Капитальный ремонт кровли МКД: от типовых решений к экспериментам
Если кровля стала пациентом Фонда капремонта, масштабы проблемы, скорее всего, не ограничиваются повреждением водоизоляционного ковра.
Намокший утеплитель, наледи, холод, влага на чердаке, а то и в квартирах жителей верхних этажей, – стандартный набор недочётов, которые возникают, когда износ кровли достигает 100%.
Как сделать капитальный ремонт кровли рационально, разберём на конкретном примере.
Краткий обзор правил эксплуатации кровли
- Кровли многоквартирных домов в России можно условно поделить на несколько типов:
- ● битумно-полимерные;
- ● металлические;
- ● кровли, выполненные из полимерных мембран.
Каждое покрытие имеет свой срок службы, рано или поздно оно обязательно потребует ремонта. Насколько быстро наступит этот момент, во многом зависит от обслуживающей организации. Любая крыша, подобно автомобилю, требует обязательного обслуживания.
Причём, не имеет значения, из какого материала, выполнено покрытие.
В рамках технического обслуживания организации выполняют следующие работы по необходимости:
- Производят чистку кровли и водоотводящих устройств.
При уборке мусора защитные колпаки, водоприёмные воронки и водосточные трубы следует прочищать круглыми проволочными щётками (ершами) диаметром, равным диаметру трубы. В системах внутреннего водоотвода с наружным выпуском необходимо периодически чистить гидравлический затвор водоотводящей трубы и лотки. Запрещается сметать пыль и мусор в водостоки.
- Подтягивают или заменяют расшатанный крепёж краевых реек, отливов, капельников, «юбок» на трубах, покрытия парапетов и деформационных швов.
- Закрепляют колпаки на трубах, аэраторах и воронках.
- Осуществляют замену или ремонт отдельных водоотводящих устройств, кровельных аэраторов, переходников (резиновых и прочих фитингов, стаканов) и прочих кровельных аксессуаров.
- Восстанавливают или заменяют герметик в отгибе краевой рейки в локальных местах и прочих элементах, требующих герметизации.
- Производят антикоррозийную обработку металлических элементов крыши (стойки ограждения, трубы, прочее).
- Ремонтируют небольших повреждения рулонного ковра (пробоины, разрывы, отслоения и т.д.).
- Устраняют прочие локальные дефекты.
Проведение осмотров и заполнение журнала по эксплуатации
Контроль технического состояния крыши следует осуществлять путём проведения плановых и внеплановых осмотров, а их результаты отражать в «Журнале по эксплуатации и ремонту крыши»:
Образец журнала от компании ТЕХНОНИКОЛЬ
В журнал вносится следующая информация: оценка технического состояния крыши и её элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщённые сведения о состоянии крыши должны ежегодно отражаться в её «Техническом паспорте».
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние крыши в целом, включая оборудование, расположенное на крыше. При частичных – техническое состояние отдельных элементов конструкции крыши или оборудования. Плановые осмотры проводят ежегодно:
- ● весной – с марта по май, не менее одного раза;
- ● летом – с июня по сентябрь, не менее двух раз;
- ● осенью – с октября по ноябрь, не менее одного раза.
- Внеочередные (внеплановые) осмотры должны проводиться после землетрясений, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов крыши и инженерных систем, установленных на крыше, а также при выявлении деформаций основания крыши и по факту возникновения протечек.
Проведение сезонных осмотров
Подняться на крышу дважды в год и проверить герметичность наиболее уязвимых зон – обязанность эксплуатирующей организации. Особого контроля требуют места примыканий, парапеты, рейки, хомуты, воронки, швы гидроизоляционных полотен.
Все эти зоны должны быть смонтированы абсолютно герметично. Если в процессе визуального осмотра замечено нарушение, то его можно устранить при помощи герметизирующих составов либо путём монтажа заплатки, в зависимости от типа кровли.
- При весенних осмотрах необходимо:
- ● обратить внимание на сохранность кровельного ковра на основной площади крыши и карнизные зоны на крышах с наружным водостоком;
- ● убрать с кровли грязь и прочий мусор;
- ● визуально проверить состояние защитного слоя;
- ● проверить наличие вздутий кровли, водяных блюдец;
● отметить в «Журнале по ремонту и эксплуатации крыши» нарушения герметичности примыканий кровельного ковра к выступающим конструкциям, инженерному оборудованию, выходам на крышу, примыканиям к стенам, парапетам, вентиляционным трубам, к стойкам радио- и телеантенн, ограждений и т.д.;
● проконтролировать состояние водоотводящих устройств (ендов, водоприёмных воронок);
● проверить наличие и правильность закрепления защитных металлических фартуков и свесов и правильность закрепления краевых реек и состояние герметика.
