Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.
Мошенничество или проблемы с психикой?
Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.
Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду.
Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость.
В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.
Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.
Материнский капитал
Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.
Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.
Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.
Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.
«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.
Самые опасные сделки
Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин.
При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру.
Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.
К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства.
Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц.
Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.
В машинах перед МФЦ
При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».
«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.
Муж или подельник
Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.
«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.
Схема с задатком
Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».
В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать
Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко.
По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности.
Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.
Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших.
Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.
Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.
Как же все-таки купить квартиру?
При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.
При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.
Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.
Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.
Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.
Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.
При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.
Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.
В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.
За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.
5 эффективных способов продать неликвидный товар – «Сбербанк»
Покупатели выбирают известные товары даже при более высокой цене. Например, на маркетплейсах кроссовки Adidas покупают чаще, чем нишевые бренды. Причина не в том, что товар лучше, просто покупатели знакомы с продукцией Adidas и хотят быть причастными к известному бренду.
Чтобы продать складские неликвиды, старайтесь больше о них рассказывать покупателям.
Пишите информативные статьи о товаре и бренде
Если покупатели читают ваши соцсети или блог, выпустите серию статей о неизвестных товарах или брендах и покажите, в чём их преимущество перед конкурентами.
Например, расскажите, что производитель использует особую технологию обработки дерева, поэтому ваша мебель не впитывает влагу и служит на 10 лет дольше обычной. Старайтесь избегать продающих и хвалебных фраз: они отпугивают читателей.
Почитайте, как маркетинг помогает выделиться среди конкурентов и общаться с потребителем.
Добавляйте на сайт подробные описания товаров
Описание покажет практическую пользу товара. На странице с электрическим чайником расскажите, как быстро он нагревает воду и какие перепады выдерживает нагревательный элемент. Не пишите вещи, понятные из внешнего вида или технических характеристик: «зелёный чайник», «немецкая фирма Bosch».
Размещайте небольшие таблички рядом с товаром на витрине
Если у вас офлайновый магазин, сделайте небольшие вывески с краткой полезной информацией. Например, «Термос поддерживает температуру до 80 °C в течение 15 часов». Это визуально привлечёт внимание покупателя и одновременно познакомит его с товаром.
Иногда покупатели не обращают внимания на товар, потому что он в дальнем углу витрины или на последней странице сайта. А ещё его могут окружать дешёвые конкуренты — они больше интересуют покупателей. Почитайте, что такое маркетинговая стратегия товара и для чего нужно знать сильные стороны продукта.
Положите товар на видное место
В каталоге интернет-магазина добавьте товар на первую страницу, а в офлайновом магазине положите на центральную витрину или полку на уровне глаз покупателя.
Используйте фразы-триггеры
Некоторые слова привлекают внимание покупателей и побуждают их к действиям. Как правило, они выделяются эмоциональной окраской. Например, «Популярные товары», «Только сегодня», «Специально для вас» или «Сейчас покупают».
Разместите товар рядом с дорогими конкурентами
Следите за тем, чтобы функции товаров были похожими, иначе вы запутаете покупателя. Например, если продаёте китайские смартфоны, расположите их рядом с более дорогими британскими или японскими, и покупатели не упустят возможность сэкономить.
Следить за динамикой продаж поможет сервис «Моя торговля». Он позволит в одном окне управлять товарами и ценами, контролировать остатки на складе и закупки. Сервис подходит для розницы, оптовой торговли, интернет-магазинов.
Если вы планируете реализовать партию неликвида, запустите промоакцию или распродажу. Чтобы заинтересовать покупателей, задайте тему, например распродажа канцтоваров к 1 сентября или скидка для всех женщин на 8 Марта. А ещё можете объединить неходовые товары каким-либо признаком: распродажа смартфонов или скидка 20 % на профессиональные видеокамеры.
Ограничивайте акции условиями: распродажа только до конца недели, скидка 30 % только первым 30 покупателям.
Также вы можете объединять неликвидные товары с ликвидными. Если вы продаёте чайные наборы, добавьте к ним печенье или вафли неизвестной марки и снизьте общую цену. Если раньше чай стоил 200 рублей, а печенье — 60 рублей, то набор будет стоить, допустим, 230 рублей. Покупателям покажется, что вы дали скидку на оба товара, поэтому набором покупать выгоднее.
Не забудьте рассказать о распродаже клиентам. Напишите посты в соцсети, сделайте имейл-рассылку и запустите контекстную рекламу с условиями и сроками акции.
Если неликвида мало, продайте его дешевле — ценник со скидкой привлекает внимание. Несколько рекомендаций:
- Не обманывайте покупателя. Некоторые продавцы сначала поднимают цену на 1000 рублей, а потом дают скидку на 800 рублей. Внимательные клиенты быстро замечают обман.
- Делайте скидку до 50 %. Если вы ещё больше снизите цену, покупатель начнёт искать подвох: вдруг товар с браком или срок его годности истёк. Если хотите снизить цену более чем на 50 %, в дополнение запустите промоакцию: тематическим скидкам покупатели верят больше. Например, если у вас плохо продаются ноутбуки, сделайте акцию ко Дню фрилансера 14 мая. Покупатели решат, что это отличный повод купить новый рабочий компьютер.
