Сайт «Рамблер» провел опрос читателей и выяснил, где они проживают, сколько платят за съемное жилище и планируют ли брать ипотеку для покупки собственной недвижимости.
Результаты опроса
Например, 56 % опрошенных заявили, что купили дом самостоятельно, 19 % респондентов получили квартиру от родственника, 13 % проживают с родителями, 12 % снимают жилье. При этом 75 % не планируют в будущем брать ссуду или ипотеку для покупки своей недвижимости.
35 % респондентов проживают в 2-комнатной квартире, 34 % – в 3-комнатной, а 16 % – в однокомнатной. И 14 % россиян проживают в 4-комнатной квартире.
Кроме того, в опросе граждане Российской Федерации также высказали свое мнение о том, где было бы им жить комфортнее. 45 % людей выбрали бы дом, а 24 % – квартиру. Еще 31 % хотят жить и там, и там.
Какова стоимость аренды
Что касается арендной платы, то 59 % россиян ежемесячно отдают около 30 тысяч рублей в месяц. 26 % платят за квартиру от 40 до 50 тысяч рублей, 8 % – от 60 до 80 тысяч рублей, 2 % – от 90 до 100 тысяч рублей. Только 5 % опрошенных россиян платят за аренду более 100 тысяч рублей.
Сколько платят россияне за коммунальные услуги
Каждый регион может самостоятельно устанавливать цены на электроэнергию и прочие коммунальные услуги, но в рамках, установленных законодательством. Например, цена одного кубометра или киловатта нужного ресурса зависит также от климатических условий региона.
Определенные трудности возникли с ценообразованием на горячую воду: в некоторых регионах тариф на воду устанавливается за кубометр, а в некоторых – за гигакалорию (единица энергии, необходимая для нагрева одного кубометра воды).
Также важно заметить, что цена за кубометр варьируется в зависимости от этажности дома, толщины и материалов, из которых сделаны стены. В Москве за 1 куб. м горячей воды россияне платят 191,72 руб., в Новосибирске – 111,82 руб., в Иркутске – 97,20 руб., а в Перми – 155,63 руб.
То же самое и с оплатой за отопление: хотя потребленное тепло везде исчисляется в гигакалориях, их количество должно варьироваться в зависимости от погоды. В прохладном регионе России стоимость одной гигакалории будет выше, чем в более теплой части страны.
В целом отопительный сезон на севере длится дольше, чем на юге, что в конечном итоге доказывает, что общая стоимость коммунальных услуг выше. В Москве за 1 Гкал россияне платят 2318,59 руб., в Новосибирске – 1331,35 руб., в Иркутске – 1339,34 руб.
, а в Перми – 1860,27 руб.
Цены на мусор демонстрируют единство и равенство на территории России. По всей стране действует единый тариф – 90 рублей с человека в месяц. Но о качестве вывоза мусора можно говорить бесконечно.
Нашли нарушение? Пожаловаться на содержание
Сколько стоит снять квартиру в разных регионах России?
В конце 2016 года аналитики зафиксировали рост цен на аренду жилья в большинстве регионов России. По статистике, в 35 городах стоимость съёмных квартир выросла на 1%.
Та же динамика прослеживается и по итогам первой половины 2017 года.
Мы решили выяснить, что скрывается за сухой статистикой, и обратились к историям реальных людей — от Калининграда до Южно-Сахалинска, чтобы узнать — во сколько на самом деле обходится аренда жилья в разных регионах России.
Gennady Grachev / Flickr (CC BY 2.0)
Не только вверх
Лидеры по росту цен на съёмное жилье в августе этого года – Липецкая область и Ямало-Ненецкий автономный округ. По данным аналитического отчёта domofond.ru, в этих регионах зафиксирована самая высокая динамика увеличения стоимости арендной платы.
За месяц средние цены на однокомнатные квартиры в Липецке и области выросли с 8 955 до 9 353 рублей, в Ямало-Ненецком АО — с 21 342 до 22 254 рублей.
