Как согласовать и узаконить перепланировку квартиры по эскизу и по проекту

В Москве действующим регламентом предусмотрено несколько путей согласования перепланировки квартиры. Выбор зависит от сложности работ. А также от того, сделан ремонт или только планируется.

Перепланировку, которая только в планах, согласовать можно:

• по индивидуальному проекту с техническим заключением;
• на основании типового проекта из каталога перепланировок МНИИТЭП (типовые проекты разработаны только для некоторых серий домов, спроектированных МНИИТЭП, и они уже одобрены жилищной инспекцией Москвы).

Самовольная перепланировка, которая проводилась с соблюдением строительно-санитарных и правовых норм, узаконивается постфактум:

• на основании техзаключения о допустимости и безопасности выполненных работ;
• по эскизу (ее еще называют упрощенная или уведомительная перепланировка).

В этой статье речь пойдет об упрощенной процедуре согласования перепланировки квартиры по эскизу.

Когда можно узаконить перепланировку по эскизу?

К перепланировке помещений в многоквартирных домах предъявляются определенные требования, которые постановлением №508-ПП утвердило Правительство Москвы.

В этих требованиях ничего не сказано о том, какие работы разрешается согласовать по эскизу. Зато есть список мероприятий, для которых обязателен проект перепланировки. Все “проектные” работы перечислены в пунктах 2-3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП.

Так вот, согласно утвержденным требованиям, проект перепланировки необходим, когда:

• выполняется перенос и устройство мокрых зон квартиры (санузла, уборной и ванной комнаты) либо изменяются границы этих помещений;
• в несущих стенах и перекрытиях устраиваются или заделываются проемы;
• изменения затрагивают несущие и ненесущие межквартирные стены;
• в домах с деревянными перекрытиями строятся и сносятся перегородки;
• изменяется существующая конструкция пола или формируется новый “пирог пола”;
• строятся перегородки, “нагружающие” перекрытия сверх нормы (из расчета более 150 кг/кв.м);
• осуществляются перенос/устройство кухни или кухни-ниши;
• при выходе на балкон или лоджию демонтируется подоконный блок либо проводятся любые другие работы, в результате которых изменяется форма оконных/дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.

Таким образом, по эскизу согласуются те ремонтно-строительные работы, которые являются перепланировкой или переустройством, поскольку требуют внесения изменений в технические документы БТИ на квартиру, но не указаны в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП.

Учитывая сказанное, в категорию перепланировок квартир по эскизу входят: перенос ванн, унитазов, электроплит в пределах существующих помещений, а также демонтаж встроенной мебели.

Снос или устройство ненесущих межкомнатных перегородок из легких материалов (без затрагивания конструкции напольного покрытия) или организация проемов в таких перегородках тоже могут согласовываться по эскизу, но чаще требуют разработки проектной документации.

Если в числе работ по перепланировке, которые возможно согласовать по эскизу, планируется проведение хотя бы одного мероприятия, требующего разработки проекта, то вся перепланировка, включая «эскизные» ремонтные работы, должна согласовываться с надзорным органом на основании проектной документации.

Обращаем внимание, что согласование перепланировки по эскизу в Москве невозможно, если работы проводятся в многоквартирном доме, который признан объектом культурного наследия. Здесь понадобится проектная документация.

Если перепланировка квартиры связана с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или затрагивает архитектурный облик здания, такие работы также согласуются не по эскизу, а по проекту.

Как согласовать перепланировку по эскизу?

Сначала мы опишем процесс согласования перепланировки по упрощенной схеме. А затем вы сможете посмотреть принятые жилищной инспекцией образцы эскизов перепланировки квартир.

Этапы перепланировки в упрощенном порядке

Прежде всего отметим, что перепланировка по эскизу согласовывается после окончания ремонта. То есть порядок такой – сначала делается ремонт, а потом он узаконивается (п. 21 Приложения 1 к ППМ №508-ПП). Разрешение на перепланировку в данном случае получать не нужно.

Если какие-то из проведенных работ относятся к “проектным” (перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к ППМ №508-ПП), то вся перепланировка узаконивается по техническому заключению, подтверждающему ее безопасность.

Техническое заключение разрабатывается организацией с допуском СРО. Это допустимо, если несущие конструкции не затрагивались. Если же в процессе ремонта было допущено вмешательство в несущие конструкции дома, заключение должна подготовить организация, которой принадлежит авторское право на дом. Ее еще называют автором проекта дома.

Перепланировка, в ходе которой выполнялись простейшие работы, не требующие разработки проекта, узаконивается по эскизу, который собственник может нарисовать сам.