- Предлагайте скидки за разовую покупку нескольких товаров. Например, скидка на шампунь — 20 %, на бальзам для волос в той же корзине — 25 %. Так вы продадите больше неходовых товаров.
Посмотрите на B2B-сегмент: возможно, другие предприниматели смогут использовать ваши товары по назначению. Продавайте оптом, так вы разом реализуете целую партию неликвида. Цена будет ниже рыночной на 30–40 %, зато вам не придётся хранить товар и переживать, что срок его годности закончится.
Ищите покупателей, которые смогут распорядиться товаром. Например, если вы не можете продать партию печенья, а срок годности подходит к концу, предложите его кондитерским или кафе: они сделают из печенья коржи для тортов или используют в десертах.
Расскажите покупателям о неизвестных брендах и товарах. Напишите несколько интересных постов в соцсетях, добавьте описание на сайт или сделайте информативные вывески для витрин.
Поменяйте место товара на витрине или сайте. В интернет-магазине товар должен быть на первых страницах, в офлайновом — на видных полках или на уровне глаз.
Запустите распродажу, промоакцию или дайте одиночную скидку. Покупатели часто предпочитают более дешёвые товары.
Предложите товары другим компаниям. Возможно, они купят партию неликвида оптом, чтобы использовать в своих магазинах или на производстве.
Неликвидный объект недвижимости глазами специалиста – Московские юристы
Продать объект недвижимости, каким бы внешне привлекательным он ни был, никогда не было простым делом. Иначе труд риэлтора был бы более легким и менее оплачиваемым.
Однако в ряду коммерческой и особенно жилой недвижимости временами попадаются квартиры, офисы и другие помещения, продать которые по тем или иным причинам особенно сложно.
При этом даже проверенный механизм снижения стоимости часто не дает желаемых результатов. Такие объекты на профессиональном сленге называют неликвидом.
По мнению специалистов, неликвида на сегодняшнем рынке не так уж мало – от 3 до 5% от числа объектов, выставленных на продажу. Говоря о таких квартирах и помещениях, многие риэлторы воспринимают вопрос достаточно упрощенно. По их мнению, вопрос ликвидности в конечном счете сводится к цене.
Философия проста: если цена выгодна – объект будет продан непременно, какими бы недостатками это помещение не обладало. Однако на деле не все так просто, как кажется на первый взгляд.
И, как показывает практика, не столь уж мал перечень объектов, от попыток продать которые отказались даже опытные специалисты.
Понятно, что в категорию неликвида традиционно попадают квартиры и помещения, находящиеся откровенно в плохом техническом или просто аварийном состоянии.
В ряде случаев причиной является и запредельная, чаще всего совершенно необоснованная стоимость, заявленная собственником. Но это лишь видимая часть айсберга.
На самом деле качественный состав объектов, которые специалисты относят к разряду неликвидных – значительно шире.
Упрощенно такие объекты можно разделить на три основные категории:
- помещения неликвидные по техническому состоянию;
- помещения неликвидные по территориальному признаку;
- и самая каверзная категория – по юридической чистоте.
К первым относятся квартиры и другие помещения, требующие серьезного вмешательства строителей и отделочников.
Как правило, они тяготеют к чердачным или полуподвальным этажам, что гарантирует в них изрядную сырость и, как следствие, дороговизну и одновременно недолговечность любого, даже самого качественного, ремонта. Сюда же часто относят квартиры с проблемными соседями.
К последним, кстати, далеко не всегда относятся соседи в буквальном понимании. Это не обязательно должен быть пьяница и дебошир, живущий этажом выше, или филиал цыганского табора в соседней квартире. Тем более что такие обстоятельства на просмотре не обнаружишь.
Неприятным соседством может быть и расположенная в 10 метрах от окна квартиры АЗС, благоухающий дворовой мусоросборник или пункт приема стеклотары у подъезда.
Среди объектов неликвидных по территориальному признаку очень мало жилой недвижимости. В основном это производственные площади, сдаваемые в аренду. Расположены они зачастую в глубине промзон, а то и вовсе на территории охраняемых предприятий.
Как правило, они отрезаны от общественного транспорта, и могут найти своего арендатора лишь в том случае, если деятельность фирмы, предполагающей аренду этой площади, не связана с приемом посетителей, поставками сырья и расходных материалов, а большая часть сотрудников имеет свой транспорт.
Наконец, третья, самая неприятная в работе категория – это объекты недвижимости со сложной историей и запутанной юридической ситуацией.
Это объекты, продающиеся по доверенности; с невыясненным правом наследования; с неполным комплектом правоустанавливающих документов, перешедшие в собственность банка на правах залога и так далее.
Работа с ними сопряжена с риском втянуться в судебное разбирательство или же попросту затянуть оформление сделки на долгие месяцы до выяснения всех правовых моментов, тем самым лишив себя возможности заниматься другими объектами недвижимости – более выгодными.
Еще одной категорией объектов, проблемных с точки зрения их продажи, являются квартиры и другие помещения первичного рынка недвижимости. Характерно, что не все они на момент объявления о продаже являются реально существующими.
Здесь достаточно велик процент так называемых мнимых объектов, которые существуют на бумаге, но не существуют в действительности. Это означает, что средства в эту квартиру уже проинвестированы, но сам дом не сдан в эксплуатацию, а то и вовсе находится на стадии котлована или проекта.
