На фоне снижения ставок по ипотеке в прессе и в экспертных кругах заговорили о том, что арендовать жилье становится менее выгодно, чем купить в ипотеку. Так ли это на самом деле?
Тонкая грань
Однозначно сформулировать набор условий, где проходит граница между «лучше купить» и «лучше снимать» довольно сложно, так как все переменные – цена объекта, условия ипотечного кредита, ставки аренды и пр. – зависят от множества факторов.
«Однако в максимально усредненном случае можно сказать, что ипотека становится выгоднее, если у покупателя достаточно собственных средств на первоначальный взнос в сумме не менее 30% от стоимости жилья», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
Заметим, что 30% – стандартный на сегодня размер первого платежа. Раньше речь шла о 63-65%.
Усредненные условия, при которых происходит уравнивание ежемесячного платежа по ипотеке и аренде – 30%-ный первоначальный взнос, срок кредита – 20 лет, ставка – 9% (плюс-минус 0,1-0,25%).
Чем дешевле квартира, тем больше аргументов в пользу ипотеки. В некоторых случаях она может получиться существенно выгоднее аренды. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101», приводит следующий пример:
Однокомнатная квартира в Новой Москве стоимостью 3,8 млн руб.:
Первый взнос по ипотеке – 30%. Ставка – 9%. Ежемесячный платеж по кредиту – 21,4 тыс. рублей.
Аренда такого же жилья обойдется в 35-40 тыс. рублей ежемесячно – то есть, как минимум, на 13,6 тыс. дороже. И необязательно, что хозяин включит в стоимость аренды коммунальные платежи.
От размера первого взноса во многом зависит то, насколько бремя ипотеки будет легче или тяжелее арендных обязательств. «Если первый платеж минимален, то с финансовой точки зрения аренда всегда будет выгоднее ипотеки», – утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Эксперт предлагает рассмотреть, как меняется соотношение арендной платы и выплат по ипотеке на примере «однушки» за 7 млн рублей в столичном районе Выхино-Жулебино.
При первоначальном взносе 1 млн рублей, сроке кредитования 20 лет и ставке по ипотеке 9,4% сумма ежемесячных выплат будет равна примерно 55 тыс. рублей.
Если взнос увеличить до 2 млн рублей, то ежемесячный платеж составит около 46 тыс. рублей.
Чтобы размер ежемесячной выплаты по ипотеке сравнялся с ценой аренды аналогичной квартиры, которая составляет примерно 30 тыс. рублей в месяц, на первоначальный взнос требуется 4 млн рублей.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чем дороже квартира, тем больше должен быть первоначальный взнос, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту были сопоставимы с ценой аренды.
Стоит заметить, что «чистота» приведенных примеров может быть нарушена ввиду того, что в реальной практике очень немногие ипотечные заемщики растягивают платежи по ипотеке на весь прописанный в договоре срок, чтобы в итоге максимально сократить сумму переплаты.
Как говорит Мария Жукова, в среднем заемщики полностью гасят ипотечный заем в течение 7-7,5 лет. «Но при этом реальные ежемесячные платежи по ипотеке в итоге оказываются выше.
Однако это уже является добровольно избираемой финансовой стратегией», – уточняет Алексей Попов.
Сколько копить, если не брать ипотеку?
Копим 5 млн рублей
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы – около 5 млн рублей. Чтобы накопить такую сумму, семье потребуется 10 лет.
«Необходимо откладывать по 500 тыс. рублей в год, то есть в месяц – 40 тыс. рублей», – подсчитала Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости риэлторско-инвестиционной компании Est-a-Tet. Здесь также нужно учесть стоимость ремонта, минимальная сумма которого составит 1,5 млн рублей. Значит, к ежемесячной сумме необходимо еще прибавить 12,5 тыс.
ИТОГО – ОКОЛО 53 ТЫС. рублей В МЕСЯЦ В ТЕЧЕНИЕ 10 ЛЕТ.
Теперь сравним с вариантом покупки квартиры в ипотеку.
Берем кредит на 15 лет по ставке 8,9%. Первоначальный взнос составляет 1 млн рублей. Остается занять 4 млн рублей. Ежемесячный платеж составит немногим более 40 тыс. рублей.
