В домах, попавших под снос по московской программе реновации, и сейчас есть полноценный рынок купли-продажи. Покупают такие квартиры, чтобы со временем переехать в новый дом. А продают — чтобы не ждать улучшения жилищных условий годами
Сергей Бобылев/ТАСС
Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.
После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.
Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.
- Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
- Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
- Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне.
Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа.
Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас.
Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках
Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным.
Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс.
квартир (~2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены.
Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс.
руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб.
, во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб.
Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).
Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки.
Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен.
В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.
В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.
Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.
Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.
Как заработать на сносе пятиэтажки?
Современный рынок недвижимости предоставляет массу возможностей для заработка, причем не только элитные многоэтажные комплексы пользуются стабильным спросом. В некоторых случаях объектом инвестиций становится жилье, предназначенное под снос, которое признается аварийным или нового застройщика интересует участок под старым жилым фондом. Пятиэтажки или как их принято называть, хрущевки, относятся к ветхим строениям не только по времени их использования, в основном это обуславливается условиями проживания в данных домах. Квартиры имеют маленькую площадь, очень не удобную планировку, совместный санузел. Вся инженерная система требует замены, трубы и стояки давно выработали свой ресурс. Дома не оборудованы мусоропроводом, грязные, тесные подъезды, небольшая придомовая территория, на которой центральное место занимают мусорные баки. Возможности разместить полноценную детскую площадку нет, так же отсутствует возможность оборудовать территорию парковочными местами. В свое время эти квартиры были пределом мечтаний каждого советского человека, возможностью переехать из коммуналки. С энтузиазмом, присущим только молодым людям, заселялись новые, только отстроенные дома, самостоятельно облагораживалась и содержалась в порядке придомовая территория, со временем жители постарели, многие уехали, страна развалилась, а с ней и коммунальное хозяйство. На сегодняшний день хрущевки представляю совсем не привлекательный, но многочисленный сегмент объектов недвижимости, выставленных на продажу. Но, независимо от всего перечисленного, на квартиры в пятиэтажках существует стабильный спрос на рынке недвижимости, чем это можно объяснить?
Во-первых, спрос на квартиры в хрущевках объясняется их не высокой стоимостью. Для человека, который впервые покупает жилье, это шанс получить небольшую, не удобную, зато свою квартиру. Если этот дом находится в крупном мегаполисе, то еще и прописку в центре города.
Большинство пятиэтажных домов, построенных при Н. Хрущеве, располагаются вокруг исторических центров городов, из хрущевок построены целые кварталы и районы. В настоящее время принят план расселения данного вида жилья.
Хрущевки признаются не пригодными для проживания и сносятся.
Во-вторых, стабильный спрос и цены на рынке недвижимости на квартиры в пятиэтажных домах поддерживаются за счет инвесторов, которые массово скупают данные объекты. За счет своего расположения хрущевки привлекают застройщиков, вернее не сами квартиры, а земельные участки под ними.
Крупные инвесторы, согласны расселять пятиэтажки, сносить ветхое жилье. Расселение жильцов, по законодательству, проводится в том же районе, что и снесенные квартиры.
Возводимые дома, это, как правило, типовые или квартиры улучшенной планировки, соответственно их площадь на 10-12 м больше, чем аналогичной квартиры в хрущевке.
Этим пользуются частные инвесторы, которые зарабатывают на сносе пятиэтажек.
Возможность достоверно узнать, какой дом подлежит сносу раньше других, есть, хотя риск получения недостоверной информации так же велик. Сноса пятиэтажки можно ждать от года и больше.
Но если информация достоверна и снос предстоит в ближайшее время, то власти должны уведомить жильцов о предстоящем переселении в течение 1 года.
Именно за этот срок необходимо успеть приобрести квартиру в собственность и прописаться в ней, иначе возникнет проблема с пропиской, да и не каждый собственник продаст хрущевку, зная, что через некоторое время станет обладателем новой квартиры в этом же районе, только большей площади, которую он получит в подарок от застройщика.
