Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично. Но есть другой вариант.
В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.
“Российская газета” вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.
Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?
Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.
Собственников недвижимости защитят от высоких налогов
Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.
А кто организует все это?
Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.
Владельцам ветхого жилья дадут льготную ипотеку
Например, в Москве – это бюллетень оперативной информации “Московские торги”. Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.
Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.
Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?
Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.
Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?
Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них – это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.
Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.
Матвиенко предложила давать сиротам соцжилье до получения собственного
Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.
Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.
А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?
Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.
Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый “аукционный метод продаж”. Его применяют риелторы.
Но это уже не совсем аукцион, ведь так?
Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует “шаги”.
Росреестр попросил граждан проверить списки своей недвижимости
Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость “слетаются” покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.
По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.
Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.
Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”
И это все? Больше вариантов нет?
Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.
И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.
Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.
Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?
Сухов: Скажу сразу, что “халявы” на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.
Каждый из военных супругов получит жилье
И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес.
А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее.
И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.
Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.
Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая – 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.
Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?
Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.
Эксперты рассказали, как изменятся цены на недвижимость осенью
Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру – это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.
Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.
О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?
Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах “кота в мешке”. Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.
В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов.
Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями.
При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.
Россиян предупредили о росте тарифов ЖКХ из-за углеродного сбора
Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.
Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.
Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.
Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.
Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью?
Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной.
Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок.
Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
Не нужно обходить закон – может пострадать и карман, и репутация. yur-gazeta.ru
Как работает и кому выгодна такая схема?
На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.
Причина такого явления – на поверхности.
С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.
Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.
Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости.
К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным.
Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.
Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.
Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.
Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.
Математика не в пользу покупателя
При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.
Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.
Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.
Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря.
Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки.
И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».
Занижение суммы договора опасно для обеих сторон, но для покупателя больше. transfert-vrn.ru
Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры.
Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты.
Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.
Продавцу не стоит расслабляться
Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.
Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.
Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.
«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.
Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.
Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.
Кроме того…
Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону.
Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.
Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.
Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги
«Мне только бумаги подготовить». Нужно ли заказывать сопровождение сделки риэлтором?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Квартиры-ловушки
Какие предложения должны вызывать подозрения и чем может обернуться покупка такой квартиры
Донат Сорокин/ТАСС
Низкая цена за объективно неплохую квартиру всегда привлекает внимание покупателя. Потому что любой из них, разумеется, хочет сэкономить, а предложения по цене ниже рыночной встречаются среди объявлений очень часто.
Большие скидки бывают связаны просто с желанием владельца побыстрее продать жилье.
Особенно много таких дисконтов появилось с наступлением кризиса, когда покупательская активность упала и квартиры стали подолгу простаивать на вторичном рынке.
Однако чаще всего сильно сниженная цена указывает на то, что объект проблемный. Рассказываем, какие предложения должны вызывать подозрения и чем может обернуться покупка такой квартиры.
На вторичном рынке попадаются вполне беспроблемные варианты квартир, которые владелец хочет побыстрее продать.
Среди причин могут быть семейные обстоятельства (например, срочная дорогостоящая операция, развод или переезд за границу), а также, например, сложная цепочка альтернативных сделок, которая может рассыпаться, если квартира долго будет ждать покупателя.
Чтобы продать объект быстро, приходится выставлять цену с дисконтом. В подобных ситуациях нет мошеннического умысла и, соответственно, отсутствуют какие-либо правовые риски.
Наконец, предложение, которое кажется дешевым по сравнению с другими, может оказаться вполне рыночно обоснованным. «Цены на другие квартиры могут быть изначально завышенными, обычно мы называем их «красивой мечтой продавца», — пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин.
Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. «Так, снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна (например, на ТЭЦ или унылую промзону), плохие соседи, состояние подъезда, этажность (дешевле всего первый этаж, затем второй, потом последний)», — отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Обычно неплохие квартиры, продавцы которых готовы на скидку, продаются очень быстро, говорят риелторы. Но если объявление о продаже жилья по очень привлекательной цене зависает в базе надолго, то, скорее всего, с объектом что-то не так.
Какую цену можно считать сомнительной
На вторичном рынке недвижимости дисконт до 25% — максимальный предел скидки, не вызывающий сомнений, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В свою очередь, Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», полагает, что подозрительной можно считать цену квартиры, которая на 15% ниже рыночной стоимости наиболее дешевых объектов того же сегмента.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что даже 10%-ное снижение цены должно насторожить потенциального покупателя.