Плюс в течение двух лет нужно с каждой получки откладывать примерно столько же на первоначальный взнос.
Последующие затраты на ремонт – смотрите выше, хотя в обоих случаях их можно минимизировать, купив квартиру с отделкой и даже меблировкой в новостройке.
ИТОГО – ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ИЗДЕРЖКИ ПРИМЕРНО ТЕ ЖЕ 53 тыс. рублей, ЧТО И В СЛУЧАЕ НАКОПЛЕНИЯ.
Но с семилетней «переплатой». Накопление на полную стоимость квартиры в течение 10 лет против 17 лет истории с ипотекой.
Плюсы и минусы ипотеки
«На фоне снижения ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще выгоднее аренды», – говорит Алексей Попов.
Основной плюс ипотеки – получение жилья в собственность по окончании выплат по кредиту. «Также важным преимуществом является отсутствие проблем с арендодателем. Эта сфера правовых отношений до сих пор плохо урегулирована в нашей стране.
Неким промежуточным вариантом может стать формат доходных домов (где жилье сдается не физическим лицом, а управляющей компанией), но пока он достаточно узок и представлен несколькими проектами в крупных городах, в основном, в сегменте бизнес-класса», – говорит Алексей Попов.
Главный минус ипотеки – переплата за приобретаемое жилье. Оплата процентов и дополнительные затраты увеличивают стоимость Квартиры в разы. Даже с учетом снижения ипотечной ставки переплата по жилищному кредиту получается существенной. Так, 20 лет действия ипотечного договора покупатель квартиры за 5 млн рублей может переплатить банку в виде процентов почти двойную цену.
Кроме того, заемщик, как уже говорилось выше, должен изыскать немалые собственные средства для внесения первоначального взноса. «Также он должен иметь подтвержденный уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит», – напоминает Мария Жукова.
Ипотечная нагрузка также связана с рядом рисков. Главный – вероятность потери работы, в связи с чем можно попасть в список должников и лишиться квартиры.
Плюсы и минусы аренды
Преимуществом варианта с арендой – независимость от обстоятельств.
В пользу аренды говорит большая гибкость в выборе места жительства и формата жилья. Всегда можно подобрать тот вариант, который лучше подходит к сегодняшнему месту работы, уровню дохода, образа жизни и пр.
Алексей Поповруководитель аналитического центра ЦИАН
«Один из главных плюсов аренды в том, что здесь не важно, есть у тебя какие-либо собственные сбережения или нет – собрал сумму в размере двух, максимум трех, ежемесячных платежей и можешь въезжать в выбранную квартиру», – считает Ирина Доброхотова.
У арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. «Аренда дает возможность получить жилье на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето)», – добавляет Мария Жукова.
Из минусов в первую очередь нужно отметить зависимость арендатора от собственника жилья. «Практически полная бесправность нанимателя, особенно в случае неофициальной аренды, возможное повышение арендной ставки, наличие обязательств перед собственником квартиры, невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение», – перечисляет риэлтор из «Миэля» невзгоды арендаторов.
Жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а особо назойливые собственники наносят частые визиты для проверки. В съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей и пр.
Арендный бизнес в нашей стране почти целиком «черный» или «серый». Это означает низкое качество квартир как таковых. Кроме того, хозяева редко позиционируют себя в качестве стороны, заинтересованной в сделке, поэтому договор, который они готовы подписать, изначально трактует любые разногласия в их сторону
Дмитрий Цветовдиректор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101»
Ну и конечно, арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.
На ваш вкус
Как говорит Мария Жукова, в конце концов все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека. «Очень часто у аренды и у ипотеки разная целевая аудитория. Если человек приехал в Москву на время и не планирует оставаться навсегда, ему, безусловно, больше подходит аренда.
Также значительно комфортнее снимать жилье и тем, кто не уверен в том, что сможет регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это в первую очередь студенты, молодые специалисты.
Ипотеку же предпочитают семейные люди, с регулярным и стабильным доходом, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи.
