Вы купили квартиру без отделки

Приобретение нового жилья – процесс долгий и сложный. Нужно правильно выбрать жилой комплекс, заключить сделку с застройщиком и часто, если вы взяли квартиру в новостройке, ещё и дождаться окончания строительства. А ведь мы даже не говорим о том, что на все это нужно накопить деньги! Поэтому ближе к финалу велик риск расслабиться чуть раньше времени и такой этап, как приёмка квартиры, воспринять как простую формальность. Что в будущем может выйти боком и стоить вам огромных трат – денег, времени и нервов. Рассказываем, почему даже квартира без отделки требует не меньшей внимательности, чем квартира с ремонтом “под ключ”, советуем, на что нужно обратить внимание в первую очередь, а также объясняем, почему на приёмку обязательно нужно взять зажигалку.

Содержание

Театр начинается с вешалки, а квартира – с входной двери. Проигнорировать её при приёмке можно, только если застройщик сразу заявляет, что устанавливает её под замену.

В любом другом случае не забудьте удостовериться в соответствии двери всем ранним обещаниям – та ли высота, тот ли материал, тот ли производитель? Откройте и закройте её несколько раз, чтобы убедиться, что дополнительных усилий вам для этого прикладывать не нужно, а замки, ручки и петли работают исправно. Наконец, просто осмотрите дверь на предмет сколов и царапин.

Не повредили ли её, когда устанавливали такую же дверь соседу? Правда, решение о том, соглашаться ли на чуть покоцанную дверь, принимать вам. Замена точно займёт время, которое может стоить вам дороже даже новой надёжной двери.

Пол

Зайдя в квартиру и без усилий закрыв за собой дверь, посмотрим на пол. Вот краткий список того, что мы не должны там увидеть:

• щели и отверстия, через которые просматривается этаж ниже;
• крупные трещины и неожиданные бугры;
• лужи и плесень.

Если для обнаружения всего перечисленного выше будет достаточно хорошего зрения, то вот перепад высот невооружённым глазом не увидишь.

А ведь если пол у входа больше, чем на пару сантиметров, выше или ниже пола у окна, вы обязательно столкнётесь со сложностями, когда будете покрывать его ламинатом или линолеумом.

Так что при приёмке не поленитесь воспользоваться строительным уровнем и проверить, нет ли перепадов в разных местах квартиры. Пока проверяете, заодно легонько простучите пол – звук должен быть звонким, без пустот.

Стены

Поднимаем глаза выше и осматриваемся вокруг. Даже если вы приобрели квартиру со свободной планировкой и без внутренних перегородок, стены в ней быть должны, причём как минимум четыре – если хотя бы одной не хватает, а вас сносят порывы ветра, это весомый повод для жалобы. Гораздо более реальные проблемы – наличие на имеющихся стенах дырок и щелей, заметных швов и торчащих строительных элементов, подтёков и появляющейся в результате них плесени. Чтобы проверить, нет ли на стенах неровностей, снова воспользуйтесь строительным уровнем, а чтобы удостовериться в их параллельности, будет достаточно простой рулетки.

Потолок

Раз уж мы проверили на наличие плесени пол и стены, не забудем поискать её и на потолке. Дело даже не в том, какой вред плесень наносит человеческому организму сама по себе (хотя и в этом тоже), а в том, что она является сигналом о высокой влажности в помещении, о протечках и подтёках, поэтому просто убрать её будет мало. Дальше ищем уже хорошо знакомые нам дырки, щели и трещины – и радуемся, если всё же их не находим. Каким бы хорошим ни было ваше зрение, рассматривать потолок лучше со стремянки. С ней заодно получится проверить его и на наличие неровностей, а также измерить его настоящую высоту и узнать, соответствует ли она заявленной в документах.

Площадь

Вопрос размеров в квартире в новостройке вообще стоит довольно остро, потому что многие застройщики вольно или невольно обманывают своих клиентов не только в высоте потолков, но и в площади всего помещения. Чтобы не обвинять всех поголовно, спишем эту проблему на особенности монолитного строительства – монолитные конструкции, конечно, не позволяют рассчитать всё так же точно, как панельные. В общем, с вариативностью площадей приходится иметь дело, и на ней можно как заработать, так и потерять деньги. Если выяснится, что ваша квартира получилась чуть больше, чем планировалось, вам придётся заплатить за добавленные квадратные метры. Впрочем, не беспокойтесь, любой застройщик не замедлит вам об этом сообщить. Но вот если квартира окажется меньше ожидаемой, стоимость каждого отнятого квадратного метра вернут уже вам. Вероятно, это самый быстрый способ законно заработать такую крупную сумму!

Окна

При приёмке квартиры не засматривайтесь видами из окон, их в акте приёма-передачи обычно всё равно не прописывают. Вместо этого лучше обратите внимание на сами окна. Соответствуют ли обещаниям застройщика их производитель, их комплектация и качество? Нет ли видимых повреждений или дефектов на рамах, ручках, стёклах? Наконец, не дует ли из щелей? Количество камер в профиле тоже желательно проверить и в комнатах, и на балконах с лоджиями – вдруг вместо обещанного тёплого остекления вам подсунут холодное. Главное, как и в случае с входной дверью, не стесняйтесь открыть и закрыть окно несколько раз. Столько, сколько вам нужно, чтобы убедиться, что открывается оно правильно, без лишних усилий и неожиданных звуков, ну и уж тем более ничего не задевая. Так как квартира без отделки, проверять подоконники, скорее всего, нужды не будет, потому что не будет и самих подоконников. Но если что – проверьте, надёжно ли они закреплены.

