Прошли те времена, когда можно было получить жилье только со стандартной внутренней отделкой. На сегодняшней день застройщики предлагают множество вариантов на любой вкус и бюджет.
И если вы планируете приобретать квартиру в новостройке, то уже наверняка задавали себе вопрос – черновая, чистовая или под ключ? Чтобы вам было проще найти ответ, разбираем в нашей статье основные виды отделки.
Квартиры со свободной планировкой
Такой вариант означает пустую «бетонную коробку» без межкомнатных перегородок, напольной стяжки или коммуникаций. Пространство ограничено только несущими стенами по периметру, что возможно только в монолитных домах. Кроме стен в квартире будут лишь окна, входная дверь, а также стояки канализации и водоснабжения в том месте, где должен быть санузел. Пол и потолок – просто голые плиты перекрытия. Это минимальный набор, необходимый для сдачи помещения.
Но стоит учитывать одну важную вещь. Несмотря на то, что стен нет, планировка есть. Существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в такой квартире. А вместе с ним и определенные ограничения. Например, все мокрые зоны могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом. Эти правила необходимы для того, чтобы не нарушать жизнь соседей снизу.
В целом процент квартир со свободной планировкой среди всех новостроек достаточно низкий, так как такой формат отделки не слишком популярен среди покупателей.
Плюсы:
- Можно не сносить стены, чтобы реализовать дизайн-проект. Несмотря на ограничения, такая квартира дает покупателю больше свободы действий. Можно объединить кухню с гостиной или выделить на детскую больше места. Вы даже сами решаете, сколько будет комнат.
- Можно полностью контролировать процесс ремонта. Для кого-то это большой минус, а кто-то хочет руководить процессом самостоятельно и вникать в каждую мелочь. Вы сами нанимаете дизайнера, строителей, выбираете стройматериалы, придумываете планировку, следите за качеством ремонта.
Если вы не планируете заезжать в квартиру сразу же после покупки, хотите создать действительно уникальное пространство и обладаете свободным временем, то выбирайте этот вариант отделки.
Черновая отделка
Черновая отделка предполагает передачу покупателю квартиры, которая пока еще не готова к заселению, но готова к следующей стадии ремонта. В квартире будут проложены электротехнические и инженерные коммуникации до мест установки приборов, залита бетонная стяжка полов, установлены радиаторы отопления, входная дверь, а в комнатах – окна с подоконниками, балконы и застекленные лоджии. Стены могут быть либо голыми, как потолок, либо выравненными и покрытыми штукатуркой. В этот минимальный список застройщики могут добавлять дополнительные пункты, но меньше он быть не может.
Плюсы:
- Можно воплотить в жизнь любой дизайнерский проект. Как и в случае со свободной планировкой, вы не ограничены в реализации своих задумок. Но при этом сохраняете часть бюджета, так как основа для ремонта уже есть.
- Можно сэкономить средства, так как стоимость квартир с черновой отделкой ниже, чем стоимость аналогичных с чистовой. Особенно это актуально для тех, кто планирует сделать ремонт своими силами.
Этот вариант подходит тем, кто уже нашел свою идеальную планировку и хочет сделать ремонт на свой вкус. По статистике, он является самым популярным среди покупателей.
Предчистовая отделка или «White Box»
«White Box» – это промежуточный вариант между черновой и чистовой отделкой. Он предполагает наличие выровненных и загрунтованных стен, полностью готовых к покраске или оклейке обоями. В квартирах с предчистовой отделкой проведены все черновые работы, полы готовы к укладке покрытия, установлены радиаторы, выключатели и электрические розетки. Потолок выровнен и зашпаклеван. Некоторые застройщики включают в понятие «White box» сантехнику и межкомнатные двери. Покупателям остается только косметический ремонт: покрасить потолок, выбрать напольное покрытие и обои, выложить плитку в ванной комнате.
Плюсы:
- Можно избежать грязи и пыли. Основные работы уже выполнены, поэтому и у вас в квартире, и в подъезде в целом будет чище.
- Можно сэкономить. Квартиры «White Box» все ещё дешевле квартир с полной отделкой, но требуют меньше затрат на ремонт.