При весенних осмотрах следует обратить внимание на механические повреждения кровельного ковра, которые могли возникнуть при очистке кровли от снега металлическими лопатами. Водонепроницаемость кровельного ковра проверяют также путём тщательного осмотра потолков и стен помещений, расположенных под крышей.
Полученные данные о появлении пятен сырости и протечек следует отметить на плане крыши либо верхнего этажа и определить соответствующее место разгерметизации кровельного ковра, швов панелей и мест сопряжения стен с кровельными панелями.
При летних осмотрах следует внимательно обследовать поверхность кровли и отметить наличие признаков старения материала: появление трещин, вздутий, пузырей по всей поверхности, сплошных каверн, «губчатость» материала, потерю защитной посыпки (для кровель из БПМ). Вертикальные поверхности необходимо проверить на образование складок и «сползание» материала.
Осенние осмотры проводят с целью подготовки кровли к зиме: очищают воронки от загрязнения, а поверхность кровли – от листьев и мусора. При этом запрещается сметать их в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты, мётлы, полимерные скребковые устройства. Кроме того, для подготовки зданий к зимней эксплуатации необходимо проверить в чердачном помещении:
- ● изоляцию трубопроводов, воздухосборников расширительных баков, вентиляционных и канализационных стояков;
- ● состояние аэрационных устройств для вентиляции чердачных помещений и вентилируемых бесчердачных крыш;
- ● плотность притворов дверей и люков чердачных помещений и выходов на крышу.
Отдельного разговора заслуживает оборудование, установленное на кровле. Часто это происходит с нарушением всех норм, особенно если речь идёт о самовольной установке, например, ТВ-антенн, без разрешения эксплуатирующей организации.
Организация выхода на кровлю
Выход на кровлю должен быть строго регламентирован, для этого правильнее всего завести соответствующий журнал, в котором будет фиксироваться каждое посещение. Все работы по содержанию и техническому обслуживанию крыш выполняют работники, имеющие допуск к работам на высоте, с соблюдением правил техники безопасности и охраны труда.
Доступ на крышу должен иметь только персонал, ответственный за эксплуатацию крыши и оборудования, расположенного на ней. Запрещается выход на крышу персонала, за исключением случаев обследований, осмотров и мелкого ремонта кровли, исполнения предписаний по результатам технических обследований, производства монтажных работ, обслуживания инженерного оборудования и т.п..
Передвигаться по кровельному ковру из полимерных мембран (ПВХ, ТПО) рекомендуется по специально оборудованным защитным пешеходным дорожкам. Передвижение непосредственно по полимерной мембране может привести к повреждению кровли.
Нередко российские кровли страдают во время снежной зимы, когда их чистят с особым усилием. Важно помнить, что на плоской кровле нужно оставлять слой снега в районе 5 см, нельзя использовать металлические лопаты, ломы и топоры.
Очистку плоских кровель от снега не производят.
Исключение составляют аварийные случаи, необходимость срочного ремонта кровли и устранение возможной перегрузки несущих конструкций покрытия от снегового покрова.
При этом следует принимать меры по исключению повреждения кровли: для очистки кровли должны применяться деревянные лопаты или скребковые устройства, на кровле следует оставлять слой снега толщиной 5–10 см.
Даже небольшое повреждение может привести к большим неприятностям
Даже небольшое повреждение гидроизоляционного слоя может иметь для кровли фатальные последствия.
Вода в подкровельном пространстве приведёт к тому, что утеплитель рано или поздно намокнет, а значит, перестанет выполнять свою основную функцию – удерживать тепло.
В конечном итоге это отразится на жителях дома, особенно на собственниках квартир верхних этажей, поскольку там станет заметно прохладнее.
К тому же потеря свойств утеплителя неизбежно ведёт к образованию наледи и сосулек, а это уже серьёзные риски для каждого, кто оказывается вблизи объекта. В этом смысле короткая формула долговечности кровельного покрытия выглядит следующим образом: квалифицированный монтаж, умноженные на регулярные мероприятия по обслуживанию объекта.
Когда капитальный ремонт неизбежен
Если в процессе осмотра установлено, что степень износа кровли составляет 80% и более, то капитальный ремонт неизбежен. Отслоение водоизоляционного ковра, многочисленные повреждения, негерметичные примыкания, скопление воды в виде луж, обнаруженная влага при пробном вскрытии гидроизоляции, – всё это серьёзные аргументы в пользу масштабной реконструкции.