Доход от данной сделки, можно получить в виде разницы метража полученной площади, в этом случае, средства инвестированные в хрущевку, без затрат дадут 20-30% прибыли. Если продать квартиру, полученную взамен снесенного, ветхого жилья, то сумму прибыли можно увеличить до 40%. Опытные инвесторы, имеют главное – информацию, остальное представляется обычной сделкой купли-продажи.
Стоит почитать
Дом под снос: как заработать на выселении из пятиэтажек
Для начала отметим: законопроект о реновации старого жилого фонда в столице еще не принят, а список домов под снос еще не утвержден. Более того, такие списки еще и не составляли — чиновники к ним только приступают. Тем не менее цену на свою «хрущевку» уже повысил каждый шестой собственник. В марте такие «однушки» подросли до 4,8 миллиона рублей, двухкомнатные отдавали за 5,6 миллиона, а за «трешки» просили 6,9 миллиона. Общий средний рост на вторичку составил 10 12%.
Равнозначное или равноценное?
На 10 15% будут дороже те новые квартиры, которые выселенцы получат в обмен на сносимые. А то и меньше. Поясним: законопроект обязывает государство поменять уничтожаемую квартиру в хрущобе на равнозначную — то есть такую же по метражу или чуть побольше. Но не равноценную. Квадратные метры одни и те же, но вот стоят они в разных районах города по-разному.
Еще одно важное новшество будущего закона — властям теперь разрешат переселять людей в другие районы. Обещают, конечно, в те же самые или соседние, но если из хрущобы на улице 1905 года у Москва-сити вы попадете в новый дом там же, то выиграете. А вот если в новый, но за Третьим транспортным кольцом, то проиграете.
Если жители Кузьминок переедут в Люблино, то останутся в минусе. Там средняя цена квадратного метра ниже примерно на 10%.
В целом эксперты утешают и говорят, что большинство переселенцев выиграют от переезда до10 15%. В мэрии Москвы вообще говорят — до 35%. Но мы не советуем полагаться на эти цифры.
Лучше дождитесь списков сносимого жилья и решения по вашему дому. Когда поймете, куда вас выселяют, тогда и узнаете цены.
В чем однозначный выигрыш, так это в качестве квартиры: в новостройках другая планировка, и проблема тесных коридоров, кухонь и ванных комнат давно решена.
Жилье, полученное в рамках первой волны сноса пятиэтажек, было в среднем на 5 10 квадратных метров больше. И сейчас возможно будет еще больше. Причем бесплатно, обещает законопроект.
Можно попросить совсем уж много, но это уже за отдельную плату.
В числе других плюсов покупки жилья в хрущевке для обмена на новое — новое обещает быть с отделкой. Ремонт — в подарок, так сказать. А ведь реновация стандартной «однушки» до 45 квадратных метров — это расходы, в среднем, 1- 1,2 миллиона рублей.
А теперь переходим к очевидным минусам. И главный из них — неопределенность. Сам закон еще на стадии проекта, а уж списки сносимых домов и планы по реновации московских районов, вообще, дело далекого будущего. И не путайте утвержденные списки с предварительным мнением экспертов.
Первая волна сноса растянулась больше, чем на 15 лет. Вторая волна гораздо масштабнее. Только по предварительным прогнозам мэрии переселят 1,6 миллиона человек из восьми тысяч зданий. Даже по самым оптимистичным оценкам, на это потребуется четверть века.
То есть кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а кто-то будет ждать ее десятилетия.
Заработать на реновации: кто покупает квартиры в хрущевках под снос и зачем?
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» выяснили, что количество инвесторов, приобретающих квартиры в домах, которые будут снесены по программе реновации в Москве, выросло с 8,5% до 17%.
Несмотря на риски, некоторые люди готовы стать владельцами сносимого жилья, чтобы в будущем перепродать квартиру с выгодой.
Минимальная цена лота сегодня в таких домах составляет 4,2 млн рублей, а максимальная – 25 млн рублей.
В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы.
Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, – их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса.
При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы (возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра), так и минусы (отсутствие общего плана реновации «хрущевок» по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками).