Причем в большинстве случаев достоверной информации относительно сроков сдачи таких домов в эксплуатацию нет. Количество же долгостроев в стране с вязи с кризисом, к сожалению, увеличивается. Соответственно, растет и число квартир, которые представляют собой как бы инвестиции в замороженном виде.
То есть понятно, что рано или поздно они будут сданы в эксплуатацию, но по срокам нет никаких гарантий.
Возникает естественный вопрос: «Как же должен поступить риэлтор, перед которым стоит задача сделать неликвидный объект ликвидным?»
В первую очередь, специалист по недвижимости должен правильно понять ситуацию.
Если внешне благополучное помещение выставлено на продажу по смехотворной цене, специалист не должен торопиться. Владелец, выставивший лот на продажу якобы вынужденно или в связи со сложной экономической ситуацией, может и не назвать вам истинную причину низкой цены. Тем более что многие внешние обстоятельства при просмотре не всегда очевидны.
Еще один признак, который должен насторожить риэлтора, – это указание на некие внешние обстоятельства, в силу которых продавец стремится провести сделку в предельно сжатые сроки. Вплоть до обещания предоставить некоторые недостающие документы после ее проведения.
Для опытного риэлтора такая ситуация должна быть сигналом к тому, что объект требует особо тщательной проверки.
Если таковым объектом оказывается квартира, полезно после встречи с владельцем найти возможность поговорить с соседями, с участковым. Не повредит и консультация инженера-строителя, знающего особенности конструкции здания.
Кстати, признаки свежего ремонта, сделанного незадолго до предполагаемой продажи, тоже должны быть сигналом к особо тщательной проверке состояния квартиры. Под новыми обоями может скрываться три дня назад заклеенный грибок, а могут обнаружиться и трещины, особенно в том случае, если вблизи старого дома недавно началась стройка.
Следует не полениться оформить официальный запрос агентства в ЖЭК или руководство кооператива по поводу имущественных прав и количества лиц, прописанных на данной площади. А также обратиться в БТИ.
Риэлтор должен понимать, что если данные, внесенные продавцом в договор, недостоверны, это дает основание не только расторгнуть сделку, но и привлечь последнего к ответственности, согласно действующему законодательству.
В случае с территориальной неликвидностью нужно разобраться в транспортной схеме, интервалах движения маршруток, муниципального транспорта и других особенностях данной местности.
Распространенные аргументы, такие как «тихое место», «зеленая зона» могут иметь и обратную сторону медали, в виде необходимости добираться 30 минут пешком до конечной остановки маршрутки, курсирующей с часовым интервалом.
Однако этот аспект трудно скрыть. При рассмотрении варианта покупки он, как правило, очевиден.
Особо стоит остановиться на той категории квартир, которые реализуют банки.
В условиях непогашения кредитов сегодня на рынке как никогда много объектов недвижимости, которые перешли в собственность банка на правах залога. Хотя на сайтах крупных банков такие квартиры в основном обозначены.
Сами по себе эти объекты вполне законны в том смысле, что построены за счет банковских инвестиций в строительство, а физическое (юридическое) лицо в силу кризиса, банкротства утратило возможность своевременно гасить кредит. Банк, не получивший своевременную оплату, нередко расторгает договор с заемщиком и выставляет квартиру на продажу.
Как правило, банк сам инициирует вопрос о расторжении договора и принудительной продаже недвижимости, до суда такие дела доходят редко. Проблемой является то, что в таких случаях зачастую приходится принудительно выселять пострадавших хозяев, которые еще надеются уладить отношения с банком.
И риэлтор здесь не может не оказаться втянутым в противостояние сторон.
Как видно из сказанного, ситуаций, в которых есть соблазн отказаться от работы с объектом, более чем достаточно. Вопрос квалификации для риэлтора в данном случае состоит в том, чтобы либо найти приемлемый механизм реализации объекта недвижимости, либо быстро понять, почему заниматься им не следует.
Конечно, риэлтор заинтересован в комиссионных, поэтому постарается применить всю квалификацию и все обаяние для решения задачи. Тем более что в большинстве случаев на ликвидность объекта можно повлиять. При этом, рычагами воздействия на ситуацию может быть не только обоснованное ценообразование.
Это может быть и косметический ремонт (или консультация по стоимости ремонта), и перевод помещения в категорию нежилого фонда, возможность приватизации сопредельных площадей, например, части технического этажа или придомовой территории и т. п. Следует понимать, что среди неликвидных объектов вторичного рынка легче продать квартиру, где те или иные проблемы можно устранить без помощи ЖЭКа, так как заставить его выполнять свои обязанности практически невозможно.
В случае если речь идет об объекте первичного рынка, могут и должны быть подготовлены документы, гарантирующие своевременную сдачу объекта в эксплуатацию и жесткие штрафные санкции, если эти сроки не будут выдержаны.
Безусловно, все это кропотливый труд, но комиссионные, которые получает риэлтор от покупателя, собственно, и есть плата за юридическую чистоту и безопасность.
Но и ситуаций, когда от работы с объектом есть смысл отказаться на начальном этапе, в целом достаточно. В первую очередь это касается нерациональных потерь времени. Иногда проверка юридической чистоты объекта и сбор недостающих документов может быть эквивалентен по времени успешной работе с несколькими другими объектами.