Похожие повреждения были обнаружены нами и на кровле одного из жилых домов в Рязани. Тридцатилетняя кровля требовала капитального ремонта. На площади 860 м² необходимо было полностью заменить гидроизоляционное покрытие и выполнить доутепление.
Кровля многоквартирного дома требовала капитального ремонта
Изношенное покрытие не справлялось со своими функциями: гидроизоляция прилегала неплотно, во многих местах образовались воздушные пузыри, карниз был оторван, примыкания потеряли герметичность.
Герметичность примыкания была нарушена
Старый утеплитель, во-первых, не соответствовал требованиям по толщине в регионе, во-вторых, из-за протечек практически полностью намок:
Таким образом, жители дома страдали от серьёзных тепловых потерь и наледей на карнизном свесе.
Поиск лучшего решения
Техническое задание на капитальный ремонт предусматривало замену гидроизоляции и дополнительное утепление кровли. В качестве материалов были выбраны современные плиты утеплителя на основе жёсткого пенополиизоцианурата LOGICPIR вкупе с ПВХ-мембраной LOGICROOF V-GR FB толщиной 1,5 мм.
Крепить систему решили механическим способом. Однако перед тем, как приступить к работам, подрядчики провели испытания, чтобы выбрать подходящий крепёжный элемент. Забегая вперед, стоит отметить: предварительные испытания выбранных решений – важнейший этап масштабной реконструкции.
Крыша дома в Рязани имела два слоя для крепления: многопустотная плита покрытия и старая асфальтовая стяжка. Подрядчики вскрыли существующую систему и обнаружили, что в некоторых зонах расстояние от верхнего слоя до плиты достигает 400 мм. Это осложнило ситуацию, поскольку крепежа подходящего размера просто не существует.
Вторая проблема была связана с наличием насыпного утеплителя. Это означало, что при перфорации отверстий под крепление утеплитель будет их мгновенно заполнять. При вновь открывшихся обстоятельствах от механического крепления нужно было отказываться.
Убедиться в этом окончательно помогла проверка асфальтовой стяжки. Она не соответствовала требованиям на вырыв крепежа. Так, в стандартах ТЕХНОНИКОЛЬ требование на вырыв анкерного элемента равно 0,9 кН. В данном случае это значение колебалось в диапазоне 0,3–0,4 кН.
Выбор в пользу инноваций
Ни у подрядчиков, ни у заказчиков не оставалось сомнений, что механическая система креплений в данном случае не подходит. Гарантировать, что новая кровля прослужит десятки лет, никто не мог. На встрече с подрядчиком и представителями регионального Фонда капитального ремонта эксперты компании-производителя предложили рассмотреть клеевую систему крепления.
Для кровельщиков (впрочем, как и для сотрудников Фонда капитального ремонта) это было в новинку. В системе ЖКХ о клеевой системе крепления мало кто слышал. К тому же для монтажа требовалось убрать около 5–7 см старых слоев. За счёт демонтажа старой стяжки каждый квадратный метр конструкции становился легче на 50–70 кг.
Естественно, стали просчитывать данное предложение с экономической точки зрения.
Для работ понадобились: теплоизоляционные плиты LOGICPIR СТЕКЛОХОЛСТ, ПВХ-мембрана LOGICROOF V-GR FB 1,5 мм, клеевые составы и специально подобранные комплектующие, среди которых кровельные рейки, металлические тарельчатые элементы, полиуретановый герметик, очиститель для ПВХ-мембран, пешеходная дорожка Logicroof WalkWay Puzzle, ПВХ-аэраторы.
Дневник реконструктора
Как и предполагалось, для начала были полностью убраны все существующие гидроизоляционные слои и частично асфальтовое покрытие. Затем началась фиксация плит утеплителя, их клеили на специальную клей-пену для PIR.
В этом случае, как и с проверкой крепежа, решили убедиться в достаточной адгезии клеевого состава и основания, в роли которого выступала асфальтовая стяжка и оставшиеся куски приклеивающей мастики. Кровельщики приклеили несколько плит, а остальную площадь кровли закрыли баннерами, чтобы защитить от осадков.
В процессе монтажа
Спустя сутки проверка сцепления дала неприятные результаты: плиты довольно легко отрывались от поверхности вместе с кусками старой мастики. В качестве решения кровельщики стали обсуждать три варианта:
- Совместить механическое и клеевое крепление.