Отопление

Если вы принимаете квартиру летом, проверить, работает ли в ней отопление, конечно, не получится. Но не спешите расстраиваться и верить словам застройщика о том, что уж с отоплением-то проблем не будет! Лучше так и запишите – отопление не проверяли, не было технической возможности. И совсем радиаторы отопления, а проще говоря, батареи, тоже не игнорируйте. Чтобы работать без проблем, они должны быть правильно установлены (2,5 сантиметра от стены, 5 сантиметров от окна, 6 сантиметров от пола), на них должны быть краны для спуска воздуха и терморегуляторы, но не должно быть никаких видимых повреждений. Также рассмотрите трубы на предмет ржавчин и подтёков. А если время года позволяет, проверьте батареи в действии – как минимум покрутите регуляторы, изменится ли от ваших действий температура в помещении?

Электрика

Под квартирой без отделки мы часто представляем лишённую вообще всего пустую бетонную коробку, однако действительности этот образ не соответствует. Современный рынок недвижимости невозможен без удовлетворения базовых человеческих нужд, и если в некоторые квартиры сразу подводят интернет, то уж точно никакая не обходится без электричества – застройщики не надеются, что вы будете ужинать при свечах. Без специальных знаний проверить правильность разводки электричества по квартире получится вряд ли, однако любой сможет обратить внимание на то, нет ли повреждений на электрощитке, на кабеле, на розетках и выключателях. Работу сети обычно проверяют подключением к ней какого-нибудь прибора, и желательно, чтобы это был не новенький смартфон – риск неисправностей всё-таки есть. А за вашу безопасность будут отвечать Устройство защитного отключения (УЗО, скорее всего, вы узнаете его по яркому тумблеру) и датчик пожарной сигнализации. Убедитесь, что они на месте.

Водоснабжение

Квартира без отделки, поэтому полюбоваться красивой сантехникой у вас не получится, но это не повод вообще пройти мимо санузла. Стояки, трубы и счётчики-то там точно будут, вот и посмотрите, всё ли с ними хорошо. У первых проверяем надёжность установки, чтобы вдруг не затопить по вине застройщика соседей. У вторых – подтёки, собственно, по той же причине. У третьих – серию и номер, чтобы в будущем не было путаницы при оплате коммунальных услуг. Кстати, с этой же целью со счётчиков (как воды, так и электрики), нужно сразу снять показания и зафиксировать их в акте приёма-передачи. Вообще, мокрые зоны – наверное, самый сложная часть квартиры для проверки обычным человеком. Кажется, что там так логично наткнуться на лужи и влагу, но по-хорошему их там как раз быть не должно, мы всё же надеемся на общую герметичность. Туда на всякий случай возьмите с собой фонарик, пусть недостатки будут подсвечены.

Вентиляция

Последний пункт по порядку, но не последний по значимости – исправность вентиляционной системы. Нет, конечно, по сравнению с недостающей площадью, дырами в стенах и протекающими трубами плохая вентиляция – это не проблема.

Но если качество всего перечисленного выше вас вполне устраивает, всё же не забудьте проверить, как она работает, чтобы не жить всю неделю с запахом приготовленной в понедельник рыбы. Проверить вентиляцию, к слову, очень просто: забираетесь на стремянку и подносите к отверстию зажигалку – огонёк должен потянуться в однозначном направлении.

Если зажигалки с собой нет, хватит и простого листочка, на него вентиляционная тяга, по идее, тоже должна подействовать.

Что (или кого!) взять с собой?

О том, на что обратить внимание при приёмке квартиры без отделки, мы вам рассказали, но вы наверняка уже поняли, что просто внимания будет мало. Для правильной проверки вам понадобятся вспомогательные средства, из перечисленных это как минимум стремянка, строительный уровень, рулетка, фонарик и зажигалка. Неплохо бы прихватить и зарядку для телефона, чтобы проверить электричество.

Некоторые вообще рекомендуют брать с собой не вещи, а людей – тех, кто разбирается в ремонте (и сможет убедить вас, что таких вздутий на полу быть не должно, сколько бы представитель застройщика ни утверждал, что это норма), ну или тех, кто хоть что-то понимает в документах (и предостережёт вас от подписи акта приёма-передачи под честное слово представителя застройщика, что все недоделки скоро будут устранены). Если друга-строителя с юридическим образованием у вас нет, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным приёмщикам квартир. Да, такие услуги стоят денег, но по сравнению с тем, сколько они могут помочь вам сэкономить, их гонорар – это всего-ничего.

Впрочем, можете, конечно, и просто положиться на какую-нибудь статью…

Вместо выводов. Что делать, если вашу приёмку квартира не прошла?

Мы перечислили столько необходимых для приёмки инструментов, но не сказали о самом важном, что нужно взять с собой – это акт приёма-передачи. Это официальный документ, образец которого вы можете без труда найти в интернете, и который вы должны будете заполнить в процессе приёмки квартиры.

Представителю застройщика больше всего нужна будет ваша подпись, которая подтвердит, что он со своей работой справился, и претензий вы к нему не имеете.

Поэтому не ведитесь на его уговоры, обещания и клятвы – скорее всего, после подписания вами акта ничего исправлять он уже не будет.

Если не хотите соглашаться на предложенное вам помещение и считаете, что ваши клиентские права в чём-то нарушили, не подписывайте акт, а вместо этого укажите в нём все найденные в квартире дефекты.

Впрочем, и в противостоянии с застройщиком нужно знать меру. Ничего сверх обещанного ранее он вам всё равно не предложит, а исправление указанных недостатков точно займёт время – и, скорее всего, не маленькое, вряд ли же проблемы вашей квартиры уникальны.

Поэтому на отдельные мелкие недочёты, которые можно быстро и недорого исправить самостоятельно, лучше закрыть глаза.

Ну да, вообще-то, это обязанность застройщика – но зачем вам продолжать жить у родственников, или в арендованном жилье, даже в надоевшем собственном, когда ваша новая квартира уже готова к ремонту?