«Представьте, что вы ищете квартиру: сначала смотрите объявления в интернете, отбираете сходные предложения в рамках одной локации, затем ранжируете по цене, — предлагает свой вариант вычислений управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
— Вы сразу поймете среднюю цену за объект — например, 5 млн руб. Если квартира выставляется за 4,8, или 4,9 млн — этот вариант можно рассмотреть.
Если продается за 4 млн (то есть с дисконтом около одной пятой стоимости), то, скорее всего, она окажется с проблемами в юридическом смысле.
Так, недавно к нам пришел продавать квартиру клиент, который уже нашел альтернативу в виде двух привлекательных и удивительно дешевых квартир. Мы их проверили — конечно, выяснилось, что обе «грязные». Клиенту подобрали другие варианты, без темных пятен в истории».
Квартиры, которые лучше не покупать
Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.
«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд.
Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний.
На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».
Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к так называемой группе риска.
Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо находящиеся под пристальным вниманием судебных приставов (люди, имеющие долги и неисполненные обязательства).
Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, которые понимают, что в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками.
Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег.
«Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта недвижимости по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов», — рассказала, руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.
Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.
«Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка») и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация, — отмечает Михаил Куликов.
— Нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит.
Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».
От всех подозрительно дешевых вариантов покупателю лучше отказаться, если он действует на рынке самостоятельно, советуют риелторы. Однако бывает, что квартира очень нравится и упускать такой вариант жалко. В этом случае лучше обратиться к профессионалам — юристам или агентам по недвижимости, которые помогут изучить документы и историю квартиры, чтобы выяснить, стоит ли рисковать.
Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
nokia_alexnet/Depositphotos
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.
«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.
Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?
Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?
Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.
Чья инициатива?
Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».
Механизм продажи
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.
Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.
Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.
А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.
В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.
Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
С чего начать покупку вторичного жилья?
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.
Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.
«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.
3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.
«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.
Чем рискует продавец?
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.
Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.
Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.
«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ
Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.
«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.
Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.
198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).
Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.
И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.
Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.
- Не пропустите:
- Когда платить налог на квартиру?
- Переуступка прав: особенности сделок
- Как купить квартиру по договору переуступки?
- Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Чем грозит занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи?
Отвечает Ольга Миронова,
Риелторы часто сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон сделки предлагает указывать в документах не всю стоимость жилья, а лишь ее часть. Ну, например, вместо пяти миллионов только два с половиной. Таким образом продавец пытается снизить налог с продажи, покупателем же движет желание не афишировать свои доходы.
Казалось бы, ну что страшного в том, что в бумагах не прописана вся стоимость — ведь здесь работает принцип свободы договора, предусмотренный законом.
Продавец может указать в договоре любую цифру, какую ему вздумается, после заключить с покупателем дополнительное соглашение, а факт конечного расчета подтвердить расписками.
Однако, такой способ купли-продажи опасен для обеих сторон. Чем? Давайте разбираться.
Начну с того, что каждый договор купли продажи фиксируется в Росреестре. А это значит, что стоимость, прописанная в договоре — единственно верная для государства и суда. И если вдруг будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Как известно, покупатель — это наиболее уязвимая сторона любой сделки, тем более, если договор заключается с заниженной ценой.
Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой покупатель, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем, так как сознательно вступил в сговор и нарушил закон.
Во-вторых, суд может признать эту сделку недействительной и покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что была выплачена другая сумма, практически невозможно.
В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.
А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода — это 3 года, — разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи.
Теперь о рисках продавца
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как это бывает?
А бывает это на этапе передачи денег с использованием банковской ячейки. Продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.
Продавец рассчитывает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя.
Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. Тогда покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость.
Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив при этом только цену по договору.
Кроме того, заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения у налоговых органов или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит «куда следует». Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен.
Если вы по какой-то причине не хотите указывать всю стоимость своей недвижимости, прислушайтесь к советам юристов — они отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости. Стоит ли здесь идти на уменьшение или увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????
Как купить квартиру по цене ниже рыночной: моя история покупки трешки у юрлица
Товрул Гусейнов
купил квартиру у юрлица
Профиль автора
Я покупал квартиру, которая стоила дешевле своих аналогов на рынке. Это было подозрительно.
Вдобавок квартиру продавало юрлицо: паевой инвестиционный фонд купил ее с торгов у банкрота и теперь реализовывал через риелторов. Расскажу, какие документы нужны для покупки в этом случае и почему меня не смутила низкая цена квартиры. Спойлер: все получилось благодаря промахам риелторов.