Однако из-за нестабильности асфальтового слоя от этого способа сразу решили отказаться.
- Наплавить битумный материал с мелкой посыпкой на асфальт, это должно улучшить сцепление.
Однако наличие нового материала и дополнительные работы серьёзно увеличивали итоговую смету.
- Оставалось разогреть существующий мастичный слой и вплавить в него посыпку. Этот способ оказался экономически самым выгодным и лёгким в монтаже.
Третий вариант был испытан на небольшом участке и показал высокую эффективность: плита утеплителя отлично приклеилась к основанию, при попытке отрыва она оставалась надёжно скреплённой с поверхностью.
После того, как слой теплоизоляции был полностью смонтирован, пришла пора укладки ПВХ-мембраны. Учитывая, что к этому моменту температура за окном приблизилась к нулевой отметке, нужно было использовать клей, который не кристаллизуется. Его действие также проверили на пробном участке; убедившись в эффективности, приступили к дальнейшему монтажу.
Капитальный ремонт кровли в Рязани оказался настоящим открытием для заказчиков и подрядчиков. Они не побоялись найти новое и эффективное решение, в надёжности которого можно быть по-настоящему уверенным. Каждый этап был проверен кровельщиками на практике. Кроме того, подрядчики освоили новый и довольной быстрый способ монтажа – приклеивание ПВХ-мембраны.
Вот так выглядит результат работ через три года:
287 % Прибыли на капитальном ремонте кровли!
Самое главное в технологиях ремонта мягких кровель за 80 лет!
“Дело не в том , что Вы получаете СверхПрибыли и капитально ремонтируете мягкие кровли… Дело в том, КАК превратить пресловутые битумные отходы в ДОХОДЫ и КТО ПЕРВЫЙ получит эту ВЫГОДУ?”
Уважаемый Читатель!
Вы представляете себе картинку обычной крыши рядовой многоэтажки, весь этот толстый слой пузырящегося рубероида, залитый-перелитый битумом, и еще там бог знает что? Не так ли?
И наверняка вы ясно представляете, сколько у нас подобных крыш!
Равно как и водянисто-равнодушные глаза коммунальщиков, которые в очередной раз “вырезают-латают”, “лепят-мажут” крышу с перспективами, как в том анекдоте: “… отрезали одно – болезнь осталась, вырезали другое – то же самое… Может, всё так лечить начнем?”
Доложили: ТЕКУЩИЙ (ПРОТЕКАЮЩИЙ!) ремонт кровли закончен!
Милая подробность из жизни крыш наших многоэтажек: на 4000 кв. м поверхности мягкой кровли приходится около 10 км швов! Какова вероятность, что где-то протечет?
И чего только на ТАКОЙ мягкой кровле не увидишь: и кусты, и траву, и заросшие болотца!
Прямо кладбищенский пейзаж – так веет безнадегой и тоской! Кому интересно, что нагрузка подобной кровли на несущие конструкции может увеличиться на более чем 40 %? И, конечно, быт в домах с такими кровлями многие ощущают своей “гусиной” кожей и всякими “катарами – бронхитами”!
И вот в один прекрасный и скорее всего даже ЗИМНИЙ день у ТАКОГО дома появляются энергичные люди, загружают на крышу какие-то механизмы и там начинает что-то ПРОИСХОДИТЬ!
Старый “пирог” кровли снимают, измельчают, выпаривают воду, превращают в горячую пастообразную массу, её укладывают и укатывают…
Рис.2. Кровля птицеводческого комплекса после ремонта.
И у этого превращения есть имя: ВИР-пласт, новый материал, полученный из старой мягкой кровли прямо там, на крыше!
ВИР – пласт – это принципиально новое покрытие – из старой кровельной некондиции!
ВИР – технология СНОВА отправляет всё рулонное вторсырьё обратно, в НОВУЮ кровлю, т.е. вторсырьё превращается в выгодное сырьё !
Вы представляете, как трудно утилизировать отходы мягких кровель в городе, а здесь их нет! Они все в работе!
Конечно, не всё в ТАКОМ ремонте всегда было легко и просто…
Были и научные исследования, и опытные образцы, и поиски оптимальных решений – шутка ли сказать, проблемы мягких кровель – это проблемы не только России, но и многих других стран, и западники, между прочим, не смогли её решить подобным образом – оригинально и недорого!
Вы, может быть, не поверите, но ВИР – технология и оборудование работают в штатном режиме 7-й год, есть масса практического опыта, а главное – людей и организаций, использующих ВИР – технологию в капитальном ремонте мягких кровель и получающих Реально Высокие Прибыли!