Таким образом, шанс получить комиссионные по одному объекту будет противопоставлен вероятности потерять заработок по двум, трем квартирам и более. Не часто, но бывают ситуации, когда какой-либо недостающий документ восстановить не представляется возможным.
А без него купля-продажа может быть признана неправомерной. Имеет смысл избегать ситуаций, когда объект продает не прямой владелец, а лицо, действующее по доверенности.
При современном развитии компьютерных технологий можно столкнуться с поддельными документами, и об этом нельзя забывать! Необходимо также выяснить, сколько раз квартира покупалась и продавалась с момента сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, чем меньше эта цепочка, тем меньше риск.
Наконец, возможна ситуация, когда степень заинтересованности неадекватна потерям времени. Риэлтор обязан гарантировать соблюдение интересов как продавца, так и покупателя, но при этом не обязан быть альтруистом.
В то же время ситуация, возникшая на рынке недвижимости в связи с кризисом, а именно усиленный выброс на рынок объектов, продажа которых вызвана финансовыми проблемами, является потенциально непродолжительной.
Скорее всего, в обозримом будущем с оживлением экономики и появлением свободных средств спрос на неликвид начнет падать. А значит, сегодня для увеличения ликвидности цена таких объектов должна снижаться еще более быстрыми темпами, чем покупательная способность.
То, что не удастся продать сейчас, еще сложнее будет продать завтра. Так ли это окажется в действительности – покажет время.
Комментарий эксперта
Константин Гусев, руководитель департамента по оценке недвижимости агентства «Бюро Веритас»
Объекты, неликвидность которых обусловлена чисто функциональными особенностями, обычно более просты в работе, так как все их положительные и отрицательные качества в большинстве случаев достаточно очевидны. Технические недостатки, в принципе, почти всегда устранимы. Гораздо больше проблем с объектами, которые имеют не явную проблематику.
В первую очередь это касается помещений с сомнительной историей и проблемами в части прав собственности и других сопутствующих документов.
Очень часто объекты такого плана обладают настолько сложным и неоднозначным происхождением, что даже опытный риэлтор может ошибиться, разбираясь в истории происхождения квартиры, правах наследования и в установлении лиц, которые могут претендовать на эту площадь.
Такого рода предпродажное исследование, во-первых, отнимает много времени, во-вторых, зачастую сопровождается такой юридической казуистикой и таким количеством недостоверных данных, что часто предпочтительней бывает отказаться от делопроизводства по данному объекту, поскольку его юридическую чистоту доказать бывает практически невозможно. А это, в свою очередь, не гарантирует в дальнейшем соблюдение всех прав и интересов покупателя.
Комментарий эксперта
Андрей Степаненко, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования «Кредитпромбанка»
Сегодня нередки случаи, когда клиент по тем или иным причинам не может погасить ипотечный кредит, либо вообще исчезает из поля зрения банка. Несмотря на то, что банки даже сегодня стараются найти компромисс с заемщиком.
В то же время банк имеет право, согласно подписанным документам, разорвать договор в одностороннем порядке. В этом случае объект недвижимости выставляется на продажу по рыночной цене.
Но интерес клиентов к таким объектам достаточно ограничен, поскольку до момента урегулирования отношений банка и заемщика на объект недвижимости накладывается арест. Сам же процесс выяснения отношений между банком и заемщиком может затянуться на месяцы.
Для риэлтора, равно как и для потенциального покупателя, такие объекты неудобны в силу того, что банк и заемщик все же могут урегулировать отношения, причем на любом этапе подготовки сделки. Не говоря уже о том, что бывший владелец может подать иск против той или иной стороны и после завершения сделки.
Читайте ещё по этой теме:
Константин Егоров
Неликвид на рынке жилой недвижимости – Рынок жилья
27.02.2015 | 15:35 183319
В риэлторской среде бытует такое понятие, как «неликвидный объект». То есть та квартира, которую продать можно с большим трудом. Однако и на такое жилье найдется свой покупатель.
Собственнику, желающему продать неликвид, не позавидуешь. Ему приходится долго ждать покупателя, неоднократно понижать цену. Зато для покупателя неликвид во многих случаях может оказаться выгодным приобретением.
«Трешка» по цене «однушки»
Под неликвидом риэлторы подразумевают квартиру с низкими потребительскими характеристиками, длительность экспозиции которой намного превышает средние рыночные показатели.
Впрочем, здесь требуется оговорка. На рынке много предложений качественных по характеристикам объектов, которые могут висеть в листингах по полгода и более. Однако в таких случаях причина отсутствия спроса не в каких-либо недостатках квартиры, а в завышенных ожиданиях продавца и в неадекватной цене.
Если продавец не страдает завышенными ожиданиями, сделка будет совершена быстро и к удовольствию обеих сторон
Признаков по-настоящему неликвидного товара на рынке жилой недвижимости множество. Тесные кухня и прихожая, первый этаж, отсутствие балконов, вид из окна на глухую стену соседнего дома, квартира после пожара, ветхое или аварийное состояние дома, близость к оживленной автотрассе или железной дороге, неразвитая инфраструктура или криминальная репутация микрорайона и проч.