В случае обнаружения каких-либо недочётов можно только порадоваться, что квартиру вы взяли без отделки. В ней исправить ошибки гораздо легче, чем в уже отремонтированной, да и заметны они лучше. Главное, помните о своих правах, и не забывайте, что помощники у вас всегда найдутся – от стремянки с зажигалкой до интернет-знатоков и профессиональных приёмщиков.

Квартиры с отделкой и без

Покупатели все чаще покупают квартиры с ремонтом, а застройщики тратят все больше денег на отделку. Из-за чего это происходит?

Andrew Angelovshutterstock

В России вырос и спрос, и предложение квартир с отделкой на первичном рынке. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали девелоперы, работающие в разных регионах страны. В частности, компания «Брусника» опросила 1,6 тыс.

человек из Новосибирска, Сургута, Тюмени, Екатеринбурга и Москвы о необходимости чистовой отделки в новостройках.

Почти половина опрошенных (44%) купили или планируют покупать квартиру в новостройке в ближайшие два-три года.

Больше половины респондентов (61%) намерены купить или уже купили квартиру с готовой отделкой от застройщика. Предпочтения в отделке варьируются между городами незначительно, но жители Тюмени чуть чаще предпочитают отделку с меблировкой (24%) относительно жителей других городов.

Главным преимущество в отделке респонденты называют возможность сразу заехать в квартиру (47%), а каждый пятый (21%) не хочет связываться с ремонтом. В Сургуте (30%) и Москве (25%) оказался выше процент тех, кто считают отделку от застройщика привлекательной по цене.

zlikovecshutterstock

Ключевая причина, по которой покупатели выбирают квартиру с отделкой, — это желание получить готовый продукт здесь и сейчас.

«Сегодня отделка — это признак цивилизованного застройщика, — считает директор департамента по развитию продукта ФСК Петр Кирилловский.

 — За рубежом, особенно в Европе и Америке, 100% квартир предлагается с отделкой. Это признак уважительного отношения к покупателю».

Фактор «не тратить время на ремонт» важен не только для тех, кто покупает жилья для себя, но и для инвесторов. «Покупатели, которые приобрели квартиры в целях инвестиции и сдачи жилья в аренду, получают более ликвидное готовое жилье», — отметил руководитель управления мониторинга жилищного строительства портала ЕРЗ Денис Гулый.

Вторая причина — экономия. Сопоставимая отделка от застройщика примерно на 30% дешевле ремонта своими руками за счет оптовых цен на строительные материалы, подсчитали в девелоперской компании «Донстрой».

Большинство жителей, которые воспользовались предложением о готовой отделке от застройщика, сочли стоимость отделки в той или иной мере приемлемой — такой ответ дали 83% респондентов, опрошенных «Брусникой».

«Экономия возникает на стоимости отделочных работ и материалов, цене мебели и техники, а также услугах ремонтных бригад, которые стоят дороже отделочных материалов. В случае с готовой отделкой за качество услуг по договору отвечает застройщик», — добавил Кирилловский.

Третья причина — это возможность включить стоимость ремонта в тело ипотечного кредита. Это было бы невозможно при самостоятельных работах, но в случае приобретения квартиры с отделкой от застройщика стоимость такого жилья оказывается выше — как раз за счет цены ремонта. И на всю эту сумму в банке можно оформить ипотечный займ.

Наконец, есть причины психологического характера и комфорта, обратили внимание в ЕРЗ.

«Это и снижение многолетнего шума от ремонта соседей, и уменьшение повреждений и грязи в местах общественного пользования из-за доставки стройматериалов, и даже уменьшение уровня стресса из-за отсутствия необходимости контролировать работу ремонтной бригады, выбор стройматериалов и дизайнерских решений», — перечислил Денис Гулый.

Как меняется спрос на жилье с ремонтом

Сегодня в столичных новостройках около 20% квартир приходится на предложение с отделкой, утверждают в «Донстрое». При этом, существуют, как минимум, два типа ремонта от застройщика — white box (предчистовая) и финишная отделка «под ключ».

Это готовые решения, под которые обычно девелопер выделяет определенный пул квартир. Как правило, это происходит посекционно в строящихся корпусах.

Соотношение квартир с отделкой и без, которое сейчас установилось на рынке, сбалансировано и у клиента всегда есть выбор, считают в «Донстрое».

Если говорить не о квартирах, выставленных на продажу на первичном рынке, а о реальных сделках, то доля приобретений квартир и апартаментов с отделкой в Московском регионе в 2021 году выросла, и в первом-втором квартале достигла 50% от всего рынка, подсчитали в компании ФСК. Для сравнения: в первой половине 2020 года доля продаж квартир с отделкой составляла 40-45%.

Рост востребованности жилья с отделкой заметили и в ЕРЗ — но сделали важное уточнение о сегментации такого спроса. «Спрос на отделку от застройщика в сегментах бизнес-класса и, особенно, в классе премиум практически не растет.

Хотя все больше застройщиков готовы предлагать индивидуальные конструкторы ремонта и варианты с премиальной меблировкой, все же этот сегмент — более рискованный с точки зрения продаж из-за высоких запросов покупателей и необходимости индивидуализации каждой квартиры.

Тем не менее, зарубежный опыт показывает, что у этого сегмента также есть потенциал для роста спроса», — отмечает Денис Гулый.

«Аудитория элитной недвижимости взыскательна. Даже разработав индивидуальные авторские проекты для каждой квартиры, невозможно угодить всем, — предупредили в «Донстрое».

 — В элитном сегменте возможность приобрести квартиру с качественной авторской отделкой должна быть опциональна, но вполне вероятно, что в ближайшей перспективе мы придем к формату white box, когда квартира предлагается покупателю с уже произведенными черновыми работами».