• Обращаем ваше внимание, что в практике согласований такое понятие, как перепланировка в уведомительном порядке, отсутствует. 
• Многим может показаться, что уведомительное согласование перепланировки подразумевает всего лишь информирование Мосжилинспекции о выполненном ремонте. 
• В действительности же для “эскизной” перепланировки также требуется собирать и сдавать комплект документов. Поэтапно упрощенное согласование перепланировки в Москве выглядит следующим образом:

1. Определяете, что ваша перепланировка не нарушает строительные нормы и может быть в дальнейшем согласована по эскизу.
2. Проводите ремонтные работы. Вести журнал и оформлять акты скрытых работ не требуется.
3. Рисуете эскиз перепланировки квартиры или получаете в БТИ план квартиры в красных линиях, которыми техник отмечает все произведенные без разрешения изменения.
4. На Портале госуслуг Москвы mos.ru делаете запрос на получение акта о завершенной перепланировке, к которому в электронном виде приклепляете подготовленный эскиз перепланировки или план БТИ с красными линиями, а также план квартиры из БТИ со старой планировкой (до ремонта) и выписку из ЕГРН (свидетельство о собственности).
5. На квартиру выходит инспектор из жилищной инспекции для оценки соответствия выполненного ремонта представленному эскизу. Если все совпадает, составляется и подписывается акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке.
6. Следующим после инспектора квартиру посетит техник Бюро технической инвентаризации с целью обмера помещений и внесения изменений в план БТИ.

Как видно, согласование перепланировки по эскизу не сложная процедура, которую вполне можно выполнить самому.

Эскиз перепланировки. Как сделать самостоятельно?

Эскиз перепланировки квартиры выполняют на плане БТИ. Конкретных указаний, как он должен выглядеть, законодательство не дает. Главное, чтобы из рисунка было понятно, какие мероприятия по перепланировке и переустройству были произведены.

Обычно красным цветом на эскизе отмечают демонтируемые элементы, а зеленым – устанавливаемые. Но это необязательно. 

А вот указание на эскизе адреса помещения – обязательное требование (п. 21.4 ППМ №508-ПП). Кроме того, по усмотрению заявителя эскизный план может быть дополнен описанием выполненных работ.

1. Ниже представлены образцы эскизов перепланировки.
2. Примеры эскизов перепланировок квартир.
3. 
4. Примеры эскиза перепланировки и акта о завершении работ.
5. 

Во многих случаях бывает сложно понять, потребуется ли для согласования проект или можно будет обойтись одним лишь эскизом перепланировки квартиры. Уточнить эти и многие другие моменты, связанные с проведением перепланировки, лучше всего еще до начала работ.

С этой целью можно либо сразу обратиться к посредникам, оказывающим услуги по согласованию перепланировок квартир, либо к специалистам жилищной инспекции города Москвы, где вам подскажут, какие документы потребуется собрать и какие инстанции пройти для того, чтобы ваша перепланировка считалась законной.

Определиться с порядком согласования перепланировки вам помогут наши сотрудники. Звоните нам или пишите на электронную почту. Мы оценим возможность согласования ремонтных работ в конкретно вашем случае и подскажем, что вам нужно – эскиз или проект.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие.

Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира).

Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/ um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения.

Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались.

В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

• Зачем согласовывать перепланировку:
• — Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
• — Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
• — Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.
• — Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
• — Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

Когда согласование не требуется:

1. — перегородки внутри квартиры без изменений;
2. — дверные и оконные проемы остаются на месте;
3. — двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
4. — конструкция пола не меняется;
5. — сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировкиЕсли перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Какие документы нужны для согласования перепланировки:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
• договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
• свидетельство о праве собственности. 

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин,управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций.

Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры.

Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Перепланировка по эскизу в 2022. Все аспекты

В данной статье мы рассмотрим такой вопрос, как согласование перепланировки по эскизу.

Чтобы ответить на вопрос “как согласовать перепланировку по эскизу”, надо прежде всего знать проведение каких работ на момент 2022 года можно по нему узаконить. С этого мы и начнем.

Для начала рассмотрим те мероприятия при ремонте, которые требуют согласование по проекту перепланировки, а уже затем опишем работы, которые можно согласовать по эскизу.