Аренда или ипотека — что выгоднее в современной России. Объясняют эксперты
* Ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года Таблица: ЦИАН
«Льготная ипотека на 20 лет позволяет жителям многих крупных городов вносить банку ежемесячный платеж меньше, чем если бы речь шла об аренде. Естественно — чем выше первый взнос, тем выгоднее оказывается ипотека в сравнении с арендой.
К примеру, средний чек сделки в Москве составляет 12,5 млн руб. При первом взносе 20% и льготной ипотеке на 20 лет ипотечный платеж составит 74,5 тыс. руб. При первом взносе 50% — уже 46,5 тыс. руб.
», — отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Сложности ипотеки
У аренды и ипотеки разная целевая аудитория.
В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус, в зрелом возрасте жить в съемных квартирах не принято, говорит заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы наем в течение всей жизни был психологически комфортным.
Главный довод за собственное жилье — возможность обустроить квартиру под себя, так как нередко арендодатель не позволяет производить какие-то существенные изменения в квартире, отмечают в «Инкоме».
Ипотечный кредит повышает озабоченность относительно своей работы, что в данном случае означает наличие возможности стабильных платежей в банк в счет погашения ипотеки и процентов по ней, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Тем не менее, по его мнению, при должном планировании своего бюджета ипотека вполне реалистична.
Считается, что ипотеку выбирают люди, вступившие в семейные отношения ( fizkes/shutterstock)
Собственное жилье более надежно в отличие от аренды, где наниматель сегодня пока слабо защищен, а налоги и коммунальные платежи не могут сравниться по цене с арендой, говорит Кирюхина.
«Если для работающего человека это не принципиально, то размер средней пенсии не позволяет и дальше арендовать квартиру, поэтому ее приобретение становится необходимостью для большинства россиян, притом что в Европе аренда жилья на протяжении всей жизни — обычная практика», — отмечает аналитик.
«По своей сути, аренда предполагает постоянный отток денежных средств, а на выходе ничего не остается. Грубо говоря, нечего оставить в наследство. Поэтому при выборе покупки или аренды жилья многое зависит от личных стратегий каждого», — отмечает Дарусенков.
Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить ипотечные платежи, которые знают, где они хотят жить, считает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
Кроме того, по ее словам, чтобы позволить себе взять ипотеку, у заемщика должны быть собственные средства для внесения первоначального взноса, определенный стаж работы, в том числе на последнем месте, и уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит.
Полезные статьи про ипотеку
Как правило, аренда является временным решением, хотя иногда, в зависимости от обстоятельств, и долгосрочным, но все равно большинством не воспринимается как навсегда. В краткосрочном плане аренда квартиры несет в себе объективно меньшие затраты, чем единовременные вложения в приобретение квартиры, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».
Большинство арендаторов в Москве (74%), по данным «Инком-Недвижимости», имеют целью снимать жилье несколько лет — от года до пяти; 19% — на несколько месяцев (это и «летние» арендаторы — туристы и абитуриенты, граждане, приезжающие в столицу на целевые временные заработки); 7% планируют аренду и в десятилетней перспективе. О намерении пожизненно снимать жилье серьезных речей пока не ведется, такие размышления носят преимущественно умозрительный характер.
В России основные арендаторы жилья — молодое поколение Y и Z. Аренда дает больше мобильности, возможность жить рядом с работой, меняя квартиру при переезде офиса или смены работы.
Поэтому молодые люди даже при наличии финансовой возможности не всегда торопятся приобретать собственную недвижимость.
Очевидные преимущества аренды квартиры: нет строгих долгосрочных обязательств перед кредитором; можно быстро сменить жилплощадь соответственно материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города и страны и т. д. Аренду выбирают люди, например, переехавшие в Москву недавно, или те, кто не планирует оставаться в столице навсегда. Это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить свою карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом и т. д., отмечают риелторы.
«Аренда выгодна, когда нужно подстроиться на определенное время под обстоятельства. К примеру, для молодого специалиста или семьи пожить вне родительского дома или снимать, работая в другом городе, не планируя там остаться навсегда.
Другой пример из жизни — аренда квартиры на время, пока достраивается новостройка или идут ремонтные работы.
Также аренда дает определенную свободу передвижений — можно пожить в разных районах или городах, а также попросту снять квартиру рядом с работой», — приводит примеры Дарусенков.