Направление развития рынка зависит также от законодательного регулирования — как, например, в случае с инициативой Минстроя России сделать чистовую отделку квартир в новостройках экономкласса обязательным стандартом для застройщиков.

Andrew Angelovshutterstock

Почему растут расходы девелоперов

Увеличение доли квартир с отделкой приводит к тому, что затраты застройщиков постоянно растут. Не только из-за прироста в числе таких предложений — хотя количественный фактор также играет роль. Основной причиной удорожания проектов оказалось движение в сторону более дорогих отделочных материалов.

«Семь-десять лет назад делалась так называемая муниципальная отделка — это были стены с бумажными разноцветными обоями и казенной плиткой, — рассказал Петр Кирилловский. — Это было связано с потребностью предоставлять отделку для переселенцев. Сейчас даже стандарт реновации подразумевает приличную отделку.

Застройщики не могут себе позволить быть ниже по качеству, чем отделка реновации, и вынуждены удорожать отделку».

«Причина удорожания еще и в том, что цены на работы и отделочные материалы выросли, — добавили в ФСК. — Плюс, покупатели готовы платить за более дорогую отделку, поэтому мы стараемся предложить несколько вариантов — более дешевую и более дорогую в одном и том же объекте».

«Донстрой» провел целое исследование, чтобы выяснить наиболее критичные зоны для ремонта от застройщика. Оказалось, что ключевую роль играет отделка кухни — и оснащение ее встроенным гарнитуром с качественной техникой.

«Именно кухня часто — самый дорогой предмет в интерьере, — объяснили полученные результаты в «Донстрое». — Более того, заказ кухни, а затем ожидание ее производства, затягивается надолго, что приносит дискомфорт в проживание или вовсе влияет на переезд в квартиру».

Когда застройщик взял кухню на себя, клиенты это оценили.

Опрос, проведенный «Брусникой», выявил, что 63% потенциальных покупателей жилья в новостройках готовы доплатить за более качественную отделку от застройщика.

«Маржинальность застройщика увеличивается при продаже квартир с отделкой, иначе бы этот продукт не рос такими темпами на рынке, — признался Кирилловский из ФСК. — Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать квартиры с отделкой white box или финишной отделкой.

Но маржинальность застройщика увеличивается не за счет заработка на самой отделке, а за счет увеличения общей воронки спроса: больше людей покупают, выше темпы продаж. Из-за этого гипотетически выше и стоимость продаж, но процесс регулирует сам застройщик: он увеличивает либо цену, либо темп.

Таким образом, он капитализирует дополнительный спрос, который формируется за счет большей привлекательности объекта».

zlikovecshutterstock

За что критикуют ремонт от застройщика

Впрочем, купить квартиру с ремонтом от застройщика хотят далеко не все. Среди опрошенных «Брусникой» только 41% готовы воспользоваться предложением отделки от застройщика. Меньше всего заинтересованы в готовой отделке в Сургуте и Москве: 34% и 33% соответственно.

Причины отказа от чистовой отделки, выполненной застройщиком — желание сделать индивидуальный дизайн (37%), свидетельствуют данные «Брусники». Некачественной готовую отделку — материалы и работы — считают 32%. Жители Сургута чаще считают готовую отделку слишком дорогой, а для жителей Москвы основная причина отказа от готовой отделки — сомнения в качестве работ и материалов.

В «Бруснике» рассказали, что пока не нашли партнера, который обеспечит высокое качество и справедливую цену чистовой отделки в масштабах компании.

Поэтому в качестве первого опыта девелопер начал делать чистовую отделку в проектах Тюмени.

После завершения строительства «Брусника» оценит качество и удовлетворенность покупателей, после чего примет решение, стоит ли переносить этот опыт в другие города.

Многим девелоперам мешает низкий уровень подрядчиков, раскрыли причину сдержанного роста этого сегмента в ФСК. «Если говорить про общестроительные работы, то это подрядчики крупные, которые имеют СРО, работают с большими объемами. У них выше уровень квалификации бригад и подрядчиков, — разъяснил Петр Кирилловский.

 — В отделке очень много низкоквалифицированных бригад, бригад-однодневок. Вторая причина, которая стала очевидна в период пандемии — это нехватка рабочей силы. К сожалению, в связи с оттоком рабочей силы и закрытием границ квалификация сотрудников только падает. В таких условиях часто не соблюдаются также и сроки».

Чтобы избежать подобных рисков, девелоперам приходится закладывать в смету сразу несколько новых статей расходов.

Тот же ФСК решил задачу трехступенчатым контролем качества: технадзором, который контролирует подрядчика, клиентским сервисом, который дополнительно проверяет качество выполненных работ перед передачей клиенту, и управляющей компанией, которая тоже контролирует качество выполненных работ и материалов до того, как объект перейдет конечному потребителю.

Оправдан ли такой подход в каждом случае — решает девелопер в зависимости от ситуации. «Большинству тюменцев понравилась отделка от застройщика: 71% отметил высокое качество ремонта, — поделились своим опытом в «Бруснике».

 — Каждый недовольный в качестве причин отмечал низкое качество материалов: окон и подоконников, дверей, сантехники, отделочных материалов пола и стен, а также электрики.

Более половины ответивших остались неудовлетворены качеством ремонтных работ: низким качеством отделочных работ в санузле и черновой отделки».

Покупаем квартиру с отделкой: стоит ли овчинка выделки?

Скромненько и чистенько

Квартиру от застройщика можно купить без отделки или с ее различными модификациями: черновой, предчистовой и чистовой. Некоторые застройщики даже предлагают варианты под ключ — новую квартиру с чистовой отделкой, в которой уже есть мебель и установлена бытовая техника.