Третье место в списке лидеров занимает Архангельская область — там средняя стоимость аренды квартиры увеличилась с 13 561 до 14 054 рублей.
Между тем, в ряде регионов зафиксирована и обратная динамика. Самое большое снижение — в Приморском (с 13 433 до 12 988 рублей), Краснодарском крае (с 17 060 до 16 578 рублей) и Псковской области (с 8 353 до 8 205 рублей).
В целом же, регионами с самой высокой стоимостью арендной платы по итогам прошлого года ожидаемо были названы Москва и Новый Уренгой. Самые низкие арендные ставки, согласно рейтингу портала «РИА Недвижимость», зафиксированы в городе Кинешма (Ивановская область) и Чистополь (Татарстан). Там цены на аренду однокомнатной квартиры стартуют от 4,5 и 4 тысяч рублей соответсвенно.
Калининград
Спрос на аренду недвижимости в Калининграде растёт из года в год — самый западный регион России привлекает своим месторасположением и туристов из России, и рабочих мигрантов. Согласно статистике, в первой половине 2017 года средняя стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру в этом субъекте РФ составила 13 410 рублей, что на 1% выше показателей прошлого года.
ᴀɴᴅʏ ᴏɴᴇ / Flickr (CC BY-SA 2.0)
«Я снимаю квартиру в центре, в доме постройки 1970-х годов за 13 000 рублей, — рассказывает Knowrealty.ru Эрика Кравченко из Калининграда. — Ванная и туалет нуждаются в ремонте. Отдельно оплачиваю «коммуналку», которая зимой вырастает до 5 000.
В целом, цены на аренду «вторички» с «бабушкиным» ремонтом стартуют от 12 000, если говорить о центре. В новом же доме на окраине квартиру можно снять и за 15-17, и за 20 тысяч.
Но это сопряжено с определёнными трудностями — долго добираться до центра, и постоянные пробки».
Москва
Выбор съёмного жилья в столице, как и разброс цен, огромен. На рынке арендного жилья одновременно могут сосуществовать роскошные апартаменты стоимостью 17 000 000 рублей в месяц и супербюджетное «койко-место» за 4 000 рублей — представить себе подобные контрасты в других регионах довольно сложно.
Парадокс в том, что, согласно июльскому сообщению Департамента экономической политики и развития Москвы, спрос на аренду в столице на треть ниже количества предлагаемого жилья, но цены всё равно продолжают расти – по итогам августа средняя стоимость на московскую «однушку» увеличилась с 33 392 до 34 460 рублей.
Artem Svetlov / Flickr (CC BY 2.0)
За что платит квартиросъёмщик при аренде квартиры: что входит в стоимость?
Те владельцы, которые не платят налоги, предпочитают получать деньги наличными. Тогда оплата аренды квартиры производится при личной встрече с арендаторами.
Согласно Федеральному закону № 115 («О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), ежемесячный перевод на карту владельца фиксированной суммы может быть признан банком подозрительным, и есть риск, что счёт заблокируют. Но если владелец квартиры действует как ИП и добросовестно платит налоги, то он может не волноваться.
Что такое депозит и как его вносить
Депозит – это страховая сумма, из которой будут возмещаться убытки владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Депозит вносится в размере первого платежа при заключении договора аренды. Предложений, где не предусмотрен депозит, на рынке сейчас практически не найти.
Поэтому арендатору надо заранее подготовиться к тому, что придётся одномоментно выложить денежную сумму, равную трём месячным платежам за проживание: риелтору — комиссионные, а первый платёж и депозит — владельцу.
Очень часто собственники соглашаются на рассрочку залогового платежа: его выплату можно разбить на два или три месяца, это нормальная практика.
Когда арендаторы покидают квартиру и договор аренды расторгается или истекает, депозит может быть им возвращён или зачтён как платёж за последний месяц проживания.
Часто практикуется второй вариант, поэтому депозит многие называют «платой за последний месяц».
Но, напомним, это именно страховая сумма, и зачёт её в виде платы за последний месяц проживания возможен лишь в том случае, если у владельца нет к арендаторам претензий по состоянию квартиры, если всё имущество сохранно и возмещения убытков не требуется.