Даже одного-двух из перечисленных признаков достаточно для того, чтобы объект попал в разряд мало востребованных. А случается и так, что одна квартира вмещает в себя целый букет негативных характеристик.
Как сэкономить на оценке квартирыПравильно оценить квартиру прежде, чем выставлять ее на реализацию, – задача весьма непростая для далекого от рынка недвижимости человека. Но крайне >>Приведем показательный пример. В 2013 году, с начала весны и до конца года, рекламировалась трехкомнатная квартира вблизи железнодорожной станции Фарфоровская во Фрунзенском районе. В рейтинге самого дешевого жилья Петербурга она месяц за месяцем занимала первое место среди «трешек». Это была квартира в так называемой кировке. Большинство таких зданий изначально не предполагают наличие «всех удобств» (к примеру, душевые кабины или ванны жильцы часто самостоятельно размещают в кухнях). К тому же дом был расположен в непосредственной близости к железной дороге и к оживленной автомагистрали. О развитой инфраструктуре речь не шла – вдоль железной дороги лишь обширная промзона. А ближайшая станция метро, «Международная», находится слишком далеко, чтобы можно было говорить о пешеходной доступности. Кроме того, выставленная на продажу квартира располагалась на первом этаже. А в большинстве кировок окна первого этажа размещены настолько низко, что без решеток не обойтись.
Эту однозначно неликвидную «трешку» собственник несколько месяцев упорно выставлял по цене очень хорошей двухкомнатной квартиры. Затем ему пришлось ощутимо снизить цену. Лишь к зиме предложение, наконец, ушло из листингов. И не исключено, что все равно имел место торг в сторону понижения.
Цена вопроса
Словом, любую мало востребованную квартиру, как бы ни низки были ее потребительские характеристики, продать все-таки можно. Потому что любой неликвид при адекватной цене становится ликвидом. К сожалению, самостоятельно определить эту самую адекватную цену не так-то просто.
Шансы на быструю реализацию объекта повышаются, если перед продажей квартиры обратиться к опытному оценщику. Он сможет определить цену, максимально близкую к рыночной, с учетом всех «понижающих коэффициентов». Вообще, определенно назвать разницу цены между ликвидом и неликвидом невозможно.
Допустим, квартира на первом этаже в хрущевке, не прошедшей капремонт, может стоить на 20% меньше, чем аналогичная, но этажом выше.
Если же капремонт был, то разница уже составит 10%, от силы 15% – потому что жильцы первых этажей этого дома уже не будут страдать от запахов из подвала, нашествия блох и проч.
- Иначе говоря, каждый случай индивидуален.
- Кому нужен неликвид?
Неликвидом на рынке, к примеру, считаются так называемые бывшие дворницкие. Это небольшие квартиры на первых этажах домов старого фонда, обычно имеющие отдельный вход.
Чаще всего в них отсутствуют ванные комнаты.
И вообще установка ванны или душевой кабины бывает технически невозможна или настолько дорога, что покупка такой квартиры для проживания уже представляется экономически нецелесообразной.
Некоторый спрос на такие объекты есть со стороны малого бизнеса. Наличие отдельного входа снимает необходимость проведения строительных работ, связанных с вмешательством в конструкцию здания.
А объединив это помещение с соседней квартирой, можно получить объект, удобный для размещения небольшого офиса или магазинчика.
Впрочем, в последние два-три года районные администрации Петербурга всячески препятствуют переводу помещений из жилого фонда в нежилой, и добиться этого стало трудно даже в судебном порядке.
Неликвидным объектом на первом этаже без удобств могут также заинтересоваться покупатели, не рассматривающие эту квартиру как место для постоянного проживания. К примеру, это люди творческих профессий – писатели, художники, музыканты, которым для работы требуется уединение.
Выражение «неликвидная квартира» обычно носит негативный оттенок, но на каждый товар найдется свой покупатель
Спрос на квартиры на первых этажах, помимо предпринимателей, также обеспечивают престарелые люди и инвалиды. Даже в домах, оборудованных лифтами, они предпочитают селиться на нижних этажах, так как никогда нельзя быть стопроцентно уверенным, что однажды лифт не выйдет из строя.
Часто в неликвидное может превратиться и вполне качественное жилье в приличном доме. Единственный минус такой квартиры – неудачное расположение на втором этаже, под которым разместился ночной клуб или иное заведение, связанное с активным отдыхом граждан. Громкие крики посетителей, особенно в выходные дни и ночи, обеспечены.
Ну а если внизу находятся объекты общепита, то, помимо постоянных ароматов кухни, жильцы квартир, расположенных на вторых этажах, нередко могут страдать от нашествий тараканов и грызунов. Добавим сюда и низкочастотный шум, производимый холодильными установками и внешними блоками кондиционеров, который будет нарушать покой.
Место красит
Случается, что подходящее по цене предложение покупатель ищет в определенном месте. Например, он вырос именно в этом микрорайоне и «прикипел к нему душой». Или предлагаемое жилье расположено рядом с местом его работы.
Удачное местоположение дома, в котором продается неликвидная квартира, может сыграть решающую роль. Те же самые кировки, например, по большей части размещены вблизи исторического центра, между старым городом и так называемым сталинским поясом.
Среди покупателей, желающих поселиться непременно в центре, но не имеющих достаточно средств, вполне найдутся согласные въехать в такой дом.