А если говорить попроще – СЕБЕСТОИМОСТЬ работ отличается от СТОИМОСТИ их же для Заказчика В РАЗЫ!
Резерв по конкурентоспособности огромный, Прибыль внушительная!
Интересующимся предоставим по их просьбе нужные документы, калькуляции и прочие цифры.
Март 2002 года.
Генеральный Директор ЗАО “СП ВладИтал”, город Владивосток, СМИРНОВ Александр Степанович, давно ищущий, как многие, решения проблемы мягких кровель, услышал, что “…работает какая-то ВИР – технология…” Заинтересовался…
Конечно, были и сомнения: “… как, всё прямо на крыше?”, “… сырьё под ногами?”, “…
КРУГЛОГОДИЧНО?”
И всё же заинтересовался настолько, что купил комплект ВИР – оборудования.
…
Холод, ветер, но ремонт идет полным ходом! И когда Александр Степанович увидел ВИР – пласт, он пришел в такой восторг, что вырезал кусок на память, радуясь как мальчишка: ” Это то, что я искал! Ура!
Мы победили!”
(Это не выдумка – это было взаправду! )
… И купил Александр Степанович еще 10 (!) комплектов ВИР – оборудования!
Рис.3. Вир-оборудование.
Самым добрым образом отзываются о ВИР – технологии Генеральный Директор “СамараЭнергоСпецРемонт” ИНКИН П. В., Генеральный Директор ОАО СРЗ “Преголь” КОРЕНЕВ Ю. В., г.
Калининград, да и многие, многие другие руководители, ремонтирующие ВИР – оборудованием кровли, что правда – то правда!
Нелишне напомнить, что проблемы капитального ремонта мягких кровель в любом регионе России сегодня на 90 % НЕ РЕШЕНЫ!
И обычный капитальный ремонт таких кровель сложен, а его стоимость ” зашкаливает” за 1000 рублей за Квадратный Метр!
ВИР-пласт ДЕШЕВЛЕ в разы, у него надёжные эксплуатационные характеристики, гарантийный срок – 8 лет!
Вот поэтому есть все основания утверждать, что ВИР – технология уникальная, всесезонная и вне конкуренции!
Помимо возможности гарантированно ремонтировать кровли, и для того, чтобы наше предложение было ещё БОЛЕЕ привлекательным для Вас, наш уважаемый Читатель, расскажем про еще одно ВЫГОДНОЕ ДЕЛО ВИР – технологии: современная УТИЛИЗАЦИЯ битумных отходов.
– получение денег за вывоз и утилизацию битумосодержащих отходов, очень серьезных ДЕНЕГ!
А это еще и решение серьезной ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ проблемы! Битумные отходы, их огромные запасы – это УГРОЗА экологии!
Все эти задачи решает мини-завод ПБМ, замыкающий цикл утилизации битумосодержащих отходов:
Рис.5. Схема переработки битумосодержащих отходов.
Главная ВЫГОДА использования ВИР – технологии и оборудования в следующем – при грамотной организации работ, СЕБЕСТОИМОСТЬ ремонта мягких кровель = 0 руб. 0 коп.!
Все издержки ПОКРЫВАЮТСЯ продажей битума и битумных материалов Потребителям!
В этом – одна из ВЫГОД работы Мини-завода ПБМ.
( хотите убедиться – приезжайте, смотрите, считайте, калькулятор – наш! )
И если учесть, что ВИР – технология единственная, комплексно решающая такие проблемы, в то время как битумных отходов накоплено просто ГИГАНТСКОЕ количество – вы можете легко себе представить, насколько этот Бизнес ВЫГОДЕН и востребован жизнью!
Вы, дорогой читатель, можете легко прибавить к Выгодам то, что ниша этого Бизнеса еще сравнительно ПУСТА, и вы можете быть в своем регионе ПЕРВЫМИ и вне конкуренции!
Подведем некоторые итоги.
ВИР – технология ГАРАНТИРОВАННО решает важные задачи:
1. Решается проблема протекающих крыш?
– ВИР – технология работает круглогодично, использует сырье, лежащее под ногами, кровля ремонтируется КАПИТАЛЬНО;
2. Зарабатываются Деньги?
– Стоимость капитального ремонта кровли по ВИР – технологии отличается от стоимости традиционного ремонта в РАЗЫ ( в 3-4 раза дешевле ), а СЕБЕСТОИМОСТЬ – это вообще отдельный разговор – вы обращайтесь к нам, мы ПРОИНФОРМИРУЕМ!