Возмещение убытков
Арендаторам надо быть готовыми к тому, что страховой суммы (депозита), которую они выплатили владельцу, может не хватить, чтобы покрыть убытки в случае серьёзной порчи имущества. Небольшие поломки депозит покрыть может.
Но если по вине квартиросъёмщика произошёл пожар, потоп, вышла из строя мебель или крупная бытовая техника – это уже значительный ущерб.
И компенсировать владельцу стоимость ремонта, покупки мебели и техники опять же придётся из своего кармана.
В этом случае владелец самостоятельно составляет акт с указанием ущерба и его стоимости. Арендатор подписывает этот акт, выражая согласие со всем, что указано в документе, и, соответственно, возмещает собственнику убытки. Но это идеальный сценарий, в котором обе стороны подходят к делу добросовестно. В реальности добиться полного возмещения убытков бывает непросто.
Что же делать владельцу, если арендаторы отказываются возмещать ему причинённый ущерб? Если договориться не удалось, собственник может обратиться в суд. Перед этим следует вызвать независимого оценщика, который определит стоимость ущерба и составит соответствующее заключение.
За сколько сдать вашу квартиру – бесплатно рассчитайте стоимость сдачи вашей квартиры в аренду в калькуляторе
Чтобы сдать квартиру выгодно, нужно правильно ее оценить. Наш калькулятор поможет. Он работает на основе точного алгоритма и определяет цену, анализируя похожие объявления. При этом он автоматически учитывает более 100 параметров: район, инфраструктура, сам дом и другие. И это бесплатно.
Может показаться, что сдать квартиру — это очень просто. На самом деле нужно позаботиться о многом даже на начальном этапе: подготовить жилье к сдаче, определиться с ценой и временем аренды, сделать фотографии, разместить объявление, составить договор аренды. За сколько сдавать квартиру — один из самых важных вопросов для собственника. На его доход будет влиять несколько вещей.
Транспортная доступность
Чем ближе остановка, метро, станция — тем дороже можно сдавать жилье в аренду.
Расположение
Парки, инфраструктура, близость центра города, вид из окон тоже будут влиять на доходность от сдачи квартиры.
Параметры квартиры
Чем выше этаж, больше площадь и количество комнат, тем больше будет стоить аренда квартиры.
Сезонность
Пик спроса приходится на август-сентябрь. Именно в это время студенты переезжают в город, где будут учиться, и ищут жилье в аренду. На все эти вещи повлиять нельзя. А вот на что можно:
Состояние квартиры
Можно сдавать и квартиру с бабушкиным ремонтом, однако стоить она будет меньше. Косметический ремонт повысит ваш доход. Не нужно вкладывать сотни тысяч рублей и тратить много времени: достаточно покрасить стены или переклеить обои, заменить старую сантехнику — и квартира будет выглядеть дороже. Опрятная, новая мебель, не обязательно дорогая, тоже будет плюсом.
Договор найма
Если вы используете не просто образец из интернета, а документ, который составили юристы, то так вы застрахуете и себя, и жильца от непредвиденных ситуаций. Жильцы будут считать вас надёжным собственником и доверять вам.
Вывод простой — дороже сдаются квартиры собственников, которые заботятся о жильцах: обустраивают дом и приводят его в порядок.
Можно сдавать квартиру самостоятельно, но нужно помнить, сколько времени и сил это занимает.
Отвечать на звонки, проводить показы, знакомиться с каждым кандидатом лично, а потом помогать ему в быту — это трудоёмко. Мы решили, что нужен другой подход к сдаче жилья — и придумали сервис Яндекс.Аренда. Сдавать квартиру стало проще и удобнее: все заботы мы берём на себя.
Сколько это стоит? Для собственника — бесплатно. Жильцы платят дополнительно 7% от стоимости ежемесячной аренды.