- Можно сделать все на свой вкус и контролировать процесс.
Этот вариант подходит тем, кто хочет избежать самой сложной и затратной части ремонта, но при этом принять активное участие в том, как будет выглядеть квартира.
Чистовая отделка
Чистовой вариант отделки предполагает, что квартира полностью готова для проживания. Будущим жильцам останется только расставить мебель. Иногда застройщик предлагает несколько вариантов дизайна. То есть покупатель может сам выбрать стиль, в котором будет оформлена его будущая квартира. Но такой вариант встречается преимущественно в новостройках бизнес-класса и премиум-класса. В любом случае в помещении с чистовой отделкой должны быть выполнены следующие работы: на полу выложен ламинат или постелен линолеум, стены покрашены или поклеены обоями, установлены розетки и выключатели, на кухне установлена и подключена плита. А также установлены межкомнатные двери, окна c подоконниками и caнтexникa (yнитaз, вaннaя, paкoвинa).
Плюсы:
- Можно въехать в свою новую квартиру в день выдачи ключей без промедления и дополнительных финансовых вложений. Или начать получать прибыль от перепродажи или сдачи помещения в аренду.
- Можно существенно сэкономить на стройматериалах, не потеряв при этом в качестве. Застройщик закупает их оптом со значительной скидкой, что позволяет предлагать покупателю более низкие цены на итоговые отделочные работы
- Можно не тратить годы на ремонт, выбор материалов и мебели, общение с бригадой. Все вопросы с обустройством квартиры можно решить в течение 2–4 недель.
- Можно включить стоимость ремонта в ипотеку и не брать кредит.
Чистовая отделка — самый оптимальный выбор, если вы хотите сразу же отметить новоселье, а также сохранить время, деньги и нервы. Еще это отличный вариант для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду.
Под ключ
Отделка под ключ – это аналог чистовой отделки, но с большим наполнением. Здесь к выполненным финишным работам добавляется наличие готового дизайн-проекта и меблировки. Вы сами выбираете все отделочные материалы и стиль вашей квартиры, а ремонтные работы может выполнять или застройщик, или дизайнерское бюро.
Плюсы:
- Можно полностью освободить себя от поиска дизайнеров, стройматериалов, мебели, бригад.
Этот вариант подойдет для тех, кто готов полностью довериться специалистам, выбранным застройщиком, и хочет максимально сохранить свое время.
Покупка недвижимости — важный и ответственный момент в жизни каждого. Всем хочется жить в той самой квартире мечты. Красивой и уютной, с удобной планировкой и стильным интерьером. Поэтому к выбору отделки стоит отнестись не менее серьезно. Вы можете уже сейчас узнать о самых интересных предложениях «НДВ – Супермаркет Недвижимости» на любой вкус и для любого бюджета.
Отделка от застройщика
Вместе с экспертами рассказываем, сколько можно сэкономить на отделке и когда она невыгодна
megaflopp/shutterstock
Квартиры с отделкой — сегодня мейнстрим на московском рынке новостроек. По оценкам экспертов, почти каждая вторая квартира в столичных новостройках массового сегмента покупается с отделкой от застройщика. Сегодня застройщики предлагают десятки вариантов ремонта в разных стилях и ценовых диапазонах — от white box до полностью меблированных квартир.
Действительно ли отделка выгоднее самостоятельного ремонта? Какие недостатки ремонта от застройщика существуют? И что делать, если через пару месяцев обнаружили дефект? Вместе с экспертами отвечаем на эти и другие вопросы об отделке.
Сколько можно сэкономить
Одна из основных мотиваций покупки квартиры с отделкой — это возможность быстрее переехать в новую квартиру и не тратить дополнительные деньги на самостоятельный ремонт. Не надо заниматься грязной работой — выравнивать стены, пол, разводить проводку, а также ездить по магазинам в поисках стройматериалов.
Саму отделку можно включить в ипотеку, а не брать еще один кредит на ремонтные работы. Отделка от застройщика, как правило, обходится дешевле за счет эффекта масштаба (оптовые закупки стройматериалов и большой объем работ).