Это история читателя из Сообщества Т—Ж. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
В 2017 году я купил однокомнатную квартиру 44 м² без отделки в Московской области в Мытищах. У меня не было первоначального взноса, и я взял квартиру в ипотеку за 3,4 млн под 14% на 15 лет. Это были ужасные условия, но на тот момент других предложений без первоначального взноса не было, а купить квартиру очень хотелось.
Еще я сделал предчистовую отделку: оштукатурил и ошпаклевал стены, сделал стяжку и развел электричество.
И дальше я понял, что жить в квартире не буду: для одного-двоих она подходит, а для семьи с ребенком — не очень.
Вдобавок я не понимал, где найти деньги на чистовую отделку: кроме долга родителям я еще платил по другим кредитам 33 000 Р в месяц. Как выбраться из всей этой ситуации с долгами, было непонятно.
В итоге мы решили продать эту квартиру, закрыть все долги и взять новую ипотеку. При этом у меня уже было больше знаний, как пользоваться этим финансовым инструментом.
В итоге на руках у меня осталось 3,8 млн рублей, которыми я распорядился так:
- 3 000 000 Р оставил в качестве первоначального взноса по новой ипотеке;
- 300 000 Р вложил в акции на год. Сейчас уже +35%, то есть 415 000 Р;
- 300 000 Р оставил, чтобы заплатить НДФЛ с продажи квартиры, и на небольшой ремонт;
- 200 000 Р оставил на всякий случай. Потом эти деньги я заплатил риелторам как комиссию за покупку новой квартиры.
Я давно планировал расширить жилплощадь. До того, как квартира понадобится мне самому или моей будущей семье, я собирался сдавать ее в аренду. Жить в это время я по-прежнему мог в родительской квартире. Так можно было бы быстрее погасить ипотеку. Выбирал по следующим критериям:
- Бюджет — до 6,5 млн рублей, причем недостающую часть я планировал взять в ипотеку.
- Доход от сдачи в аренду должен перекрывать ипотечные платежи или хотя бы покрывать их часть.
- Квартира должна быть в районе с развитой инфраструктурой: хорошая транспортная доступность, в пешей доступности есть места для прогулок и для проведения досуга, школы, сады, супермаркеты. В новом комплексе в Мытищах с этим было не очень, поскольку комплекс находился на отшибе.
- Я отдавал предпочтение вторичке, поскольку такие квартиры обычно находятся в районах с более развитой инфраструктурой и их можно сразу сдать в аренду.
- В квартире должна быть уже залита стяжка пола, разведена электрика, проведены сантехнические трубы, а также оштукатурены и ошпаклеваны стены. В этом случае можно с минимальными усилиями довести жилье до состояния, которое подошло бы для сдачи.
Искать получалось так себе: под конец года на рынке творился хаос и все было либо по площади меньше проданной квартиры, либо хуже по состоянию. Но я не отчаивался и в течение трех месяцев ежедневно мониторил рынок.
Даже начал засматриваться в том числе на хрущевки в Московской области в более удобной мне локации — в Долгопрудном. Как-то мне понравилась там одна квартира — двушка 40 м² за 5,5 млн — и я даже внес за нее аванс.
Но в течение двух месяцев продавцы так и не смогли себе подобрать альтернативу и вернули мне деньги. Однажды мне на глаза попалась трешка в Долгопрудном 60 м².
Она стоила 5,6 млн рублей, хотя средняя цена такой квартиры по рынку — от 7,5 млн рублей.
В объявлении было стандартное описание без каких-либо нюансов. Я сразу же позвонил и договорился о встрече. Риелтор сказал, что квартиру будут показывать только в один конкретный день и на нее уже запланировано 20 показов.
Я согласился и договорился, чтобы мне квартиру показали первым. Я живу совсем близко к этой квартире — в 10 километрах, поэтому аргументировал, что смогу быстро и гарантированно к определенному времени до нее добраться.
Еще я сказал риелтору о серьезности своих намерений: я был готов выйти на сделку даже без показов. Просмотр для меня был больше формальностью: хотелось увидеть риелтора и собственника.
На тот момент я еще не знал, что собственник — это юрлицо.
Вечером того же дня риелтор мне не перезвонил. Я набрал его сам, и выяснилось, что за квартиру уже внесли аванс.
Дальше разговор протекал на повышенных тонах: я возмущался, что он не соблюдает договоренности и лишает своего клиента дополнительной прибыли.