Из-за подобных опасений далеко не все потенциальные инвесторы на вторичном рынке недвижимости старой Москвы считают целесообразным вкладывать средства в сносимое жилье, хотя благодаря повышению доверия к данной инициативе столичных властей их число выросло вдвое.
Так, если принять всех инвесторов на московской «вторичке» в целом за 100%, то сразу после объявления о новом этапе реновации жилищного фонда доля инвесторов, приобретавших объекты в пятиэтажках под снос, была равна 8,5% от общего их количества в сегменте, тогда как в настоящее время она увеличилась до 17%.
Также в ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше – 10%.
Средний бюджет сделок с квартирами в реновируемых «хрущевках» на 18,5% ниже, чем усредненная стоимость рассматриваемых объектов, заявляемая их собственниками (6,6 млн рублей против 8,1 млн рублей).
При этом ценник самого дорогостоящего лота в доме, предназначенном под снос, почти в шесть раз превышает стоимость предложения наиболее бюджетного объекта: 25 млн рублей против 4,2 млн рублей.
В департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость утверждают, что покупателей квартир в домах, попавших в список программы реновации, можно разделить на две ключевые целевые группы.
Первая (более многочисленная) – инвесторы: чаще всего до сноса здания они сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее – с значительным превышением стоимости покупки. В компании их количество в общем объеме спроса на жилье в реновируемых строениях оценивают в 60%.
Вторая целевая группа состоит из покупателей, приобретающих недвижимость для личного проживания, их доля равна 40%.
Подробнее об инвесторах рассказывает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:
«Перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд.
Да, получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу – по цене, существенно превышающей стоимость приобретения.
Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и т.п.). Однако не стоит обольщаться, минусов у такой инвестиции тоже достаточно.
Начнем с главного: еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными.
Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья – так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир.
Не в последнюю очередь поэтому инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации. Если же взять всех инвесторов на «вторичке» старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые «хрущевки», составляет 17% от общего их количества в сегменте. При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017-го) их число возросло вдвое – с отметки в 8,5%».
квартира, предоставляемая переселенцам по программе реновации
Специалисты департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные 1- и 2-комнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе. Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности – фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».
Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, – приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы – это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.
Также в ИНКОМ-Недвижимость указывают, что среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади.
Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще – их доля составляет 30%.
Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.
По статистике аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.
В аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость вычислили наиболее экономичный и дорогостоящий объекты, экспонируемые в сносимых строениях. Так, самое дешевое предложение – «однушка» площадью 19 кв.
м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей.
Наиболее высокобюджетный лот – 4-комнатная квартира метражом 91 «квадрат», которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Покупателям она предлагается за 25 млн рублей.
- Реновация грозит москвичам переуплотнением
- Квартиру по программе реновации могут дать за пределами своего района
Дата публикации 13 октября 2019
«Мэр нас уже обманывал, и не раз»: Что предприниматели думают о сносе пятиэтажек
20 апреля Дума рассмотрит в первом чтении проект закона о сносе пятиэтажек в Москве. Этот документ наделяет городских чиновников уникальными полномочиями.
20 апреля Дума рассмотрит в первом чтении проект закона о сносе пятиэтажек в Москве. Этот документ наделяет городских чиновников уникальными полномочиями.
На территориях, которые затронет программа реновации, отменяется действие целого ряда законов и регламентов местного и даже федерального значения, перестают действовать Градостроительный и Земельный кодексы, Генплан, правила застройки и землепользования. Декларируемая цель — убрать морально устаревшие пятиэтажки, но фактически закон позволяет сносить и строить что угодно.
В этом году мэрия хочет снести 8000 домов, в которых проживают 1,6 млн человек, но какие именно здания попадут в программу, пока непонятно. Сергей Собянин обещает к 1 мая опросить жителей, а финальный список адресов появится только 1 июня.
Согласно недавнему опросу ВЦИОМа, 80% жителей пятиэтажек поддерживают программу. Мэрия обещает переселить их в аналогичные по площади квартиры в новых домах в пределах того же округа. Тех, кому предложенные варианты не понравятся, закон о реновации позволяет выселить через суд в течение 60 дней, но респондентов ВЦИОМа эта перспектива, видимо, не пугает.