По оценкам риелторов, в среднем ремонт от застройщика помогает сэкономить до 20% по сравнению с самостоятельным.
Плюс сокращаются временные затраты, которые важны, если новосел живет в съемной квартире, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Разброс стоимости отделки от застройщика достаточно большой. Цена зависит многих факторов — от класса проекта (комфорт, бизнес и выше), конкретного проекта и качества строительных материалов. По оценкам компании «БОН ТОН», в комфорт-классе средняя цена 1 кв. м отделки сейчас составляет 15–20 тыс. руб., в бизнес-классе — 35–45 тыс. руб.
, в премиальном — от 50 тыс. руб. По словам главы «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, в среднем ремонт от застройщика однокомнатной квартиры (площадь около 40 кв. м) массового сегмента составляет от 550 тыс. до 750 тыс. руб. «Самостоятельный ремонт подобной квартиры уровня комфорт-класса (бюджетный вариант) обойдется от 1,1 млн до 1,4 млн руб.
», — подсчитала она.
Еще один пример — популярный проект бизнес-класса в ЮАО. В продаже есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Например, двушка площадью 66 кв. м с отделкой на третьем этаже предлагается за 23,3 млн руб. Аналогичная двушка без отделки стоит 21,4 млн руб.
, рассказывает Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Разница в цене составляет 1,9 млн руб., или 28,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Для проекта бизнес-класса это достаточно низкая цена ремонта и, скорее, соответствует комфорт-классу.
На ремонт своими силами покупатель потратил бы на 15–20% больше», — говорит она.
Квартира без отделки ( Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)
Виды отделки
В новостройках Москвы можно встретить несколько видов отделки: предчистовую (white box) и под ключ. Обычно в формате white box выполняются подготовительные работы — возведение перегородок, стяжка пола, выравнивание стен и потолка, подводка электричества к розеткам и т. д. При этом у покупателя остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы, отделочных материалов.
В варианте под ключ покупателю остается только завезти мебель и добавить элементы декора. В отделку могут быть включены кухня и встроенная техника.
Кухня в одной из квартир в новом доме, который построен в рамках программы реновации ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)
Когда отделка невыгодна
Безусловно, отделка от застройщика не всегда будет выгоднее. Можно сделать ремонт своими силами и уложиться в минимальный бюджет. В качестве примера рассмотрим двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м с отделкой и без в строящемся доме в Новой Москве.
С ремонтом квартира стоит от 7,6 млн руб., без него — 7,1 млн руб. Разница — 500 тыс. руб. Компании, занимающиеся ремонтом в новостройках, предлагают чистовую отделку по 5–6 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, общая стоимость отделки может составить около 312 тыс. руб. за такую квартиру.
Экономия — почти 200 тыс. руб.
Есть и конкретные случаи, когда покупателю невыгодно покупать квартиру с отделкой. Например, если сделка заключается на финальной стадии строительства. «Цены на квартиры существенно подрастают, и экономия на ремонте будет не такой заметной, как при покупке на старте продаж», — объяснила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
«Если стоимость отделки не входит в стоимость договора долевого участия (ДДУ) и оформляется отдельным договором, она невыгодна. Это означает, что на такую отделку нужно или копить, или брать новый потребительский кредит, процентная ставка по которому выше», — отмечает Наталия Кузнецова из «БОН ТОН».
В некоторых случаях отделка от застройщика невыгодна по финансовым причинам ( Михаил Терещенко/ТАСС)
Обязательная отделка
Отделку от застройщика хотели сделать обязательной для новостроек. С подобной инициативой периодически выступал Минстрой. Соответствующий пункт думали внести в документах о критериях стандартного жилья.
Участники рынка тогда заявили, что это может привести к росту цен на новостройки. Также была информация, что отделка станет обязательной в московских проектах.
Однако пока ремонт остается на усмотрение застройщика.
Минусы отделки
Отделка от застройщика имеет и бытовые недостатки. Например, при готовой отделке придется подстраиваться под те розетки, которые смонтировали строители. Это не всегда удобно.
Иногда розеток может оказаться недостаточно, особенно на кухне. Вывод под стиральную машину также будет выбран за покупателя. Не будет возможности выбрать именно те отделочные материалы, которые вам нравятся по фактуре или цвету.