Оплата налогов зависит от вашего статуса. Вы можете оформить договор аренды как физлицо, самозанятый или ИП. В любом случае налоги должны платить все. Сдать квартиру, оформив самозанятость, можно выгоднее. Если захотите сдать жилье — нужно будет платить всего 4% от дохода.
Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?
2021 год оказался для рынка аренды гораздо живее предыдущего: россияне массово возвращались в города с удаленки. Спрос на аренду и жилья, и коммерческих помещений рос, а с ним увеличивались и ставки. Что будет с этим сегментом рынка в наступающем году?
Законопроекты и штрафы
Весной 2022 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.
Законопроект предлагает штрафовать собственников, если те в течение 30 дней после заключения договора об аренде не внесут в онлайн-приложение сведения о сделке (физлица должны будут заплатить до 5 тыс. рублей, юрлица — до 50 тыс. рублей). Проект закона предусматривает, что все взаиморасчеты между хозяевами и их жильцами должны будут проводиться через систему Минстроя.
Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме).
Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией.
Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.
Плавное развитие без неожиданностей
Большинство экспертов рассчитывают на спокойный год. «Если в следующем году не произойдет чего-то экстраординарного, то рынок аренды продолжит стабильное развитие — небольшое затишье на новогодние и майские праздники из-за временного снятия лотов с экспозиции, заметный рост спроса ближе к осени», — прогнозирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Рынок аренды сильно зависит от внешних условий: если что-то подрывает платежеспособность арендаторов, он заметно замедляется.
Юлия Дымова напоминает, что такую картину мы наблюдали в 2020 году, когда во время весеннего локдауна и последующих ограничений в Москве массово закрывались предприятия сферы услуг, офисные работники переходили на удаленку, студентов перевели на дистанционное обучение.
По ее словам, из-за масштабного оттока иногородних арендаторов арендные ставки незначительно снизились. «В 2021 году жизнь начала входить в обычную колею, люди стали возвращаться в Москву, а рынок аренды сразу же ответил ростом спроса, сокращением предложения и ростом ставок».
Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».
«С мая в сегменте произойдет некоторый спад спроса, связанный в том числе с тем, что иногородние студенты на время летних каникул возвращаются домой. Летом вырастет срок экспозиции арендных квартир — клиентов на них придется искать дольше. Но в августе, наоборот, вероятен всплеск спроса, так как студенты вернутся в столицу и будут искать жилье», — полагает эксперт.
Но, на ее взгляд, если будет введен очередной локдаун, то стоит ожидать повышения интереса к аренде — люди будут искать более просторные варианты (и в городе, и за городом), считает Елена Мищенко. Одно дело, когда все члены семьи уходят на работу или учебу, другое — когда они живут и работают в одной квартире.
Ставки аренды не удивят
Если год обойдется без потрясений, не будет и шокирующих скачков ставок — в этом уверены все опрошенные эксперты: при стабильном развитии рынка ставки растут медленно и преимущественно на величину инфляции.
Елена Мищенко прогнозирует рост ставок в пределах 5%: «Колоссального повышения цен на аренду мы не ждем.
Но в этот сегмент все чаще переходят квартиры, расположенные в новостройках, а это объекты хорошего качества и с соответствующей ценой.
При этом такие лоты отвечают спросу: большинство арендаторов ищут хорошие варианты с ремонтом и новой мебелью. А вот «бабушкины» квартиры малоликвидны — ими интересуются те клиенты, у которых нет средств на условия получше».
Выше 5% ставки вырастут, если увеличатся ипотечные ставки: некоторые уже не смогут позволить себе покупку квартиры, и будут снимать жилье. Поэтому возможен рост цен в пределах 10% за год.
Еще больший рост маловероятен: все-таки спрос на аренду квартир не так велик, чтобы привести к значительному росту арендных ставок, объясняет Елена Мищенко.
Есть некоторые шансы и на снижение ставок. Перспектива устроена так: многие покупали недвижимость в 2021 году с инвестиционными целями.
Часть из них теперь захотят перепродать приобретение, другие, вероятно, будут сдавать его в аренду. Эти собственники начнут выходить на рынок аренды уже в 2022 году.