Опрошенные газетой «Ведомости» риелторы рассказали, что цены на квартиры в хрущёвках уже выросли в среднем на 3–5%, в некоторых домах — на 10%.
С другой стороны, из исследования агентства «Инком» следует, что 96% сделок с квартирами в домах, которые могут попасть под снос, сейчас заключается со скидкой в 15%. Ещё программа реновации затрагивает интересы собственников и арендаторов нежилых помещений, которые есть в большинстве пятиэтажек.
Собственникам помещений тоже собираются подыскать равнозначные площади в их районах, другой вариант — компенсация в размере рыночной стоимости. Арендаторам не обещают ничего.
«Секрет» спросил у бизнесменов, попавших под реновацию, что они о ней думают. Предсказуемо — ничего хорошего. Все они помнят «Ночь длинных ковшей», а некоторым она даже причинила ущерб.
Владимир Капустин Президент Ассоциации владельцев недвижимости
По моим подсчётам, от сноса пятиэтажек могут пострадать от 10 000 до 20 000 собственников нежилых помещений и столько же арендаторов. Чаще всего это разные люди. Из 8000 домов, которые хотят снести, нежилые помещения есть как минимум у 1500. В основном они расположены на первых этажах. Небольшую часть занимают городские службы, но львиная доля занята предпринимателями.
У меня тоже есть помещение в пятиэтажке. Я давно пытаюсь его продать, но сейчас это невозможно — рынок встал. Каждый потенциальный покупатель спрашивает, попадёт ли здание под снос. Ответить нечего — мне непонятен статус дома. Цену снижать не собираюсь — здание крепкое, на выходе из метро.
Своё помещение я решил отстаивать до конца. Если пятиэтажку снесут, я хочу, чтобы город выкупил площадь по рыночной стоимости и чтобы я не потерял ни копейки своего дохода. Но такого наверняка не будет. И релевантное помещение, которое всем обещают, я тоже вряд ли получу. Мэр нас уже обманывал, и не раз.
Московские власти борются с бизнесом системно. Убили ларьки. Два года назад практически остановили перевод жилого фонда в нежилой.
Если раньше в среднем в Москве каждый год в нежилые площади переводили от 500 до 1000 квартир, то за прошлый год таких сделок было всего пять.
В феврале прошлого года мэр Москвы без объявления войны объявил самостроем торговые павильоны. Если снесут пятиэтажки, в радиусе километра и сигарет будет негде купить.
Антон Белых
Генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, управляющий партнёр сети магазинов разливного пива «Биркофф»
Учитывая, что прежде, чем приступить к сносу жилых домов, власти зачистили площадки около метро от павильонов и ларьков, можете не сомневаться: далеко не все арендаторы переживут «реновацию».
На время переселения они, скорее всего, будут вынуждены закрыть магазины и другие точки. А после того, как всё закончится, не факт, что все найдут себе подходящие места в новых домах.
Да и прикормленные за годы работы клиенты вряд ли найдут дорогу к любимому ранее салону красоты или пивному магазину.
Что касается предложений мэрии, главная проблема, которую я вижу, — оценка рыночной стоимости помещения. Скорее всего, эту работу поручат государственным оценщикам, которые будут мотивированы на занижение стоимости. Будут оценивать по устаревшим технологиям — балансовой стоимости или стоимости БТИ.
Стоимость помещения зависит от множества факторов: наличия арендатора, арендного потока и т. д. Один собственник мог сдать свои 20 кв. м за 100 000 рублей в месяц магазину колготок, другой — за 200 000 рублей в месяц салону связи. Такое на рынке бывает сплошь и рядом. Но суды, конечно, встанут на сторону государственных оценщиков.
Я в принципе не понимаю, откуда в бюджете Москвы возьмутся деньги на выплаты компенсаций. Напомню, что даже при сносе абсолютно законных торговых центров и магазинов у метро, у которых были все документы о собственности, город предложил владельцам по 50 000 рублей за 1 кв. м, притом что на самом деле большинство таких помещений стоит от 500 000 до 1,5 млн рублей за 1 кв. м.