Это сузит выбор мебели для ванной и кухни.
«Вариант, когда сосед купил без ремонта, а другие квартиры с отделкой, почти исключен. Застройщики выделяют под квартиры с готовой отделкой целые секции (подъезды) или даже корпуса. Хотя, конечно, шум ремонта из соседней секции тоже может быть слышен, но других неудобств (грязи и годами обшитого фанерой лифта) не будет», — отметила Ирина Доброхотова.
Много нареканий у покупателей вызывает качество отделки. В основном это касается проектов масс-маркета, где застройщики используют недорогие стройматериалы.
«Отвратительное качество ремонта», «Батарея криво, провода торчат, не состыкован ламинат, ванна болтается», «Половину работ пришлось исправлять или вообще переделывать», «Много недоделок и даже откровенного брака.
У меня протекают окна на балконе», — такие негативные отзывы часто можно встретить на форумах о новостройках.
«Как правило, основные жалобы от потребителей по поводу отделки от застройщика сводятся к качеству выполненных работ: установка окон, дверей, сантехники», — говорит Наталия Кузнецова.
Бывает так, что в корпусах первой очереди ремонт качественный, а в корпусах последующих очередей — нет. Это может быть связано со сменой бригад, ростом незапланированных издержек застройщика.
Но у покупателя квартиры с отделкой есть юридические инструменты, чтобы защитить свои права.
Фотогалерея: неудачная отделка от застройщиков
Что делать, если недоволен ремонтом от застройщика
Прежде всего, надо быть внимательным при приемке квартиры и максимум недочетов уловить до подписания акта приема-передачи, советуют эксперты. Если покупатель не уверен в том, что может сам принять квартиру, то лучше пригласить специалиста по приемке. Такая услуга стоит около 3,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
«Если застройщик препятствует нахождению в квартире посторонних лиц во время осмотра квартиры — это незаконно. Можно составить официальную претензию и затем отправиться в Жилинспекцию, прокуратуру или суд.
Если время дорого, самый короткий путь — оформить на инженера по приемке нотариальную доверенность на представление ваших интересов», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Тогда инженер даже в отсутствие покупателя сможет составить ведомость с перечнем обнаруженных дефектов. Затем нужно составить заявление (с копией), в котором также перечислить дефекты, и подать его застройщику, не подписывая акт приема-передачи. Конкретный срок устранения дефектов может отсутствовать в ДДУ, но он регулируется «Законом о защите прав потребителей» — 45 суток.
Некоторые дефекты действительно могут обнаружиться уже после приемки. Самые серьезные из них — инженерия, электрика, конструктив здания (в том числе стеклопакеты) — подразумевают длительный гарантийный срок.
Например, окна, фасады застройщик должен чинить за свой счет в течение пяти лет после ввода дома, инженерию, системы водоснабжения — в течение трех лет.
Если обнаружился несерьезный, но неприятный дефект (например, вздулся ламинат или стала отваливаться плитка в санузле), можно предъявить требования к застройщику по ст. 475 Гражданского кодекса (Последствия передачи товара ненадлежащего качества).
Зачастую все спорные ситуации решаются в досудебном порядке. По словам главы «БОН ТОН», застройщики в большинстве случаев стараются исправить недостатки. Потребитель должен составить список претензий и приложить к акту приемки-передачи. Застройщик заинтересован как можно быстрее передать проект дольщикам.
Покупаем квартиру с отделкой: стоит ли овчинка выделки?
Скромненько и чистенько
Квартиру от застройщика можно купить без отделки или с ее различными модификациями: черновой, предчистовой и чистовой. Некоторые застройщики даже предлагают варианты под ключ — новую квартиру с чистовой отделкой, в которой уже есть мебель и установлена бытовая техника.
Обычно черновая отделка прибавляет к стоимости около 3%, предчистовая — около 8%, чистовая — около 12%. Так, если бюджетная квартира в новостройке на границе Петербурга и области стоит 4 млн рублей, за чистовую отделку придется отдать ещё около 500 тыс. рублей.