Не исключено, что объем арендного предложения начнет пополняться. Если это произойдет, можно ждать небольшого снижения ставок, отмечает Елена Мищенко.
Подобную точку зрения разделяет и Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, увеличение срока экспозиции и ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.
«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.
Цены на аренду напрямую связаны с состоянием рынка купли-продажи. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», указывает, что не стоит сбрасывать со счетов грядущее сокращение количества сделок на рынке купли-продажи. Это произойдет из-за роста ипотечных ставок — по его прогнозам, объем сделок уменьшится примерно на 20%.
«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране.
Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье.
В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.
Краткие итоги 2021 года на рынке аренды
Спрос. В ноябре 2021 года спрос на аренду оказался выше уровня допандемийного 2019-го на 27% и выше уровня 2020-го почти в два раза. Такие данные приводят аналитики «Миэль».
Предложение. К концу 2021 года рынок аренды подошел с дефицитом предложения. Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», объясняет это так: 2020–2021 годы оказались очень горячими для рынка купли-продажи. Влияли и льготная ипотека, и низкая ставка рефинансирования, и отложенный спрос — все эти факторы разогнали цены.
За год рост цен на жилье в Москве составил 25%. В итоге многие собственники, которые ранее сдавали квартиры, решили продать их по хорошей цене на волне спроса — отсюда и дефицит в сегменте аренды.
Если в ноябре 2020 года объем предложения однокомнатных квартир на столичном рынке аренды оценивался примерно в 16 тыс. объектов, то сейчас — только в 9 тыс.
Всё это спровоцировало и рост цен: за последние полгода арендная ставка, например на те же однокомнатные квартиры, в столице возросла в среднем на 12–15%, а объем предложения сократился на 40%.
Сколько можно заработать на недвижимости в 2022–2024
МНЕНИЯ
Рынок съемного жилья сжимается. С начала марта предложение выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%. Доходность жилой аренды уступает депозитам как минимум в 5 раз, инфляции — в десятки раз. Посчитаем, что ждет инвесторов в ближайшие три года.
Что происходит на рынке жилья
На рынок аренды не влияет ипотека и господдержка, поэтому он быстрее реагирует на большие тренды в недвижимости. Спрос на съемное жилье зависит только от доходов и количества граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир.
Сейчас мы наблюдаем растущий разрыв между спросом и предложением. С начала года число квартир в экспозиции в Москве выросло на 40%, в регионах — до 50%. При этом количество звонков от арендаторов упало. Риэлторы и агрегаторы фиксируют падение спроса от 10% в столице до 30% в других городах.
- Основных причин несколько. Часть связана с ипотечным бумом в эпоху ковида, а часть отражает новую реальность в виде кризиса и санкций:
- – выход на рынок инвестиционных квартир, построенных в последние три года- замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды- смена арендаторами жилья на более дешевое из-за падения доходов
- – отток экспатов и внутренних мигрантов
Какие ставки сейчас в аренде
Большинство собственников съемных квартир не считает доходность аренды в процентах, поэтому инвесторы не всегда понимают, когда рынок перегрет или, наоборот, сильно просел.
Доходность — это сумма платежей, полученных с квартиры за год, и деленная на рыночную цену этой же самой квартиры. В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых.
Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет. Обычно окупаемость в столице составляет 22–23 года, то есть на пять лет меньше.
Оба индикатора показывают, что цены на квартиры сейчас перегреты относительно доходов граждан (реального спроса на аренду). Значит, срок окупаемости будет падать, а ставка доходности — расти.
Смоделируем возврат арендных ставок (в процентах) к своим среднегодовым уровням. Это не произойдет быстро, потому что рынок аренды инертен, и договоры обновляются в среднем раз в три года. Таким образом, рантье смогут выйти на ставку доходности в 5% годовых к началу 2025 г.
Как и почему они могут вырасти
Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры. Арендаторы пока явно не готовы платить больше. Те собственники, кто сейчас выходит на рынок со своими новыми квартирами, должны быть морально готовы к тому, что они потеряют на падении цен больше, чем заработают на аренде.