Да, ещё собственники нежилых помещений, как и владельцы квартир, могут претендовать на получение площадей в новых домах. Но и здесь есть нюансы.
Если владельцу квартиры, по сути, важны только площадь и число комнат, так как именно этот фактор на 80–90% определяет стоимость квартиры и её потребительские характеристики, то в коммерческой недвижимости площадь — это лишь 20-–25% стоимости помещения, а основное значение имеют расположение помещения относительно потоков клиентов и выхода из метро, планировка, наличие входов, витринных окон и другие факторы, которые превращают нежилое помещение в торговое.
Если владельцу помещения площадью 20–30 кв. м, которое смотрело на выход из метро, дадут пусть даже 100 кв. м, но во дворе панельного дома, вряд ли он получит даже 30% стоимости. Как-то не очень верится, что московские власти реально позаботятся о бизнесменах. Скорее всего, они выставят самые ликвидные помещения на продажу, а старым собственникам дадут неликвид.
Учитывая, в какой спешке готовится программа сноса, думаю, что и жильцам прилично достанется, а про бизнес если и вспомнят, то в последнюю очередь.
И если собственники могут рассчитывать хотя бы на символическую компенсацию, то арендаторы не получат вообще ничего. Им не компенсируют ни деньги, потраченные на ремонт, ни затраты на раскрутку.
И это могут быть очень существенные потери, особенно для компаний, которые взяли помещения недавно. Только получение алкогольной лицензии на пять лет стоит 350 000 рублей.
Конечно, собственники помещений в домах, которые точно снесут, сейчас пытаются их поскорее продать.
Думаю, такие помещения будут скупать пачками крупные компании с админресурсом в самых верхах, чтобы в будущем стать единоличными владельцами коммерческой недвижимости микрорайона.
Но пока о подготовке крупных сделок я не слышал — всё-таки рынок ещё не понимает, как и в какие сроки будет реализовываться столь громко анонсированная программа.
Если правила игры прояснятся, крупные игроки проявят активность, если нет — помещения в сносимых домах подешевеют.
И это тоже создаёт почву для манипуляций: запугать рынок отсутствием понятных правил игры и выплатой копеечных компенсаций, а затем дёшево скупить помещения на аффилированные с чиновниками компании, принять поправки к законам и выплатить им (то есть себе) уже настоящие компенсации. Такой вариант развития событий в нашей стране тоже нельзя исключать.
Алексей Митин Менеджер магазина «Рыбсеть»
Сейчас мы занимаем 12 кв. м, у нас небольшой отдел в магазине на первом этаже пятиэтажки около метро «Сходненская». Ещё здесь есть «Рублёвские колбасы» и сухофрукты. Площадь минимальная для нашего формата, но здесь удачное расположение с хорошим пешеходным трафиком. Мы стоим в субаренде (основной арендатор — «Рублёвские колбасы») и платим 115 000 рублей в месяц.
О сносе нас обещают предупредить заранее. Кроме того, у нас не одна торговая точка. Но в любом случае мы потеряем деньги, вложенные в ремонт помещения, — от 33 000 до 130 000 рублей за отдел.
Также мы теряем затраты на часть внутренней рекламы и на наружную, потому что по размерам не все рекламные материалы подойдут для нового помещения. Здесь речь идёт о суммах от 30 000 до 100 000 рублей.
Но гораздо важнее то, что мы вынуждены покидать раскрученное нами, насиженное место с постоянными лояльными покупателями. Сколько мы на этом потеряем, посчитать сложно.
За последние два года это не первый наш переезд, что, конечно, крайне негативно сказывается на бизнесе. Лучше бы мы открывали новые торговые точки, чем постоянно тратили время и деньги на переезды существующих.
Решили больше никогда не снимать не только некапитальные строения, но и пятиэтажки. Теплится надежда, что будут от московского правительства и какие-нибудь положительные нововведения.
Иначе скоро нам негде будет торговать.