Чаще всего за эти деньги покупатель получает самый простой набор опций: бюджетные двери и ламинат, окрашенные в нейтральные цвета стены, простую сантехнику и крупную неброскую плитку в ванной.
Такой вариант отделки очень популярен среди тех, кто планирует сдавать жилье в аренду: вариант универсального ремонта идеален — с ярким или броским дизайном легко промахнуться. К тому же сам покупатель избавляется от хлопот с подбором рабочих, контролем качества и от необходимости проверять, соблюдаются ли сроки ремонта.
Еще один аргумент в пользу чистовой отделки — усадка дома. Необязательно, что появятся трещины и другие видимые дефекты, но если это случится, дешевого ремонт от застройщика будет не так жаль, как только что законченного собственного ремонта, в который вложены куда большие деньги и силы.
Как ни странно, очень часто решают покупать новую квартиру с чистовой отделкой те, кто покупает свое первое жилье в кредит: молодые семьи, а также приезжие из других регионов.
Дело в том, что при покупке квартиры с отделкой стоимость отделки включается в стоимость жилья и ипотечный кредит. Покупателям не нужно дополнительно тратиться на ремонт, а на размере ежемесячного взноса стоимость отделки отражается несильно.
«Покупатели в сегменте масс-маркет не располагают большими средствами на дальнейший ремонт после переезда в новую квартиру. Зачастую жилье приобретается на последние деньги — все доходы идут на оплату ипотеки. Для этих покупателей важен сам факт приобретения жилья, а не качество ремонта или его дизайнерская составляющая».
Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Ремонт по своему вкусу
Тем не менее, по данным аналитического центра «М2Маркет», жилье с чистовой отделкой занимает в общем объеме петербургского предложения лишь 35%.
Каждая пятая строящаяся квартира продается с предчистовой отделкой. Это удобный вариант для тех, кто не хочет связываться с основными ремонтными работами, но предпочитает оставить за собой выбор ламината, обоев и других стилеобразующих вещей. По сравнению с прошлым годом, доля такого предложения снизилась с 25% в январе 2019-го до 20% в январе 2020-го.
Почти половина предложений — 45% — это строящиеся квартиры либо без отделки, либо чаще с черновой отделкой.
Квартиры в таком состоянии востребованы на протяжении многих лет — они позволяют покупателю сделать ремонт исключительно по своему вкусу.
Впрочем, именно в домах с таким предложением жители жалуются на многолетние шумные ремонты соседей и не работающие годами пассажирские лифты.
С черновой отделкой продаются не только многие квартиры класса масс-маркет, но и практически все жилье более высоких классов: покупатель, располагающий средствами, обычно не согласен на готовые стандартные решения.
Именно на начальном этапе отделки он реализует все необходимые ему встроенные опции: теплый пол, системы вентиляции и уборки, «умный» дом и т. п.
«Жилье в масс-маркете в большинстве случаев продается с чистовой или предчистовой отделкой (свыше 60% предложения). В проектах дорогих сегментов (премиум- и элитного класса) доля квартир с отделкой занимает не более трети всех существующих вариантов, в то время как доля квартир без отделки или с черновой — оставшиеся 2/3 (не менее 65%). Это связано с тем, что целевая аудитория таких проектов располагает средствами на индивидуальный ремонт, в котором покупатели реализуют все свои планировочные и дизайнерские прихоти».
Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Легко отделаться
По словам экспертов, предложение жилья с чистовой отделкой будет и дальше расти. Не исключено, что увеличится доля такого жилья и в общем объеме. По крайней мере, именно квартиры с чистовой отделкой сегодня разбирают быстрее всего.
«Популярность предложения от застройщиков прежде всего зависит от соотношения «цена/качество», а не от видов отделки.
Сейчас подавляющее большинство основных игроков на рынке в обязательном порядке имеют в своем портфеле чистовую отделку как основной вид отделки или как один из нескольких вариантов, — подчеркивает Роман Строилов.
— Если говорить о востребованности какого-то вида отделки, то на первом месте будет чистовая».
Популярные за рубежом варианты под ключ или чистовая отделка с готовой кухней пока очень редки для российского рынка новостроек, в том числе и для рынка Петербурга.