То же самое можно сказать о панельных хрущевках самых первых серий, спрос на которые низок из-за отсутствия балконов, промерзающих зимой стен, низких потолков, ограниченных возможностей припарковать машину во дворе. Но в основном они расположены в районах с развитой инфраструктурой.
Метро, социальные объекты, торговля – всего, как правило, в достатке. Добавим сюда и перспективы расселения по программе развития застроенных территорий. Нельзя отрицать, что она буксует.
Но какие бы проблемы не испытывали компании-инвесторы, включенные в программу пятиэтажки рано или поздно будут снесены, а жильцам предоставят квартиры в новых домах.
Самая распространенная ошибка продавцов неликвида: они ошибочно или сознательно выставляют его по той же цене, в какую оценивается аналогичная по площади квартира, но с высокими потребительскими характеристиками. Однако вторичный рынок сейчас затоварен. А покупатель, тем более сейчас, в кризисные времена, чересчур разборчив. Шансы продать такую квартиру дороже, чем она стоит, сведены к нулю.
- Если же предложение соответствует рыночным реалиям, то неликвидная квартира уйдет много быстрее, чем другой, стандартный, товар вторичного рынка.
- Вячеслав Березниченко Алексей Александронок
Что делать с неликвидной квартирой?
Экономисты считают недвижимость неликвидным активом наряду с автомобилями и антиквариатом. Вы не можете быстро и без потерь обменять ее на денежную наличность, как акции на бирже, и не можете в любой день точно определить ее стоимость.
Особенно это заметно в периоды кризиса или стагнации на рынке недвижимости: объект выставляется на продажу и стоит, терпеливо дожидаясь своего покупателя, возможно, единственного. В процессе затянувшейся продажи или переговоров с уже реальным покупателем цена может быть снижена, что лишний раз наглядно демонстрирует правоту экономистов.
А как быть с квартирой, которая из-за серьезных недостатков становится еще менее продаваемой, своего рода «неликвидом в неликвиде»?
«Нехорошие» квартиры
В начале 90-х годов самыми большими недостатками у квартиры считались отсутствие балкона/лоджии и первый или последний этажи.
Несомненно, на стоимость влияло расположение в центре или знаковых и престижных с советских времен районах, а также качество дома, но балкон – это было наше всё: там можно было хранить вещи, соорудить шкафы для инструментов, банок с соленьями и всякой всячины, постоять и покурить или просто подышать воздухом.
От первых этажей отказывались из-за риска ограблений и необходимости ставить решетки, отсутствия солнечного света, который загораживали деревья и ближние дома, сырости и шума. На последних этажах не хотели жить из-за возможных протечек с крыш и проникновения грабителей.
За 20 лет список ключевых недостатков, снижающих ликвидность и привлекательность квартир, значительно расширился. Кроме упомянутых трех, можно выделить еще несколько.Неудачное расположение. Место – это главный фактор, влияющий на цену. Плохое размещение – худший из возможных недостатков.
Покупатель старается избегать шумных, экологически неблагоприятных, отдаленных от метро, опасных или некрасивых районов. Наиболее существенные факторы:- источник постоянного шума.
В неудачном положении оказываются дома вблизи железной дороги или в шумовой зоне аэропорта с грохотом от взлетающих и заходящих на посадку самолетов; дома вблизи трассы ТТК, трамвайных линий, Садового кольца, многополосных московских проспектов и улиц.
Нередко люди, прожившие много лет в подобных районах, говорят, что постоянный гул и шум постепенно перестаешь замечать (правда, один из жителей домов вблизи железнодорожного вокзала отмечал, что к поездам привыкаешь легко, но вот к объявлениям и переговорам диспетчеров…). Бывают места, где недостаток не заметен с первого раза.
Например, жители одного из домов вблизи московского зоопарка долго не могли адаптироваться к утреннему реву льва, трубным звукам бегемотов, крикам птиц и обезьян. Однако с первого взгляда на дом об этом трудно было бы догадаться;- вибрация от метрополитена, которая ощутима в домах, расположенных над линией подземки. Если кто-то жил в доме над метро, то вряд ли забудет глухой монотонный стук колес и вибрацию, которые начинаются примерно с 5-30 утра и напоминают о себе каждые 3-4 минуты;
– источник загрязнения. Самое ощутимое воздействие наблюдается около промзон с действующими заводами (например, асфальтобетонными, мусоросжигательными и химическими) и ТЭЦ, вблизи железнодорожных и автомобильных многополосных дорог, на территориях бывших полей аэрации. Неблагоприятным из-за розы ветров оказывается расположение в юго-восточных и восточных районах города;
– отдаленный от метро, некрасивый и неухоженный район. Место, откуда тяжело ездить на работу или которое не доставляет эстетического удовольствия.
Качество и облик архитектуры и окружающего ландшафта очень важны для современного покупателя московской недвижимости;- социально непривлекательный район – московские «трущобы» или «гетто» мигрантов, которые образуются вокруг дешевых общежитий и близлежащих недорогих кварталов.
Как правило, локальные микрорайоны старых застроек, от довоенных до 70-х годов XX века, на юго-востоке, севере, северо-востоке и востоке столицы.Старый панельный или блочный дом – с каждым годом снижается ликвидность домов, которые в значительной мере или полностью исчерпали свой ресурс.