Это можно показать на таком примере. Сейчас типовая квартира стоимостью 15 млн в Москве приносит 45–47 тыс. в месяц или 550 тыс. в год. Если мы закладываем коррекцию ставки доходности с 3,7% до нормальных 4,9%, то эта квартира должна упасть в цене за три года до 11,5 млн, или на 23%.
Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 млн дохода с аренды минус 3,5 млн от падения цены самой квартиры равно 1,85 млн убытка. Из-за высокой инфляции номинальные цифры могут быть другими, но в сегодняшних ценах это сути не поменяет. Условно говоря, будет больше нулей во всех частях уравнения.
Что делать инвестору
Очевидно, что доходность в 4–5% годовых с аренды сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций. Если учесть весьма вероятное обесценение самой квартиры, то убыток в сегодняшних деньгах за три года составит более 10%. С поправкой на инфляцию — десятки процентов.
Можно рассмотреть два самых консервативных сценария:
1. Оставляем квартиру в аренде.2. Меняем ее на портфель из облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ).
Рост цен пока в расчет не берем, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Задача — получить стабильный доход.
Сейчас в ОФЗ можно зафиксировать доход на три года с годовой ставкой чуть выше 12%. Например, купить выпуск 26234 с погашением в июле 2025 г. С учетом накопленного купонного дохода (НКД) одна облигация стоит 815 рублей. Погашаться она будет по 1000, купон составляет 22,4 два раза в год.
В недвижимости исходные данные следующие: квартира стоимостью 14,9 млн, которая приносит 46 тыс. в месяц. Ставку в рублях не меняем на протяжении всего описанного срока. Предполагаем, что смены жильцов не будет, месяцев простоя не будет, цена квартиры не упадет.
Как видно из таблицы, даже если закрыть глаза на то, что стоимость жилья может упасть, и принимать во внимание только купонный доход, квартира по доходности все равно проигрывает вложениям в ОФЗ — в 1,5 раза. Купоны в размере 819 тыс. в год (по 410 в полугодие) — это 68 тыс. в месяц. Такую сумму заработать на аренде квартиры стоимостью 15 млн — нереально.
С учетом прибыли от погашения ценных бумаг инвестор получит от государства за все три года владения ОФЗ 5,9 млн руб. Упущенная выгода в сравнении с арендной квартирой — 4,2 млн. Можно интерпретировать это иначе: жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это крайне маловероятно.
Основные выводы
• Спрос на жилье разворачивается в сторону снижения. Пока — в сегменте аренды. Но это сигнал, что покупателей тоже станет меньше. Цена квартир в Москве относительно их арендной стоимости находится на аномальной высоте. Об этом говорит сверхнизкая доходность найма (3,7%) и растянутая окупаемость вложений (27 лет).
• Чтобы рынок вернулся к равновесию, цены на жилье должны упасть, а ставки аренды вырасти (в процентах). Это возможно при коррекции цен на жилье более чем на 20%. Такой сценарий возможен в ближайшие три года. Но даже в этом случае доходность арендных квартир вернется всего лишь к 5% годовых.
• Пока цены приходят в норму, инвесторам, которые вкладывались в жилье под аренду, выгоднее переложиться в любой другой инструмент. Безопасный и консервативный вариант — трехлетние ОФЗ с доходностью около 12% в год. При вложении 15 млн (цена квартиры в Москве) они сейчас приносят 410 тыс. в полугодие, что эквивалентно 68 тыс. в месяц. Аренда принесет только 46 тыс.
• Суммарная разница между вложениями в жилье и в ОФЗ на горизонте трех лет составит как минимум 4,2 млн для объекта ценой около 15 млн. Чтобы отбить эту разницу, жилье должно не только не дешеветь, но и вырасти в цене еще на 28% от максимумов 2021 г. Сейчас это выглядит практически невозможным.
БКС Мир инвестиций
Откройте брокерский счет и зарабатывайте
с «БКС Мир инвестиций»
Покупайте и продавайте валюту на бирже
Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель
Совершайте операции с ценными бумагами
Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт
Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.