По подсчетам «М2Маркет», предложения с меблировкой иногда встречаются в сегменте масс-маркет, но составляют не более 1% рынка (это утверждение справедливо как для прошедшего года, так и для начавшегося).
Не получила пока распространения в Петербурге и опция, позволяющая заказать при покупке жилья отделку разного ценового диапазона — подешевле для тех, кто хочет сэкономить, и подороже для тех, кто предпочитает «не как у соседа». Такой подход сильно усложняет жизнь застройщикам, и пока они не включают ее в свои предложения.
Игорь Порхомовский
Какую квартиру выбрать — с отделкой или без
Что выгоднее — купить квартиру с отделкой или делать ремонт самому? Давайте считать.
В объявлениях о продаже вы можете встретить несколько пометок о том, какая отделка выполнена в помещении.
Черновая и «под чистовую»
Отделка, типичная для рынка первичной недвижимости. В квартирах с черновой отделкой застройщик выполняет необходимый минимум работ для сдачи дома в эксплуатацию. В отделке «под чистовую» добавятся подготовленные для финишных работ потолок, стены и пол.
Приобретая квартиру с такими видами отделки, можно рассчитывать на наличие:
- стеклопакетов и остеклённого балкона
- подводов ко всем коммуникациям
- оштукатуренных и выровненных поверхностей
Наличие сразу всех перечисленных пунктов — большая удача. В зависимости от выбранного дома и профессионализма застройщика список может несколько отличаться (к сожалению, не в плюс, а в минус).
Чистовая
Под квартирой с финишной отделкой подразумевается жилплощадь с базовыми отделочными материалами:
- обоями или другим типом отделки для стен
- ламинатом, линолеумом или другим напольным покрытием
- облицованными плиткой санузлом и кухонной зоной
Такой вариант отделки встречается и на вторичном, и на первичном рынках. Второй случай — это исключительно инициатива девелопера для ускорения переезда жильцов в приобретённую квартиру.
Отделка под ключ
Это самый дорогой вариант. Здесь к выполненным финишным работам добавляется наличие готового дизайн-проекта и иногда меблировки. Всё чаще такое встречается не только во вторичке, но и на первичном рынке: отдельные девелоперы предлагают на выбор несколько вариантов декоративной отделки, а также кухонный гарнитур или полный комплект мебели.
Обратите внимание, у всех перечисленных видов отделки нет чёткого перечня проведённых работ, которого бы придерживались все. Поэтому, когда вы планируете приобретать квартиру (особенно на первичном рынке), уточните, что именно будет входить в отделку.
Разница между стоимостью квартиры без отделки и варианта под ключ составит примерно 300 000 рублей.
В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена за квадрат чистовой отделки в эконом-классе — 6–8 тысяч рублей, в комфорт-классе — от 10 тыс. рублей.
Самостоятельный ремонт квартиры обойдется вам от 4 тысяч рублей за квадратный метр.
Когда лучше выбрать квартиру без отделки?
Если в вашем распоряжении есть необходимое для ремонта время и деньги, подумайте о варианте с черновой отделкой (актуально как для первички, так и для вторички). Помещение, адаптированное под вкусы и потребности своих владельцев, станет лучшей наградой в этом случае.
Кстати, часто на вторичном рынке недвижимости под косметическим ремонтом прячут явные дефекты помещения. Так что мало того, что вы заплатите больше, так еще и придется что-нибудь пределывать за свой счет.
Когда выгоднее купить квартиру с ремонтом?
Если на самостоятельную отделку не хватает времени, финансов или желания, проще переплатить за готовую. К тому же, вариант с финишной или чистовой отделкой максимально выгоден, когда:
- Жилплощадь берётся в ипотеку. Сумма выплат по кредиту повысится незначительно, зато заехать в квартиру можно будет гораздо быстрее.
- Помещение покупается для сдачи в аренду. В этом случае владелец сможет сразу начать зарабатывать на квартире.
Полезные статьи о ремонте
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
7 лучших идей для интерьера кухни
Как сэкономить во время ремонта
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Плюсы и минусы типов отделки в новостройке
Madhourses/Depositphotos
Какие варианты?