Обычно черновая отделка прибавляет к стоимости около 3%, предчистовая — около 8%, чистовая — около 12%. Так, если бюджетная квартира в новостройке на границе Петербурга и области стоит 4 млн рублей, за чистовую отделку придется отдать ещё около 500 тыс. рублей.

Чаще всего за эти деньги покупатель получает самый простой набор опций: бюджетные двери и ламинат, окрашенные в нейтральные цвета стены, простую сантехнику и крупную неброскую плитку в ванной.

Такой вариант отделки очень популярен среди тех, кто планирует сдавать жилье в аренду: вариант универсального ремонта идеален — с ярким или броским дизайном легко промахнуться. К тому же сам покупатель избавляется от хлопот с подбором рабочих, контролем качества и от необходимости проверять, соблюдаются ли сроки ремонта.

Еще один аргумент в пользу чистовой отделки — усадка дома. Необязательно, что появятся трещины и другие видимые дефекты, но если это случится, дешевого ремонт от застройщика будет не так жаль, как только что законченного собственного ремонта, в который вложены куда большие деньги и силы.

Как ни странно, очень часто решают покупать новую квартиру с чистовой отделкой те, кто покупает свое первое жилье в кредит: молодые семьи, а также приезжие из других регионов.

Дело в том, что при покупке квартиры с отделкой стоимость отделки включается в стоимость жилья и ипотечный кредит. Покупателям не нужно дополнительно тратиться на ремонт, а на размере ежемесячного взноса стоимость отделки отражается несильно.

«Покупатели в сегменте масс-маркет не располагают большими средствами на дальнейший ремонт после переезда в новую квартиру. Зачастую жилье приобретается на последние деньги — все доходы идут на оплату ипотеки. Для этих покупателей важен сам факт приобретения жилья, а не качество ремонта или его дизайнерская составляющая».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Ремонт по своему вкусу

Тем не менее, по данным аналитического центра «М2Маркет», жилье с чистовой отделкой занимает в общем объеме петербургского предложения лишь 35%.

Каждая пятая строящаяся квартира продается с предчистовой отделкой. Это удобный вариант для тех, кто не хочет связываться с основными ремонтными работами, но предпочитает оставить за собой выбор ламината, обоев и других стилеобразующих вещей. По сравнению с прошлым годом, доля такого предложения снизилась с 25% в январе 2019-го до 20% в январе 2020-го.

Почти половина предложений — 45% — это строящиеся квартиры либо без отделки, либо чаще с черновой отделкой.

Квартиры в таком состоянии востребованы на протяжении многих лет — они позволяют покупателю сделать ремонт исключительно по своему вкусу.

Впрочем, именно в домах с таким предложением жители жалуются на многолетние шумные ремонты соседей и не работающие годами пассажирские лифты.

С черновой отделкой продаются не только многие квартиры класса масс-маркет, но и практически все жилье более высоких классов: покупатель, располагающий средствами, обычно не согласен на готовые стандартные решения.

Именно на начальном этапе отделки он реализует все необходимые ему встроенные опции: теплый пол, системы вентиляции и уборки, «умный» дом и т. п.

«Жилье в масс-маркете в большинстве случаев продается с чистовой или предчистовой отделкой (свыше 60% предложения). В проектах дорогих сегментов (премиум- и элитного класса) доля квартир с отделкой занимает не более трети всех существующих вариантов, в то время как доля квартир без отделки или с черновой — оставшиеся 2/3 (не менее 65%). Это связано с тем, что целевая аудитория таких проектов располагает средствами на индивидуальный ремонт, в котором покупатели реализуют все свои планировочные и дизайнерские прихоти».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Легко отделаться

По словам экспертов, предложение жилья с чистовой отделкой будет и дальше расти. Не исключено, что увеличится доля такого жилья и в общем объеме. По крайней мере, именно квартиры с чистовой отделкой сегодня разбирают быстрее всего.

«Популярность предложения от застройщиков прежде всего зависит от соотношения «цена/качество», а не от видов отделки.

Сейчас подавляющее большинство основных игроков на рынке в обязательном порядке имеют в своем портфеле чистовую отделку как основной вид отделки или как один из нескольких вариантов, — подчеркивает Роман Строилов.

— Если говорить о востребованности какого-то вида отделки, то на первом месте будет чистовая».

Популярные за рубежом варианты под ключ или чистовая отделка с готовой кухней пока очень редки для российского рынка новостроек, в том числе и для рынка Петербурга.

По подсчетам «М2Маркет», предложения с меблировкой иногда встречаются в сегменте масс-маркет, но составляют не более 1% рынка (это утверждение справедливо как для прошедшего года, так и для начавшегося).

Не получила пока распространения в Петербурге и опция, позволяющая заказать при покупке жилья отделку разного ценового диапазона — подешевле для тех, кто хочет сэкономить, и подороже для тех, кто предпочитает «не как у соседа». Такой подход сильно усложняет жизнь застройщикам, и пока они не включают ее в свои предложения.

Игорь Порхомовский

Какую квартиру выбрать — с отделкой или без

Что выгоднее — купить квартиру с отделкой или делать ремонт самому? Давайте считать. 

В объявлениях о продаже вы можете встретить несколько пометок о том, какая отделка выполнена в помещении. 

Черновая и «под чистовую»

Отделка, типичная для рынка первичной недвижимости. В квартирах с черновой отделкой застройщик выполняет необходимый минимум работ для сдачи дома в эксплуатацию. В отделке «под чистовую» добавятся подготовленные для финишных работ потолок, стены и пол.