Главный минус в аренде — платить приходится по чужим счетам ( fizkes/shutterstock)
«Сегодня аренду выбирают те, кто просто не может в данный момент позволить себе ипотеку в силу тех или иных условий — нет стабильной работы, средств на первоначальный взнос и т. д.
Многие молодые семьи начинают совместную жизнь в съемных квартирах, но рано или поздно задумываются о своем жилье, поскольку мало кто хочет постоянно жить на чужих квадратных метрах. Им хочется иметь свои жилье, сделать ремонт под себя, купить мебель.
Ипотечный кредит — это обязательства на долгие годы, на 10, 15, 20 лет, и в какой-то момент они понимают, что к этому готовы. Однако на первых порах молодые люди, только начинающие самостоятельную жизнь, часто не хотят этого груза. Для них аренда — лучшее решение», — говорит Мария Жукова.
Главная сложность с арендой квартиры — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья, отмечает Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, российский арендатор фактически не защищен от необходимости срочного переезда по просьбе собственника, то есть находится в нестабильной ситуации, без поддержки закона,
Из недостатков аренды Жукова в первую очередь отмечает возможное повышение арендной ставки. Также, по ее словам, арендатор без согласия собственника не может обустроить квартиру под себя — сделать ремонт, заменить мебель, выбросить скрипучий сервант или завести кота или собаку.
«У арендатора нет гарантии, что собственник продлит договор аренды и в середине учебного года не встанет необходимость искать новое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, выбирать не самое качественное жилье из того, что есть, а не из того то, что хочется, чтобы не переводить ребенка в другие учебные заведения», — отмечает эксперт.
Полезные статьи про аренду
Что выгоднее: аренда или ипотека?
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография. Профиль автора
Очередная тема, которая затрагивается в новом капиталистическом мире, много тысяч раз. Особенно в Москве. Аренда или ипотека.
Хочу внести свои пять копеек и открыть дискуссию, может кто-то что-то для себя почерпнет, да и в новой пандемической ситуации думаю найдется какое-нибудь зарождающееся семя новой ветки этой темы.
Хочу заметить, ситуации очень разные бывают, у кого-то выгодно аренда у кого-то ипотека. Обсуждаем все.
Плюсы аренды:
- Основной плюс аренды — это, насколько я понимаю, мобильность. То есть вы можете найти работу, в принципе в любой точке города или страны и рядом арендовать жилье. И так же, если Вы не определились в каком городе или районе хотели бы жить, можно арендовать там жильё и пожить энное количество времени, чтобы понять целесообразность покупки там недвижимости, чтобы обосноваться там на всю жизнь или какое-то длительное время.
- Можно выбрать квартиру под ситуацию, которая может меняться в течение времени и не раз. Например пандемия, увольнение или закрытия бизнеса. Можно выбрать жильё более демократичное на время становления на ноги. Другой пример, увеличение количества членов семьи, не позволяющей расположится в нынешнем жилье, а как водится к этому времени бюджет и так будет испытывать стресс с добавлением новых статей расходов. Это все можно отнести наверное к мобильности.
- Возможность жить здесь и сейчас в том районе, в котором вы бы не смогли себе позволить купить жилье. Но при этом месячная аренда жилья будет кусаться естественно, но будет возможность прикоснуться к “прекрасному”.
- В арендной квартире не надо думать о будущем квартиры, то есть, текущий ремонт, забота о поверки счётчиков, ремонты подъездов и всякого рода забот общедомовых нужд. Так же выплата налогов капремонтов и т.д. конечно это может входить в стоимость аренды, но об этом голова по отдельности не болит.
Минусы аренды:
- Эмоциональная (не для всех конечно). У тебя нет своего жилья. Ты не можешь (по большей части) сделать арендованную квартиру под себя, не спросив и не получив разрешение от арендодателя. Если снимаешь комнату, то ещё дополнительный напряг — это конечно сосед, с которым приходится мириться, не всегда конечно, но всё же. Нарушение личного пространства, арендодатель может приходить иногда в неудобное время или вообще не предупреждать. Всякое бывает, зависит от арендодателя.