К этой категории можно отнести 5, 9, 12-этажные панельные и блочные дома с тесными квартирами, низкими потолками, маленькими кухнями, но которые не признаны аварийными или подлежащими сносу. Может ли кардинально улучшить их качество рассматриваемая московским правительством полная реконструкция или частичная реновация с заменой инженерных сетей и внешней облицовкой? Дискуссионный вопрос.
Неудачная планировка. Чаще всего мы не любим большие вытянутые коридоры и маленькие комнаты, маленькие кухни, низкие потолки, вытянутые узкие квартиры с окнами на «одну сторону», смежные комнаты.
Плохой этаж. Кроме первого и последнего, неудачным называют второй этаж над козырьком подъезда или над работающим заведением: рестораном, магазином, кафе и пр.
Плохой вид из окна. То, что мы видим из окна, становится для нас не менее важным, чем то, где мы собственно живем. Желание купить квартиру может пропасть из-за вида на окна соседнего дома, на дорогу, кладбище, промзону, ТЭЦ или нежилые строения: гаражи, склады.
Нежилое состояние квартиры. Резко снижает ликвидность состояние квартиры после пожара, затопления, иного разрушительного воздействия или просто грязная, замусоренная, разбитая, или, как говорят риэлторы, «убитая» квартира, где хозяева никогда не помышляли о ремонте и уютном очаге.
Юридические проблемы.
Ухудшают ситуацию прописанные третьи лица (бывший муж/жена, родственник, которые должны были выписаться, но не выписались; иные зарегистрированные люди из прошлой истории квартиры), судебные претензии от бывших супругов и прочих лиц, причастных к правам на квартиру в прошлом. Также проблемы нередко возникают после разделения квартиры между бывшими супругами на доли. Ликвидность квартиры снижается при отсутствии согласия между сособственниками, где продать можно только долю.
Финансовые проблемы. Как правило, это большие задолженности по квартплате и иным платежам (за обслуживание дома, по налогам и пр.).
- Какие недостатки ощутимо влияют на ликвидность квартиры в настоящее время?
Мария Поляк, адвокат, заместитель председателя президиума коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры», управляющий партнер агентства недвижимости «FORTIS- Недвижимость»: «На мой взгляд, сегодня труднее всего продать дорогостоящую квартиру вне ЦАО Москвы. Спрос сместился в сторону рынка новостроек, недорогого жилья и жилья, расположенного в ЦАО Москвы.
На ликвидности квартир сказываются сложные альтернативы, несовершеннолетние и очень пожилые собственники, перепланировки, которые невозможно узаконить».Ирина Щербинина, независимый эксперт: «К недостаткам, снижающим ликвидность квартиры, можно отнести следующие: большую удаленность от метро, малый размер кухни, смежные комнаты, первый этаж, юридические пороки».
Виталий Пономарев, управляющий отделением «БЕСТ-недвижимость» на Тверской: «В связи с изменениями в законодательстве новым недостатком может являться кадастровая стоимость квартиры, от размера которой будет рассчитываться налог на недвижимость. Покупателю необходимо знать и быть готовым к значительному ежегодному налогу при приобретении дорогой квартиры. Высокая кадастровая стоимость отпугнёт многих покупателей».
- Мастерство продажи
Как быть владельцу квартиры с недостатками, если ее нужно продать? Очевидное решение – снизить цену. На 10, 15, 20%? В каждом случае – своя цифра, это зависит от ситуации на рынке, величины проблемы и мастерства риэлтора. Что все-таки можно предпринять для максимально выгодной продажи неликвида?
Виталий Пономарев: «Неликвид – это квартира, у которой есть недостатки, снижающие спрос на неё. В таком случае есть несколько способов продажи:а) избавиться от недостатков, если это возможно. Чаще это просчеты в характеристиках самой квартиры. Исправить недочеты подъезда или дома/района продавцу значительно сложнее;б) скрыть недостатки.
Но при этом нужно понимать, что если покупатель обнаружит скрытые изъяны, то его намерение отказаться от покупки приумножится;в) каждому недостатку в противовес найти встречное достоинство.
При явных недостатках квартиры, которые невозможно ни исправить, ни скрыть, нужно показать покупателю уникальные достоинства квартиры, дома, района, при которых негативное восприятие недоработок частично или существенно уменьшится.
- Примеры из практики:
- Мария Поляк: «Неликвид можно продать без снижения цены в случае ликвидации проблемы (например, узаконить перепланировку, получить разрешение опеки на продажу квартиры, заранее подобрать альтернативу)».
– Окна второго этажа на “козырёк” подъезда. Вид брошенных мусора и окурков с верхних этажей на козырёк смущали покупателей длительное время. Собственник не хотел что-либо делать. После уборки мусора агентом квартира была продана после первого показа.- Первый этаж в хрущёвке, смежные комнаты, среднее состояние. После внесения в рекламу фразы “документы готовы для опеки” оперативно нашёлся покупатель.- 4-комнатная квартира в убитом состоянии (сдавалась покомнатно рабочим), заставлена старой мебелью, окна на ж/д, 6 собственников, опека – альтернатива. Квартира под ремонт. После выселения нанимателей вынесли на свалку всю мебель, сняли все грязные обои “до бетона” – подготовили к ремонту для будущих покупателей. Квартира стала просторной, видно её “внутреннее” состояние. Быстро нашлись несколько покупателей, которых не смутили ж/д линия, опека, альтернатива и 6 разъезжающихся собственников».Мастерство продажи прекрасно иллюстрирует отрывок из фильма “Я тебя закопаю”.