Приобретая квартиру с такими видами отделки, можно рассчитывать на наличие:

• стеклопакетов и остеклённого балкона

• подводов ко всем коммуникациям

• оштукатуренных и выровненных поверхностей

Наличие сразу всех перечисленных пунктов — большая удача. В зависимости от выбранного дома и профессионализма застройщика список может несколько отличаться (к сожалению, не в плюс, а в минус).

Чистовая

Под квартирой с финишной отделкой подразумевается жилплощадь с базовыми отделочными материалами:

• обоями или другим типом отделки для стен

• ламинатом, линолеумом или другим напольным покрытием

• облицованными плиткой санузлом и кухонной зоной

Такой вариант отделки встречается и на вторичном, и на первичном рынках. Второй случай — это исключительно инициатива девелопера для ускорения переезда жильцов в приобретённую квартиру.

Отделка под ключ

Это самый дорогой вариант. Здесь к выполненным финишным работам добавляется наличие готового дизайн-проекта и иногда меблировки. Всё чаще такое встречается не только во вторичке, но и на первичном рынке: отдельные девелоперы предлагают на выбор несколько вариантов декоративной отделки, а также кухонный гарнитур или полный комплект мебели.

Обратите внимание, у всех перечисленных видов отделки нет чёткого перечня проведённых работ, которого бы придерживались все. Поэтому, когда вы планируете приобретать квартиру (особенно на первичном рынке), уточните, что именно будет входить в отделку.

Разница между стоимостью квартиры без отделки и варианта под ключ составит примерно 300 000 рублей.

В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена за квадрат чистовой отделки в эконом-классе — 6–8 тысяч рублей, в комфорт-классе — от 10 тыс. рублей.

Самостоятельный ремонт квартиры обойдется вам от 4 тысяч рублей за квадратный метр.

Когда лучше выбрать квартиру без отделки?

Если в вашем распоряжении есть необходимое для ремонта время и деньги, подумайте о варианте с черновой отделкой (актуально как для первички, так и для вторички). Помещение, адаптированное под вкусы и потребности своих владельцев, станет лучшей наградой в этом случае.

Кстати, часто на вторичном рынке недвижимости под косметическим ремонтом прячут явные дефекты помещения. Так что мало того, что вы заплатите больше, так еще и придется что-нибудь пределывать за свой счет. 

Когда выгоднее купить квартиру с ремонтом?

Если на самостоятельную отделку не хватает времени, финансов или желания, проще переплатить за готовую. К тому же, вариант с финишной или чистовой отделкой максимально выгоден, когда:

• Жилплощадь берётся в ипотеку. Сумма выплат по кредиту повысится незначительно, зато заехать в квартиру можно будет гораздо быстрее.

• Помещение покупается для сдачи в аренду. В этом случае владелец сможет сразу начать зарабатывать на квартире.

Полезные статьи о ремонте 

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

7 лучших идей для интерьера кухни

Как сэкономить во время ремонта

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Почему стоит купить квартиру без отделки? Плюсы и минусы

Почему стоит купить квартиру без отделки? Плюсы и минусы

Квартира без отделки – осознанное решение многих покупателей недвижимости. Это обычно помещения с необработанными стенами без шпатлевки, полом без стяжки, окна установлены невысокого качества, сантехники нет.

Но именно такой вариант и выбирает львиная доля покупателей. И этому имеются объяснения. О преимуществах приобретения квартиры с черновой отделкой – ниже.

Экономия денег

Почему стоит купить квартиру без отделки? Плюсы и минусы

Квартиры без финишной отделки значительно дешевле жилья с отделкой, экономия в зависимости от дороговизны ремонта может доходить до 40%. Дом с доступными по цене квартирами может располагаться в районе, который вас устраивает, квартира – на нужном вам этаже, с удобной планировкой, прекрасным видом из окна. Так что вы ничем не жертвуете.

Помимо этого, у многих есть возможность сэкономить и на ремонте, обратившись к знакомым мастерам, которые знают, где купить материалы дешевле. Если к тому же самостоятельно продумать дизайн, то в конечном счете экономия составит до 20%, а это уже значительная сумма.

Но даже если вы пока не собираетесь делать ремонт, это отличное вложение, особенно если квартира куплена в начале строительства, ведь к его окончанию цена сильно вырастет. А уж когда вы сделаете ремонт и решите продать квартиру, вы получите хороший навар!

Выбор планировки

Почему стоит купить квартиру без отделки? Плюсы и минусы

Многие покупают такую квартиру только ради свободной планировки, которая сейчас в большой моде, чтобы проявить свою фантазию и сделать все под себя, например, создать просторную и уютную студию. Ее можно при желании эффективно зонировать различными способами.

Здесь огромные возможности для творчества! Можно использовать любые технологии и материалы. Не нравятся традиционные обои? Можно обратить внимание на декоративную штукатурку.

Хочется чего-то интересного вместо классических белых потолков? Эксклюзивные схемы освещения в помощь! Более того, при обращении к застройщику на ранних этапах строительства планировку можно согласовать заранее, тогда ничего не придется переделывать.

Ремонт под контролем

Почему стоит купить квартиру без отделки? Плюсы и минусы

Покупая квартиру с отделкой, вы оцениваете результат поверхностно и не можете точно знать, какие оплошности могут скрываться за красивыми материалами. В процессе ремонта черновой квартиры в новостройке вы можете контролировать весь процесс от и до. Даже в элитных новостройках с квартирами под ключ могут встречаться некоторые недоработки.

В случает приобретения жилья с черновой отделкой такая вероятность сходит на нет. Даже если недостатки случаются в ходе работы, их устраняют вовремя под бдительным надзором хозяина. Возможность приезжать на объект регулярно не всегда имеется, но можно нанять для этого специалиста.

Уникальный интерьер

Очень редко бывает так, что человек купил квартиру, и все в ней ему нравится. В основном, взяв за основу главные преимущества – район, этаж, цену – стараются не обращать внимание на неудобную планировку, некрасивые обои, слишком темные двери.