- Мошенничество. Там где рынок большой, а это Москва, конечно очень много мошенников. Можно деньги потерять легко и непринужденно. Думаю, этих примерно куча.
- Не все регистрируют в квартире, или только за доп. плату. А это иногда важно, а если почитать закон то можно узнать, что даже гражданин РФ не может находиться не своем субъекте РФ (там где он зарегистрирован) больше чем 90 дней. И даже если по другому адресу проживает в этом же субъекте тоже нужно регистрироваться. Но этого конечно не соблюдают. Да и подтвердить или опровергнуть где ты живёшь не так просто, не будут этим заниматься органы (я так думаю).
- Риэлторы. Почему-то в РФ без риэлтора очень маленький манёвр. А это комиссионные. А ещё чтобы начать арендовать квартиру сразу нужно значительную сумму денег, это первый месяц, последний месяц, депозит и всё что ещё можно придумать. Так можно и на первоначальный взнос на ипотеку насобирать)) ну об этом позже.
Плюсы ипотеки:
- Своя квартира (пусть и в залоге у банка). Это противоположность первого минуса аренды. Можешь даже перепланировку сделать как хочешь, учитывая все СНиПы конечно, что кстати не каждый делает (печально).
- Помощь от государства. Итак, налоговый вычет до 2 млн (260 000 Р) на человека от стоимости квартиры. Налоговый вычет на проценты по ипотеке до 3 млн (390 000 Р) на человека (при уплате человеком 2-НДФЛ). Материнский капитал 483 882 Р на первого ребенка и на второго, в совокупности 639 432 Р. Также за 3-го можно получить (только в счёт ипотеки) ещё 466 617 Р.
- От банка можно получить каникулы до 6 месяцев при сложном финансовом положении. Арендодатель скорее всего не сможет этого сделать. А в ситуациях, когда проценты будут падать, то можно сделать рефинансирование.
- Купленное жильё, обычно это новостройки — если брать московский регион, растут в цене. Инфляцию (официальную) наверное это покрывает, в регионах может и нет. А ипотека выступает в роли финансового плеча. Поясню. Это когда вы покупает условно квартиру за 10 млн при этом своих денег тратите 1 млн, то 9 млн — это плечо и это не ваши деньги, зафиксировали это. Теперь, когда жильё за год выросло например на 10%, это значить, что на свой 1 млн вы заработали 100 000 Р, а на плече(ипотеке), который дал вам банк, вы заработали 900 000 Р. Справедливости ради, это работает и в обратную сторону, но жилье чаще растёт нежели падает (кризис). Но конечно при всем этом шикарном “заработке” конечно не забываем, что это все же кредит и по нему нужно платить проценты. Но приятно думать, что на этом кредите не только банк зарабатывает, но и Вы. Но не думайте продавать жильё на радостях — по крайней мере не раньше 3 лет, иначе на тот доход, который вы насчитали, ещё надо будет платить налог на прибыль. Есть и вычеты и льготы, это ещё глубже надо раскрывать, я и так удалился от темы. П.С. обычно когда платеж по ипотеке равен стоимости аренды, это выгоднее, но условий куча.
Минусы ипотеки:
- Много денег нужно на первоначальный взнос — от 10% и выше. Это солидная сумма, которая не собирается с пары зарплат. Особенно по ценам Москвы. Также нужно переплачивать за квартиру и тоже много, но тут помогает та же инфляция, которая мешала до этого. Через 20 лет размер вашего ежемесячного платежа — это уже не те деньги. А квартира ваша стоит в два раза дороже. Но это лирика. Справедливости ради, часто обсуждают, что когда платишь арендодателю, то незнакомому дядьке идут деньги, а с другой стороны банк — тот же дядька. Дилемма. Но внесу одну корректировку. В ежемесячном платеже банка две составляющих: это долг и процент за пользованием кредита. Так вот, процент можно считать тем же самым, что вы бы отдали арендодателю, а вот долг — это вы уже кладете так сказать в свою копилку стоимости своего жилья.
- Быт. Всех соседей, которые не полюбились вам, приходится полюбит. Иначе это надолго и неприятно, а платить долго, перепродавать накладно. Здесь коммунальные дела, ремонт подъезда — некоторые становятся прям жандармами общения с УК (но этот фанатизм наверное приносит удовольствие, тогда это в плюсы).