Принесет ли ВЫГОДУ ВИР – технология именно Вам?
Вы никогда не узнаете об этом, пока не будете использовать ее сами!
Если, конечно, не будет уж слишком поздно…
ЗВОНИТЕ, СВЯЗЫВАЙТЕСЬ С НАМИ СЕГОДНЯ!
Искренне ваши:
Группа Компаний “ИНЭКОВИР”, г. Калининград.
P.S. “287% ПРИБЫЛИ за капитальный ремонт мягкой кровли.
Никаких проблем. Никаких шуток. Если Вам нужна долговечная кровля, то тут и раздумывать нечего!”
Минстроя России от 22.11.2017 N 42752-ЕС/06
- МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
- ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ПИСЬМО
- от 22 ноября 2017 г. N 42752-ЕС/06
- Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение, в пределах своей компетенции сообщает следующее.
Согласно пункту 14.
2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкции, за исключением несущих строительных конструкции, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъектом Российской Федерации, который может включать в себя в том числе работы по переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
В настоящее время Минстроем России прорабатывается вопрос подготовки ведомственного акта по утверждению состава работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, финансируемых за счет средств собственников помещений. До утверждения указанного ведомственного акта состав работ должен определяться органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствующем нормативном правовом акте.
При определении состава работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме органам государственной власти субъектов Российской Федерации рекомендуется учитывать положения Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” (утверждены Государственной корпорацией – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и согласованы Минрегионом России 15 февраля 2013 г., далее – Методические рекомендации).
- Пунктом 5 раздела III Приложения 1 к Методическим рекомендациям описание типового технологического процесса переустройства невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия включает в себя:
- обеспечение вентиляции совмещенной крыши;
- устройство воздушной прослойки с выводом приточных отверстий в карнизной части крыши;
- утепление подкровельного перекрытия слоем теплоизолирующего материала, например, штапельного стекловолокна или фибролита;
- замена плоской крыши на стропильную с соответствующим утеплением.
- Таким образом, замена плоской крыши на скатную относится к переустройству невентилируемои крыши на вентилируемую крышу, и такой вид работ в соответствии с частью 2 статьи 166 Жилищного кодекса как дополнительный вид работ должен быть предусмотрен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
- Выполнение указанных работ осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая в обязательном порядке должна содержать расчет нагрузки на конструктивные элементы здания (несущие стены и перекрытие) и приведет к изменению его объема.
Строительными нормами и правилами СНиП I-2 “Строительная терминология” установлены следующие понятия: Конструктивный, несущий элемент – конструкция, составляющая здание или сооружение (фундамент, стена, перекрытие, покрытие, лестница и т.п.), и обеспечивающая его пространственную устойчивость.
Таким образом, по мнению Минстроя России, изменение конструкции крыши с плоской на скатную приведет к изменению параметров объекта капитального строительства (высоты, объема и площади общего имущества многоквартирного дома – чердак), а также дополнительной нагрузке на несущие конструкции многоквартирного дома, а значит, будет являться реконструкцией.
В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация на реконструкцию подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, установленных указанной статьей.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
- В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
- Директор Департамента
- жилищно-коммунального хозяйства
Е.П.СОЛНЦЕВА
Учет затрат по капитальному ремонту основных средств
Бухгалтерский методологический центр (БМЦ) подготовил рекомендации по учету затрат по капитальному ремонту основных средств.
Своевременное проведение ремонтов является одним из условий нормального функционирования объекта основных средств. При единовременном списании расходов на проведение капитального ремонта на себестоимость продукции предприятие сталкивается с проблемой резкого увеличения затрат текущего периода.
Однако, факт проведения ремонта при прочих равных обстоятельствах не может рассматриваться в качестве объективной причины роста себестоимости продукции, выпуск которой производится в периоде проведения указанных мероприятий, поскольку данные расходы обуславливают получение экономических выгод в течение определенного периода в будущем.
ПБУ 6/01 «Учет основных средств» не регламентирует порядок учета расходов по капитальным ремонтам оборудования: в соответствии с пунктом 27 ПБУ 6/01 затраты на восстановление объекта основных средств отражаются в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому они относятся. При этом данный документ не регламентирует подходы к классификации данных расходов — капитальные или текущие.
В отечественной практике учета данные расходы включатся в себестоимость готовой продукции в периоде их осуществления. Указанный подход является традиционным. Кроме того, в соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, расходы на ремонты, технические осмотры и поддержание основных средств в работоспособном состоянии подлежат отражению в составе затрат на производство.