В квартире же с нуля вы можете реализовать авторский проект, и он будет уникальным. Вы заранее продумаете, нужно ли менять планировку, какие выбрать отделочные материалы, как обставить мебелью. В результате получится интерьер, который вам будет по душе.

Если есть время, лучше не делать ремонт в черновой квартире сразу. Стоит дать дому хотя бы год на усадку, чтобы в итоге получить отличный результат. К тому же можно посмотреть, как в помещениях держится тепло зимой, нужно ли утеплять пол, каковы параметры звукоизоляции.

За это время вы соберете всю сумму, необходимую для ремонта, а потом спокойно начнете осуществлять свои идеи в жизнь. Можно не спешить и выполнять работу поэтапно. Тогда и результат получится безупречный.

• Также читайте по этой же теме:
• Перепланировка в новостройках: что можно и нельзя
• Соседи и ремонт: как бороться с незаконной перепланировкой
• Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк ???? и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.
• Подписаться на канал

Это правда, что можно получить вычет за ремонт?

Я купила квартиру в новостройке, получила акт и оформляю имущественный вычет. Услышала от соседей, что можно оформить вычет не только на стоимость квартиры, но и по расходам на ремонт. Но никто не знает, как точно его оформить и сколько денег можно вернуть.

У меня квартира вообще без ремонта, у некоторых соседей ремонт делает застройщик. Подскажите, как нам все посчитать, если такой вычет вообще существует. Можно ли заявить его через работодателя?

Кристина Игоревна

Вот какое мнение у ведомств — вам придется его учитывать:

1. Вычет можно получить, только если квартира в новостройке и изначально куплена у застройщика. Если купить уже готовую квартиру даже у первого владельца, вычет на отделку не дадут. Проверьте, чтобы в договоре была такая формулировка: «незавершенная строительством квартира».
2. В договоре должно быть написано, что квартира продавалась без отделки. Это обязательное условие. Если работы выполняет застройщик, нужно разделить в договоре стоимость квартиры и отделки. Если отделка выполнена частично, нужно расписать, какие работы входят в стоимость, а какие — нет.
3. Для налоговой ремонт — это не то же, что отделка. В договоре на покупку квартиры должно быть написано, что квартира продается именно без отделки. Если написать, что она без ремонта, в вычете могут отказать.

К вычету можно заявить такие расходы:

1. на покупку отделочных материалов;
2. на оплату отделочных работ;
3. на составление проекта и сметы.

К вычету примут только те расходы, которые там указаны. Например, такие:

1. Установка дверей и окон.
2. Укладка плитки.
3. Монтаж напольных покрытий.
4. Оклеивание обоями.
5. Монтаж кухни.
6. Покраска стен.
7. Монтаж потолков.
8. Установка съемных и раздвижных перегородок.
9. Монтаж электропроводки, водопроводных систем, отопления и кондиционеров.

При составлении договора на отделочные работы нужно уделять большое внимание формулировкам и не стесняться просить подрядчиков менять их с учетом ваших пожеланий.

По расходам на дизайн интерьера вычет не дадут, а на разработку проектной и сметной документации — пожалуйста. Если написать, что вам устанавливают сплит-систему, налоговики могут придраться: пишите «система кондиционирования».

Есть нюанс с кухонным гарнитуром: стоимость его монтажа можно включить в сумму вычета. А сам гарнитур — нет.

Перед тем как подписать договор и акт на выполнение отделочных работ, сверьтесь с перечнем из ОКВЭД и пишите слово в слово.

Иначе придется доказывать, что «Левша Сиена 5 шт 800 мм, зарезка и погонаж на раздвижную» — это на самом деле обычная межкомнатная дверь с установкой.

А в договоре на кухонный гарнитур заложены 10% на его установку — просто производитель кухни почему-то не указал его отдельной строкой.

Подойдут чеки, акты, договоры, платежки и расписки, из которых будет понятно, что это расходы на работы и покупку материалов. Стоимость материалов можно принять к вычету, даже если вы все делали сами.

Грунтовка, шпаклевка, обои, смеси, клей — все это подойдет. А вот само оборудование — смесители, дрели, кондиционер — заявить к вычету не получится.

Если заключаете договор с физлицом, позаботьтесь о том, чтобы в документах были его паспортные данные. Это требование налоговой.

Тут уж сами решайте, как быть. В этом плане выгоднее работать с ИП или фирмами, которые независимо от вашего вычета декларируют доходы и выдают документы.

Здесь все как с обычным имущественным вычетом. Есть два варианта:

1. подать декларацию в следующем году;
2. получать вычет через работодателя в текущем году.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

В договоре купли-продажи квартиры (ДДУ, договоре уступки прав требования) указывается срок, в течение которого застройщик извещает покупателя о вводе дома в эксплуатацию.

Информация публикуется на сайте застройщика, отправляется заказным письмом или другими средствами связи.

Процесс ожидания может составлять несколько месяцев, в течение которых готовятся документы и выстраивается очередь из желающих осмотреть и получить квартиру.

Изменение площади квартиры

При строительстве домов возникают погрешности, которые отражаются на площади квартиры. Она может быть больше или меньше заявленной. Если площадь квартиры больше, то покупатель обязан доплатить застройщику за лишние метры. Если квартира меньше, то застройщик возвращает разницу.

Обычно квартиры измеряют до сдачи дома в эксплуатацию. Но измеряют не каждую квартиру, а каждую на одном этаже, потом эти размеры применяют к другим квартирам на разных этажах.

Фактическую площадь квартиры вы сможете узнать при её осмотре, а потребовать разницу при уменьшении площади — только после измерения площади сотрудниками БТИ.