Александр Владелец коммерческой недвижимости в ВАО и ЮВАО
У меня два помещения: 25 кв. м у метро «Бульвар Рокоссовского» на Открытом шоссе и 30 кв. м рядом с метро «Кузьминки». Оба они находятся в хрущёвках. Арендаторы — аптека и продуктовый магазин. Примерная рыночная стоимость каждого помещения — 22–24 млн рублей.
Свои помещения я приобрёл пару лет назад. Это были обычные квартиры, но я перевёл их в нежилой фонд. Учитывая все затраты, в каждую площадь я вложил около 20 млн рублей. Когда стало известно о сносе, я начал искать покупателей, но людей, которые захотели бы взять на себя такие риски, сейчас мало.
Если нас снесут, буду обращаться в суд, чтобы добиться равноценной компенсации. Уже сейчас обсуждаю это с юристами, но, так как закон пока не приняли, активную работу вести невозможно.
Ольга Лайкина Владелица нежилого помещения в ЗАО
Нас пока никто ни о чём не уведомлял, и о сносе я узнала из новостей. Не знаю, что будет с моим помещением, которое находится в пятиэтажке в Можайском районе.
Мы долго, с 2002 года, арендовали эту площадь у города, потом решили воспользоваться преимущественным правом выкупа. Уже примерно год я вношу за неё платежи, осталось ещё четыре года. Всего по договору нужно заплатить 33,4 млн рублей.
Сейчас помещение арендует магазин, в котором продают продукты и зоотовары. Доходы скромные — даже не перекрывают нам ежемесячный взнос по рассрочке.
Ждём, когда закон вступит в силу, дальше будем решать. Пока я склоняюсь к обмену на равноценное помещение. Но сложно сказать точно — я же не знаю, что нам предложат. Сейчас у нас среднее расположение — на первой линии, но улица не центральная. Для магазина в шаговой доступности — в самый раз.
Как будут оценивать рыночную стоимость — большой вопрос. Стоимость нашего помещения в договоре указана на момент покупки. Кроме того, помещение тогда было убитым, и мы около 5 млн рублей потратили на ремонт. Нужно будет провести новую оценку и всё это в ней учесть.
Екатерина Редина
Представительница компании «Дикси»
У нас есть магазины в пятиэтажках, но их немного. Ждём, когда появится финальный перечень домов, подлежащих сносу в ближайший год. Мы постоянно ищем новые подходящие помещения, но в больших городах площади, пригодные для размещения магазинов формата «у дома», в дефиците.
Михаил Мамчур
Директор по развитию сети «Вкусвилл»
У нас есть один магазин в пятиэтажке — на улице Бирюзова. Ещё один такой же мы планируем открыть рядом с метро «Бульвар Рокоссовского».
Искать новые помещения всё сложнее, потому что у нас уже и так много точек. Но снос пятиэтажек нам не сильно помешает.
Помещения на первых этажах хрущёвок — это, как правило, бывшие квартиры, в которых непросто организовать полноценный магазин. Нас интересуют новые дома с качественными коммерческими площадями.
Фотография на обложке: Getty Images
Стоит ли покупать квартиру в «пятиэтажке», чтобы заработать?
Когда началась первая «лужковская» волна сноса «пятиэтажек», квартиры в сносимых сериях пользовались огромным спросом у спекулянтов и инвесторов.
А ведь у предприимчивых граждан, кто понимал преимущества такого приобретения и обладал необходимыми средствами для покупки, тогда появился отличный шанс завладеть недвижимостью попросторнее в современном доме в хорошем районе по цене «дряхлой» квартиры в убитом доме.
Надвигающаяся семимильными шагами вторая часть реновации в этот раз всколыхнула только серьезную волну недовольства населения, а, судя по экспертным оценкам, к активизации спроса в этом сегменте осталась безучастна. Почему так произошло? Что обещают власти и можно ли заработать на покупке квартиры в потенциально сносимой пятиэтажке сегодня?
Ноль реакции?
