно пришла наперевес со статьей Т—Ж и всем, что советует автор: блокнотом, электробритвой, лампочкой, фонариком, куском мела, правилом и уровнем.
После проверки квартиры мы подписали акт приема-передачи, и представитель застройщика выдал мне ключи.
Акт приема-передачи новой квартиры
Как мы и договаривались с покупателем, еще две недели после регистрации договора я прожила в своей прежней квартире. В это время я принимала новую квартиру у застройщика и делала в ней ремонт.
Перед выселением я еще раз показала представителю покупателя квартиру и выписку из домовой книги. Он убедился, что с ней все в порядке, никто не зарегистрирован и нет долгов по коммуналке. После этого мы подписали передаточный акт.
Передаточный акт на старую квартиру
Ремонт за две недели сделать не получилось, но я успела перевезти все вещи из старой квартиры и начала закупать строительные материалы. Пока не закончился ремонт, я пожила у родителей.
- Проверить, что застройщик берется за такие сделки и что квартира соответствует требованиям застройщика. Требования можно узнать на сайте или по телефону.
- Договориться, как будет проходить сделка. Заранее обдумать сроки и где жить, если ремонт затянется.
- Если нужна ипотека — убедиться, что вам ее одобрят.
- Заключить договоры на продажу старой квартиры и покупку новой. Чаще всего это происходит одновременно.
- Дождаться регистрации договоров в Росреестре, это занимает 12 дней. Это время можно использовать, чтобы закрыть долги по коммуналке в прежней квартире и выписаться из нее.
- Сдать прежнюю квартиру покупателю и принять новую от продавца.
Тэги: недвижимость, новостройкаОбложка — Карина Голубенко
Загрузка...