Ирина Щербинина: «Для продажи неликвидных квартир необходимо задействовать все методы рекламы: не только в интернет-изданиях, но еще и в печатных изданиях, а также обязательно сделать расклейку по району.
Причем, по моему опыту, чаще всего именно последнее оказывается наиболее эффективным, поскольку люди, сорвавшие объявление, привыкли к данному району и знают об особенностях планировки здешних квартир.
Делать перепланировку квартиры (например, увеличивать кухню) для продажи нецелесообразно. Большой ремонт не окупится по цене и отнимет много времени для узаконивания. А неузаконенная отпугнет большой контингент покупателей, в том числе с ипотекой».
А если квартира на первом этаже? Можно ли увеличить шансы продажи? И как быть с квартирами с юридическими и финансовыми проблемами?
Ирина Щербинина: «Для рекламы квартир на первом этаже эффективны яркие баннеры. Причем, если возможен перевод ее в нежилое помещение, то необходимо указать это в рекламе.
Для продажи квартир с юридическими пороками придется делать ощутимый дисконт.Если продаваемая квартира имеет большой долг по квартплате (а это весьма частая ситуация), то проблема решается просто. К сделке надо будет приготовить все квиточки по долгам и заложить сумму задолженности в ячейку покупателя данной квартиры.
После госрегистрации покупатель оплатит задолженность согласно квиткам – теперь это его квартира. В договоре купли-продажи это прописывать не надо – возникнет никому не нужное обременение. Покупатель подстрахован тем, что до госрегистрации он ничего платить не будет, а продавцу не придется залезать в долги перед сделкой, чтобы оплатить задолженности».
Иногда недостаток может трансформироваться если не в достоинство, то в нейтральное свойство. Этот неожиданный аспект раскрыл Виталий Пономарев: «Для одного покупателя – серьезный недостаток, для другого – несущественный минус.Когда приоритетная цель покупателя иная, то многие общепризнанные недостатки квартиры не являются столь принципиальными.
На примере:Цель: переселить престарелых родителей ближе к детям. Нужны конкретные дома. В таком случае первый этаж и второй с видом на козырёк не будут недостатком для покупателя, если квартира находится в нужном доме.Цель: пройти опеку. Важно найти квартиру для ребёнка нужной площади и стоимости.
При ограниченном финансовом положении (без доплаты), когда приобретаемая квартира будет соответствовать указанным требованиям, такие недостатки, как дом-хрущёвка, первый этаж, далеко от метро, окна на ж/д дорогу, могут быть далеко не основными для принятия решения.Цель: купить квартиру у соседа по тамбуру, чтобы объединить две квартиры в одну.
В данном случае покупатель заплатит и завышенную цену, чтобы заинтересовать соседа в принятии решения по продаже».
Такое лучше не покупать
Если у владельца неликвидной квартиры, выставленной на продажу, нет выбора, помимо того, чтобы наилучшим образом ее реализовать, то у покупателя такой выбор есть. Он может вдумчиво и тщательно подбирать себе жилье, избегая серьезных недостатков.
На что ему следует обратить внимание? Какие квартиры лучше не покупать?
Виталий Пономарев: «Я бы не советовал покупать квартиру, после приобретения которой у покупателя возможно ограничение или лишение права собственности (прав владения, пользования или распоряжения), т.е. “не чистую” квартиру.
Это основной недостаток, который может быть, но о чем можно предупредить покупателя при проведении тщательной юридической проверки квартиры. А в иных случаях выбор зависит от целей покупателя».
Мария Поляк: «Особое внимание при покупке квартиры стоит обратить на то, осознает ли продавец значение своих действий при продаже.
Если продавец состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, то покупать квартиру без заключения психиатра о том, что человек понимает суть совершаемой сделки и нотариального удостоверения, крайне нежелательно.
Также не стоит покупать жилье по доверенности, без выяснения намерений собственника при продаже жилья (к примеру, может оказаться, что собственник мертв к моменту заключения сделки, и доверенность не действительна)».
Правильный выбор очень важен и при покупке инвестиционной квартиры. Чем выше ликвидность приобретенной недвижимости, чем меньше в ней недостатков, тем надежней и ценнее инвестиция. В латиноамериканских странах есть шутка: «ВАЗ – это вечная машина.
Да? А почему? Потому что ее потом продать невозможно». Для инвестора принципиальна не только хорошая доходность, но и максимальная ликвидность объекта.
Виталий Пономарев: «Инвесторам важно сохранение и приумножение вложенных средств, а также быстрое их извлечение при быстрой продаже квартиры.
Поэтому им не стоит предлагать старый фонд, многокомнатные квартиры (которые продаются дольше), дорогой сегмент рынка, своеобразный эксклюзивный ремонт, удалённость дома от метро, первые-вторые этажи, помещение с видом на промзону или дорогу и т. д.»
Загрузка...