Понятно
Успеть до осени: насколько подорожает аренда жилья – Газета.Ru
Риелторы отмечают оживление на рынке аренды жилья в крупных городах России. Квартиросъемщики возвращаются: в основном это иногородние студенты и сотрудники компаний, которые работали удаленно, а теперь переходят на работу в офисы в регулярном или «гибридном» режиме. Рост ставок год к году — уже 14%, и цены продолжат расти.
В преддверии нового делового сезона активность на рынке долгосрочной аренды начала расти. Этому способствуют сразу несколько факторов: главным образом — оживление сектора услуг, возвращение ряда организаций к прежним режимам работы после локдауна, восстановление внутренней миграции и увеличение цен в сегменте купли-продажи.
В июле 2021 года, по данным Авито Недвижимости, спрос на съемное жилье в России превысил прошлогодний на 30% (июль 2021 г. к июлю 2020 г.).
«Активно искать жилье в крупных городах начинают не только иногородние студенты к началу учебного года, но и сотрудники компаний, которые временно работали удаленно и находились за городом или в «домашних» регионах, а сейчас планируют возобновить посещение офиса в привычном регулярном или более нестандартном для рынка «гибридном» режиме», — говорит руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Хахулин.
Приток потенциальных арендаторов должен оживить и цены на рынке, которые стагнируют уже больше года даже на фоне заметного роста цен как на вторичном, так и на первичном рынке. Там они в среднем выросли на треть.
«Такой дисбаланс на российском рынке наблюдается впервые.
Да, у него есть объективные причины (аренда зависит от доходов населения, а на продажу квартир последние 12 месяцев влияют нестандартные внешние факторы вроде льготной ипотеки и обусловленной пандемией рекордной строительной инфляцией), но рано или поздно рынок должен начать выравниваться», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Сейчас во многих жизненных ситуациях стратегия «снимать, а не покупать» выглядит предпочтительнее. Рост спроса на аренду (как следствие того, что все большему числу россиян покупать станет дорого и неэффективно) позволит владельцам квартир постепенно повышать цены. Прогноз аналитиков Циан сдержанный — рост на 3-5% при условии, что не будет серьезного ухудшения эпидемиологической обстановки.
Аналитики Est-a-Tet настроены более оптимистично в отношении будущих доходов арендодателей. Они прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки аренды квартир на 7-10% в ближайшие 2-3 месяца.
«Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока еще арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
В Авито Недвижимости считают, что кризиса предложения, тем не менее, не ожидается: в перспективе на рынке появится больше новых предложений от собственников, которые хотели бы компенсировать расходы на ипотеку, а также от владельцев квартир, чьи жильцы планируют переезд в собственное жилье в новостройке после ремонта.
Наиболее высокий интерес желающие арендовать жилье традиционно проявляли к однокомнатным и двухкомнатным квартирам — по итогам июля на них пришлось 56% и 29% всех запросов российских пользователей в категории длительной аренды. В то же время зафиксирован заметный интерес к студиям (+41% год к году), доля которых в общей структуре спроса достигла 9%, приводят данные Авито Недвижимость.
«Из-за того, что значительная часть сотрудников продолжает работать удаленно, больше популярностью пользуются те лоты, где планировочные решения позволяют выделить отдельные рабочие зоны. То есть условная маленькая двушка может быть предпочтительнее однокомнатной квартиры с европланировкой», — уточняет Попов из Циан.
При этом на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, расположенных рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой, отмечают в Est-a-Tet. Собственники стали менее охотно сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет — они опасаются, что квартира после проживания семьи с детьми придет в негодность.
«Сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко», – говорит Юлия Дымова.
При этом риелторы отмечают еще один любопытный тренд. Молодые арендаторы без детей в сегментах комфорт плюс и бизнес все чаще закрывают глаза на ценник и берут менее бюджетные, но просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. «Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Как легально сдавать квартиру в аренду
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
- Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
- Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
- Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Попробовать бесплатно
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Загрузка...