Перед осмотром квартиры

Изучите социальные сети, где есть группы дома. Обычно там обсуждают проблемы и делятся новостями о строительстве. Там же вы можете прочитать сообщения людей, которые уже ходили на осмотр своей квартиры. Они могут указать на недочёты, которые заметили.

Важно: не подписывайте акт приёма-передачи квартиры до её осмотра.

Что брать на осмотр квартиры?

В процессе осмотра вам могут понадобиться: фонарик, телефон с камерой для фиксации недочётов, рулетка, мел, блокнот с ручкой, уровень, зарядка для телефона.   

Приходите на осмотр не один, а лучше вдвоём или втроём. Под впечатлением легко упустить важные мелочи. Возьмите с собой жену, друга или коллегу по работе, которые помогут вам в осмотре.

Осмотр дома

Начинать осмотр нужно с придомовой территории. Несмотря на то, что вы купили только квартиру, вы также владеете частью общедомовой площади и будете платить за благоустройство территории возле дома. Поэтому сразу указывайте на то, что вам не нравится. Например, недостаточное озеленение, недоделанная детская площадка или неровности асфальта возле подъезда.  

Обратите внимание на стены дома: нет ли трещин, не разбиты ли декоративные панели, не выцвела ли краска. То же самое касается подъезда и приквартирного холла: хорошо ли покрашены стены, нет ли трещин на плитке и т.д.

Все замечания говорите представителю застройщика, который идёт на осмотр.

Осмотр квартиры

Осмотр нужно начинать с входной двери: она не должна иметь повреждений и хорошо открываться. На стене не должно быть трещин. Всё должно быть чистым.

Часто при строительстве используют самые простые двери. Подразумевается, что владельцы квартиры всё равно их будут менять на надёжные. Несмотря на это, если у вас есть претензии к качеству двери — укажите их.

Дальше всё зависит от того, имеет ли квартира отделку или куплена без неё.

Квартира без отделки

Стены — нужно проверить каждую стену на предмет трещин, неровностей или других дефектов. Увидели что-то — зафиксируйте в акте осмотра и укажите на дефект мелом.  

Пол — если без стяжки, то может иметь неровности, со стяжкой — должен быть максимально ровным. Проверьте его уровнем. В квартире не должно быть мусора.

Окна — не должны иметь сколов или трещин, плотно закрываться, не иметь щелей. Откройте и закройте каждое окно.

Батареи — проверьте качество установки, нет ли подтёков, вмятин на корпусе, они не должны болтаться.

Трубы — проверьте каждую трубу на предмет подтёков (их места может подсказать ржавчина), проверьте работу кранов, канализация должна иметь заглушки. На трубах с горячей и холодной водой должны стоять счётчики с пломбами. Зафиксируйте показания счётчиков.

Вентиляция — в вентиляционном коробе или в стене должно быть вентиляционное отверстие. Иногда его нет — просите его сделать. Проверьте вытяжку воздуха с помощью листа бумаги, который должен прилипать к отверстию. Если тяги нет — попросите устранить нарушение.

Щиток и электрика — часто в квартиру подведён лишь провод с щитком и одной розеткой. Проверьте их исправность. Если в стенах установлены розетки, проверьте каждую из них с помощью зарядки для телефона.

Не используйте для проверки дорогие смартфоны — если что-то в системе не так, то они могут пострадать. Также проверьте щиток в коридоре, где установлен электрический счётчик. Там не должно быть оголённых проводов.

Зафиксируйте показания счётчика.

Балкон — проверьте пол, стены и остекление балкона. Каждый изъян попросите зафиксировать в акте осмотра.

Потолок — скорее всего, он неровный. Важно, чтобы не было дыр. Если они есть, то потребуйте их заделать.

Квартира с отделкой

Все работы по отделке и с описанием материалов должны быть указаны в договоре. Ваша задача — проверить качество отделки. Нужно изучить каждый метр площади на предмет дефектов. Осматривайте стены, пол, потолок, окна, двери, сантехнику. Каждый дефект указывайте в акте осмотра квартиры.

Совет: не подписывайте акт приёма-передачи квартиры до устранения дефектов.

Если в этом ничего не понимаете

При строительстве и ремонте квартиры должны выдерживаться стандарты качества. Человеку без специального образования тяжело понять, всё ли так сделано. Например, желательно проверить помещение тепловизором, чтобы понять, не промерзают ли стены, нет ли утечек тепла и т.д. Ещё нарушения могут быть в кривизне стен, в размере проёмов, в работе пожарной сигнализации.

Существуют компании, которые оказывают помощь в приёмке квартир. Их специалисты придут с профессиональным оборудованием, которое поможет выявить возможные дефекты. Стоимость работы рассчитывается, исходя из площади квартиры.   

После осмотра

Спросите у представителя застройщика о сроке устранения недочётов. Скорее всего, это будет период от нескольких дней до двух-трёх недель. Перед записью на следующий осмотр узнайте, устранены ли все замечания. Если да, то снова осматривайте квартиру.

Только после того как вы увидите, что все нарушения устранены, можете подписать акт приёма-передачи квартиры и получить от неё ключи.

Даже если вы обнаружите дефекты после приёмки жилья, у вас есть гарантия на квартиру, которая действует не менее пяти лет (ст.7 ФЗ №114). В течение этого срока вы можете предъявлять претензии застройщику.

https://www.sravni.ru/text/2017/2/27/chto-delat-esli-est-pretenzii-k-zastrojshhiku-po-kachestvu-kvartiry/

Если в течение двух месяцев уклоняться от приёмки квартиры, то застройщик имеет право передать её в одностороннем порядке (ст. 8 ФЗ №114). В таком случае составляется акт. После этого покупатель жилья несёт полную ответственность за его содержание и сохранность.