- Не мобильность. Ну тут всё понятно, первый и главный плюс аренды жилья.
- Если купили новостройку, а это частое дело при покупки в ипотеку, то вам достается в придачу не развитая инфраструктура и ремонты на протяжении нескольких лет (шумы, грязь, строители по всюду).
Пишите свои плюсы и минусы.
Что выгоднее: брать ипотеку или жить в съемной квартире? Мнение читателей Т—Ж
Мы предложили читателям Т—Ж обсудить, что выгоднее: обзавестись собственной квартирой или жить в съемной. В каких случаях есть смысл брать ипотеку и почему аргумент «зато своя» перестал быть убедительным — в рубрике «За и против».
???? За: живешь в своей квартире
Paulina боится нестабильности:
«Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.
Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди.
Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала».
???? Против: квартира принадлежит не вам, а банку
Леона Красуцкая не готова спонсировать девелоперов:
«Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за „свое“ жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.
Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего „соседа“. Мне этот менталитет вообще непонятен».
???? За: банк может снизить финансовую нагрузку, арендодатель — нет
Андрей Плотников доверяет банку больше, чем хозяевам квартир:
«Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.
В случае аренды такие программы практически не работают. В съемной квартире в принципе невозможно ничего сделать без согласований с хозяевами. И даже если вы вкладываете деньги в их собственность, не факт, что они снизят сумму аренды. Хозяевам улучшение условий жилья не слишком интересно».
???? Против: приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку
Александр Прокудин хочет от жизни больше, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом»:
«Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с соседями-алкоголиками.
Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.
Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела.
И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем „дом — дорога — работа — дорога — дом“».
???? За: в отличие от аренды, ипотечный платеж не вырастет
Konstantin Sofiev готовится к старости заранее:
«Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?
Аренда и стратегия „арендуй, а не владей“ справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии?
Свое жилье — это личная пенсионная программа.
Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию».
???? Против: арендовать дешевле, чем платить ипотеку и содержать свое жилье
Денис Соврамши без проблем снимает квартиру с ребенком и котом:
«Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.
Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее».
???? За: жизнь в съемной квартире и переезды — постоянный стресс
Саша Уткина не хочет оплачивать чужие евроремонты и страдать:
«Я снимала долгое время, причем всегда комнату на двух человек, так как зарплата не позволяет арендовать квартиру на Патриарших. Зачем больше зарабатывать, чтобы все спускать на съемное жилье? Таких мажоров я видела: сегодня квартиру снимает, а завтра комнату в Подольске, потому что сегодня есть 40 000 рублей на оплату чужих ремонтов, а завтра уже ничего.
Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели.
Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня.
Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.
Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье.
Это тяжелая нагрузка на нервную систему».
???? Против: быть в долгу у банка — еще больший стресс
Maksim Buiko ценит свободу:
«Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей.
Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай. Так 10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить и работать в разных районах, городах и даже странах.
Время, которое у вас уходило бы на дорогу до ипотечного жилья, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой.
Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.
Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего».
???? За: квартира может стать выгодным вложением
Николай Иванов вкладывает в недвижимость:
«Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.
Многие мои знакомые, которые приехали из глубинки, спокойно жили в съемной квартире. Но теперь те, кто не смог обзавестись собственным жильем и потерял работу, вернулись обратно, в старые убогие хатенки.
Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе.
Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять.
Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.
Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие».
???? Против: квартира сама по себе не приносит доход
Роман Лоевский предпочитает инвестировать в более выгодные проекты:
«Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.
Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход».
???? За: когда появляются дети, снимать становится все сложнее
Алексей Пруслин не хочет жить на птичьих правах:
«К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.
Когда у вас уже есть семья, даже вопроса такого не стоит: снимать или покупать. Особенно после того, как помотаешься по съемным квартирам. Больше всех страдает ребенок. А если их два или три? Легко снять однушку, двушку или трешку и жить там на птичьих правах?»
???? Против: снимая квартиру, можно выбрать удобный район
Леона Красуцкая считает, что решение об ипотеке должно быть обдуманным:
«Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы.
Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт.
Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?
Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.
Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».
???? За: жилье в собственности повышает социальный статус
Николай Язов пока что не готов связывать свою жизнь с одной локацией:
«Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют.
Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории.
Тем более в нашем обществе принято стремиться к владению собственным жилищем, так что социальный статус собственника объекта недвижимости выше, чем арендатора.
Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в однушку, купленную за счет льготной ипотеки от работодателя. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки.
В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей.
Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.
Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры. Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства.
Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки».
На заметку: как взять ипотеку и не прогадать
Ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.
Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.
Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.
Записаться на бесплатный курс
Что выгоднее: ипотека или аренда
Ипотека
/ 1 июля 2021 09:00
В вечном квартирном вопросе люди делятся на 2 лагеря: арендовать жилье или приобрести собственное. Разберем достоинства и недостатки каждого варианта.
Что выгоднее: ипотека или аренда
Аренда жилья в России не настолько развита, как в Европе. Многие воспринимают такой формат как временное решение – это подходит для тех, кто еще не определился с семьей или планирует сменить город. Поэтому в нашей стране аренду и ипотеку рассматривают разные целевые аудитории.
Съемное жилье
Плюсы
Наем дает свободу и мобильность – легко подстроиться под обстоятельства. Этот вариант подходит для тех, кто еще не определился, в каком городе хочет жить, в какой компании работать, создавать ли семью и т.д.
Из арендованной квартиры проще выехать – хоть за один день, – сменить место жительства, перебраться ближе к новой работе, чтобы не тратить время на дорогу.
По сравнению с заемщиком у нанимателя нет строгих долгосрочных обязательств. Если у нанимателя ухудшилась финансовая ситуация, – например, уволился с работы и потерял стабильный доход – проще найти вариант подешевле.
Арендатор не думает, как содержать жилплощадь, ведь ее ремонтирует владелец.
Рынок аренды в России нельзя назвать надежным. Съемщик не защищен, даже если с арендодателем заключен договор. Владелец жилья по собственному желанию или из-за изменившихся жизненных обстоятельств может попросить жильцов съехать – им в срочном порядке придется искать новый вариант.
Арендатор зависит от арендодателя в вопросах, касающихся жилплощади прямо – покрасить стены, повесить полку, поменять раковину, даже косвенно – принять гостей на пару недель, родить ребенка, завести питомца.
И наем, и ипотека требует постоянных финансовых вливаний. Но у ипотеки есть установленный срок, а у аренды срок определяется необходимостью крыши над головой, то есть до конца жизни.
В итоге денежные траты на ипотеку заканчиваются получением квартиры в полную собственность после закрытия долга. У аренды в этом отношении результат нулевой – в итоге наниматель остается ни с чем.
Наем жилья в России – это вариант только для трудоспособных, потому что на обычную пенсию или стипендию невозможно снимать жилплощадь привычного уровня.
С каждым годом стоимость аренды неумолимо растет. Платежи по ипотеке остаются неизменными (за исключением договоров с плавающей ставкой, но это непопулярный вариант кредитования).
Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.
Ипотеку выбирают люди со стабильным доходом, у которых есть определенность в карьере, чаще всего – люди семейные.
Это, пожалуй, единственный способ быстро приобрести жилье, если на это не хватает личных сбережений. Да, это покупка идет в кредит, но в перспективе у заемщика в собственности будет квартира.
Годами копить деньги – рискованный вариант, потому что цены на недвижимость растут, а деньги обесцениваются. В широком ассортименте ипотечных программ можно найти наиболее подходящий вариант и сразу сделать примерный расчет.
Недвижимость – это актив. Заемщик платит деньги не просто за проживание. Он вкладывается в дорогостоящее имущество и защищает денежные средства от инфляции.
При необходимости владелец продаст квартиру и получит вложения обратно. При съеме это невозможно – потраченные на аренду деньги уже никогда не вернутся.
Можно отремонтировать жилплощадь под свои потребности, нужды и вкусы, сделать всё под себя. Арендодатели, как правило, не приветствуют даже небольшие изменения, не говоря уже о серьезных – например, перепланировке.
Ежемесячный взнос по ипотеке не меняется (исключение – плавающая ставка), в то время как арендные платежи периодически повышаются.