На сегодняшний день отделка квартир в новостройках представлена несколькими решениями: без отделки/с черновой отделкой, White Box, с чистовой отделкой/«под ключ».
Интересно, что конкретных стандартов нет ни у одной из этих категорий: чем отличается жилье без отделки от жилья с черновой отделкой, даже профессионалы могут подсказать не сразу.
Поэтому для удобства понимания в этой статье мы выделили три вышеупомянутых блока.
Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?
Приемка квартиры в новостройке без отделки
Без отделки/черновая отделка
Классика российского рынка недвижимости ― жилье без отделки. «В таких квартирах нет межкомнатных перегородок, нет стяжки пола и коммуникаций (за исключением теплоснабжения), однако есть гидроизоляция в санузлах.
В квартирах же с черновой отделкой все это, как правило, присутствует.
Впрочем, и в том, и в другом случаях вы получаете помещение, которое все еще не готово для проживания»,— рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
Тем не менее плюс жилья без отделки/с черновой отделки очевиден ― более низкая цена.
Также, как отмечает Детушев, в таких лотах хороша прозрачность: можно быстро выявить скрытые дефекты, которые могли бы обнаружиться не сразу.
Например, ошибки в разводке электрики, кривые стены, неровный пол и другое. Да и ремонт легко сделать «под себя»: воплотить свои идеи в дизайне или сэкономить на чем-то по своему усмотрению.
Однако и минусы у этого варианта тоже есть. Во-первых, допзатраты на ремонт. Как рассказал Антон Детушев, вопрос отделки особенно актуален для ипотечников, ведь сэкономив на стоимости квартиры, им необходимо вложить дополнительные деньги в ремонт, без которого возможности въехать в квартиру и пользоваться ею нет.
Во-вторых, никто не отменял «постоянство» ремонта. Даже если вы ручаетесь за себя и знаете, что за 3–4 месяца завершите работы, не факт, что ваши соседи будут настолько же проворны.
Так что в течение последующих 2–3 лет в новостройках с таким типом отделки закономерны будут шум и грязь в местах общего пользования (общие холлы, лифты, входные группы).
White Box
Следующий тип отделки — White Box. Еще этот вариант называют предчистовой отделкой.
И, действительно, покупатель получает квартиру с уже завершенными черновыми работами: есть разводка всех коммуникаций, стены и потолки отштукатурены по маякам, произведена заливка стяжки пола и т. д.
, но никаких поклеенных обоев или уложенной плитки. В целом, это не должно огорчать будущего владельца, так как перед ним открывается простор для реализации его дизайнерской фантазии.
Как подготовиться к приемке квартиры
Инструкция: как принять квартиру в новостройке
Минусом же в White Box можно назвать разве что невозможность перепланировки.
«Точнее, перепланировку сделать можно, но тогда смысл в покупке квартиры с такой отделкой пропадает, так как придется заново проводить часть черновых работ», — объясняет директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.
Также интересно, что стоимость отделки White Box может составлять от 5 до 15 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от класса, что увеличивает конечную стоимость квартиры, в среднем, на 12%. Такие цифры приводит начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева.
Чистовая отделка/отделка «под ключ»
Чистовая отделка сперва может показаться идеальным вариантом. Ведь все сделано: есть полы, потолки, межкомнатные двери и сантехника. Если квартира сдается «под ключ», как правило, присутствует и кухонный гарнитур, элементы декора, мебель. Это, безусловно, удобно, однако есть и минусы.
«Речь идет о переплате за ремонт с низким качеством материалов и работ, ограничениях в выборе планировки, типовых дизайн-проектов в светлых или темных тонах, риске выявления скрытых конструктивных проблем, которые могут проявиться со временем», — рассказывает директор по маркетингу и продажам Larus Capital Елена Калинина.
Согласен с Еленой Калининой и Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. По его словам, квартиры с отделкой на рендерах и в шоу-румах новостроек выглядят значительно привлекательнее, чем те, которые в итоге собственники принимают.
«Качество ремонта оказывается значительно хуже, чем ожидалось.