С другой стороны, расходы на капитальный ремонт, производимые организациями с периодичностью более года и являющиеся существенными по стоимости, отвечают критерию признания актива, поскольку обуславливают поступление экономических выгод в организацию в течение периода до следующего капитального ремонта и технического осмотра (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н, п. 19 ПБУ 10/99).
В соответствии с пунктом 2 ПБУ 21/2008 «Изменение оценочных значений» изменением оценочного значения признается корректировка стоимости актива (обязательства) или величины, отражающей погашение стоимости актива, обусловленная появлением новой информации, которая производится исходя из оценки существующего положения дел в организации, ожидаемых будущих выгод и обязательств и не является исправлением ошибки в бухгалтерской отчетности.
Таким образом, в случае, если период списания расходов по капитальному ремонту на затраты был определен неверно, он подлежит уточнению, при этом подлежит корректировке оставшаяся сумма расходов или величина расходов, подлежащая списанию на затраты.
Решение
1.
Расходы на проведение капитальных ремонтов основных средств, имеющих существенную стоимость и проводимые с периодичностью свыше 12 месяцев (далее — капитальные ремонты), классифицировать в качестве внеоборотных активов, связанных с основными средствами. Критерий существенности проводимых ремонтов устанавливается экономическим субъектом самостоятельно в учетной политике.
2. В частности, уровень существенности может быть установлен:
- в процентной доле затрат на капитальный ремонт к первоначальной стоимости ремонтируемого объекта основных средств,
- в процентной доле затрат на капитальный ремонт к первоначальной, либо остаточной (балансовой) стоимости соответствующей группы основных средств,
- в виде стоимостного критерия, определяемого для однородной группы основных средств.
3. Затраты на капитальные ремонты капитализируются при условии возможности надежной оценки срока до следующего капитального ремонта.
4. Списание стоимости капитальных ремонтов на затраты необходимо производить в течение срока, равного межремонтному периоду. Срок списания затрат на капитальный ремонт не может превышать оставшегося срока полезного использования основного средства.
При выбытии объекта основных средств в результате продажи или ликвидации оставшаяся часть стоимости капитального ремонта, относящаяся к данному объекту, не списанная на затраты, подлежит единовременному признанию в качестве расходов текущего отчетного периода.
В случае, если капитальный ремонт относится ко всему оставшемуся сроку полезного использования основного средства, то списание стоимости капитального ремонта производится исходя из оставшегося срока полезного использования основного средства.
Еще смотрите статью «Учет затрат на ремонт основных средств: проводки».
5.
Период списания стоимости капитальных ремонтов на затраты устанавливается экономическим субъектом самостоятельно исходя из планов проведения капитальных ремонтов по объектам основных средств, на основании данных соответствующих служб экономического субъекта (например, ответственных за использование и техническое состояние основного средства). Срок списания стоимости капитального ремонта может быть также определен исходя из нормативного срока проведения капитального ремонта, установленного действующим законодательством (например, Ростехнадзором).
6. При изменении планов проведения капитального ремонта по объектам основных средств оставшаяся сумма расходов на капитальный ремонт по данным объектам списывается на затраты в течение нового оставшегося срока до следующего капитального ремонта.
7. В случае если при проведении капитального ремонта объектов основных средств в учете и отчетности продолжают числиться суммы по предыдущему аналогичному капитальному ремонту этих основных средств, указанные суммы подлежат единовременному списанию на расходы текущего отчетного периода.
8. Расходы на проведение капитальных ремонтов в бухгалтерском балансе необходимо отражать в составе раздела «Внеоборотные активы», в составе показателя, детализирующего группу статей «Основные средства».
Источник: Бухгалтерский методологический центр
Как приблизить срок капремонта в многоквартирном доме?
Наш дом построили в 1979 году, и в нем ни разу не было капитального ремонта. Управляющая компания разве что стены иногда красит.
Я слышал о постановлении правительства от 13 августа 2006 года № 491. В нем говорится, что собственники вправе самостоятельно ремонтировать общее имущество или привлекать для этого подрядчиков. Расскажите, как это работает и что для этого нужно сделать.
Денис, вы можете не ждать инициативы от управляющей компании, хотя совсем без ее участия не обойтись. Но УК — это не та структура, с которой нужно общаться насчет капремонта. Такие работы организуют фонды капремонта в каждом регионе.
Расскажу, как взаимодействовать с фондом, как он формирует планы ремонтов и как изменить эти планы, если вашему дому капремонт нужен раньше.
Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи Покажите!
Жильцы ежемесячно платят за капремонт определенные суммы. Обычно в квитанциях есть специальная строка «Взносы на капитальный ремонт». Но в некоторых регионах от фонда капремонта приходят отдельные платежки.
Суммы в разных регионах разные: например, в Москве это 19,52 Р с 1 м², а в Рязанской области — 11,65 Р с 1 м².
Капремонт нельзя путать с текущим ремонтом, который в платежках часто обозначен строкой «Содержание и ремонт жилья».
Это отдельная платежка за капремонт. Источник: «Тульская правда»
Местные власти могут принять отдельный нормативный акт и включить в капремонт утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых счетчиков, замену или восстановление несущих конструкций и другие работы.
К текущему же ремонту относится, например, покраска стен, о которой вы сказали, замена окон в подъезде, ремонт мусоропровода или детской горки во дворе. То есть это любые мелкие работы, к которым в большинстве случаев не нужно привлекать подрядчиков и спецтехнику.
За все виды капремонта отвечает фонд капремонта, эти работы финансируются из взносов. За текущий ремонт отвечает управляющая компания, которой жильцы тоже платят деньги именно на эти цели. Бесполезно требовать от УК заменить старый лифт, а от фонда капремонта — покрасить почтовые ящики. Каждый отвечает за свое.
Фонд собирает средства и оценивает их объем. В домах капремонт делают по графику, который закрепили в региональной программе капитального ремонта и утвердили в правительстве региона. Программу актуализируют не реже чем один раз в год.
К примеру, в регионе 20 тысяч многоквартирных домов, которые отчисляют средства в фонд. Ежегодно фонд собирает взносов на 100 млн рублей, но, чтобы отремонтировать все 20 тысяч домов, нужно не менее 10 млрд. Поэтому составляют план капремонта на много лет вперед, где расписано, что, когда и в каком доме будут ремонтировать.
На спецсчете. Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги принадлежат собственникам этого дома, и их не могут потратить на другие дома.
Жильцы могут в любой момент начать капремонт, но для этого им нужно накопить нужную сумму. Добрать деньги за счет других домов уже не получится, поэтому если их не хватает, то придется или еще копить, или брать кредит.
Считается, что старым домам, где мало квартир и много неплательщиков, лучше копить деньги в фонде, а новым, где с собираемостью дела лучше, а необходимость в больших ремонтах настанет еще не скоро, — на спецсчете.
Чтобы найти информацию о своем доме на сайте, введите адрес в строке поиска на главной странице
Затем нажмите на адрес в результатах поиска
Способ формирования фонда капитального ремонта можно найти во вкладке «Паспорт». Этот дом копит средства в «общем котле» регионального оператора
Чтобы начать капремонт из денег на спецсчете, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы или даже один жилец, управляющая компания или ТСЖ. Лучше действовать через УК, потому что для капремонта потребуется составить перечень работ и посчитать их стоимость. Это нетривиальная задача, если вы не строитель.
Собственникам дают три месяца, чтобы провести собрание и решить, делать капремонт или нет.
На собрании утверждают:
- Перечень работ.
- Предельно допустимую стоимость работ.
- Сроки.
- Источники финансирования.
- Фамилии жильца или жильцов, которые будут участвовать в приемке работ и подписывать акты.
Бывает еще непосредственное управление домом. Оно разрешено только для домов, где меньше 12 квартир, — часто это двухэтажные дома советской постройки в отдаленных населенных пунктах, где в принципе нет УК. Жильцы управляют таким домом сами: нанимают дворника или гребут снег по очереди, договариваются с соседями, кто и когда меняет трубы.
Однако собственники домов, которыми управляет УК, могут помочь капремонту дополнительными деньгами. Если на ремонт не хватает, любой из жильцов может перевести любую сумму на спецсчет — обычным банковским переводом.
Жильцы могут сами провести собрание о капремонте, если есть спецсчет. Вот что для этого нужно.
Выяснить, сколько денег на спецсчете. Для этого необходимо сделать запрос в фонд капремонта или банк, в котором находится счет. Потребуется приложить документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Заодно можно узнать, сколько долгов по взносам на капремонты, были ли списания со счета на ремонты, о которых вы, возможно, не знаете.
Кроме того, следует разместить объявление о собрании на видных местах, например на досках объявлений. В уведомлении указывают, кто инициатор собрания, дату и место, повестку, порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться, и адрес, где с материалами можно ознакомиться.
Проведите собрание
Загрузка...