«Первоначально рынок практически не отреагировал на заявления о реновации. Полагаю, что поначалу ни продавцы, ни покупатели не отнеслись серьезно к планам властей, посчитав их слишком отдаленной перспективой»,- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Чуть позже специалисты компании отметили, что реакция выразилась в сокращении предложения на 23%. «Тем не менее, даже эти шаги не вызвали ажиотажного спроса или бешенного роста цен», – уточняет эксперт. По данным компании, рост цен зафиксирован незначительный около 2 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Сейчас та же ситуация цены варьируются от 3,5 млн до 8,5 млн руб. за однокомнатную квартиру в пятиэтажке в зависимости от состояния и локации», – говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Основные причины покупки квартиры в пятиэтажке остались прежними – решение насущных жилищных проблем, к примеру, разъехаться с родителями, но остаться жить в своем районе. Ведь в этом случае квартира в пятиэтажке, так как это самое дешевое жилье, наименее затратный и реальный вариант.
«Сегодня квартиру в пятиэтажке можно купить, например, в Текстильщиках или на Дубровке однокомнатные квартиры на 1 или 5 этаже будет стоить в среднем 5-5,5 млн рублей, а в Хамовниках бюджет такого жилья начинается от 9,5 млн рублей», – отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Очевидно, что цены на более качественное и новое жилье в этих локациях гораздо выше.
А что обещают власти?
На прошлой неделе заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Москвы Марат Хуснуллин сообщил о том, что участники программы реновации жилого фонда Москвы смогут приобрести квартиры с увеличенным количеством комнат за дополнительную плату. Об этом говорится на сайте stroi.mos.ru.
Соответствующий механизм собираются разработать за месяц. Кроме того, власти гарантируют, что жителям сносимых пятиэтажек достанутся квартиры с таким же числом комнат, а прихожая, кухня и санузлы станут просторнее. Еще ведутся разговоры о льготной ипотеке для тех, кому положенных квадратных метров будет мало.
Возможно, по программе реновации ипотечные ставки будут на уровне 8-8,5%.
То есть, если разговоры властей действительно перейдут в практику, и дом, в котором потенциальный инвестор купит квартиру, попадет в сносимый список, то появится возможность «за недорого» увеличить и метраж, а, возможно, и комнатность квартиры.
Покупать или нет?
Похоже на то, что даже эти обещания властей вряд ли простимулируют инвестиционный спрос, инвесторы притаились и за «пятиэтажками» наблюдают очень осторожно. Но мы решили узнать мнение экспертов, есть ли резон покупать сейчас квартиру в «пятиэтажке» чтобы заработать? Или, может, наоборот, владельцам квартир в таких домах лучше быстрее избавится от такой собственности?
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
– По программе реновации город намерен выделять собственникам квартир в пятиэтажках жилье с такой же жилой площадью, рост метража анонсирован только за счет более просторных санузлов, кухонь и прихожих.
Поэтому получить более просторную квартиру с бОльшими комнатами не выйдет – переселение не предусматривает улучшения жилищных условий.
Кроме того, сейчас вообще не время приобретать инвестиционные квартиры на короткую перспективу из-за того, что жилье дешевеет.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
– Приобретение хрущевки (или ее сохранение в собственности) потенциально может принести следующие выгоды: во-первых, вы получите жилье в хорошо обжитых локациях, ведь расселение будет проходить в рамках района, максимум – округа.
Во-вторых, новое жилье, предоставленное взамен пятиэтажки, будет однозначно дороже, а значит, его можно выгодно продать. В-третьих, программа реновации предполагает увеличение площади квартиры.
Вырасти могут как «жилые метры», если сейчас собственники живут в стесненных условиях, так и нежилая площадь, ведь новостройки будут включать более просторные кухни, санузлы, коридоры.
Иными словами, капитализация вашей инвестиции (или имеющейся в собственности квартиры) вырастет как за счет удорожания стоимости «квадрата», так и в связи с увеличением их суммарной цены. В-четвертых, власти обещают полную отделку: то есть квартиру практически сразу можно сдать, перепродать или вселиться в нее. Особенно если текущее состояние квартиры оставляет желать лучшего, то покупатель (владелец) получит ремонт бесплатно.