В итоге все это ни к чему не привело, и я мысленно попрощался с этой квартирой. После нее мне уже вообще не хотелось рассматривать что-то ниже уровнем и меньше площадью.
Прошла пара недель, и вдруг мне снова позвонил тот же риелтор. Оказалось, что покупатель, который внес аванс, тянет время. И если я готов оперативно выходить на сделку, они готовы переключиться на меня. Конечно же, я согласился, и мы начали оформлять документы.
История оказалась такая: эту квартиру изъяли за долги у предыдущего собственника и выставили на торги в марте 2020 года. Торги выиграла инвестиционная компания (ПИФ) — начальная цена торгов была 3 956 000 Р, а компания ее купила за 4 255 000 Р. В дальнейшем инвестиционная компания захотела ее реализовать, но уже по другой цене. Продать квартиру они доверили агентству недвижимости.
Информацию о торгах можно было посмотреть на официальном сайте
Поскольку продавец был юридическим лицом, с этим были связаны определенные сложности. Например, нужно было обязательно посмотреть, на основе чего компания приобрела квартиру и не находится ли юрлицо в статусе ликвидации или банкротства. Для этого я заказывал выписку из ЕГРЮЛ и дополнительные документы.
Еще я заказал оценку для ипотеки. Оценщик оценил примерно в 6 млн рублей, так что ипотеку под эту квартиру я получил без проблем с такими условиями:
- цена покупки — 5,6 млн рублей;
- первоначальный взнос — 3 млн рублей;
- ставка — 8%;
- срок — 11 лет;
- платеж — 30 000 Р.
Когда нужно было подавать документы в Росреестр, они сказали, что живут в другом конце Москвы и готовы подать документы только через МФЦ в своем районе.
А когда уже документы были на регистрации, выяснилось, что по необъяснимым причинам они подали не все документы, хотя юрист продавца подготовил им весь пакет.
В итоге мы еще два раза отправляли в Росреестр те документы, которые были у них с самого начала. Контролировать весь процесс в Росреестре пришлось мне.
В итоге пакет документов был такой:
- Договор купли-продажи.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Кредитный договор.
В результате вся сделка затянулась на три месяца, зато я теперь счастливый обладатель этой квартиры.
Для продавца это был первый приобретенный подобного рода объект. Они доверили весь процесс не самому компетентному риелтору, который не оценил адекватно текущий рынок и выставил квартиру ниже рынка.
ПИФ после этой сделки решил больше не ввязываться в приобретение квартир с торгов и их последующую продажу через агентство недвижимости. Зато для меня все повернулось удачно: случайно совпали несколько факторов и мне удалось приобрести квартиру по такой низкой цене.
Но если смотреть в целом, стоимость квартиры примерно равна тем ценам, которые были до повышенного спроса.
Сейчас я могу сдавать эту квартиру за 30—35 тысяч рублей. А если что-то пойдет в моей жизни не так, ежемесячные платежи за аренду перекроют ипотечные платежи.
Юридическая проверка
12 000 Р
Комиссия риелторам
200 000 Р
Страхование жизни и здоровья
5742 Р
Страхование имущества
2349 Р
На мой взгляд, сейчас цены на рынке недвижимости перегреты, поэтому купить квартиру ниже рынка можно, только если это вариант с нюансами: например, квартиру продают из-под залога, в ней есть перепланировка, которую не согласовать, или ее реализует юрлицо, как было в моем случае. И если заморочиться, погрузиться в процесс и изучить вопрос, то все может оказаться не так страшно. Зато результат того стоит.
Сейчас я делаю ремонт в квартире, которую купил.
После этого какое-то время поживу в ней сам и дальше уже буду принимать решение: продолжить жить, переехать к родителям и ее сдавать или продать и купить другую квартиру ближе к Москве.
Пока рынок неустойчив и продавать эту квартиру нет смысла: есть риск того, что я не смогу найти ничего подобного. Так что пока я потихоньку выплачиваю ипотеку по графику и планирую досрочные погашения.
В последние годы я стараюсь сильно не загадывать вперед и исходить из текущей ситуации. Мой ориентир — иметь 8 млн рублей к 30 годам, чтобы купить новую недвижимость. Для меня все сложилось удачно, и я рад, что ввязался в такую сделку. Другой возможности так быстро увеличить свой капитал — потенциальные деньги, которые я могу получить, продав текущую квартиру, — у меня не было.
Покупали или продавали недвижимость в последний год? Расскажите свою историю и станьте героем нового материала Т—Ж
Загрузка...