Связано это, в первую очередь, с тем, что, выходя на значительные объемы в тысячи квартир, застройщик физически не может сделать такой огромный пласт работы по-настоящему качественно, не нарушая при этом сроки по выдаче ключей жителям», — говорит Лухтан.
Стоимость же отделки «под ключ» начинается от 18 тыс. рублей за квадратный метр, что может привести к увеличение конечной стоимости квартиры, в среднем, до 30%. Этими данными с Domofond.ru поделилась Екатерина Николаева.
Как согласовать перепланировку в новостройке?
Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?
Отделка и ипотека
Если человек берет квартиру в ипотеку, в большинстве случаев это означает, что свободных денег у него практически нет или очень мало. Поэтому вполне понятно, что таким покупателям в первую очередь интересны квартиры с отделкой. Заселиться можно практически сразу после получения ключей, а ремонтные работы/материалы уже включены в тело кредита.
При этом люди, далекие от рынка жилой недвижимости, вряд ли знают, что у застройщиков есть возможность получать скидки на материалы и комплектующие при оптовых закупках. «Поэтому в случае такой схемы отделка обходится покупателю минимум на 30% дешевле самостоятельного ремонта.
Получается, что на начальном этапе предложения с отделкой от застройщика несколько дороже, чем без отделки, но такая покупка все равно выгоднее», — делится опытом руководитель блока «Отделка» в ПИК Елена Васильева.
Мнение же, что ремонт удастся сделать на якобы сэкономленные при покупке жилья с черновой отделкой деньги, зачастую ошибочно: на практике проиграть такой сценарий маловероятно.
Квартиры с какой отделкой самые популярные?
Число сделок, по мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, примерно поровну распределяется между квартирами с отделкой и без нее.
Правда, есть тенденция к тому, что квартиры небольшой площади чаще приобретаются с отделкой, потому что для клиентов с небольшими бюджетами на первом месте стоит экономия.
Другие эксперты более конкретны в своих х: так, целевой аудиторией жилья с отделкой называют людей, чей бюджет на покупку ограничен 10 млн руб.
Если же обращаться к цифрам, сейчас на рынке новостроек эконом-класса в старых границах Москвы отсутствуют в продаже варианты без отделки. Вместе с тем квартиры в этом сегменте чаще покупают в формате White Box, нежели с полной отделкой, — 84% против 16%.
В комфорт-классе с чистовой отделкой реализуется 56% квартир, с предчистовой — 7% квартир. В бизнес-классе цифры следующие: 8% — с полной отделкой, но 17% — с предчистовой.
Такую статистику приводит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Что же касается Новой Москвы, здесь готовые квартиры выбирает до 40% клиентов. «Как правило, это покупатели из Московской области и других регионов. Также есть инвесторы, 16%, и пока еще арендаторы чужого жилья, желающие перебраться в свою квартиру как можно скорее. Их 14%», — комментирует директор по маркетингу Корпорации «Баркли» Денис Лола.
Чек-лист по капитальному ремонту в квартире
Как я принимала ремонт квартиры: личный опыт
Что выгоднее покупать?
На самом деле точного ответа на этот вопрос нет, так как очень многое, если практически не все, зависит от изначальной цели покупки. «Если это инвестиционная покупка (дальнейшая перепродажа или сдача квартиры в аренду), наличие отделки — плюс (не нужно тратить время на ремонт и можно сразу получить прибыль).
Если квартира приобретается для собственного проживания, покупатель должен быть готов в случае наличия отделки к тому, что придется многое переделывать и принимать квартиру от застройщика особенно тщательно; в случае отсутствия отделки — потратить время и дополнительные средства на ремонт.
Однако тогда качество работ будет в разы лучше, так как собственник сам следит за каждым этапом их выполнения», — подытоживает Алексей Лухтан.
Безусловно, каждый покупатель решает сам, квартиру с какой отделкой выбрать. Однако важно помнить о главном — репутацию застройщика еще никто не отменял. Поэтому, просчитывая возможные риски и затраты, обязательно обращайте внимание и на то, жилье в доме какого производителя вы планируете приобрести.
- Не пропустите:
- Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?
- Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев
- 20 статей о ремонте квартиры
- Проблемы, которые появляются сразу после ремонта
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Загрузка...