В то же время, безусловно, есть и значимые риски. Во-первых, взамен может достаться неудачная локация, особенно если пятиэтажка находится в Новой Москве или Зеленограде, где расселение планируется в рамках всего округа.
Во-вторых, ценовые выгоды от переселения в новостройку также могут сильно различаться в зависимости от локации. Скажем, на юго-востоке и сегодня стоимость квадрата в массовых новостройках ненамного превышает цены в сопоставимых объектах вторичного рынка.
В-третьих, пока остаются неизвестными конкретные сроки или предполагаемые темпы реализации программы, хотя очевидно, что она растянется не на одно десятилетие. Это значит, что велик риск остаться со стремительно дешевеющим объектом на долгие годы. Наконец последний риск – это сама программа: как мы помним, кризис 2008-2009 гг.
прервал реализацию прошлой волны сноса пятиэтажек. Не исключено, что возможные экономические катаклизмы на столь длительном временном отрезке смогут внести коррективы в намерения властей.
Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:
– Сегодня ситуация на первичном рынке совсем не такая, как была в период действия лужковской программы сноса пятиэтажек. Тогда доступного жилья в новостройках почти не было, а покупка квартиры в домах сносимых серий была едва ли не единственной возможностью купить новое жилье.
И далеко не всегда речь шла именно о заработке. Основной мотивацией было улучшение жилищных условий. Сегодня же ситуация на первичке такова, что квартиры в большинстве новостроек массового сегмента обойдутся дешевле, чем в пятиэтажках.
И если рассматривать вопрос инвестиций, то проще купить жилье в уже строящемся жилом комплексе и рассчитывать на повышение цен в нем, чем покупать жилье в пятиэтажке с целью получения квартиры в новостройке.
В настоящий момент программа реновации еще находится в стадии разработки, непонятно, пятиэтажки в каких районах первыми пойдут под снос. И приобретение квартиры с расчетом на снос и получение новой может обернуться годами ожидания. За этот период вложения в уже строящийся проект принесут гораздо большую прибыль.
В московском правительстве не зря заявляют, что программа реновации рассчитана именно на улучшение жилищных условий жителей ветхих домов. Спекуляции на квартирах в пятиэтажках, имевшие место в эпоху Лужкова, вряд ли станут массовыми.
Покупать квартиру в хрущевке имеет смысл в том случае, если вы хотите в перспективе жить в новом районе с качественной средой обитания – новыми объектами инфраструктуры, единой концепцией застройки и т.д. Но при этом в старомосковских районах недалеко от центра. Это то, что может реально дать программа реновации. А закладываться на прибыль не стоит.
Анна Моисеева, генеральный директор Агентства недвижимости «Хоум Стейджинг»:
– В качестве достаточно рискованной инвестиции – почему бы нет? Если найти действительно недорогой объект в хорошем месте и с хорошими перспективами расселения (с учетом, конечно, всей существующей неопределенности по срокам, параметрам новой квартиры, да и сам факт сноса пока под большим вопросом), то можно и рискнуть. Если повезет, можно “выгадать” немало. А можно и проиграть. Кроме того, пока решаются все вопросы, такую квартиру можно сдавать в найм с неплохой доходностью.
- Но повторюсь, такой вариант только для инвесторов и только при условии действительно привлекательной цены.
- Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
- – Да, покупать стоит, если есть желание приобрести квартиру в определенном районе Москвы, без претензий относительно получения жилья, например, в другой части этого же района.
- Стоимость квартиры в 5-этажке минимум на 30% ниже, чем в готовом современном жилье, расположенном в том же районе, и при условии, что дом пойдет под снос в ближайшие 2 года, у собственников появится шанс заработать от 12 до 20% годовых (если на рынке не будет кардинальных изменений).
А избавляться не нужно, но если есть желание решить свой квартирный вопрос, не дожидаясь сноса, то в таком случае не стоит терять времени. Заняться этим вопросом нужно сразу после объявления списка домов под снос. Думаю, в этой ситуации появится шанс сделать более удачный обмен.
Загрузка...