При ипотечных выплатах можно получить помощь от государства – налоговый вычет до 650 тысяч рублей, использовать материнский капитал (если у заемщика или созаемщика есть на него право).
Минусы ипотеки
Пожалуй, главный минус – банк может изъять предмет залога по решению суда для возврата долга, если клиент не вносит платежи. Поэтому покупка квартиры в кредит требует жесткой финансовой дисциплины.
Неудивительно, что ипотека даже у человека со стальными нервами способна повысить уровень тревожности по поводу стабильности работы и дохода.
Совет от банка:
Рекомендуем создать «подушку безопасности»: сумму, равную как минимум 6 ежемесячным платежам. А если оформите эту сумму во вклад – будете получать дополнительный доход.
Даже при нынешней ситуации на рынке, когда ипотечные ставки постепенно снижаются, ипотека требует бòльших финансовых вливаний, чем наем. К этому готов не каждый – с точки зрения и первоначального взноса, и последующей экономии на ежемесячных тратах.
Постоянные вложения в крупный и мелкий ремонт ожидают обладатели ипотеки. Недвижимость – даже с качественной и дорогой отделкой, – помимо квартплаты и платежей по кредиту, точно потребует обновления.
Периодически менять сантехнику, красить стены или переклеивать обои, ремонтировать мебель – это задачи и статьи расходов собственника жилья.
Какой должен быть первоначальный взнос
В обоих случаях нужна стартовая сумма – ни в аренду, ни в ипотеку без вложений зайти не получится. Конечно, первоначальный взнос на аренду жилья будет намного меньше, чем на покупку собственной квартиры. Это большой плюс, если жилплощадь нужна срочно. Аренда в этом отношении гораздо доступнее.
Главное преимущество ипотеки в том, что первоначальный взнос идёт на оплату собственной квартиры, а не владельцу съёмного жилья.
Для первоначального взноса по ипотеке нужно минимум 10% от стоимости выбранного объекта недвижимости. Есть ипотечные кредиты без первоначального взноса, но по ним ставка будет гораздо выше.
Поэтому на первоначальный взнос лучше не оформлять дорогой потребительский кредит, чтобы не увеличивать долговую нагрузку. Попробуйте накопить первоначальный взнос с картой “Халва” – вам возвращается по ней до 10% на остаток ваших денег на карте.
Для аренды
При аренде обычно единовременно вносят сумму, равную трем ежемесячным платежам за выбранный вариант. В нее входит оплата первого и последнего месяца аренды и вознаграждение риэлтору, если квартира нашлась через агентство.
Примеры
В краткосрочной перспективе аренда принесет нанимателю существенно меньше затрат, чем ипотека заемщику (взять хотя бы первоначальный взнос по ипотеке). Но на длинном горизонте все не так очевидно.
Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, не в историческом центре, недалеко от метро (5-10 минут ходьбы), стоимостью 25 000 рублей в месяц за аренду.
Предположим, найдена она через агентство, поэтому к стоимости первого и последнего месяца добавляем вознаграждение посреднику. Наш первоначальный взнос для аренды составит 75 000 рублей. Теперь считаем стоимость аренды за 20 лет с небольшими регулярными повышениями цены. Примерная сумма – 9 500 000 рублей.
Для расчета по ипотеке берем похожую однокомнатную квартиру в том же районе за 7 000 000 рублей. Первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. Ежемесячный платеж – 38 000 рублей. За 20 лет общая сумма затрат составит примерно 10 600 000 рублей.
В нашем примере разница за 20 лет составит 1 100 000. Сумма довольно крупная. Но в случае съема жилья 9 500 000 рублей будут потрачены на чужую жилплощадь и уже не вернутся ни в каком виде.
В то время как квартира, купленная в ипотеку, как уже было сказано, – это актив, который при необходимости владелец продаст по рыночной стоимости или передаст по наследству. А с учетом повышения цен на недвижимость стоимость при продаже, вероятно, покроет переплату по ипотеке.
Ксения Симкачева
Люблю сбережения и ответственное потребление. Делюсь лайфхаками в области финансов и разумной экономии.
Загрузка...