Согласование перепланировки по проекту

По проекту перепланировки квартиры необходимо согласовывать ту перепланировку, при которой осуществляется хотя бы одно мероприятие, перечисленных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508. Рассмотрим эти пункты по порядку:

• перенос или изменение границ ванных комнат, туалета, санузла, душевой и так далее. В данный перечень “постирочная” (комната со стиральной машиной) не входит;
• создание несущих стен;
• устройство проемов в перекрытиях;
• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Иными словами, если перегородка между квартирами не несущая, но её демонтируют или делают в ней проём (объединяют квартиры), то это также требует согласования по проекту;
• заложение проемов в несущих стенах;
• изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях;
• установка или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней и пандусов;
• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытие (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м). Данный пункт легко обойти, указав, что перегородки выполняются из гипсокартонных листов по металлокаркасу. По факту никто не будет простукивать и определять из чего эти перегородки деланы на самом деле;
• устройство перегородок в полах с деревянными перекрытиями. Иными словами, практически любая перепланировка в квартире с деревянными перекрытиями должна согласовываться по проекту;
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях. Сюда относится демонтаж подоконного блока, демонтаж стены между лоджией и комнатой и так далее.
• устройство или перенос кухонь и кухонь-ниш;
• устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади всей картиры;

Согласование перепланировки по эскизу

Перепланировка по эскизу- образец

По эскизу можно согласовать работы, не перечисленные в описанных выше пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, но требующие внесения изменений в планы БТИ на квартиру.

Согласно пункту 21 Приложения 1 к Постановлению ПМ № 508 (в последней редакции от 19.08.20) под  эскизом понимается схематичное отображение произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации к нему с отметками (пояснениями) заявителя.

Какие работы требуют переделки планов БТИ? Об этом Вы можете более подробно прочесть в статье “Что является перепланировкой квартиры?”.

К сожалению, практически каждый ремонт содержит мероприятия, требующие наличия проекта перепланировки, к примеру, изменение полов при деревянных перекрытиях или объединение санузла. Однако часто можно согласовать перепланировку квартиры и по эскизу.

Чаще всего, это самые простые изменения, такие как перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах санузлов, передвижение не несущих перегородок, не ограничивающих мокрые зоны или кухню, и так далее…

Сразу отметим, что такого понятия как согласование перепланировки в уведомительном порядке не существует. Исходя из названия, многие считают, что достаточно просто уведомить Жилищную инспекцию о проведенной перепланировке, но на практике всё обстоит совсем не так.

Перепланировка по “эскизу” согласовывается по факту выполнения. То есть вначале выполняется ремонт, а затем согласоывается по эскизу.

Здесь очень важно быть уверенным в том, что Вашу перепланировку можно согласовать по эскизу и что она не нарушает никаких строительных и правовых норм.

Иначе, не только не получится её узаконить, но и придется возвращать ремонт в первоначальное положение в части нарушенных работ.

О том, что нельзя делать при перепланировке Вы можете подробнее прочесть здесь. Поэтому перед тем как приступать к ремонту лучше проконсультироваться по всем этим вопросам с специалистом по перепланировке.

Итак, если Вашу перепланировку можно согласовать по эскизу, то для её согласования в электронном виде через Портал госуслуг необходимо предоставить следующие документы:

• эскиз;
• правоустанавливающий документ (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН);
• технический паспорт БТИ до перепланировки;

После подачи документов из Жилищной инспекции на объект выходит инспектор, который сверяет эскиз и выполненную перепланировку.

Если все совпадает, то он отсылает в МФЦ (если Вы указали при подаче документов доставить в него бумажную версию ответа) и БТИ акт о выполненной перепланировке.

После этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы на квартиру вышел техник с актом от Жилищной инспекции, провёл повторно необходимые замеры и внёс в базу произведенные при ремонте изменения планировки. Как видно, согласовать перепланировку по “эскизу” вполне можно самостоятельно.

Теперь немного о том, как сделать эскиз перепланировки квартиры. Данный эскиз выполняют на плане БТИ квартиры.

Обычно красным цветом отмечают демонтируемые перегородки, а зелёным- возводимые, хотя это не обязательно. Обязательно составляют экспликацию (название помещений) к новой планировке и расписывают планируемые при ремонте мероприятия.

Образец эскиза перепланировки квартиры можно посмотреть на рисунке.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос “как согласовать перепланировку квартиры по эскизу”.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция | СМИ

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком.

Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф.

В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции.

Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными.

В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит.

Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.

Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф.

При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.

Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние.

Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.

При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как согласовать перепланировку в квартире

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.

Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.

А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.

Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.

А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.  

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы. 

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.  

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).

По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

• заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• техпаспорт;
• нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.

С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.

Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом  в УК. Так что разумнее сразу всё делать  по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.

И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.

  А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.